התייעצות האם מחירי הדירות בירושלים לקראת קיפאון

[פרישמן]

התגובה קשורה יותר לאשכול "מחירי הדירות לאן", רק מגיב

נשמע שמצאנו "גלגל הצלה" למקרה שהמחירים יצנחו, "לוותר" על הדירה לבנק ולקנות חדשה בזיל הזול...

אבל זה הנחת יסוד לא נכונה בעליל.

אם הלווה "מוותר" כביכול לבנק על הדירה,
אין לו דרך לקנות דירה אחרת אפילו הרבה יותר זולה,
כי אף אחד לא ייתן לו משכנתא להרבה מאוד זמן!
צפה בקובץ המצורף 1904547

דבר נוסף, הוא לא ירוויח כלום מעיקול הדירה!
מהסיבה הבאה:

זה באמת לא דומה,
כי חוץ מהתקנות של אחוז משכנתא ואחוז החזר חודשי,
שאומנם הציבור החרדי "מסתדר" אתם, ולכן גם אם יהיה משבר סאבפריים, הוא יהיה משבר סאבפריים חרדי בלבד

יש עוד הבדל משמעותי בין המצב אז להיום, (הבדל שנוצר בדיוק בשביל למנוע משבר כזה)
במשבר הסאבפריים, החוב היה על הדירה, Non-Recourse Loan
ושהבנק עיקל את הדירה, הבעלים לשעבר לא היה חייב שקל!
ובאמת זה גרם לתופעה שלווים פשוט מסרו את המפתחות לבנק כשהדירה איבדה ערך.

היום, החוב הוא חוב אישי, והדירה רק משועבדת,
כלומר, גם אם הבנק מעקל את הדירה ומוכר אותה במחיר נמוך מהחוב, הלווה עדיין חייב לשלם את ההפרש.
ובדר"כ הבנק מוכר במחיר יותר נמוך בפער ממה שהלווה יכל למכור לבד,
ואם המכירה לא מכסה את כל החוב, הבנק יכול לפנות להוצאה לפועל, ולגבות את ההפרש באמצעות עיקול משכורות, נכסים אחרים וכדו'.

אא"כ הוא יכריז על פשיטת רגל, שזה בדר"כ המצבים היחידים כיום שדירות מגיעות לכונס נכסים...

כבודו במקומו מונח ויכול להעלות סברות עבי כרס, פלפולים והוכחות נהדרות, אבל המציאות לא תשתנה.
השבשבת של עליית המחירים מקורה באנשים שלא בנויים לאתגרים של ארץ ישראל בכלל ושל ירושלים בפרט, כך שקצת תזוזה תעיף את כולם.
גם אם לא יהיה משבר גדול כמו הסאבפריים וטוב שכך, עדיין תהיה ירידת מחירים כי מה שעולה מהר נופל בסוף.
עכשיו הכל רגוע וסבבה, אז בטח שהמחירים יעלו.. אבל לא לעולם חוסן.

 

[רוצה בחיים]

ממוצע של כל ה-80 דירות?

זה ממש לא מדוייק, אינה דומה מחיר למטר של דירה 130 מטר למחיר למטר של דירה 80 מטר.

הממוצע צריך להיות לכל אב טיפוס, כלומר ממוצע של 3 חד' בנפרד וממוצע של 4 חד' בנפרד וכן הלאה.

אין הרבה חילוק שם בגדלים בממוצע.
ואף אחד לא מתקרב ל 40.
אגב ישנם שם דירות קטנות שנמכרו ב 29 ממש לאחרונה

 

[shmulik050]

התגובה קשורה יותר לאשכול "מחירי הדירות לאן", רק מגיב

נשמע שמצאנו "גלגל הצלה" למקרה שהמחירים יצנחו, "לוותר" על הדירה לבנק ולקנות חדשה בזיל הזול...

אבל זה הנחת יסוד לא נכונה בעליל.

