השקעות נדל"ן דירה להשקעה לא יקרה, איפה???

[יושב וכותב]

יש לך מספר בבקשה

 

[ללללללללללללל]

איפה כדאי להשקיע בדירה מפוצלת באזור המיליון?
וכמה מקבלים שכירות?
ומה אם עימנואל דירה כמובן לא מחולקת וכמה שכירות מקבלים שם?

 

[מוז]

עם מיליון ביד פלוס אפשרות לקחת משכנתא אפילו גדולה כמובן בחישוב של כיסוי ע"י השכירות איפה כדאי לשים את הסיכון?

 

[יהושע אייזנבך]

איפה כדאי להשקיע בדירה מפוצלת באזור המיליון?
וכמה מקבלים שכירות?
ומה אם עימנואל דירה כמובן לא מחולקת וכמה שכירות מקבלים שם?

לוד היא עיר במרכז הארץ שנמצאת בתנופת פיתוח משמעותית, עם פוטנציאל גבוה לפינוי-בינוי. כיום מחירי הדירות (יד 2) שם עומדים על כ-1.2 מיליון ש"ח, ושכר הדירה הממוצע הוא כ-3,200 ש"ח. גם הקריות מציגות הזדמנויות דומות. בעשור הקרוב, ערים אלו צפויות לעבור שינוי משמעותי בנוף העירוני ובשווי הנכסים.
המעלה של לוד שהיא עיר מרכזית ותמיד המרכז מבוקש יותר, אבל זו עיר עם הרבה ערבים...
עם ההון העצמי הגבוה שלך, יש לך אפשרות לנצל את הפוטנציאל ולהשקיע באזורי צמיחה שעתידים להניב תשואה גבוהה.

 

[הטעם המושלם]

ומה אם עימנואל דירה כמובן לא מחולקת וכמה שכירות מקבלים שם?

עמנואל דירה לא מפוצלת רגילה (לא מאוד ישנה, אבל גם לא חדשה.) מתחיל מאזור המיליון ל3 חדרים באזור טוב.
שכירות אזור ה2000 פלוס מינוס.

 

[מתר]

ומה עם עפולה עילית (לא גבעת המורה בקהילה)
יש שם המון מאוד בניה לחרדים ויש מוסדות לכל שכבות הגיל
עיר מפותחת בכל מה שצריך כגון חנויות מזון בנקים משרדי ממשלה קופת חולים וגינות ועוד
והחרדים מגיעים שם בהמוניהם (לשם דוגמה השנה נפתח עוד ת"ת לטאי שבישן יש 3-4 כיתות במחזור)
וכל מקום שמגיעים חרדים המחיר עולה
וכיום יש שם דירות 3 חדרים יפות באזור המיליון ומושכרות 2000
שבעתיד הלא רחוק בכלל הצפי שהמחיר שם לדירה יעלה מאוד וגם השכירות
(עד לא מזמן היה שם גם מציאות 4 חדרים 90 מטר במיליון ויכול להיות שיש עוד שווה לבדוק)

 

[זעירא דמן חבריא.]

שלום לכולם,

לשאלתך בעניין דירה מפוצלת
כפי שכתבתי מס' פעמים,
אני הקטן מאמין מאוד בעיר אשקלון,
מניסיון שלי ושל הרבה ידידים ובני משפחה,
שמושקעים בעיר מזה יותר מעשור,
וב"ה כולם מאוד מרוצים,
התשואה מהשכירות יפה מאוד.
אשמח לתת פרטים לכל המעוניין......

 

[למד מכל אדם]

מענין אותי לדעת איפה שווה להשקיע במחיר של 1300000 פחות או יותר

בקריות אפשר למצוא דירה מחולקת באזור 1,300,000
עם שכירות של למעלה מ5,000 נטו.

תודה לכל העוזרים.
אשמח לשמוע מבעלי ניסיון או כאלה שמכירים את האזור
האם יש הבדל בביקוש לשכירות בין הקריות השונות.
דיברתי עם כמה מתווכים וכל אחד אמר לי על קריה אחרת ששם יש פחות ביקוש לשכירות,
אשמח לשמוע מאנשים לא אינטרסנטים

מה שהבנתי,
קרית מוצקין וביאליק קל עם ההשכרה, אבל יותר סיכון כי העירייה מפרקת חלוקות.
קרית אתא גם טוב עם שכירויות אבל פחות ממוצקין וביאליק, אבל פחות סיכון לפירוק החלוקה.
קרית ים אני לא יודע.

