דיון מחירי הדירות לאן?

[HennyS]

ומה שציין בעיקר את השוק זה הריבית הגבוהה שלא תישאר גבוהה לעד כי זה נוגד צמיחה.

הריבית כיום לא גבוהה בכלל בראיה היסטורית.
היא גבוהה רק לעומת ריבית 0 שהייתה פה בשנים האחרונות- וזו הייתה ריבית לא סטנדרטית בכלל. אין שום כלכלן שחושב שאנחנו אמורים לחזור לריבית 0, זה לא מצב בריא לשוק.

 

[דוד לידר]

הריבית כיום לא גבוהה בכלל בראיה היסטורית.
היא גבוהה רק לעומת ריבית 0 שהייתה פה בשנים האחרונות- וזו הייתה ריבית לא סטנדרטית בכלל. אין שום כלכלן שחושב שאנחנו אמורים לחזור לריבית 0, זה לא מצב בריא לשוק.

מי דיבר על ריבית 0?

 

[יצחק77]

מי דיבר על ריבית 0?

הדבר העיקרי שדחף את העליות זה ריבית 0
משום שריבית רגילה של 3.5 מעקרת את כדאיות ההשקעה בדירה להשכרה ברוב הדירות
(כמובן לא מדבר על פיצולים וכו')
ומרחיקה את חסרי ההון העצמי מרוב הדירות בארץ
כבר כתבו בעבר
יש מלאי של 76000 דירות לא מכורות ועוד עודף של 10-15 אלף דירות חדשות כל שנה יתרה
כך שגם מבחינת היצע אין מחסור אמיתי יש מספיק לכולם
אלא שאין לציבור כסף לשלם ולולי התרגיל של הפריסייל היינו כבר רואים את הירידה היום
ס"ה הצליחו חלקית לדחות את הפיצוץ בנתיים

 

[berigrin]

לא טבעית, כי אנשים צריכים לגור איפשהו וגם מקובל בארץ לקנות דירה למגורים באיזשהו שלב. ומה שציין בעיקר את השוק זה הריבית הגבוהה שלא תישאר גבוהה לעד כי זה נוגד צמיחה.

אני כלכלן מאד קטן, אבל הנדל"ן ירד משך רוב שנות האלפיים. ככל שהמחירים מתנתקים מהמשכורות הסבירות לירידות עולה.

 

[שמח-לעזור]

ספוילר: מייסד ומנכ"ל G CITY העולמית בריאיון בוועידת מרכז הנדל"ן

מקור​

חיים כצמן: "בישראל אתה מתפלל להגיע בשוק השכירות לתשואה של4%, בפולין אתה יכול לקבל כפול"​

מייסד ומנכ"ל G CITY העולמית התייחס בריאיון מיוחד בוועידת מרכז הנדל"ן לתוכניות החברה: "היו כמה מדינות שלא רצינו להיות בהן, כולל סלובקיה והונגריה. פולין היא היהלום של מזרח אירופה". לדבריו, "הבנו שכולם מחפשים לגור ליד מקומות העבודה ורצינו פרויקטים במוקדי ערים, נגישים מאוד לתחבורה ועם יותר משימוש אחד"​

• דרור ניר קסטל 05.03.25

חיים כצמן בוועידת מרכז הנדל"ן (נאו מדיה)

חיים כצמן, מייסד ומנכ"ל G CITY העולמית, העניק ריאיון מיוחד בוועידת מרכז הנדל"ן שנערכה השבוע באילת, בו התייחס לתוכניות החברה במזרח אירופה, להבדלים בין שוק השכירות שם לזה של ישראל, ולחשיבות של מגורים ליד מקום העבודה.