אם הלווה "מוותר" כביכול לבנק על הדירה,
אין לו דרך לקנות דירה אחרת אפילו הרבה יותר זולה,
כי אף אחד לא ייתן לו משכנתא להרבה מאוד זמן!
צפה בקובץ המצורף 1904547


יש עוד הבדל משמעותי בין המצב אז להיום, (הבדל שנוצר בדיוק בשביל למנוע משבר כזה)
במשבר הסאבפריים, החוב היה על הדירה, Non-Recourse Loan
ושהבנק עיקל את הדירה, הבעלים לשעבר לא היה חייב שקל!
ובאמת זה גרם לתופעה שלווים פשוט מסרו את המפתחות לבנק כשהדירה איבדה ערך.

היום, החוב הוא חוב אישי, והדירה רק משועבדת,
כלומר, גם אם הבנק מעקל את הדירה ומוכר אותה במחיר נמוך מהחוב, הלווה עדיין חייב לשלם את ההפרש.
ובדר"כ הבנק מוכר במחיר יותר נמוך בפער ממה שהלווה יכל למכור לבד,

תיקון קטן-
זה הבדל בין ארה"ב לישראל, לא בין אז להיום.
בישראל החוב היה תמיד אישי

 

[אורי מלאכי]

כון מאוד.
וזה אחת הסיבות שתרחישי האיום שהופרחו כאן ע''י משתמש אחד,
פשוט לא יקרו ככל הנראה במציאות.

אתה צודק חלקית
עדיין יתכן שיהיה מצב שהמחירים יהיו כ"כ גבוהים שהציבור לא יהיה מסוגל לשלם וזה פלוס עליית הריבית/משכנתא תגרום להרבה למכור את הדירה מה שיגדיל עוד את כמות הדירות וזה יגרום לירדה גדולה במחיר(לא כמו במשבר הסאב פריים אפילו לא קרוב) אבל עדיין משהו שיחשב לפיצוץ הבועה ויגרום לכל מי שקנה בשנתיים שלש לפני הפיצוץ להתחרט
בכל מקרה(לגבי תחריש הקיצון של קריסת הבנקים) האשמת משתמש אחד היא לא נכונה דווקא נראה שזה הרוח הכללית בפרוג שזה מה שיקרה וכולם מתווכחים רק אם ניתן להרוויח עד אז
ההסבר המנומק של מר @יוסי100 זה רוח חדשה כאן

 

[פרישמן]

אתה צודק חלקית
עדיין יתכן שיהיה מצב שהמחירים יהיו כ"כ גבוהים שהציבור לא יהיה מסוגל לשלם וזה פלוס עליית הריבית/משכנתא תגרום להרבה למכור את הדירה מה שיגדיל עוד את כמות הדירות וזה יגרום לירדה גדולה במחיר(לא כמו במשבר הסאב פריים אפילו לא קרוב) אבל עדיין משהו שיחשב לפיצוץ הבועה ויגרום לכל מי שקנה בשנתיים שלש לפני הפיצוץ להתחרט
בכל מקרה(לגבי תחריש הקיצון של קריסת הבנקים) האשמת משתמש אחד היא לא נכונה דווקא נראה שזה הרוח הכללית בפרוג שזה מה שיקרה וכולם מתווכחים רק אם ניתן להרוויח עד אז
ההסבר המנומק של מר @יוסי100 זה רוח חדשה כאן

סבבה, מקבל את הגישה שלך. היא הגיונית.

עכשיו שאלה, קצת לחדד את השכל:

לו יצוייר דירה נקנית עכשיו בחמש מיליון, משכנתא 3 מיליון, הוא לא יכול להמשיך לשלם משכנתא - מעמיד למכירה. כמוהו יש עוד הרבה, תוצאה: מחירי הדירות יורדים. תוצאה הבאה: אנשים לא קונים כי במגמת ירידת מחירים מי יקנה? פלוס משבר. תוצאה הבאה עוד ירידה.
עכשיו הדירה שהוא קנה ב-5 שווה 2.5, מחיר שלפני כמה שנים היה הגיוני לחלוטין.. נשאר לו חוב של 3 מיליון, מה הוא עושה עכשיו?

