סדר העדיפוית לענ"ד (שיניתי אותו קצת שוב..)
1. אופקים/חיפה/צפת/בית שמש - בני מקום - להשקעה/למגורים.
2. נוף הגליל - למגורים.
3. אופקים - להשקעה/למגורים.
4. אשקלון - להשקעה (לא מתאים למגורים).
5. בית שמש - למגורים.
6. דימונה/מגדל העמק/בית שמש - להשקעה.
הסבר:
1. באופקים, חיפה, צפת ובית שמש (ערים עם ייצוג חרדי משמעותי, אבל הוא הדין לרוב המקומות האחרים, למעט ירושלים ורחובות המוזכרות להלן), בני המקום נהנים מסיכויים גבוהים יחסית, וגם הרווחים בכל המקומות הללו נאים מאד, ולכן אין ספק שהעדיפות הראשונה של בני המקום בערים הללו היא להירשם לעירם. (יוצאים מכלל זה הם ירושלים ורחובות, שעל פי הערכת השמאי אינן ריווחית מספיק, כשהרווח בהן עומד על כ21-24% בלבד, בנוסף לכך ההשקעה בירושלים גבוהה ביותר, וברחובות הסיכויים נמוכים ביותר, כך שלדעתי גם לבני המקום בערים הללו עדיף לא להירשם לשם).
2. נוף הגליל הוא היישוב היהודי היחיד עם סיכויים סבירים יחסית לחיצוניים. הבעיה היא שיש שם נעלם לא קטן לגבי הרווח, כפי שדובר כאן בהרחבה. מצד שני, אין ספק שיש שם הנחה לא מבוטלת, ולכן היא בהחלט משתלמת למגורים.
3. אופקים היא העיר המומלצת ביותר להשקעה לחיצוניים, כאשר יש בה גם רווח גבוה וגם השקעה נמוכה ביותר, וגם סיכויי זכייה טובים יותר מרוב המקומות. בנוסף, הציביון החרדי הוא יתרון ענק, כי תמיד כדאי יותר לזכות במקום הראוי למגורים בשעת הדחק.
4. אשקלון היא עיר נוספת מומלצת מאד להשקעה (לא סתם היא סוחפת עליה את שיא הנרשמים). יש שם רווח גבוה והשקעה נמוכה יחסית, וגם סיכויי זכיה גבוהים יותר מרוב המקומות.
5. בית שמש היא עיר מבוקשת ביותר לציבור שלנו, והרבה מאד זוגות חולמים לגור בה (לפעמים גם על חשבון ירושלים ובני ברק...). החלום הזה שווה הרבה, ואי אפשר להתעלם ממנו לחלוטין וללכת רק לפי סיכויי זכייה באופן יבש. לכן למרות הסיכויים הנמוכים מאד לזכייה בבית שמש (כנראה 1 מתוך כ230 בסופו של דבר), אני חושב שזוגות שחולמים על מגורים במקום כדאי להם לנסות את מזלם שם (לא רק כלפי שמיא, אלא גם מבחינה "רציונלית"...), למרות שיש כמה אלטרנטיביות ריאליות יותר לזכייה. (אני "מתמחר" את האופציה הזו אחרי האופציות הקודמות, כי מכל מקום זו לא האופציה הכי לכתחילה בעולם, בגלל הסיכויים הנמוכים להחריד).
6. כאן הדילמה הגדולה. מה יעשה מי שמכל האופציות לעיל בחר רק 2 ערים. למשל, מי שאינו מעוניין בנוף הגליל למגורים (סעיף 2), וגם לא בבית שמש למגורים (סעיף 5), ואינו בן מקום בשום עיר מומלצת (סעיף 1) כך שיש לו רק את אופקים ואשקלון (סעיפים 4 ,3), ומחפש עיר נוספת להשקעה.
בענין זה יש לי התלבטות בין 3 אופציות (חוץ מנוף הגליל שאני חושש להמליץ עליה להשקעה, בגלל הרווח הלא ברור):
1. דימונה. יתרונות: סיכויים טובים יותר (כנראה 1 מתוך כ95), והשקעה נמוכה ביותר. חסרונות: הזכירו כאן שתתכן שם בעיה של הצפת דירות שעלולה לשחוק משמעותית את הרווח, וגם ליצור קושי משמעותי בשכירות (אם הפרוייקט יהיה מוכן לפני מגבלת 7 השנים). אבל עדיין, אני חושב שהמחיר הנמוך בכ50% ממחיר השוק מפצה בהחלט על כל ההפסדים הפונטציאליים הנ"ל.
2. מגדל העמק. יתרונות: סיכויים טובים יותר מבית שמש (כנראה 1 מתוך כ110), וגובה השקעה נמוך יותר מבית שמש. חסרונות: לפי מדלן הרווח נמוך מאד (עיין בטבלת
@עוד עו"ד), אבל לפי השמאי של רמ"י דווקא יש רווח יפה, כך שאולי כן שווה להירשם לשם. (להערכתי, במקרה הזה, נתוני השמאי קרובים יותר לאמת, כיון שבמדל"ן לא נעשה פילוח לפי דירות חדשות).
3. בית שמש. יתרונות: רווח גבוה וציביון חרדי (כמו שאמרנו תמיד טוב לזכות במקום הראוי למגורים בשעת הדחק). חסרונות: סיכויים נמוכים מאד (שיסתיימו בכ1 מתוך כ230).
בשורה תחתונה, קשה לי להכריע בין 3 האופציות, כיון שבכל אחת מהן יש חסרון די משמעותי, אבל אם תלחצו אותי לקיר, הנטייה שלי היא לטובת דימונה.
בהצלחה רבה לכולם!
הנושאים החמים
youtu.be
בטלפון לתמיכה ושירות: 03-773-7970
לאתר שלנו ולהתרשמות: -https://clicker.co.il/
מייל: K037737970 @ GMAIL.COM
Reactions: שלום טולדנו, rrrrrrrrrrrrrr, טוב ועוד יותר טוב ועוד 3 משתמשים6 //