דיון מחירי הדירות לאן?

[ש. שלום]

מה שבירוק כבר מאושר התב"ע.צפה בקובץ המצורף 1905524 או ממש לקראת אישור.

מקור?

 

[די]

אני רק מנסה לדמיין אם תהיה קריסה ומחירי הדירות ירדו זה יהיה פשוט משבר הומניטרי לציבור החרדי שכל כולו מושקע עד צוואר בעיקר בדירות (כך הרי מקובלנו מאבות אבותינו ואין כמעט מי שמערער על כך) בין בכסף שיש להם ובין בכסף שאין להם!

95% מהציבור החרדי לא יפסידו. הם קנו את הדירות לפני זמן רב.
5% מהציבור החרדי שקנו את הדירות ב5 שנים האחרונות יעשו מה שעושים כל אלו שקנו משרדים להשקעה ואין להם שוכרים.

 

[יצחק77]

יש יותר ויותר מומחים (בלי אינטרסים) שמזהירים על זה.
אני רק מנסה לדמיין אם תהיה קריסה ומחירי הדירות ירדו זה יהיה פשוט משבר הומניטרי לציבור החרדי שכל כולו מושקע עד צוואר בעיקר בדירות (כך הרי מקובלנו מאבות אבותינו ואין כמעט מי שמערער על כך) בין בכסף שיש להם ובין בכסף שאין להם!

קשה לצפות עתיד בפרט שההמון מונע מרגש
וכמו שהשתכנענו שהמחירים יעלו עד אין קץ מה שהביא עיר פנמיה כמו בית שמש למחירים של בני ברק
כך בירידות קשה לצפות היכן זה יעצר :
אבל בכל זאת
לא נראה שאנחנו בפני קריסה כללית כמו הסאב פריים
יותר נראה כמו תיקון של לחזור אחורה 2-3 שנים לפני הגאות של "אחרי הקורונה"
כמובן שהאחרונים משלמים

 

[אולי מחר]

יש יותר ויותר מומחים (בלי אינטרסים) שמזהירים על זה.
אני רק מנסה לדמיין אם תהיה קריסה ומחירי הדירות ירדו זה יהיה פשוט משבר הומניטרי לציבור החרדי שכל כולו מושקע עד צוואר בעיקר בדירות (כך הרי מקובלנו מאבות אבותינו ואין כמעט מי שמערער על כך) בין בכסף שיש להם ובין בכסף שאין להם!

לרוב הציבור החרדי יש יותר ילדים לחתן (וצריכים לגור בדירות) מאשר דירות להשקעה,
כך שדוקא בציבור החרדי זו אמורה להיות בשורה טובה מאד

 

[דג תמנון]

ואז מה?
גם אם המדינה תזרים כסף לבנקים זה יגרום לכך שהחוב הפרטי של הלקוחות הפרטיים לקחו על עצמם יקטן?
אין שום תקדים בעולם או בארץ לכך שהמדינה מחלה ללקוחות פרטיים על החוב הפרטי שלהם שהם לקחו על עצמם בידיעה ברורה שהם יכולים לעמוד בהחזר החודשי.
האזרח הקטן ירוויח מהמשבר כי יוקר המחיה יצנח דרמטית. מבחינת ההחזר החודשי- שום דבר לא ישתנה.

גם אם המדינה לא מוחקת חובות, מה קורה למשכנתא של אדם שלא עומד בתשלומים ולבנק אין מה לממש עקב התפוצצות הבועה?
אף אחד לא רוצה לדמיין מציאות כזו, אבל מדובר על פשיטת רגל ומחיקת חובות יחד עם הפסד של כנראה כל ההון העצמי ומוגבלות פיננסית שנים קדימה. בל נשכח שמאות אלפים אם לא יותר יהיו כאן באותו מצב וכולם יצטרכו להתאושש.
אני לא ממעיט בחומרת תרחיש כל כך מזוויע, אבל כשכוווולם נופלים יהיה יותר סיוע ויותר עזרים להתאוששות.

 

[א. ש. ט.]