 

[התמר]

אין הרבה חילוק שם בגדלים בממוצע.
ואף אחד לא מתקרב ל 40.
אגב ישנם שם דירות קטנות שנמכרו ב 29 ממש לאחרונה

העסקאות רק עכשיו דווחו אבל הם ממש לא מעכשיו.

האם אתה יכול להביא שם עיסקה של דירה קטנה ב-29 למטר ?!
מאוד אשמח אם תצליח להביא.

אפילו לא ב-29 אלא ב-32 למטר.

תנסה לבדוק. דומני שתופתע.

 

[אורי מלאכי]

כשיו הדירה שהוא קנה ב-5 שווה 2.5, מחיר שלפני כמה שנים היה הגיוני לחלוטין.. נשאר לו חוב של 3 מיליון, מה הוא עושה עכשיו?

אני לא מבין איך השאלה קשורה למה שכתבתי
כל מה שכתבתי שבאמת לא נראה שהתחזיות של קריסת המחירים בעשרות אחוזים בבת אחת שתגרום לקריסת הבנקים(או חשש לקריסה) כמו שהיה בארצות הברית יתרחש כאן בארץ ,אבל כן יתכן ירידת מחירים שתגרום הפסדים להרבה קונים שקנו לפני הירידה כי הדירה לא תגדיל את שוויה
כן יהיו כמה אנשים שבנו על זה שהמחירים יעלו וזה יגרום לקריסה שלהם אבל לא של כל שוק הנדל"ן

 

[התמר]

עכשיו שאלה, קצת לחדד את השכל:

לו יצוייר דירה נקנית עכשיו בחמש מיליון, משכנתא 3 מיליון, הוא לא יכול להמשיך לשלם משכנתא - מעמיד למכירה. כמוהו יש עוד הרבה, תוצאה: מחירי הדירות יורדים. תוצאה הבאה: אנשים לא קונים כי במגמת ירידת מחירים מי יקנה? פלוס משבר. תוצאה הבאה עוד ירידה.
עכשיו הדירה שהוא קנה ב-5 שווה 2.5, מחיר שלפני כמה שנים היה הגיוני לחלוטין.. נשאר לו חוב של 3 מיליון, מה הוא עושה עכשיו?

תיאורטית, בשביל לחדד את השכל זה טוב.
מעשית, דירה שעולה עכשיו 5 תרד ל-2.5 או לקרוב מכך, קצת לא ריאלי.

הבנקים לא היו נותנים משכנתא אם הם היו חושבים שזה המצב,
כי אז אין להם ערבון מספק. בפרט שהם בונים על מימוש מהיר שמלכתחילה השווי שלו פחות.

אז אולי כל הבנקים והבכירים יודעים משהו שאתם לא יודעים ?

 

[szn]

העסקאות רק עכשיו דווחו אבל הם ממש לא מעכשיו.

האם אתה יכול להביא שם עיסקה של דירה קטנה ב-29 למטר ?!
מאוד אשמח אם תצליח להביא.

אפילו לא ב-29 אלא ב-32 למטר.

תנסה לבדוק. דומני שתופתע.

אתם מדברים על 2 מתחמים שונים
יש פער במחירים בין אפריקה ישראל לשאר היזמים (בגלל המיקום וקו ראשון לנוף והמותג)

 

[התמר]

אתם מדברים על 2 מתחמים שונים
יש פער במחירים בין אפריקה ישראל לשאר היזמים (בגלל המיקום וקו ראשון לנוף והמותג)

נכון, לגבי אפריקה ישראל כבר הערתי לו שהוא טעה והמחיר 40 אלף ואפילו גבוה מכך.

אבל כעת הוספתי שגם לגבי מתחם ברגר שפחות מועדף,
אני רוצה לראות אם מצליח להביא היום ב-29 או 32 למטר לדירה קטנה.

 

[szn]

נכון, לגבי אפריקה ישראל כבר הערתי לו שהוא טעה והמחיר 40 אלף ואפילו גבוה מכך.

אבל כעת הוספתי שגם לגבי מתחם ברגר שפחות מועדף,
אני רוצה לראות אם מצליח להביא ב-29 או 32 למטר לדירה קטנה.