"הסבירו קודם כמה צריך להשתמש יותר בתחבורה ציבורית, או ברגליים, או באופניים, הצטופפות אורבנית תמשיך ותגדל בעשורים הקרובים, כי אין ברירה, כי אנחנו צריכים קיימות", אמר כצמן. "בארצות הברית יש מדד הליכתיות - כמה פעולות אני יכול לעשות ברגל, כמה שיותר פעולות - המדד יותר גבוה. ככל שחלפו השנים הבנו שכולם מחפשים לגור ליד מקומות העבודה. מכאן רצינו להיות בפרויקטים במוקדי ערים, נגישים מאוד לתחבורה ציבורית ועם יותר משימוש אחד, לצד מסחר משרדים, מלונאות ומגורים".

"כשהתחלנו והיינו קטנים פיננסית, לא יכולנו לרכוש את אותם פרויקטים קטנים בשווים גבוהים", סיפר כצמן. "את המרכז המסחרי קנינו בראשון לציון ב-2008 בשום מקום והוא נהיה שווה יותר, וגם העירייה רצתה להעצים את זכויות הבנייה".

על התוכניות של החברה: "היו כמה מדינות שלא רצינו להיות בהן, כולל סלובקיה והונגריה. בשנים האחרונות נשארו לנו רוסיה וטורקיה, שם היה לנו קשה להיפטר. ברור היה לכולם שפולין היא היהלום של מזרח אירופה. בעצם המגמה שלנו הייתה להתרכז בוורשה, שהוכיחה צמיחה גבוהה של 3% בשנה עם משטר מערבי שאתה יודע לעבוד איתו, גם במשטר הימני ההתייחסות למגזר העסקי הייתה נאותה".

כצמן התייחס לכך שבפולין יש ל-G CITY דיור להשכרה, ואמר כי "יש מספר הבדלים בעניין השכירות, בין ישראל לפולין. שטח הדירות, 30-50 מ"ר, התשואה על ההשקעה הרבה יותר נאותה. אם בישראל אתה מתפלל להגיע לתשואה של 4%, בפולין אתה יכול למצוא את עצמך עם תשואה כפולה, ולקבל שכר דירה הולם. הבעיה העיקרית בשוק השכירות בישראל היא מחירי קרקעות, מה שיכול לעזור לבנות דירות הרבה יותר קטנות, וזה יאפשר לשלם פחות. לרוב לוקחות את הדירה משפחה עם ילד אחד או שניים".

כצמן אמר כי שוק המסחר בישראל יציב וטוב. "אני לא רואה סיבה אמיתית שנראה משהו שונה דרמטית ב-2025, בסוף שוק הריטייל מושפע מיכולת הצרכן, אבל עם גזירות כלכליות ומיסוי, יש שוק יציב גם בעולם וגם בישראל. שוק משרדים זה קשור לאן הולכת הכלכלה הישראלית, ההיי טק צרכן גדול של משרדים, אם ה-AI יבטל מקצועות מסוימים, אז יבוא מקצועות אחרים. בישראל יש יתרון שעובד לנו, זה הגידול באוכלוסייה, והדמוגרפיה תנצח את הכל".

מאמל"ק

בישראל אתה מתפלל להגיע לתשואה של 4%, בפולין אתה יכול למצוא את עצמך עם תשואה כפולה.

לא רואה סיבה אמיתית שנראה משהו שונה דרמטית ב-2025, בישראל יש יתרון שעובד לנו, זה הגידול באוכלוסייה, והדמוגרפיה תנצח את הכל (ריבית גבוהה ומיסוי)

שוק משרדים זה קשור לאן הולכת הכלכלה הישראלית, ההיי טק צרכן גדול של משרדים.
אם ה-AI יבטל מקצועות מסוימים, אז יבוא מקצועות אחרים.

 

[שמח-לעזור]

האם תם עידן מבצעי המימון?