גם אם המדינה לא מוחקת חובות, מה קורה למשכנתא של אדם שלא עומד בתשלומים ולבנק אין מה לממש עקב התפוצצות הבועה?
אף אחד לא רוצה לדמיין מציאות כזו, אבל מדובר על פשיטת רגל ומחיקת חובות יחד עם הפסד של כנראה כל ההון העצמי ומוגבלות פיננסית שנים קדימה. בל נשכח שמאות אלפים אם לא יותר יהיו כאן באותו מצב וכולם יצטרכו להתאושש.
אני לא ממעיט בחומרת תרחיש כל כך מזוויע, אבל כשכוווולם נופלים יהיה יותר סיוע ויותר עזרים להתאוששות.

דווקא מכיר מישהוא שהכריז על פשיטת רגל,
והוא טוען שזה לא כ"כ גרוע...
חוץ כרטיס אשראי ועוד כמה דברים קטנים, הכל הוא התנהל רגיל

 

[דג תמנון]

דווקא מכיר מישהוא שהכריז על פשיטת רגל,
והוא טוען שזה לא כ"כ גרוע...
חוץ כרטיס אשראי ועוד כמה דברים קטנים, הכל הוא התנהל רגיל

הגבתי לדבריך באימוג'י צוחק לא בגלל שאני מזלזל בדבריך, פשוט יוצא מדברינו כאילו זה כלום לפשוט רגל... לא. לפשוט רגל זה אסון. אסון שלא נעצר בד''כ רק במעגלים הכלכליים של החיים. רק כשזה קורה לעשרות ומאות אלפי ישראלים בו זמנית מאותה סיבה - זה קצת יותר קל.

 

[ניק 31137]

גם אם המדינה לא מוחקת חובות, מה קורה למשכנתא של אדם שלא עומד בתשלומים ולבנק אין מה לממש עקב התפוצצות הבועה?
אף אחד לא רוצה לדמיין מציאות כזו, אבל מדובר על פשיטת רגל ומחיקת חובות יחד עם הפסד של כנראה כל ההון העצמי ומוגבלות פיננסית שנים קדימה. בל נשכח שמאות אלפים אם לא יותר יהיו כאן באותו מצב וכולם יצטרכו להתאושש.
אני לא ממעיט בחומרת תרחיש כל כך מזוויע, אבל כשכוווולם נופלים יהיה יותר סיוע ויותר עזרים להתאוששות.

למה מאות אלפים? ובאיזה אופן הם יפלו?
כמה מקרים אתה מכיר באופן אישי של אנשים שלא הצליחו לעמוד בהחזר החודשי והבנק מימש את הנכס שלהם?
רוב האנשים שאני מכירה לוקחים משכנתא על דעת זה שהם יכולים לעמוד בהחזר החודשי. הם יאבדו את הערך של הדירה, אבל לא את העבודה שלהם ולא שום דבר אחר. יוקר המחיה ירד אז יהיה לאנשים יותר כסף כל חודש.
מבחינה פסיכולוגית זה יהיה קשה לשלם את החוב אבל לא מאף בחינה אחרת.
מי שעלול לקרוס זה הבנקים שמושקעים בנדל"ן בגלל הליווי הבנקאי שהם נותנים ליזמים ולחברות.
חשוב מאוד שנבין שמשבר נדל"ן הוא טוב מאוד לאזרח הקטן!

 

[ניק 31137]

דווקא מכיר מישהוא שהכריז על פשיטת רגל,
והוא טוען שזה לא כ"כ גרוע...
חוץ כרטיס אשראי ועוד כמה דברים קטנים, הכל הוא התנהל רגיל

ייתכן. ועדיין, רוב האנשים הנורמטיבים יעשו הכל כדי להימנע מפשיטת רגל

 

[דג תמנון]

למה מאות אלפים? ובאיזה אופן הם יפלו?
כמה מקרים אתה מכיר באופן אישי של אנשים שלא הצליחו לעמוד בהחזר החודשי והבנק מימש את הנכס שלהם?
רוב האנשים שאני מכירה לוקחים משכנתא על דעת זה שהם יכולים לעמוד בהחזר החודשי. הם יאבדו את הערך של הדירה, אבל לא את העבודה שלהם ולא שום דבר אחר. יוקר המחיה ירד אז יהיה לאנשים יותר כסף כל חודש.
מבחינה פסיכולוגית זה יהיה קשה לשלם את החוב אבל לא מאף בחינה אחרת.
מי שעלול לקרוס זה הבנקים שמושקעים בנדל"ן בגלל הליווי הבנקאי שהם נותנים ליזמים ולחברות.
חשוב מאוד שנבין שמשבר נדל"ן הוא טוב מאוד לאזרח הקטן!

