דרוש מידע אפיקי נחל אופקים

[מסוקרן]

השאלה היא על דירה בבי"ש שעכשיו צריך לשלם משכנתא 8000 ש"ח בחודש
עוד 5 שנים בגלל העליות המחירים בבי"ש בטוח שביחד עם ההון העצמי שיהיה לי גם מהרווח מאופקים יצא לי פחות מ8 לחודש?

סביר מאוד להניח,
כי לבי"ש לא צפוי'ה קפיצת מחירים אלא עליי'ה מדורגת (את העליי'ה שלה היא עשתה ואין לאנשים יכולת לקפיצה אבל מדורג אנשים מתרגלים) מה שאין כן באופקים שאתה עושה קפיצה הרבה יותר גדולה ביחסים לבי"ש.

מדוע?
הרי חייבים לגור היכן שהוא
ולמשל עכשיו בבית שמש השכירות מטורפת ועולה כל הזמן

הרווח בהשקעה יותר מהיר ממחיר השכירות.

 

[משתמש אחר]

זאת שכונה חרדית חדשה
מרחק של כעשרים דקות הליכה מהשכונות הקיימות

שכונת האקליפטוס - מרחק של דקה הליכה.. פשוט לחצות כביש ואתה באלנקווה/יוסף קארו
שכונת אפיקי נחל - כ5 דקות לאקליפטוס, וכ 20 דקות הליכה לאלנקווה

 

[אופקים 1]

ומדבריך נשמע שהמצווה ה615 זה להיות נגד נגד נגד נגד נגד נגד נגד, וד"ל (תראה כמה הודעות כתבת נגד... זה כבר לא אמין)
ואם כבר (ואני מסכים לך לחלוק עליי)
אז כרגע אמנם אפיקי נחל רחוקה מהשכונה החרדית, אבל עם בנייתה של חורשת האקליפטוס (שכבר התחילו שם עבודות בחודשיים האחרונים ) השכונות יהיו סמוכות מאוד, מה גם שאין הרבה יח"ד בחורשת האקליפטוס, אז במבט לעוד כ10 שנים קדימה, החרדים יזלגו גם לאפיקי נחל בנוסף לאלו שזכו שם/קנו ומתכננים מגורים.
ולגבי מרפסות הסוכה, איפה שרוב החרדים זכו באפיקי נחל לרוב זה בניות נמוכות של 3-4 קומות (שוודאי יש 90% דירות עם סוכה, ועוד בניינים עם כ 6-7 קומות שחלקם עם סוכה (מצרף מפה של האזור היותר חרדי - תראה לפי המקרא שהרוב צהוב - נמוך, חלק כתום - בינוני, ומיעוט ממש של אדום - גבוה)
באמת יש כיום כל מיני פרסומים של אפיקי נחל על בניינים גבוהים שאין כמעט מרפסות סוכה, אבל לא על זה הדיבור....
צפה בקובץ המצורף 1908432

אני לא יודע האם חרדים יגורו באפיקי נחל או לא (מאוד אשמח שכן)
וגם לא מכיר שהאליפטוס זה דקה הליכה מאלנקווה (למעט האמת מכיר 'קצת' אחרת).
וגם לא את שאר המרחקים שציינת.

מה שאני כן מכיר זה את המחירים שמוכרים דירות על הנייר בשוק החופשי, והם גבוהים בהרבה מהמחיר של דירות בנויות בשכונות החדשות באופקים.

ואני גם כן מכיר את נתוני ההגירה לאופקים, ואת נתוני האכלוס בשנים האחרונות.

ובאופן כללי, ההשקעה בנדל"ן ללא מינוף כיום לא ריווחית במיוחד (קרנות שקליות נותנות תשואה גבוהה יותר בלי צורך להתעסק עם נכס וכל המתסעף), ועם מינוף מדובר בסיכון בינוני (כלומר פחות סיכון לקרן, אלא יותר סיכון ברמת ההכנסות השוטפות ויכולת העמידה בתשלומים החודשיים).

 

[מסוקרן]

אני לא יודע האם חרדים יגורו באפיקי נחל או לא (מאוד אשמח שכן)
וגם לא מכיר שהאליפטוס זה דקה הליכה מאלנקווה (למעט האמת מכיר 'קצת' אחרת).
וגם לא את שאר המרחקים שציינת.

מה שאני כן מכיר זה את המחירים שמוכרים דירות על הנייר בשוק החופשי, והם גבוהים בהרבה מהמחיר של דירות בנויות בשכונות החדשות באופקים.

ואני גם כן מכיר את נתוני ההגירה לאופקים, ואת נתוני האכלוס בשנים האחרונות.