ספוילר: בנק ישראל בהגבלות חדשות על מבצעי תשלום

דיווח: בשבועות הקרובים בנק ישראל יטיל הגבלות על האשראי למבצעי המימון ברכישת דירה​

כך פרסם הבוקר (ד') "כלכליסט". לפי ההערכות, תפורסם בשבועות הקרובים הוראה מחייבת לבנקים לרתק הון גבוה יותר עבור אשראי למבצעי קבלנים, במטרה להפחית את הכדאיות של מבצעים אלו. בבנק ישראל לא מאשרים ולא מכחישים את הדיווח​

• דרור ניר קסטל05.03.25

בנק ישראל מתכנן להחמיר בשבועות הקרובים את התנאים על "הלוואות בלון" ומבצעי המימון השונים דוגמת 20/80 או 10/90 שבהם מרבות החברות היזמיות לנקוט בשנה האחרונה על מנת להגדיל את היקף המכירות. כך דיווח הבוקר (ד') "כלכליסט". זאת בעקבות הסיכון הגובר בענף הנדל"ן. לפי ההערכות, תפורסם בשבועות הקרובים הוראה מחייבת לבנקים לרתק הון גבוה יותר עבור אשראי למבצעי קבלנים , במטרה להפחית את הכדאיות של מבצעים אלו. בבנק ישראל לא מאשרים ולא מכחישים את הדיווח.

כאשר רוכש הדירה משלם הון עצמי נמוך במועד החתימה, הבנקים נדרשים להשלים לקבלנים מימון גבוה יותר. החשש של בנק ישראל נובע מהעובדה שבעת התשלום הראשוני בסך 10%-20%, הרוכש כלל לא נפגש עם בנק למשכנתאות, אלא מעמיד אותו באמצעות חסכונותיו או על ידי נטילת הלוואה שאינה לדיור, וכך אין בחינה של יכולת ההחזר שלו. זו נבחנת רק במועד העמדת יתרת התשלום, על סך 80% או 90% ממחיר הנכס, אולם אז כבר מדובר בעסקה חתומה, שקשה או לא ניתן לסגת ממנה. מכיוון שהבנקים נאלצים להשלים את המימון, בבנק ישראל מבקשים להקשיח את התנאים לקבלת המימון למבצעים אלו ולהפחית את הסיכון.

מבצע נוסף משלב בין מבצעים אלו להלוואת בלון. כלומר, הרוכש למשל משלם 20% או פחות מערך הדירה במועד החתימה, חותם על משכנתה, בדרך כלל בשווי של 40% מהערך, ומתחייב על תשלום 40% הנותרים לקבלן בסוף התקופה. משכנתה זו היא הלוואת בלון שהלקוח מתחייב לשלם בעוד 3-2 שנים, ובינתיים מחויב לשלם את הריבית. אלא שהקבלן מסבסד את תשלום הריבית ללקוח. מבחינת הרוכש, הוא מקבל משכנתה ללא ריבית בתקופת הבנייה, והקבלן נהנה מצמצום עלויות, משום שסבסוד הריביות בהלוואה עבור הלקוח זול מהחלופה - שבה הוא לא מצליח למכור את הדירה, או מאפשר ללקוח לשלם את מלוא הסכום בסוף התקופה.

הלוואות הבלון הפכו לפופולריות בשנים האחרונות. במאי עמד היקף ההלוואות הללו על 1.29 מיליארד שקל, וביוני נרשם שיא חדש - 1.321 מיליארד שקל. מינואר 2024 ועד ליוני 2024 צמח היקף הלוואות הבלון, על פי ניתוח של דיווחי בנק ישראל, ב־70%. הלוואות אלו היוו במאי כ־16.5% מהיקף המשכנתאות החדשות, וביוני כ־17%, בעוד בשנים "רגילות" משקלן עמד על 6%-8%. ובדצמבר כבר הגיעו ל-1.43 מיליארד שקל, שיא כל הזמנים, אם כי בחודשים האחרונים חלה ירידה.

הסיכון המרכזי במבצעים הוא חוסר הוודאות לגבי יכולת הרוכשים לעמוד בתשלומים במועד מסירת הדירה. במקרים של ירידת מחירי הדירות או עלייה בריבית, רוכשים עלולים למצוא את עצמם במצב שבו אינם יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתה, מה שעלול להוביל לבעיות פיננסיות הן עבורם והן עבור המערכת הבנקאית. כמו כן, מבצעי המימון הללו עלולים לגרום לעיוות מחירים בשוק הדיור, שכן בפועל הם מהווים הנחה במחיר הדירה, בעוד שעל הנייר מחיר הדירות נותר גבוה, לאחרונה רשות ניירות ערך הורתה לחברות הציבוריות לכלול בדוחות את עלויות הלוואות הבלון.