כל משבר סאב פריים מתחיל מזה שאנשים לקחו על עצמם חובות שהם לא יכולים לעמוד בהם - דבר שגורם לבנקים צורך לממש ושם מתחילה הקטסטרופה. אנשים שנהגו כמו שמומלץ אכן לא יפלו וגם דברי על 'מאות אלפים אם לא יותר' היו טעות.

 

[shimשימי]

חשוב מאוד שנבין שמשבר נדל"ן הוא טוב מאוד לאזרח הקטן!

משבר נדלן זה דבר חיובי לרוב האזרחים במדינה.
כי גם אם המשקיעים יפסידו כמה מאות אלפים או אפילו מיליון

הם יחסכו את זה לילדים שלהם בכפלי כפליים.

אני את דעתי אמרתי ואומר שוב,

הלוואי שיתרחש משבר רציני בנדלן
הלוואי

אבל חזקה על האינטרסנטים שיחזיקו חזק חזק את המצב .(שהם בעלי הכח האמיתי)

נחיה ונראה לאן השוק הולך.

 

[אופקים 1]

כבר נכתב פה בעבר
הנתון של 10000 זוגות מעולם לא נבדק לעומק ולכאו' אינו נכון אנחנו אולי קרוב אבל עוד לא שם
וזה כולל הרבה כאלו שבהגדרה חרדים אבל עדיין יותר גמישים מבחינת דיור במתחרדים לייט וכדו'
לגבי בני ברק הנתון של 2000 בנות במחזור נראה לי מוגזם משהו אין לי נתונים ברורים אבל זה כנראה גוזמא
בבני ברק נבנים כל שנה מעבר לדירות חוקיות 500 יח"ד לזו"צ בגגות ובקומות העמודים
סך העסקאות בבני ברק היה כ1200 עד לפני שנתיים וצנח ל780 לשנה בשנתיים האחרונות
זאת אומרת אחד מה2 או שאין לאנשים כסף לקנות במחירים האלו או שהרבה בנות יוצאות מהעיר לפרפריה
עוד נתון יש להוסיף
אנחנו בתקופה שהגל הגדול של בני ברק הוותיקה שהגיע אחרי המלחמה חצה את גיל ה80
ויש גם מאות דירות שמתפנות כל שנה בשונה מהפרוייקטים החדשים יחסית
נכון לכעת יש למעלה מ1700 דירות חדשות / בבניה לא מכורות
(בגינות דוד ניתן לקנות דירה מהניילונים לכניסה מיידית במחיר שלפני שנה אי אפשר היה לחלום עליו)
עוד 830 נכסים ביד 2 וכן 450 דירות בלוח יתד (כמובן שחלק זה פרסום כפול )
בקיצור יש בבני ברק מספיק דירות לכוולם וכפי שהבאתי לעיל גם המתווכים הוותיקים
כבר מודים בחצי פה שמי שלא יורד במחיר ב100-150 אלף לא מוכר !
וזה מביא לשאלה מה יקרה בבית שמש ברגע שתמשיך תנופת הבניה ומכרזים חדשים יכנסו
עוד אלפי דירות יסיימו את הבניה עוד מאות שזכו במחיר למשתכן ולא מעוניינים לבא לגור
ויגלו שהמשכנתא הרבה יותר יקרה מהשכירות .ואז יצאו למכירה מאות דירות בבת אחת
האם לא יקרה בבית שמש מה שקורה כעת בבני ברק
לענ"ד כן ! היות והגענו למחיר שרוב הציבור לא יכול לעמוד בהחזרי המשכנתא + היצע דירות גדול , זה ישבר

עקרונית, זה לא מסובך כל כך לבדוק כמה בנות לומדות בכל עיר בכיתה י"ב, ולקבל הערכה על מספר הזוגות הנישאים בכל ישוב.
משרד החינוך מפרסם את הנתונים של מספר הלומדים בכל שכבה בכל ישוב.
רק שהמשרד עדיין נמצא במלחמה ולא הספיק לעדכן את הנתונים השנה.