ובאופן כללי, ההשקעה בנדל"ן ללא מינוף כיום לא ריווחית במיוחד (קרנות שקליות נותנות תשואה גבוהה יותר בלי צורך להתעסק עם נכס וכל המתסעף), ועם מינוף מדובר בסיכון בינוני (כלומר פחות סיכון לקרן, אלא יותר סיכון ברמת ההכנסות השוטפות ויכולת העמידה בתשלומים החודשיים).

הבנו שאתה בעד שוק ההון,
אנחנו מדברים על אלו שבעד נדל"ן.

 

[דוד לידר]

אני לא יודע האם חרדים יגורו באפיקי נחל או לא (מאוד אשמח שכן)
וגם לא מכיר שהאליפטוס זה דקה הליכה מאלנקווה (למעט האמת מכיר 'קצת' אחרת).
וגם לא את שאר המרחקים שציינת.

מה שאני כן מכיר זה את המחירים שמוכרים דירות על הנייר בשוק החופשי, והם גבוהים בהרבה מהמחיר של דירות בנויות בשכונות החדשות באופקים.

ואני גם כן מכיר את נתוני ההגירה לאופקים, ואת נתוני האכלוס בשנים האחרונות.

ובאופן כללי, ההשקעה בנדל"ן ללא מינוף כיום לא ריווחית במיוחד (קרנות שקליות נותנות תשואה גבוהה יותר בלי צורך להתעסק עם נכס וכל המתסעף), ועם מינוף מדובר בסיכון בינוני (כלומר פחות סיכון לקרן, אלא יותר סיכון ברמת ההכנסות השוטפות ויכולת העמידה בתשלומים החודשיים).

לגבי עצם ההשקעה בנדלן
בתוך דבריך אני מבין שהשקעה עם מינוף, יש כן סיכוי משמעותי לרווח ובכל אופן אין סיכון לקרן ובלבד שיש יכולת עמידה בתשלומים חודשיים. וזה משמעותי כי רווח של 100% מההשקעה (בזכות המינוף..) תוך שנים בודדות וללא סיכון משמעותי לקרן, זה נדיר יותר בשוק ההון.
ועוד עניין- משפחות בסופו של דבר צריכות לגור היכן שהוא, ומי שלא יכול לעמוד בתשלומים של המרכז יחפש משהו זול יותר, ואם יש עיר שיש בה שרותים והיא מתפקדת כראוי ושכונות חדשות, אנשים ילכו אליה, לא?

 

[בית שימשי]

סליחה על השאלה
אתה כותב בתור תושב אופקים/מתווך/משקיע/משהו אחר/?

זה מאוד מעניין אותי בתור זוכה במחיר למשתכן באפיקי הנחל
יש מצב שכדאי לי לא לממש את הזכייה?
אני שואל בגלל שעדיין אוחזים לפני היתרי בנייה וייקח עוד המון שנים ואולי בזמן הזה כדאי כבר לקנות במקום אחר.

אל תוותר על הזכיה בשום אופן אתה זכית באחד המקומות הכי שוים ובכל השקעה אחרת אתה לא תגיע לחצי מזה.!
גם אם אתה קונה עכשיו דירה רוב המשכנתא ילך לבנק ,ואילו שכתבוא עוד כמה שנים עם עוד 800 אלף זה יוריד לך המון ריביות(בשווי מאות אלפים) ככה שכבר עדיף לשלם שכירות.

 

[אופקים 1]

לגבי עצם ההשקעה בנדלן
בתוך דבריך אני מבין שהשקעה עם מינוף, יש כן סיכוי משמעותי לרווח ובכל אופן אין סיכון לקרן ובלבד שיש יכולת עמידה בתשלומים חודשיים. וזה משמעותי כי רווח של 100% מההשקעה (בזכות המינוף..) תוך שנים בודדות וללא סיכון משמעותי לקרן, זה נדיר יותר בשוק ההון.
ועוד עניין- משפחות בסופו של דבר צריכות לגור היכן שהוא, ומי שלא יכול לעמוד בתשלומים של המרכז יחפש משהו זול יותר, ואם יש עיר שיש בה שרותים והיא מתפקדת כראוי ושכונות חדשות, אנשים ילכו אליה, לא?

אין רווח של 100% מההשקעה, הדירה היא לא בחינם, וצריך לשלם ריבית על ההלוואה, ולא ברור שבמכירה תשאיר רווח, אם כי סביר שלא יהיה הפסד משמעותי, ובשוטף גם אם הדירה תהיה מושכרת, ההכנסה תהיה פחותה מההחזר של המשכנתא, ויתכן שאפילו לא תכסה את הריביות של המשכנתא..

