משכנתא על דירה שנרשמת על 3 שותפים

[שיינדי דייג]

שאלה למומחים:
דירה שקונים אותה 2 שותפים ורושמים אותה גם על שותף שלישי כדי לבטח את עצמם ממיסים על הדירה הראשונה שלהם באם ימכרו אותה בעתיד.
במצב כזה למעשה, כל אחד יכול לקחת משכנתא רק על שליש מתוך אחוזי המימון שמאשרים לדירה, למרות שבעצם רק 2 שותפים מתוך ה-3 לוקחים משכנתא על הדירה.
בהנחה ושליש מה-70% מהמשכנתא לא מספיק לאחד מהשותפים, (מדובר במקרה שלא מספיק גם אחרי משכנתא ל"שיפוץ" על הדירה הראשונה) האם יש בנק שמאפשר (רשמית או שלא רשמית) לקחת יותר משליש בהסכמת השותף השלישי?
תודה רבה לעוזרים!

 

[האברך מירושלים]

אפשר לקחת יותר משליש מידיעה אני עשיתי את זה עכשיו לדעתי בכל הבנקים פשוט הקונה השלישי רק צריך לאשר את המשכנתא

 

[שיינדי דייג]

אפשר לקחת יותר משליש מידיעה אני עשיתי את זה עכשיו

באיזה בנק עשית?

 

[האברך מירושלים]

עשיתי בהפועלים אבל קיבלתי הצעות גם מעוד בנקים אין בדבר הזה שום דבר מסובך חוץ מביטוח חיים שכל השותפים יאלצו לשלם

 

[זבדיה]

שאלה למומחים:
דירה שקונים אותה 2 שותפים ורושמים אותה גם על שותף שלישי כדי לבטח את עצמם ממיסים על הדירה הראשונה שלהם באם ימכרו אותה בעתיד.
במצב כזה למעשה, כל אחד יכול לקחת משכנתא רק על שליש מתוך אחוזי המימון שמאשרים לדירה, למרות שבעצם רק 2 שותפים מתוך ה-3 לוקחים משכנתא על הדירה.
בהנחה ושליש מה-70% מהמשכנתא לא מספיק לאחד מהשותפים, (מדובר במקרה שלא מספיק גם אחרי משכנתא ל"שיפוץ" על הדירה הראשונה) האם יש בנק שמאפשר (רשמית או שלא רשמית) לקחת יותר משליש בהסכמת השותף השלישי?
תודה רבה לעוזרים!

הבנקים בכלל לא מכירים בעובדה שכל שותף לוקח בנפרד.
מבחינתם כולם לקחו את הכל.
(החריג היחיד הוא בנק ירושלים)

 

[שיינדי דייג]

חוץ מביטוח חיים שכל השותפים יאלצו לשלם

גם אם אותו שותף שמסכים לקחת על חשבונו לא לוקח בכלל משכנתא?

 

[האברך מירושלים]

זה לא משנה מידיעה הוא צריך לשלם כי בעצם הוא ערב על המשכנתא אבל זה שקלים ביטוח חיים

 

[שיינדי דייג]

אפשר לקחת יותר משליש מידיעה אני עשיתי את זה עכשיו לדעתי בכל הבנקים פשוט הקונה השלישי רק צריך לאשר את המשכנתא

הבנקים בכלל לא מכירים בעובדה שכל שותף לוקח בנפרד.
מבחינתם כולם לקחו את הכל.
(החריג היחיד הוא בנק ירושלים)

אכן?
@הון ובית @ari1980 @ראובן 23 @למה זה תשאל לשמי @פנחסוביץ @דוד - יועץ משכנתאות @גרעין
וכל מי שפיספסתי...

 

[שיינדי דייג]

אבל זה שקלים ביטוח חיים

תלוי בן כמה המבוטח...
אגב מה זה אומר הביטוח חיים על השלישי? שאם הוא נפטר ל"ע, אז הביטוח משלם את החלק במשכנתא שמעבר לשליש של השותף שלקח את זה? למרות שהמבוטח עצמו בכלל לא לקח משכנתא??