 

[א. ש. ט.]

הגבתי לדבריך באימוג'י צוחק לא בגלל שאני מזלזל בדבריך, פשוט יוצא מדברינו כאילו זה כלום לפשוט רגל... לא. לפשוט רגל זה אסון. אסון שלא נעצר בד''כ רק במעגלים הכלכליים של החיים. רק כשזה קורה לעשרות ומאות אלפי ישראלים בו זמנית מאותה סיבה - זה קצת יותר קל.

לא אמרתי שזה כלום....
אבל זה לא כ"כ גרוע...

 

[nigun]

יש יותר ויותר מומחים (בלי אינטרסים) שמזהירים על זה.
אני רק מנסה לדמיין אם תהיה קריסה ומחירי הדירות ירדו זה יהיה פשוט משבר הומניטרי לציבור החרדי שכל כולו מושקע עד צוואר בעיקר בדירות (כך הרי מקובלנו מאבות אבותינו ואין כמעט מי שמערער על כך) בין בכסף שיש להם ובין בכסף שאין להם!

כשאומרים קריסה למה מתכוונים?
ירידה של 10%? 15%? 25%? 40%?

הבנק דורש הון עצמי של 25% בדיוק כדי למנוע מצב שהבנקים יקרסו מירידה זמנית
אז בא נניח שמחר בבוקר מחירי הדיור צונחים ב20% בעלי הדירות ממשיכים לשלם את אותו משכנתא ששילמו בחודש הקודם כי עדיין לא שווה להם לתת את הדירה לבנק.

מי שנכנס לצרות הם הקבלנים שבאמצע בניה שיצטרכו להוריד את מחירי הדירות אבל כבר שילמו יקר על הקרקע וכו'.
וכמובן כל אלו שקנו ב20/80 יהיו בצרות......

 

[אופקים 1]

למה מאות אלפים? ובאיזה אופן הם יפלו?
כמה מקרים אתה מכיר באופן אישי של אנשים שלא הצליחו לעמוד בהחזר החודשי והבנק מימש את הנכס שלהם?
רוב האנשים שאני מכירה לוקחים משכנתא על דעת זה שהם יכולים לעמוד בהחזר החודשי. הם יאבדו את הערך של הדירה, אבל לא את העבודה שלהם ולא שום דבר אחר. יוקר המחיה ירד אז יהיה לאנשים יותר כסף כל חודש.
מבחינה פסיכולוגית זה יהיה קשה לשלם את החוב אבל לא מאף בחינה אחרת.
מי שעלול לקרוס זה הבנקים שמושקעים בנדל"ן בגלל הליווי הבנקאי שהם נותנים ליזמים ולחברות.
חשוב מאוד שנבין שמשבר נדל"ן הוא טוב מאוד לאזרח הקטן!

אני מכיר אנשים שהתקשו בתשלומים, וגם מכיר אנשים שהבנק עיקל להם את הבית בגין חובות.
הבנק מסביר בדרך כלל לחייב שעדיף לו לממש את הנכס לבד, כי אם הבנק יממש את הנכס אז ישאר לו הרבה פחות.
וכשהלווים מגיעים למסקנה הזאת אז הם משתדלים למכור את הנכס לבד ולא להסתכן בפשיטת רגל.

 

[ניק 31137]

אני מכיר אנשים שהתקשו בתשלומים, וגם מכיר אנשים שהבנק עיקל להם את הבית בגין חובות.
הבנק מסביר בדרך כלל לחייב שעדיף לו לממש את הנכס לבד, כי אם הבנק יממש את הנכס אז ישאר לו הרבה פחות.
וכשהלווים מגיעים למסקנה הזאת אז הם משתדלים למכור את הנכס לבד ולא להסתכן בפשיטת רגל.