יש ברשות המסים עסקאות של דירות 72 מטר במחיר ממש זול 2-2.1 מ'

זה נראה מאד מוזר המחירים, זה יותר זול מקרית יובל וגילה ואפי' נוה יעקב
לדעתי מדובר במשקיעים שהשקיעו דרך הלוואת ליזם עם זכות לקנות דירה במחיר מוזל
וכעת קנו את הדירות במחיר מוזל...

 

[רוצה בחיים]

יש ברשות המסים עסקאות של דירות 72 מטר במחיר ממש זול 2-2.1 מ'

זה נראה מאד מוזר המחירים, זה יותר זול מקרית יובל וגילה ואפי' נוה יעקב
לדעתי מדובר במשקיעים שהשקיעו דרך הלוואת ליזם עם זכות לקנות דירה במחיר מוזל
וכעת קנו את הדירות במחיר מוזל...

לא כדאי לכתוב ברבים כאלו דברים.
כמובן שכולם גם פועלים חוקית.
וכל תאוריה שנכתבה כאן היא רק לכאורה

 

[די]

הבנקים לא היו נותנים משכנתא אם הם היו חושבים שזה המצב,
כי אז אין להם ערבון מספק. בפרט שהם בונים על מימוש מהיר שמלכתחילה השווי שלו פחות.

הבנקים מסודרים. יש להם דירה ששווה 2.5 מיליון, והם יכולים להביא הוצאה לפועל על הרוכש להשלים את החצי מיליון הנותר. בכל אופן גם במקרה קיצון שהבנק ימחק חצי מיליון ש"ח מהחוב, הבנק לא באמת מפסיד משהו, זה לא כסף אמיתי של הבנק הכול כסף וירטואלי (לכן באמת יש מושג של מחיקת חובות)
בכל אופן מי שיהיה בבעיה רצינית הוא הרוכש שהפסיד את כל כספו-2 מיליון ש"ח לפח.

 

[szn]

לא כדאי לכתוב ברבים כאלו דברים.
כמובן שכולם גם פועלים חוקית.
וכל תאוריה שנכתבה כאן היא רק לכאורה

כתבתי השערה בעלמא

רשות המסים רואים לבד שזה מחיר ממש זול...

 

[מדבר נדל"ן]

תיאורטית, בשביל לחדד את השכל זה טוב.
מעשית, דירה שעולה עכשיו 5 תרד ל-2.5 או לקרוב מכך, קצת לא ריאלי.

הבנקים לא היו נותנים משכנתא אם הם היו חושבים שזה המצב,
כי אז אין להם ערבון מספק. בפרט שהם בונים על מימוש מהיר שמלכתחילה השווי שלו פחות.

אז אולי כל הבנקים והבכירים יודעים משהו שאתם לא יודעים ?

לסמוך על הבנקים לא הייתי אומר..
אבל צריך להבין שגם בתרחיש קיצוני או דמיוני יותר נכון, של ירידת מחיר של 50% !!
95% מבעלי הדירות בארץ לא יפסידו שקל ממחיר הקניה.
רק מי שקנה ב2-3 האחרונים ולקח משכנתא של למעלה מ60% מעלות הדירה, יכול להפסיד.

 

[שמח-לעזור]

כבודו במקומו מונח ויכול להעלות סברות עבי כרס, פלפולים והוכחות נהדרות, אבל המציאות לא תשתנה.

מוזר, איך הסברא הנ"ל, הפכה למציאות??

כל אחד מבין שבמידה ומחירי הדירות ירדו מאוד, אנשים יפסיקו לשלם משכנתא כי האיום של הבנק לקחת את הדירה ולמכור אותה לא יהיה רלוונטי כי תהיה הצפה של דירות וירידת ערך נוספת (משבר הסאב-פריים).