הלוואת הבלון פחות מטרידות את בנק ישראל, כי הרוכש נכנס להליך של משכנתה ומקבל אישור מהבנק שיכול לעמוד בתשלומים, הבעיה היא תזרים נמוך לחברות הנדל"ן בענף וכן שינויים, דוגמת השינוים הגיאופוליטיים שחווים בשנים האחרונות שיכולים לשנות את התמונה. למרות שהלוואות בלון לכאורה בטוחות יותר לפי הדיווח שוקלים בבנק ישראל להטיל מגבלות גם על הלוואות הבלון בהתאם לשיעור מסוים מגובה הנכס, הליך שבו כבר החלו עצמאית בבנק לאומי, שבו החליטו שלא יתנו הלוואות בלון למי שלא שילם 20% מההון העצמי של הדירה. בנוסף, החליטו להגביל את הלוואת הבלון לכל היותר ל־40% מערך הנכס.

מבנק ישראל נמסר בתגובה: "כמו שאמרנו בעבר, אנחנו עוקבים מקרוב אחרי ההתפתחויות בשוק הדירות, ובשווקי האשראי לדיור ולקבלנים. ככל שיוחלט, בנק ישראל יפעל בתחום תוך שימוש בכלים רלוונטיים מהארסנל שעומד לרשותו".

מאמל"ק

בנק ישראל הבין שיש סיכון הולך וגובר בענף הנדל"ן בעקבות מבצעי המימון,
הסיכון המרכזי הוא, שהבנקים בוחנים את יכולת החזר של הרוכש רק בשעת תשלום היתרה, אבל אז כבר מדובר בעסקה חתומה, שקשה או לא ניתן לסגת ממנה,
ובמקרים של ירידת מחירי הדירות או עלייה בריבית, רוכשים עלולים למצוא את עצמם במצב שבו אינם יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתא,
ומכיוון שהבנקים נאלצים להשלים את המימון, בבנק ישראל מבקשים להקשיח את התנאים לקבלת המימון למבצעים אלו ולהפחית את הסיכון.

הפופולריות של הלוואות בלון
מינואר 2024 ועד ליוני 2024 צמח היקף הלוואות הבלון, על פי ניתוח של דיווחי בנק ישראל, ב־70%.
במאי-יוני הלוואות בלון היו כ-17% מהיקף המשכנתאות החדשות, מול 6-8% בשנים "רגילות".
אם כי בחודשים האחרונים חלה ירידה.

הלוואת בלון פחות מטרידות את בנק ישראל, כי הרוכש כן מקבל אישור מהבנק שיכול לעמוד בתשלומים,
למרות זה שוקלים בבנק ישראל להטיל מגבלות גם על הלוואות הבלון בהתאם לשיעור מסוים מגובה הנכס,
בבנק לאומי כבר היום, מגבילים הלוואות בלון ל40% מערך הנכס, ובתנאי שכבר שולם 20% בהתחלה.


הערות:
בנק ישראל בעצם מודה שהוא חושש לירידת מחירים (או לפחות קיפאון)
אחרת למה שהרוכשים לא יצליחו למכור לצד ג' ביותר יקר?
ואז לא יהיה שום סיכון לבנקים...

האם ההגבלות על הלוואות בלון יהיו על כלל הלווים?
ואז זוכי דירה בהנחה יסבלו בשלב של תשלום שכירות ומשכנתא?

 

[esteras]

הערות:
בנק ישראל בעצם מודה שהוא חושש לירידת מחירים (או לפחות קיפאון)
אחרת למה שהרוכשים לא יצליחו למכור לצד ג' ביותר יקר?
ואז לא יהיה שום סיכון לבנקים...