חיפה, שמעתי כאלו מרוצים, אבל מצד שני שמעתי שיש הרבה דירות תקועות. לא בטוח בזה.
עוד נקודה, אזור כמו חיפה ובאר שבע שבנוי על סטודנטים, מטבעו זה השכרה יותר קצרה, וגם יותר מתאים חלוקה ליחידות חדר,
מצד אחד זה יכול להכניס יותר, אבל מצד שני זה יותר תחלופה, יותר בלאי וחודשים ריקים. וממילא יותר כאב ראש.
יכול להתאים לבעלי עצבים חזקים יותר שפחות יהיו לחוצים בזמן שהדירה ריקה.

חשוב כמובן לעבוד עם מתווך ישר ואמין, ושידע בכל מקום את צורת החלוקה שהכי הולכת עם השכירויות. אני לא מתווך

 

[מקצועי בנדל"ן]

איפה כדאי להשקיע בדירה מפוצלת באזור המיליון?
וכמה מקבלים שכירות?
ומה אם עימנואל דירה כמובן לא מחולקת וכמה שכירות מקבלים שם?

1. תתמקד פחות בצפון . יותר במרכז .
2. אישית. הייתי ממליץ לך לנסות ולהתאמץ עוד קצת . ולהגיע ליכולת השקעה של כ- 1.25 מיליון.
בסכום כזה אפשר למצוא דברים ממש טובים עם פוטנציאל עתידי לפינוי בינוי.

 

[5699]

ומה אומרים על אופקים בשכונות החדשות שנבנות עכשיו?

 

[5699]

דירה, ראיתי שנמכרים בסביבות 1300000 דירה חדשה לגמרי .

 

[יהודים טובים]

1. תתמקד פחות בצפון . יותר במרכז .
2. אישית. הייתי ממליץ לך לנסות ולהתאמץ עוד קצת . ולהגיע ליכולת השקעה של כ- 1.25 מיליון.
בסכום כזה אפשר למצוא דברים ממש טובים עם פוטנציאל עתידי לפינוי בינוי.

אישית , אני הייתי ממליצה פחות להתייחס להמלצות שלך , כי אני מצטערת אבל דירה באשדוד לא נקראת דירה במרכז
ואת הפונטציאל העתידי שלך לפינוי בינוי , אני שוב מצטערת שאני צריכה לכתוב את זה , אבל כנראה שרק הילדים שלנו יזכו להנות מזה . עד כאן .

 

[מקצועי בנדל"ן]

כי אני מצטערת אבל דירה באשדוד לא נקראת דירה במרכז

מי אמר/כתב אשדוד...?
אבל, גם באשדוד יש עסקאות טובות להשקעה!

ואת הפונטציאל העתידי שלך לפינוי בינוי , אני שוב מצטערת שאני צריכה לכתוב את זה , אבל כנראה שרק הילדים שלנו יזכו להנות מזה עד כאן .

לגבי פינוי בינוי/ התחדשות עירונית
מניסיון, ניתן למצוא עסקאות טובות מאוד, שהולכות פינוי בינוי/ התחדשות עירונית.
אפשר להרוויח מאוד יפה מהשבחת הנכס,
ובהחלט ניתן לממש את הרווח הגדול בכמה שנים בודדות.

- כמובן חשוב לבדוק היטב היטב, שאכן יש פינוי בינוי , וזה מתקדם.
- לא כל מה שמפורסם לפינוי בינוי - זה אכן כך,
- לא כל בניין שיש בו רוב חתימות מחייב זה אומר שזה יזרום חלק.
- יש מס' תנאים מתלים שחייבים להיות כדי שיצא לפועל, מומלץ לבדוק היטב!

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

לוד היא עיר במרכז הארץ שנמצאת בתנופת פיתוח משמעותית, עם פוטנציאל גבוה לפינוי-בינוי. כיום מחירי הדירות (יד 2) שם עומדים על כ-1.2 מיליון ש"ח, ושכר הדירה הממוצע הוא כ-3,200 ש"ח. גם הקריות מציגות הזדמנויות דומות. בעשור הקרוב, ערים אלו צפויות לעבור שינוי משמעותי בנוף העירוני ובשווי הנכסים.
המעלה של לוד שהיא עיר מרכזית ותמיד המרכז מבוקש יותר, אבל זו עיר עם הרבה ערבים...
עם ההון העצמי הגבוה שלך, יש לך אפשרות לנצל את הפוטנציאל ולהשקיע באזורי צמיחה שעתידים להניב תשואה גבוהה.