וזה שמשפחות צריכות לגור היכן שהוא לא קשור לנושא בכלל.
כי יש עוד הרבה אפשרויות
והיקף הבניה בין באר שבע לאשקלון הם הרבה מעבר לצורך האזורי.

 

[יהודה MPK]

אין רווח של 100% מההשקעה, הדירה היא לא בחינם, וצריך לשלם ריבית על ההלוואה, ולא ברור שבמכירה תשאיר רווח, אם כי סביר שלא יהיה הפסד משמעותי, ובשוטף גם אם הדירה תהיה מושכרת, ההכנסה תהיה פחותה מההחזר של המשכנתא, ויתכן שאפילו לא תכסה את הריביות של המשכנתא..

100% מההשקעה בטח שלא,
אבל נקח את מבצעי 15.85/20.80
לאחד שיש את ההון העצמי ואין ריביות על ההון העצמי
ואת שאר התשלום הוא משלם רק במסירת מפתח,
את הדירה הוא מחזיק שנה וחצי עד שהוא יוכל למכור מבלי לשלם מס שבח, ורק על התקופה הזאת יש ריבית
ואת הריביות האלו, השכירות כן אמורה לכסות
לדעתי, הוא יוכל להכפיל את ההון הראשוני
בפרט אם זה דירה ראשונה שאין לו מס רכישה ולא יהיה לו מס שבח במכירה

והיקף הבניה בין באר שבע לאשקלון הם הרבה מעבר לצורך האזורי.

בדיוק בגלל זה לדעתי עדיף להשקיע במקום שהמציאות מראה שיש ביקושים גבוהים
באפיקי הנחל יש מכירות בקצב מסחרר בשונה מנתיבות ובאר שבע

 

[אופקים 1]

100% מההשקעה בטח שלא,
אבל נקח את מבצעי 15.85/20.80
לאחד שיש את ההון העצמי ואין ריביות על ההון העצמי
ואת שאר התשלום הוא משלם רק במסירת מפתח,
את הדירה הוא מחזיק שנה וחצי עד שהוא יוכל למכור מבלי לשלם מס שבח, ורק על התקופה הזאת יש ריבית
ואת הריביות האלו, השכירות כן אמורה לכסות
לדעתי, הוא יוכל להכפיל את ההון הראשוני
בפרט אם זה דירה ראשונה שאין לו מס רכישה ולא יהיה לו מס שבח במכירה


בדיוק בגלל זה לדעתי עדיף להשקיע במקום שהמציאות מראה שיש ביקושים גבוהים
באפיקי הנחל יש מכירות בקצב מסחרר בשונה מנתיבות ובאר שבע

כלומר, כל הכוונה כאן היא לנסות ולמכור את הנכס ברגע שזה יהיה אפשרי
הניסיון מלמד שהשכונה מתייצבת לאחר 5 שנים, רק אז מסתיים הפיתוח, מוסדות הציבור ומרכזי קניות כבר פעילות, ופועלים באופן סדיר קווי תחבורה ציבורית.

במקרה שלנו, כלומר של הדירות באפיקי נחל הכנסים נמכרים על הנייר במחיר יקר ב20% מדירות מקבילות בשכונת רמת שקד או הפארק.
כלומר בשביל שיהיה ניתן להרוויח, צריך שהקונים יעדיפו את השכונה הזאת למרות שהיא יקרה בעשרות אחוזים מהשכונות האחרות שכבר נמצאות בשלב מבוסס.

וביקושים גבוהים לא נמדדים לפי קצב המכירות הכללי, אלא לפי קצב המכירות לאנשים שמתכוונים לגור במקום, מכל הבדיקות שאני ערכתי, רוב מוחלט של הרוכשים הם רוכשים לצורך השקעה, כך שבעצם בשנה וחצי אחרי מסירת המפתח, כל השכונה בערך תצא בחזרה למכירה.

לא נשמע מתכון מבטיח לעליית ערך הנכסים בשכונה.

 

[מסוקרן]

כלומר, כל הכוונה כאן היא לנסות ולמכור את הנכס ברגע שזה יהיה אפשרי
הניסיון מלמד שהשכונה מתייצבת לאחר 5 שנים, רק אז מסתיים הפיתוח, מוסדות הציבור ומרכזי קניות כבר פעילות, ופועלים באופן סדיר קווי תחבורה ציבורית.

במקרה שלנו, כלומר של הדירות באפיקי נחל הכנסים נמכרים על הנייר במחיר יקר ב20% מדירות מקבילות בשכונת רמת שקד או הפארק.
כלומר בשביל שיהיה ניתן להרוויח, צריך שהקונים יעדיפו את השכונה הזאת למרות שהיא יקרה בעשרות אחוזים מהשכונות האחרות שכבר נמצאות בשלב מבוסס.

