התייעצות האם מחירי הדירות בירושלים לקראת קיפאון

[מושלה]

לא חושב ,אתה חושב למגורים ? זה בכלל מיועד לציבור חרדי?
יד 2 בנין חדש ביפו ב40-45 אלף למ"ר

דירה, מקור ברוך, ירושלים | אלפי מודעות חדשות בכל יום!

דירה חדשה על תוואי הרכבת , רחוב יפו 130 4 חדרים , 87 מטר . קומה 2 שירותים כפולים חימום תת רצפתי, מזגן מרכזי , מרפסת ומעלית

www.yad2.co.il

ShieldSquare Captcha

זה מגדל מאוד יוקרתי ובפרויקט ליד בקנדה ישראל מוכרים באזור של 80 אלף למ"ר ורציתי לשאול ממשהו שמכיר את הפרויקטים שם האם המחירים מופרזים ומה המחיר האמיתי עכשיו של דירות שם

 

[מושלה]

איזה פרויקט זה, שלם טוואר?

לא ,יותר קרוב לשרי ישראל מצד השני של הכביש בתחילת בניה

 

[לארג']

לא ,יותר קרוב לשרי ישראל מצד השני של הכביש בתחילת בניה

זה לא כזה קרוב לשרי ישראל, זה נקרא יפו וחרדים כנראה לא יגורו שם,לא ברור מי קהל היעד
אתה באמת חושב ש65 למ"ר זה מציאה? במה זה יותר יוקרתי מהבניינים בהמשך יפו פינת הטורים ?

 

[מושלה]

זה לא כזה קרוב לשרי ישראל, זה נקרא יפו וחרדים כנראה לא יגורו שם,לא ברור מי קהל היעד
אתה באמת חושב ש65 למ"ר זה מציאה? במה זה יותר יוקרתי מהבניינים בהמשך יפו מאות מטרים בודדים?

זה מגדל 35 קומות והמציאות שהקבלן מוכר במחירים האלו ואנשים קונים

 

[לארג']

זה מגדל 35 קומות והמציאות שהקבלן מוכר במחירים האלו ואנשים קונים

איזה סוג אנשים קונים שם?

 

[מושלה]

איזה סוג אנשים קונים שם?

משקיעים

 

[מושלה]

משקיעים

אני רוצה לקבל מידע מאנשים שמכירים את הפרויקט הזה ספיציפית

 

[התמר]

אני רוצה לקבל מידע מאנשים שמכירים את הפרויקט הזה ספיציפית

כשאתה השקעת שם כמה שילמת למטר ?

 

[מושלה]

כשאתה השקעת שם כמה שילמת למטר ?

חבר שלי קנה שם ב 54 אלף למ"ר לפני כ 10 חודשים

 

[התמר]

חבר שלי קנה שם ב 54 אלף למ"ר לפני כ 10 חודשים

אז מי שקנה אז עשה סיבוב יפה, כי אכן כעת מוכרים באזור 65 אלף למטר,
כמובן תלוי בקומה וכו'.

אתה באמת מתעניין בקניה,
או שאתה סתם מתעניין כמה זה שווה כיום.

יותר נראה לי אופציה ב'...

אבל אם אתה באמת חושב להשקיע עכשיו, אז חבל שתקנה ב-65 אלף למטר,

כי אפשר למצוא אלו שקנו בזול, וימכרו לך ביותר זול.

 

[szn]

אני רוצה לקבל מידע מאנשים שמכירים את הפרויקט הזה ספיציפית

לפני הכל חשוב להבין האם יש לך איך להשלים את העסקה?

האם יש לך אפשרות להחזיק את הדירה עם משכנתא למשך תקופה במידה והמכירה לא תקרה מיד באכלוס?

 

[התמר]

לפני הכל חשוב להבין האם יש לך איך להשלים את העסקה?

האם יש לך אפשרות להחזיק את הדירה עם משכנתא למשך תקופה במידה והמכירה לא תקרה מיד באכלוס?

אם הוא מהקבוצה שקנתה בהתחלה במחיר מוזל בפריסייל,
אז סביר להניח שהוא הוציא משכנתא עם כל הקבוצה שם.

כבר אושרה להם משכנתא מעכשיו

 

[רוצה בחיים]

דומני בסביבות 40 אלף למטר.
כמובן שתלוי גם בקומה וכו'.

בדיווחים של 80 הדירות שדובר כאן באשכול עליהם מאותו הרחוב הממוצע הוא 32 למטר.
נא לא להטעות בבקשה

 

[התמר]

בדיווחים של 80 הדירות שדובר עלהים מאותו הרחוב הממוצע הוא 32 למטר.
נא לא להטעות בבקשה

תשתדל לא לטעות.
ושוב לא תצטרך להטעות אחרים....

תסתכל מה האיש שאל. ומה המענה שהוא קיבל.
ורק אז תגיב.

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

תשתדל לא לטעות.
ושוב לא תצטרך להטעות אחרים....

תסתכל מה האיש שאל. ומה המענה שהוא קיבל.
ורק אז תגיב.

@התמר
מה זאת אומרת משכנתא קבוצתית ?

 

[התמר]

@התמר
מה זאת אומרת משכנתא קבוצתית ?

הכוונה שחלק גדול מאלו שרכשו בפריסייל במכה אחת,
עשו משכנתא דרך אותו יועץ משכנתא.

והם עשו זאת כבר מראש למרות שעכשיו רק מתחילים בניה.

היו צריכים להביא 20 % הון עצמי.
אז הביאו 15 % הון עצמי.

ו-5 % משכנתא.

כאשר מובטח כבר מעתה המשכנתא בסוף הדרך. להשלמת העיסקה.