הרב @יהושע אייזנבך
שמחתי לקרוא את תגובתך

תרשה לי לשאול שאלה
המלצת על שתי ערים - לוד וקריות
להמלצה השניה שלך אני באמת מתחבר , ניתן למצוא בקריות דירות מחולקות באיזור ה 1,250,000 שמכניסות מעל 5,000 שקל , באיזורים של התפתחות עירונית , שחוץ מהתשואה החודשית יש גם עליית ערך .

אבל בקשר ללוד , נכון כתבת על התנופה שיש בעיר
אבל זו עיר שמלאה במלא מלא בני דודים ...
ולצערי , לא ראיתי אפילו שכונה אחת שהיו בה בני דודים ואיכשהו הם נעלמו , (ואני מכיר הרבה , בחיפה , עכו, רמלה, ירושלים , ועוד ועוד)
לצערי מה שקורה זה הפוך ...

גם בלוד , הדרך היחידה להתמודד איתם היא בניית שכונות חדשות מנותקות/שייכות , לדוגמא אחיסמך למגזר שלנו , ובן שמן והבן לאומי לציבור הכללי
אבל בתוך העיר , אני לא רואה מצב שבני דודים יעזבו
לכן אני שואל מדוע לדעתך שווה להשקיע שם

אני מבין שיש שם כיוון .. ופוטנציאל .. אבל לדעתי זה פשוט הימור

הרי אין שכונה אחת בארץ שהיו בה בני דודים , שעזבו ...
דרך אגב , זה לא סתם שהיא העיר שאמנם נמצאת במרכז ממש אבל ניתן למצוא בה דירות במחיר של 1.2 מיליון .

 

[עלום]

אבל בתוך העיר , אני לא רואה מצב שבני דודים יעזבו
לכן אני שואל מדוע לדעתך שווה להשקיע שם

למגזר הערבי יש בעיה קשה של משכנתאות ככל שהדירות חדשות (פינוי בינוי וכו') יש להם פחות יכולת לקנות את הדירות הבעיה מתחילה אם מתחילים להשכיר להם ואז הם יכולים להוריד את הערך של הבנין אבל על דירה חדשה השכירות יותר גבוהה וממילא הם נמנעים יותר (לא פתרון גמור אבל כן חלקי)

 

[מקצועי בנדל"ן]

לוד היא עיר במרכז הארץ שנמצאת בתנופת פיתוח משמעותית, עם פוטנציאל גבוה לפינוי-בינוי. כיום מחירי הדירות (יד 2) שם עומדים על כ-1.2 מיליון ש"ח, ושכר הדירה הממוצע הוא כ-3,200 ש"ח. גם הקריות מציגות הזדמנויות דומות. בעשור הקרוב, ערים אלו צפויות לעבור שינוי משמעותי בנוף העירוני ובשווי הנכסים.
המעלה של לוד שהיא עיר מרכזית ותמיד המרכז מבוקש יותר, אבל זו עיר עם הרבה ערבים...
עם ההון העצמי הגבוה שלך, יש לך אפשרות לנצל את הפוטנציאל ולהשקיע באזורי צמיחה שעתידים להניב תשואה גבוהה.

הייתי מחלק את דבריך ל 2 .

1. כשהמטרה, היא להרוויח הכנסה חודשית מהדירה / תשואה גבוהה מהנכס,
ופחות הסתכלות על עליית ערך / אקזיט / מינוף וכו'
הייתי ממליץ על דירה בקריות והסביבה.

2. כשהמטרה, היא להרוויח כסף גדול תוך מס' שנים ע"י עליית ערך גבוהה / אקזיט / מינוף וכו'
זה נוצר בדר"כ באזורים מסויימים בהם הביקוש גבוה וההיצע נמוך -
בשילוב של התחדשות עירונית דוגמת תמ"א 38 / פינוי בינוי מתקדם.
בכאלו עסקאות בדר"כ יהיו פעמים שיצטרכו להשלים קצת כסף מהבית כל חודש להשלמת החזר המשכנתא.
הייתי ממליץ יותר על ירושלים / אשדוד וכדו'.

טיפ!
תחפשו דירה להשקעה עם 4 פרמטרים חשובים.

• מתחת למחיר שוק משמעותי.
• אזור בו הביקוש גובר על ההיצע.
• ביקוש גבוה לשכירות במחיר טוב על הנכס.
• פוטנציאל עתידי , תמ"א 38 / פינוי בינוי מתקדם.

" המטרה בדירה להשקעה היא להרוויח כסף, ולא להיפך...!!! "
--

לגבי העיר לוד, הבעיה שזו עיר מעורבת. וד"ל

 

[למד מכל אדם]

לגבי ההמלצות לחפש דירה עם אשרות לפינוי בינוי,

כלל אצבע בכל נושא ההשקעות הוא שאם ידוע מראש שמחיר מוצר אמור להתייקר, אז הוא אמור כבר להתייקר עכשיו. הרי ברור שאדם שיודע שדירתו אמורה להתייקר, לא ימכור עכשיו ויפסיד את הרווח.