 

[זבדיה]

תלוי בן כמה המבוטח...
אגב מה זה אומר הביטוח חיים על השלישי? שאם הוא נפטר ל"ע, אז הביטוח משלם את החלק במשכנתא שמעבר לשליש של השותף שלקח את זה? למרות שהמבוטח עצמו בכלל לא לקח משכנתא??

אני חוזר.
המשכנתא נלקחת במלואה ע"י 3 שותפים.
אם אחד נפטר ל"ע הביטוח משלם את כל המשכנתא.
וכבר היו דברים מעולם שאנשים היו צריכים לברך הטוב והמטיב על דיין האמת של אחרים.

 

[שיינדי דייג]

אני חוזר.
המשכנתא נלקחת במלואה ע"י 3 שותפים.

אני שאלתי על מקרה שבו רק 2 מתוך ה-3 לוקחים משכנתא.

 

[זבדיה]

אני שאלתי על מקרה שבו רק 2 מתוך ה-3 לוקחים משכנתא.

אין דבר כזה.
מבחינת הבנק כל בעלי הדירה לוקחים משכנתא יחד!
איך תחלקו את זה ביניכם לא מענין אותו.
אם אחד לא ישלם הוא יגבה את זה מהאחרים.
לכן צריך ביטוח חיים לכולם על מלוא הסכום,
ההכנסות של שלושת השותפים יובאו בחשבון,
ותעשו ביניכם הסכם פרטי כמה כל אחד לוקח.

 

[שיינדי דייג]

אין דבר כזה.
מבחינת הבנק כל בעלי הדירה לוקחים משכנתא יחד!
איך תחלקו את זה ביניכם לא מענין אותו.
אם אחד לא ישלם הוא יגבה את זה מהאחרים.
לכן צריך ביטוח חיים לכולם על מלוא הסכום,
ההכנסות של שלושת השותפים יובאו בחשבון,
ותעשו ביניכם הסכם פרטי כמה כל אחד לוקח.

איך זה באמת יורד מהחשבון כל חודש בשותפים? צריך לפתוח חשבון משותף ל-3 השותפים שמשם יורדת כל חודש המשכנתא?

 

[יוסי אוסטר(ראובן 23)]

אין דבר כזה.
מבחינת הבנק כל בעלי הדירה לוקחים משכנתא יחד!
איך תחלקו את זה ביניכם לא מענין אותו.
אם אחד לא ישלם הוא יגבה את זה מהאחרים.
לכן צריך ביטוח חיים לכולם על מלוא הסכום,
ההכנסות של שלושת השותפים יובאו בחשבון,
ותעשו ביניכם הסכם פרטי כמה כל אחד לוקח.

בנק ירושלים ומזרחי יודעים לעשות חלוקה.

 

[הון ובית]

אכן?
@הון ובית @ari1980 @ראובן 23 @למה זה תשאל לשמי @פנחסוביץ @דוד - יועץ משכנתאות @גרעין
וכל מי שפיספסתי...

בלי לקרוא הודעות קודמות -
יש קצת (אולי לא רק קצת) בלבול בקרב הציבור, בקשר לטאבו משותף.

צריך לחלק את הדברים, מה כל אחד יכול לקבל / על מה כל אחד מחוייב ושייך / ומה כל אחד משלם בפועל..
וגם איזה מענה ייחודי ומיוחד בנק ירושלים וקדם לו בנק טפחות - יודעים לתת..

ובכן -
כעיקרון, כששתי זוגות או 3 שותפים קונים דירה זה בדיוק כמו ששני בני זוג קונים דירה יחד.
כששני בני זוג קונים דירה יחד, נרשם על כל אחד מהם בדרך כלל 50%, ובהתאמה - כששתי זוגות קונים נרשם על כל אחד 25% מהרביעייה.
כששני בני זוגות קונים - מתחשבים בהכנסות של שניהם / של כל אחד מהם בכדי לקבל משכנתא מ100% מה שמותר להם.
היינו: אם שניהם מחוסרי דיור - יקבלו 75%. זה לא משנה מי כאן בעל ההכנסות כלל..
מי מחוייב בפועל? שניהם.
שניהם מכורח היותם בעלים נחשבים לווים מלאים.