למה שאת הבנק יעניין עליית מחירים, הוא מבחינתו חייב ללכת על תרחישים קיצוניים ולגדר סיכונים, ואם יעלו המחירים ברור שאין חשש לכך שאנשים לא יוכלו לעמוד בתשלומים,
גם אם נניח ש90 אחוז מחירי הדירות יעלו, ורק 10 אחוז שלא יעלו, ברגע שיש מסה קריטית של רוכשים בסיכון, אתה חייב לגדר את הסיכון הזה

 

[אופקים 1]

למה שאת הבנק יעניין עליית מחירים, הוא מבחינתו חייב ללכת על תרחישים קיצוניים ולגדר סיכונים, ואם יעלו המחירים ברור שאין חשש לכך שאנשים לא יוכלו לעמוד בתשלומים,
גם אם נניח ש90 אחוז מחירי הדירות יעלו, ורק 10 אחוז שלא יעלו, ברגע שיש מסה קריטית של רוכשים בסיכון, אתה חייב לגדר את הסיכון הזה

כי עליית מחירים תורמת לאינפלציה, ובנק ישראל מנסה להכניס את האינפלציה לתוך היעד שהוגדר מראש.

 

[קוראים לי #C]

כי עליית מחירים תורמת לאינפלציה, ובנק ישראל מנסה להכניס את האינפלציה לתוך היעד שהוגדר מראש.

מחירי הדירות אינם
חלק מהמדד

 

[די]

מחירי הדירות אינם
חלק מהמדד

בערך רבע ממדד המחירים לצרכן מורכב מעלות שכר דירה, שבדרך כלל תלויה במחירי הדירות (לדוגמא העלייה ההזויה במקביל של מחירי השכירות ומחירי הקניה של דירות בשנים האחרונות)

 

[שמח-לעזור]

אחרי שיותר ויותר אנשים (לא רק פה בפורום ) חזרו על הטענה שעוד רגע ויש בישראל משבר סאב פריים
בתקווה שאולי עצם הדיון על זה, ילחיץ את השוק ויגרום לירידות.

סוף סוף גלובס הסבירו בכתבה מצוינת, למה גם אם המון יזמים ופרטיים יקרסו, הבנקים - לא.
ספוילר, דווקא בגלל זה...

ספוילר: הכתבה

משבר סאב-פריים בישראל? כשאתם תבכו, הבנקים ימשיכו לעשות מיליארדים

הדיבורים שנשמעים מכל עבר על משבר סאב פריים בישראל לא ממש ריאליים • לא די בהון עצמי זעום הנדרש לרכישת דירה כדי להשוות אותנו למשבר הכלכלי שהפיל בזמנו את ארה"ב • אלה הסיבות שבנק ישראל והמפקח על הבנקים רגועים כל כך


פתאום נדמה שכולם מזהירים מסימני "סאב פריים" בישראל. האיתותים ברורים: הנה, גם בישראל של 2024-2025 אפשר לקנות דירה כמעט ללא הון עצמי, 10% ואפילו פחות ממחיר הדירה, בדיוק כמו אז, ערב המשבר הכלכלי הגדול והקריסה הפיננסית של 2008. וכמו אז, שגלגל הביקוש האינסופי נעצר לפתע (כי יש סוף לכל דבר) ומגדל הקלפים קרס (כי למה שנמשיך לשלם על דירה ששווה פחות מהחוב תמורתה), גם פה זה אוטוטו קורה. תחזיקו חזק.

אז זהו, שממש לא בטוח. לא לעולם חוסן, אבל מוכרחים להחזיר דברים לפרופורציה. לא בגלל שנהדר פה ואין סכנות, אלא בגלל שהבנקים - ותראו את הדוחות ורווחי השיא שהם הציגו רק השבוע - הוכיחו יותר מפעם אחת שהצרות שלנו הן לא הצרות שלהם. אולי אפילו להפך.