וביקושים גבוהים לא נמדדים לפי קצב המכירות הכללי, אלא לפי קצב המכירות לאנשים שמתכוונים לגור במקום, מכל הבדיקות שאני ערכתי, רוב מוחלט של הרוכשים הם רוכשים לצורך השקעה, כך שבעצם בשנה וחצי אחרי מסירת המפתח, כל השכונה בערך תצא בחזרה למכירה.

לא נשמע מתכון מבטיח לעליית ערך הנכסים בשכונה.

לכן אני אומר שזה כדאי אבל למכור רק אחרי 2032 והמחמירים אחרי 2033.

 

[דוד לידר]

כלומר, כל הכוונה כאן היא לנסות ולמכור את הנכס ברגע שזה יהיה אפשרי
הניסיון מלמד שהשכונה מתייצבת לאחר 5 שנים, רק אז מסתיים הפיתוח, מוסדות הציבור ומרכזי קניות כבר פעילות, ופועלים באופן סדיר קווי תחבורה ציבורית.

במקרה שלנו, כלומר של הדירות באפיקי נחל הכנסים נמכרים על הנייר במחיר יקר ב20% מדירות מקבילות בשכונת רמת שקד או הפארק.
כלומר בשביל שיהיה ניתן להרוויח, צריך שהקונים יעדיפו את השכונה הזאת למרות שהיא יקרה בעשרות אחוזים מהשכונות האחרות שכבר נמצאות בשלב מבוסס.

וביקושים גבוהים לא נמדדים לפי קצב המכירות הכללי, אלא לפי קצב המכירות לאנשים שמתכוונים לגור במקום, מכל הבדיקות שאני ערכתי, רוב מוחלט של הרוכשים הם רוכשים לצורך השקעה, כך שבעצם בשנה וחצי אחרי מסירת המפתח, כל השכונה בערך תצא בחזרה למכירה.

לא נשמע מתכון מבטיח לעליית ערך הנכסים בשכונה.

א' בשיא הכנות, תודה שאתה מצנן את ההתלהבות ומביא נתונים, זה שרות חשוב לכל מי שחושב להשקיע.
ב' דווקא יצא לי להכיר שיווק של פרוייקטים שזולים משמעותית מהמחיר בשכונות שציינת.
ג' עשיתי בדיקה במדלן על כמה שכונות חדשות וניכר שיש טווח של שנה- שנתיים בתוך ה4 שנים הראשונות שהמחיר עולה לפחות ב25%.

 

[מאור התורה]

אל תוותר על הזכיה בשום אופן אתה זכית באחד המקומות הכי שוים ובכל השקעה אחרת אתה לא תגיע לחצי מזה.!
גם אם אתה קונה עכשיו דירה רוב המשכנתא ילך לבנק ,ואילו שכתבוא עוד כמה שנים עם עוד 800 אלף זה יוריד לך המון ריביות(בשווי מאות אלפים) ככה שכבר עדיף לשלם שכירות.

אני לא מבין,
בא נניח שבעוד 5 שנים אני יבוא עם עוד 800 אל"ש ובמקביל הדירה גם תעלה 800 אל"ש יותר מאשר היום,
מה הרווחתי??

 

[מסוקרן]

אני לא מבין,
בא נניח שבעוד 5 שנים אני יבוא עם עוד 800 אל"ש ובמקביל הדירה גם תעלה 800 אל"ש יותר מאשר היום,
מה הרווחתי??

אתה מסוגל לחסוך יותר מ150K בשנה?
לשלם ולחסוך זה לא אותו דבר.
אם כן תחסוך את זה ותקנה עוד דירה אחרי שתחתום חוזה באופקים.

 

[בית שימשי]

אני לא מבין,
בא נניח שבעוד 5 שנים אני יבוא עם עוד 800 אל"ש ובמקביל הדירה גם תעלה 800 אל"ש יותר מאשר היום,
מה הרווחתי??