בטאבו משותף עם 3 שותפים - יש להם לכל אחד 33.333%%, אלא א"כ נרשמו אחרת.
גם כאן - ההכנסות של אחד יספיקו למשכנתא כולה.
כמה יקבלו?
שוב: אם כולם מחוסרי דיור 75% מהחוזה בקבלן, חוזה/שמאות הנמוך מביניהם בעד שניה.
אם חלק שונים בהגדרה ובאחוזי המימון המגיעים להם - יתחלקו בהתאמה.
לדוגמא: לאחד מגיע 75% הוא מחוסרי דיור, בשני הצהיר חליפית ויכול לקבל 70%, והשלישי הוא עם דירה כבר ומצהיר להשקעה 50%.
75% + 70% + 50% = 195%
195% ÷ 3 = 65%.
65% - זה מה שיוכלו לקבל שלושתם יחד, ולא משנה מי בעל ההכנסות.
חלוקת ההחזרים תהיה על פי בקשתם, ועל פי מה שהבנק יסכים לפי ההכנסות שהוצגו.

- זה כל הבנקים יודעים לתת!

מה שמיוחד בבנק טפחות ובנק ירושלים, זה שהם יודעים להפריד בין השותפים, חלק מהשותפים יכולים להיות לווים משלמים וחלק לווים רק ממשכנים.
המשמעות שלא ירד ולא ירשם להם שום חיוב בהלוואה.
אבל אם יהיה צורך לממש את הנכס, הם חתמו שאפשר.

גילוי נאות.
זו שאלה קלאסית למבחן של ההתאחדות - ולכן אצלי בקורס לומדים את זה היטב על כל ההיבטים + נציג בכיר מבנק טפחות שמגיע להרצות בענין.

אם משהו עדיין לא ברור, להמשיך שאול..

 

[שיינדי דייג]

@הון ובית קודם כל ממש תודה רבה על ההסבר הארוך והמפורט!

מה שמיוחד בבנק טפחות ובנק ירושלים, זה שהם יודעים להפריד בין השותפים, חלק מהשותפים יכולים להיות לווים משלמים וחלק לווים רק ממשכנים.
המשמעות שלא ירד ולא ירשם להם שום חיוב בהלוואה.
אבל אם יהיה צורך לממש את הנכס, הם חתמו שאפשר.

האם זה אומר בעצם שלא צריך לשלם גם ביטוח חיים על אותו שותף שלישי, כיוון שהוא לא לווה משלם אלא רק ממשכן?
זה די משמעותי בסיפור שהשותף השלישי הוא מעל גיל 60 שהביטוח חיים יקר.
שאלה נוספת: האם במקרה כזה של הפרדת הלווים המשלמים מהלווה שלא משלם, זה בעצם גורם לזה ?

במצב כזה למעשה, כל אחד יכול לקחת משכנתא רק על שליש מתוך אחוזי המימון שמאשרים לדירה, למרות שבעצם רק 2 שותפים מתוך ה-3 לוקחים משכנתא על הדירה.

או שההגדרה של לווה ממשכן שלא משלם, זה שהוא מאפשר לקחת משכנתא גם על השליש שלו, למרות שמי שלוקח אותה בפועל זה שותף אחר?

 

[הון ובית]

האם זה אומר בעצם שלא צריך לשלם גם ביטוח חיים על אותו שותף שלישי, כיוון שהוא לא לווה משלם אלא רק ממשכן?
זה די משמעותי בסיפור שהשותף השלישי הוא מעל גיל 60 שהביטוח חיים יקר.

נכון.
אבל גם בלי זה ניתן לבקש פטור, אם ההכנסות של האדם המבוגר פחות רלוונטיות.

שאלה נוספת: האם במקרה כזה של הפרדת הלווים המשלמים מהלווה שלא משלם, זה בעצם גורם לזה ?

לא.