ועוד יותר מוזר שבעינך "עובדות" הופכות ל"סברות"

עובדה א) מלפני 2008 בארה"ב נתנו הלוואות על כל הדירה, היום עד 75%
עובדה ב) מלפני 2008 לא בדקו יכולת החזר, היום עד 40%
עובדה ג) המגזר החרדי (גם לא כולם) הוא היחיד שקונה בלי לעמוד בתנאים הנ"ל

עובדה ד) מלפני 2008 בארה"ב החוב היה על הדירה, והקונה יכל "לוותר" עליה לבנק במקרה של ירידת ערך,
בישראל החוב הוא חוב אישי, והדירה רק משועבדת.
עובדה ה) לווה שמגיע לעיקול, הדירוג אשראי שלו ברצפה, ואין לו אפשרות לקחת משכנתא כמה שנים, וכל ההלוואות שלו מתייקרות.

עובדה ו)
האינפלציה במדינת ישראל משנת 2011 ועד היום היא 22%
מדד תשומות הבניה עלה באותו תקופה ב- 42%
מחירי הדיור עלו בממוצע באותו תקופה ב- 123%
=
בשביל ירידת ערך של 50% במחיר נצטרך לחזור לפחות 14 שנה אחורה! (ירידה של 50% זה עלייה של 100% מ.ש.ל)

ספוילר: מקור

מחשבוני מדדים

מסקנה

עכשיו שאלה, קצת לחדד את השכל:
לו יצוייר דירה נקנית עכשיו בחמש מיליון, משכנתא 3 מיליון, הוא לא יכול להמשיך לשלם משכנתא
עכשיו הדירה שהוא קנה ב-5 שווה 2.5, נשאר לו חוב של 3 מיליון, מה הוא עושה עכשיו?

נניח והמחירים באמת יחזרו 14 שנה אחורה (חד משמעית רק "לחדד את השכל" )
לווה עם הון עצמי של 2M בדר"כ מדובר באדם יחסית אמיד,

המסכן יצטרך לבחור בין להחזיר את הדירה לבנק
להישאר חייב עוד חצי מיליון, שיגיעו משני הרכבים שלו, ומעיקול על החסכונות
להפסיד 2M הון עצמי שהלכו לפח
לעבור לגור בשכירות בלי יכולת קניית דירה 7 שנים לפחות
השכירות לא תרד בכלל באותו יחס (כי זה גם לא עלה באותו יחס...)
לשלם ריביות מטורפות על כל הלוואה
וכו'

או...
להמשיך להחזיר את המשכנתא, כמו שהוא החזיר עד היום (למה שהמשכורות ירדו?)
להמשיך לגור בדירה גדולה (5M...) משלו
להמשיך ליהנות מדירוג אשראי מצוין ולקחת "הלוואה ברגע" בשביל לשרוד
לא יעקלו לו כלום, והחיים ימשיכו רגיל

ואולי אפי' הוא יהנה מריבית 0% והקפאת תשלומים לחצי שנה שנגיד בנק ישראל יכריז במסיבת עיתונאים דרמטית
וכמו במשבר הסאב פריים, המחירים יחזרו לעלות, אולי בצורה נורמלית והגיונית, אבל אינפלציה תמיד תהיה


וכמו שהרבה כתבו פה: (בתרגום חופשי )

באמת לא נראה שקריסת מחירי הדיור תגרום לקריסת הבנקים בארץ כמו שהיה בארצות הברית.

אבל יתכן והגיוני ירידת מחירים שתגרום הפסד להרבה קונים שבנו על המשך עליית המחירים לנצח,
נכון שזה יגרום לקריסה שלהם, אבל לא של הבנקים וכל שוק הנדל"ן (וחוזר חלילה).

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

אתם מדברים על 2 מתחמים שונים
יש פער במחירים בין אפריקה ישראל לשאר היזמים (בגלל המיקום וקו ראשון לנוף והמותג)

אתה צודק שיש הבדל בין המתחמים
אבל הבדל הוא לא בגלל ה"מותג" (לא מדובר פה על "אאורה" , או משהו כזה )
אלא בגלל שכאן המשווקים עבדו מאוד קשה , והביאו הרבה אברכים ...
ושאר היזמים - עדיין לא .
לי באופן אישי הציעו לפני יותר משנה באפריקה ישראל
במחיר של 42 אל"ש למטר
הבטיחו לי שתוך פחות משנה זה יגיע לפחות ל 48 אל"ש למטר
והנה אנחנו עומדים אחרי יותר משנה
ו...
תודה לה' !