אתה עכשיו על הגל, ואם המחיר בבית שמש יעלה כנראה גם באופקים יעלה, תמיד אפשר לחשוש אולי בבית שמש יעלה יותר אבל באותה מידה יכול להיות הפוך (שבאופקים יעלה יותר)
ואם בכל זאת אתה חושש תמיד אפשר לקנות בבית שמש דירה על הנייר שזמן האכלוס שלה הוא אחרי 7 שנים .(ה-2 למשל)

 

[מאור התורה]

אתה עכשיו על הגל, ואם המחיר בבית שמש יעלה כנראה גם באופקים יעלה, תמיד אפשר לחשוש אולי בבית שמש יעלה יותר אבל באותה מידה יכול להיות הפוך (שבאופקים יעלה יותר)

גם אם בבית שמש ובאופקים המחיר יעלה באותם אחוזים
כל אחוז בבית שמש זה יותר כסף מאחוז באופקים

 

[מסוקרן]

גם אם בבית שמש ובאופקים המחיר יעלה באותם אחוזים
כל אחוז בבית שמש זה יותר כסף מאחוז באופקים

אבל ביחסי למשכנתא גם אם שתי'הם עולים באותם סכומים זה מצמצם את הפער.

 

[מאור התורה]

אבל ביחסי למשכנתא גם אם שתי'הם עולים באותם סכומים זה מצמצם את הפער.

?

 

[מסוקרן]

?

אם הי'ה לך 500K ודירה בבי"ש עולה 2M והכל עלה ב10% אז יש לך יותר % של הון עצמי ביחס למחיר הדירה בבי"ש.

 

[אופקים 1]

א' בשיא הכנות, תודה שאתה מצנן את ההתלהבות ומביא נתונים, זה שרות חשוב לכל מי שחושב להשקיע.
ב' דווקא יצא לי להכיר שיווק של פרוייקטים שזולים משמעותית מהמחיר בשכונות שציינת.
ג' עשיתי בדיקה במדלן על כמה שכונות חדשות וניכר שיש טווח של שנה- שנתיים בתוך ה4 שנים הראשונות שהמחיר עולה לפחות ב25%.

לא ציינת מה ראית במדלן וגם לא את המחירים של השיווקים.
אני לא יודע האם השוואת בין דירות לדירות או בין דירות לבתי קרקע.

ברמת שקד, ברח' צאלון נמכרה לפני 3 חודשים דירת 5 חדרים 150 מ"ר (ברוטו) בבניה נמוכה במחיר למשתכן במחיר של 1,570,000 ש"ח, מחיר שמשקף 10,500 ש"ח למ"ר.

כמובן שמכיון שמדובר בדירה בת 6 שנים הרי שכבר הותקנו בה מזגנים, ושאר דברים קטנים שעולים לא קצת כסף.

עכשיו תנסה להשוות את זה למה שמציעים המשווקים.
הפרסומת האחרונה שראיתי דיברה על דירת 5 חדרים במחיר של 2,200,000 ש"ח ומסירה בעוד כשלוש שנים.
מה הסיכוי שהמחיר של הדירה ברמת שקד תעלה ב4 שנים הבאות ב50% ביחס לקיים?
ואם כן מה הסיכוי שקונה יסכים לשלם על דירה באפיקי נחל מחיר גבוה משמעותית מרמת שקד?

 

[דוד לידר]

לא ציינת מה ראית במדלן וגם לא את המחירים של השיווקים.
אני לא יודע האם השוואת בין דירות לדירות או בין דירות לבתי קרקע.

ברמת שקד, ברח' צאלון נמכרה לפני 3 חודשים דירת 5 חדרים 150 מ"ר (ברוטו) בבניה נמוכה במחיר למשתכן במחיר של 1,570,000 ש"ח, מחיר שמשקף 10,500 ש"ח למ"ר.

כמובן שמכיון שמדובר בדירה בת 6 שנים הרי שכבר הותקנו בה מזגנים, ושאר דברים קטנים שעולים לא קצת כסף.

עכשיו תנסה להשוות את זה למה שמציעים המשווקים.
הפרסומת האחרונה שראיתי דיברה על דירת 5 חדרים במחיר של 2,200,000 ש"ח ומסירה בעוד כשלוש שנים.
מה הסיכוי שהמחיר של הדירה ברמת שקד תעלה ב4 שנים הבאות ב50% ביחס לקיים?
ואם כן מה הסיכוי שקונה יסכים לשלם על דירה באפיקי נחל מחיר גבוה משמעותית מרמת שקד?

במדלן בדקתי פרוייקטים כמו כרמי גת, עיר היין וכדומה וגם ברמת בית שמש ובגרף עליית המחירים ניתן לראות שהעלייה המשמעותית קורית בכשנתיים בתוך ה5 שנים הראשונות בפרויקט.
לגבי שיווקים- התכוונתי למחירים של 13.5 אלף למ"ר כשכיום המחירים באזורים החדשים זה 15 אלף למ"ר.
עדיין מוזר לי לחשוב שעוד כמה שנים כשיהיה כזה היצע אנשים יהיו מוכנים לשלם 18 אלף למ"ר.