לפני הכל, כי אין בישראל מודל הלוואות "נון ריקורס" שנהוגות באמריקה, ומשמעותן שכנגד ההלוואה עומדת רק הדירה שנרכשה על הנייר. כשהקערה התהפכה בארה"ב, אותם רוכשים ויתרו על המפתח, פשוט בגלל שהחוב לבנק היה גבוה ממחיר הדירה (כשקונים בהון עצמי זניח, די בירידה קלה במחיר כדי שזה יקרה). בישראל אין חיה כזו. הצרות והחוב הם של הלווה, בלי שום קשר לשווי הדירה עצמה. חייבים 2 מיליון שקל על דירה ששווה 1.8 מיליון? זו בעיה שלכם. אם אתם או הבנק תממשו את הנכס המשועבד ותישאר יתרת חוב, אף אחד לא יוותר לכם על שקל. ממילא קשה עד בלתי אפשרי לדמיין תסריט של ריצה המונית בבת אחת לבנק, הפסקת תשלום החוב והחזרת המפתח. גם אם יכלו כל הקצים, אנשים יעשו שמיניות כדי לא לתת לבנק למכור את הדירה בנזיד עדשים.

אתם תבכו, והבנקים יחגגו עם רווחיות פנומנלית

ועוד הבדל דרמטי: בישראל - בשונה ממרבית מדינות העולם המערבי - הרוב המוחלט מהחוב צמוד לריבית או לאינפלציה. משהו שאנחנו סוחבים מאז שנות ה-80, כאשר תקופת ההיפר-אינפלציה הפכה למתנה אדירה לבעלי החוב הישראלים, שהחזיקו הלוואות לא צמודות וגילו כי אינפלציה של מאות אחוזים שחקה לחלוטין חוב ענק שניטל לעשרות שנים. בעקבות זאת, הבנקים החבוטים יצרו בעיקר מסלולי הלוואות צמודים (לריבית בנק ישראל, למדד המחירים או למט"ח), שהיו מבחינתם מוצא יחיד למתן הלוואות ארוכות בסיכון סביר. כמו שהודה לפני יותר משנה נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, "הבנקים בישראל העבירו את הסיכון אל הלקוח". ובמילים אחרות: בימים של אינפלציה, יוקר מחיה וריבית גבוהה - אתם תבכו, והם יחגגו עם רווחיות פנומנלית.

ולא פחות חשוב, בארה"ב יש מאות רבות של בנקים. במשבר הסאב פריים, בין 2008 ל-2010, נסגרו שם יותר מ-300 בנקים. בישראל ישנם למעשה שלושה בנקים. מה שאומר שאצלנו, עם כל הכבוד ליזמים ולקבלנים בשטח, לאומי, הפועלים ומזרחי טפחות שולטים די בקלות בביקוש ובהיצע. בראותם שההיצע מוגזם, הם יכולים בקלות לכווץ את מספר המנופים - כי אף קבלן לא יכול להתחיל לבנות ללא אוקיי וכסף מהבנק. במקביל, עינינו רואות כיצד הם יודעים לנפח ביקושים ומשכנתאות די בקלות, כדי שחלילה הגלגל לא ייעצר, אפילו אם מלחמה ולהבדיל ריבית משתוללות בחוץ.

צריך גם להבין שהחוב שלנו יושב כמעט כולו על מאזני הבנקים. זה נשמע מאוד טריוויאלי, אבל בארה"ב בשעתו החוב כבר לא ממש עניין אותם - לאחר ש"נארז" מחדש, שוב ושוב, ועבר לידיים אחרות (ומהן הלאה לכל העולם הפיננסי). פה הוא של הבנקים עצמם, מה שמשאיר להם הרבה יותר שליטה, בקרה ויכולת, אם וכאשר, להוצאת אוויר מבוקרת משוק הנדל"ן, ולא בשיטת ה"זבנג וגמרנו" שהפילה את השוק בארה"ב.