 

[S10]

כבודו במקומו מונח ויכול להעלות סברות עבי כרס, פלפולים והוכחות נהדרות, אבל המציאות לא תשתנה.
השבשבת של עליית המחירים מקורה באנשים שלא בנויים לאתגרים של ארץ ישראל בכלל ושל ירושלים בפרט, כך שקצת תזוזה תעיף את כולם.
גם אם לא יהיה משבר גדול כמו הסאבפריים וטוב שכך, עדיין תהיה ירידת מחירים כי מה שעולה מהר נופל בסוף.
עכשיו הכל רגוע וסבבה, אז בטח שהמחירים יעלו.. אבל לא לעולם חוסן.

אני מכיר אנשים שבגלל אנשים שייעצו להם עצות שתכף הכל ירד והכל יתמוטט הסכומים של סידור מלא שקיבלו של 60000$ התמוגגו ועם זה הדירה שלהם והם נאלצו בסוף אחרי שהטלטלו מדירה לדירה להגיע לבית שלהם עם משכנתא מטורפת והרבה צער ועגמת נפש בדרך אז די מספיק הכל יכול להיות והבורסה יכולה לקרוס והכל יכול להיות הקדוש ברוך הוא מסובב את העולם אבל באופן הטיבעי תסתכל את הממוצע של ה20 שנה האחרונות ואין סיבה לחזות קריסות של בתים ודירות שירדו בירושלים ל50% מהשווי שלהם ובגלל זה להמנע מלקנות דירה כיום לגור לגבי השקעות צריך לקחת את כל הנתונים המספריים ובוודאי שמי שאין לו יכולת לקחת משכנתא או לשלם עליה שיעשה את כל הבדיקות שזה השקעה טובה ויוכל להרוויח אבל על זה לא דברתי

 

[שמח-לעזור]

אם כבר הסיכון לבנקים הוא מהיזמים שממונפים במאות מיליונים ואפי' מיליארדים
כי ברגע שיהיה ירידות מחירים דרסטיות
הקרקעות שהם קנו במינוף יקר מאוד, לא יצדיקו את מחיר הקניה
ואז מספיק עיכוב של כמה שנים בבניה בשביל פשיטת רגל
חנן מור בשדה דב זה דוגמא טובה לזה
המחירים בת"א אפי' לא ירדו, רק עצרו
והוא כבר קרס, והפסיד ס"ה 861 מיליון ש"ח...
ומכר את הקרקע בהפסד של חצי מיליארד שקל!

ספוילר: מקור

כלכליסט

@מקצועי בלבד לכאו' השרשור בנושא יותר קשור ל"מחירי הדירות לאן" מ"מחירי הדירות בירושלים"...

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

אני מכיר אנשים שבגלל אנשים שייעצו להם עצות שתכף הכל ירד והכל יתמוטט הסכומים של סידור מלא שקיבלו של 60000$ התמוגגו ועם זה הדירה שלהם והם נאלצו בסוף אחרי שהטלטלו מדירה לדירה להגיע לבית שלהם עם משכנתא מטורפת והרבה צער ועגמת נפש בדרך אז די מספיק הכל יכול להיות והבורסה יכולה לקרוס והכל יכול להיות הקדוש ברוך הוא מסובב את העולם אבל באופן הטיבעי תסתכל את הממוצע של ה20 שנה האחרונות ואין סיבה לחזות קריסות של בתים ודירות שירדו בירושלים ל50% מהשווי שלהם ובגלל זה להמנע מלקנות דירה כיום לגור לגבי השקעות צריך לקחת את כל הנתונים המספריים ובוודאי שמי שאין לו יכולת לקחת משכנתא או לשלם עליה שיעשה את כל הבדיקות שזה השקעה טובה ויוכל להרוויח אבל על זה לא דברתי

אני חושב שכל הפורום הזה מדבר על רוכשים שקונים להשקעה
רוב ככל הנידונים , השאלות , הפרוייקטים , וכו' שעלו כאן היו של רוכשים להשקעה !