ולכן, מחיר דירה שבוודאות יהיה בה פינוי בינוי בהכרח יהיה יקר משמעותית מדירות אחרות.
אלא מה, לא ברור שבאמת התהליך יצליח, ולכן המחיר של דירה עם התכנות לפינוי בינוי לא משקלל את כל הרווח הצפוי, יש דירות שהפינוי בינוי יותר מייקר אותם ויש פחות, אבל מה שברור שזה אמור להיות ביחס להתקדמות של התהליך וביחס לסיכון שיתכן שהתהליך יתקע ואולי לא יצא לפועל.
בשורה התחתונה, על דירה עם פינוי בינוי משלמים יותר, בהתאם לסיכון, כך שלא זה המדד הראשון לבחירת דירה.

ולכן, לדעתי, צריך להשקיע קודם כל בדירה שמחיר השכירות בה גבוה ביחס למחיר הדירה.
וודאי יש עדיפות שיש התכנות לפינוי בינוי, אבל קודם כל שהדירה תהיה שווה בהכנסה החודשית.

ואגב, גם בקריות יש הרבה פינוי בינוי, כך שדווקא בקריות מתקיים גם ההכנסה הגבוה של שכירות ביחס למחיר הדירה, ואפשר למצוא שם גם דירות בתהליך פינוי בינוי.

 

[5699]

ומה אתם אומרים על אופקים?.

 

[yehudaboss]

ומה אתם אומרים על אופקים?.

ונתיבות? שמכפילה את עצמה בגודל...

 

[למד מכל אדם]

דווקא כן, ניתן למצוא הזדמנויות טובות מאוד , במתחמי פינוי בינוי שמתקדמים,
יש בעלי דירות שנאלצים למכור את הדירה, ובמחיר אטרקטיבי,
כגון יורשים, גירושין, בעלי חוב, משפרי דיור. ועוד...
כמובן שעסקה טובה מוצאים בפינצטה, אבל יש כאלה!



צריך שילוב של 2 הדברים -
1. שתהיה שכירות טובה ביחס למחיר.
2. פוטנציאל טוב ואמיתי בנכס.

כתבת שאתה ממליץ על דירות באשדוד וירושלים למרות שהשכירות שם נמוכה בגלל הרווח של פינוי בינוי,
כפי שכתבתי בהודעתי הקודמת, דירות של פינוי בינוי יותר יקרות, ביחס לסיכוי והסיכון שיש לרווח הצפוי, כך שהבשורה בפינוי בינוי לא משמעותית עד כדי להעדיף אותה על שכירות גבוהה.
ובנוסף, בקריות גם יש הרבה מתחמי פינוי בינוי, כך ששוב אין טעם להעדיף דווקא את י-ם ואשדוד.
ומכיון שהקורא צריך לקבל החלטה מושכלת, ראוי לציין שבעוד ולך יש אינטרס בשיווק דירות שאתה מתעסק איתם, אני לא מתווך.

שאפשר למצוא פינוי בינוי בזול בגלל שיש כאלו שלחוצים למכור, לא קשורה לענין זה, כי בעצם הטענה היא שאפשר למצוא דירות של פינוי בינוי שלא מתומחר בהם הפינוי בינוי, ואז יש סיכוי לרווח עתידי מהפינוי בינוי בלי שזה יתומחר במחיר הדירה.
זה לא נכון, כי זה לא בזול כאילו אין פינוי בינוי, אלא זול ביחס למה שהם יכלו לקבל על דירה בפינוי בינוי אילו הם לא היו לחוצים.
באותה מידה יש אנשים לחוצים שמוכרים דירות רגילות מתחת למחיר השוק.
אז בעצם ההשוואה היא האם עדיף לקנות דירה בפינוי בינוי מתחת למחיר השוק של פינוי בינוי ועם מחיר שכירות נמוך או דירה רגילה מתחת למחיר שוק של דירה רגילה ועם מחיר השכרה גבוה.

ואם כן חזרנו לאותה נקודה, האם עדיף אופציה לפינוי בינוי עם שכירות נמוכה או בלי אופציה לשכירות גבוהה,
ומכיוון שפי שכתבתי הסיכוי לפינוי בינוי מגולם במחיר, בעיני ודאי עדיף שכירות גבוהה.
ואם מצאנו גם פינוי בינוי זה מעלה, אבל בשיקול משני.