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

הכוונה שחלק גדול מאלו שרכשו בפריסייל במכה אחת,
עשו משכנתא דרך אותו יועץ משכנתא.

והם עשו זאת כבר מראש למרות שעכשיו רק מתחילים בניה.

היו צריכים להביא 20 % הון עצמי.
אז הביאו 15 % הון עצמי.

ו-5 % משכנתא.

כאשר מובטח כבר מעתה המשכנתא בסוף הדרך. להשלמת העיסקה.

מי היה מי שאירגן את הקבוצה הזאת ?

 

[שמח-לעזור]

התגובה קשורה יותר לאשכול "מחירי הדירות לאן", רק מגיב

נשמע שמצאנו "גלגל הצלה" למקרה שהמחירים יצנחו, "לוותר" על הדירה לבנק ולקנות חדשה בזיל הזול...

כל אחד מבין שבמידה ומחירי הדירות ירדו מאוד, אנשים יפסיקו לשלם משכנתא כי האיום של הבנק לקחת את הדירה ולמכור אותה לא יהיה רלוונטי כי תהיה הצפה של דירות וירידת ערך נוספת (משבר הסאב-פריים).

אבל זה הנחת יסוד לא נכונה בעליל.

אם הלווה "מוותר" כביכול לבנק על הדירה,
אין לו דרך לקנות דירה אחרת אפילו הרבה יותר זולה,
כי אף אחד לא ייתן לו משכנתא להרבה מאוד זמן!

דבר נוסף, הוא לא ירוויח כלום מעיקול הדירה!
מהסיבה הבאה:

אף פעם לא הבנתי איך משווים את המצב פה למשבר הסאבפריים

זה באמת לא דומה,
כי חוץ מהתקנות של אחוז משכנתא ואחוז החזר חודשי,
שאומנם הציבור החרדי "מסתדר" אתם, ולכן גם אם יהיה משבר סאבפריים, הוא יהיה משבר סאבפריים חרדי בלבד

יש עוד הבדל משמעותי בין המצב אז להיום, (הבדל שנוצר בדיוק בשביל למנוע משבר כזה)
במשבר הסאבפריים, החוב היה על הדירה, Non-Recourse Loan
ושהבנק עיקל את הדירה, הבעלים לשעבר לא היה חייב שקל!
ובאמת זה גרם לתופעה שלווים פשוט מסרו את המפתחות לבנק כשהדירה איבדה ערך.

היום, החוב הוא חוב אישי, והדירה רק משועבדת,
כלומר, גם אם הבנק מעקל את הדירה ומוכר אותה במחיר נמוך מהחוב, הלווה עדיין חייב לשלם את ההפרש.
ובדר"כ הבנק מוכר במחיר יותר נמוך בפער ממה שהלווה יכל למכור לבד,
ואם המכירה לא מכסה את כל החוב, הבנק יכול לפנות להוצאה לפועל, ולגבות את ההפרש באמצעות עיקול משכורות, נכסים אחרים וכדו'.

אא"כ הוא יכריז על פשיטת רגל, שזה בדר"כ המצבים היחידים כיום שדירות מגיעות לכונס נכסים...

 

[התמר]

התגובה קשורה יותר לאשכול "מחירי הדירות לאן", רק מגיב

נשמע שמצאנו "גלגל הצלה" למקרה שהמחירים יצנחו, "לוותר" על הדירה לבנק ולקנות חדשה בזיל הזול...

אבל זה הנחת יסוד לא נכונה בעליל.

אם הלווה "מוותר" כביכול לבנק על הדירה,
אין לו דרך לקנות דירה אחרת אפילו הרבה יותר זולה,
כי אף אחד לא ייתן לו משכנתא להרבה מאוד זמן!
צפה בקובץ המצורף 1904547

דבר נוסף, הוא לא ירוויח כלום מעיקול הדירה!
מהסיבה הבאה:

זה באמת לא דומה,
כי חוץ מהתקנות של אחוז משכנתא ואחוז החזר חודשי,
שאומנם הציבור החרדי "מסתדר" אתם, ולכן גם אם יהיה משבר סאבפריים, הוא יהיה משבר סאבפריים חרדי בלבד

יש עוד הבדל משמעותי בין המצב אז להיום, (הבדל שנוצר בדיוק בשביל למנוע משבר כזה)
במשבר הסאבפריים, החוב היה על הדירה,
ושהבנק עיקל את הדירה, הבעלים לשעבר לא היה חייב שקל!

היום, החוב הוא חוב אישי, והדירה רק משועבדת,
לכן אם הלווה "יוותר" על הדירה לבנק, הבנק ינכה מהחוב רק את המחיר שהם יקבלו עליו בשוק!
שהוא בדר"כ מחיר יותר נמוך בפער ממה שהלווה יכל למצוא לבד,
וכל יתרת הסכום בין המימוש של הדירה ע"י הבנק לחוב המקורי ישאר על שם החייב!!
אא"כ הוא יכריז על פשיטת רגל, שזה בדר"כ המצבים שדירות מגיעות לכונס נכסים...

נכון מאוד.
וזה אחת הסיבות שתרחישי האיום שהופרחו כאן ע''י משתמש אחד,
פשוט לא יקרו ככל הנראה במציאות.

 

[szn]

בדיווחים של 80 הדירות שדובר כאן באשכול עליהם מאותו הרחוב הממוצע הוא 32 למטר.
נא לא להטעות בבקשה

ממוצע של כל ה-80 דירות?

זה ממש לא מדוייק, אינה דומה מחיר למטר של דירה 130 מטר למחיר למטר של דירה 80 מטר.

הממוצע צריך להיות לכל אב טיפוס, כלומר ממוצע של 3 חד' בנפרד וממוצע של 4 חד' בנפרד וכן הלאה.