השאלה היא לא האם יש אלא כמה אנשים כאלו יש.
נניח אפילו שמדובר על 20% מהאוכלוסיה, עדיין 80% מהאוכלוסיה תרוויח מהמשבר!
ובלי קשר למשבר, אנשים שמתקשים בהחזר החודשי צריכים למכור את הדירה אתמול.

 

[דעת ובינה]

אנשים שמתקשים בהחזר החודשי צריכים למכור את הדירה אתמול.

וללכת לגור בפריפריה
ולעבור לדירה יותר קטנה, בשכירות.

ועל הדרך להפסיק לעשן ולהוריד במשקל.

החיים מכילים קצת יותר מורכבויות.

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

הבנק דורש הון עצמי של 25% בדיוק כדי למנוע מצב שהבנקים יקרסו מירידה זמנית
אז בא נניח שמחר בבוקר מחירי הדיור צונחים ב20% בעלי הדירות ממשיכים לשלם את אותו משכנתא ששילמו בחודש הקודם כי עדיין לא שווה להם לתת את הדירה לבנק.

כן אבל מה יעשו מאות הרוכשים שהתפתו למשוך הלוואה על חשבון הפנסיה/קר"הש
ורק כך הם איך שהוא גירדו את ה25%
?

ועוד יותר גרוע , מה יעשו אותם הרוכשים ב 5% - 95% מה הם יעשו ?


דרך אגב אותה גברת שמפתה לעשות את זה (וכמובן מפני הכבוד שיש לי לפרוג לא הזכיר את שמה)
עושה בשבוע הבא כנס שבו היא הולכת לנאום

מעניין מה היא תגיב אם יעמדו ושיאלו אותה את השאלות העולות כאן באשכול הזה ?

(אולי פשוט זה יסתיים בתביעה , לא יודע ...)
ועיין אצל הרב אי...

 

[מאמימוש]

דווקא מכיר מישהוא שהכריז על פשיטת רגל,
והוא טוען שזה לא כ"כ גרוע...
חוץ כרטיס אשראי ועוד כמה דברים קטנים, הכל הוא התנהל רגיל

כנראה שהמצב שלו קודם היה הרבה יותר גרוע
זה לא פשוט ולא נעים בכלל.

 

[רוצה בחיים]

המשבר שעלול להתפתח הוא בעיקר משבר רוכשים וקצת יזמים לא משבר בנקים.
זה ברור שלא נעים לפשוט רגל נקודה.
ולכן ברור שלא כל מי שרכש בשיא יפסיד את הדירה.
כמו כן מי שיש לו כסף נוסף בצד לא יכול לפשוט את הרגל, כי הבנק יקח לו את זה ולכן גם אם 10,000 דירות יחזרו לקבלנים עקב אי השלמת הרכישה שזה המון עדיין הקבלנים ירויחו את דמי הביטול וימכרו הלאה בזול.
באופן כללי לא מאשרים ליזם מכירות בלי להציג רווחיות מינמלית של 16 אחוז.
לכן לא כל קבלן הולך לפשוט כאן רגל,
האם יכול להיות כאן קבלנים בעיקר ממונפים ולא מקושרים שיפשטו רגל התשובה היא כן.
האם שייך מציאות של זוגות רבים שיהיו במצב כלכלי לא פשוט התשובה היא כן.
אך האם זה יגרום לקריסה של 50 אחוז במחיר התשובה היא לא.
כמה תיקון זה יכול להביא במקסימום זה תלוי באזורים בארץ אך בין 10-25 אחוז. [תלוי במהירות התנפחות המחיר בשנים האחרונות ובמאסות הבניה באזור].
אך צריך לזכור כי אם יתפתח משבר גדול מידי, הנגיד יכול להוריד דרמטית את הריבית. מה הוא יעשה איננו יודעים.
וצריך לזכור כי באופן כללי למרות שיעור עסקים גבוה ביותר שנסגר כל שנה עוד לא ראינו שזה השפיע על הכלכלה הרוחבית