המשקולת על האזרח מטיסה את רווחי הבנקים

ולכן, זו הבשורה הרעה והטובה. הנדל"ן למגורים אכן מאוד מסוכן בתנאים הנוכחיים. קודם כל ליזמים (שנוטלים חוב גם בשיעור של 100% ויותר, בריביות של 8% ומעלה) ואחר כך לקוני הדירות. אבל אם חלילה יהיה פה כדור שלג, סביר שהוא ייקח איתו הרבה יזמים וישראלים "קטנים" שנכנסו להרפתקה שגדולה עליהם בכמה מידות. ועדיין, עד שאותן צרות במיקרו של יזמים וקונים יהפכו לצרות מאקרו של בנקים, ויהפכו לאיום של ממש על כלכלת ישראל, הדרך מאוד מאוד ארוכה.

זו הסיבה שבנק ישראל והמפקח על הבנקים רגועים כל כך. ומי שאומר שאין סיכוי שכל כך הרבה ישראלים יספגו ואילו הבנקים ייצאו כמעט ללא שריטה, כנראה לא רואה מה קרה פה בשנתיים וחצי של ריבית ומלחמה. נד-נד: המשקולת על האזרח הקטן היא שמטיסה את רווחי הבנקים לשמיים.

לפני 8 שנים החליט שר האוצר דאז משה כחלון להגביל את שכר בכירי הבנקים. פי 35 "בלבד" מהתגמול לעובד בעל השכר הנמוך, ותקרה שנתית של 2.5 מיליון שקל שתוכר לצורכי מס. שימו בצד את שאלת ההתערבות של הריבון בשוק החופשי ועד כמה היא לגיטימית.

אני פה כדי לחזור למבול האיומים שנשמעו בשעתו, על הידרדרות הבנקים ואיכות מנהליהם בעקבות רף השכר החדש. לפחות בינתיים, התחלופה של מנהלי הבנקים אכן התגברה משמעותית (בחוץ מציעים להם שכר גבוה בהרבה), אבל התוצאות לא ממש הזדעזעו. חנן פרידמן, למשל, מנכ"ל לאומי, הציג השבוע רווחי שיא - 9.8 מיליארד שקל בשנת 2024 - גם עם שכר "צנוע" של 4.4 מיליון שקל. ואם הוא יעזוב כדי לעשות את "הכסף הגדול" במשרה הבאה, תהיו בטוחים שבבנק ימצאו מחליף ראוי להמשיך לשמן את מכונת המזומנים.

בלתי מספיק: מי צריך פתרונות כשיש מזל

משרד האוצר שלף השבוע מספר חדש. מבצעי ההגרלות של מחיר למשתכן, בשלל תצורותיהן, עלו עד כה לקופת המדינה כ-50 מיליארד שקל, גבוה משמעותית מההערכות המוקדמות. הסבסוד הזה הגיע למתי מעט מאושרים שזכו באותן דירות. במקביל, כבר ברור כישלון הדירות הללו במטרה שלשמה הומצאה השיטה: היכולת להשפיע על כלל השוק, ולהוריד את המחירים רוחבית.

אבל בכל זאת, מתברר שאי אפשר להוציא אבן מהבור. שר השיכון גולדקנופף הדגיש השבוע שההגרלות יימשכו. לפי התוכנית, כ-20 אלף דירות ישווקו השנה. מדינה שהתייאשה מפתרונות רוחביים תמשיך להציע חלומות לזכייה. עכשיו רק צריך לקחת את זה הלאה: במקום תחבורה ציבורית יעילה לכולם, בואו נגריל אחד מכל מאה אזרחים שיוכל לנסוע מדי יום במונית מסובסדת. או שאחד מכל 5 מבוגרים יגריל קצבת זקנה של 8,000 שקל. ככה זה נראה.

לסיכום:
גם במקרה של ירידות דרסטיות במחירי הדירות הבנק לא יפסיד,
כי הוא העביר את הסיכון ללקוח!

האפשרות היחידה של הלווה לגלגל את ההפסד לבנק, זה הכרזה על פשיטת רגל,
שהתוצאה הישירה של זה, אי יכולת לקחת משכנתא למשך לפחות 7 שנים.


חשוב לשים לב ש"גלובס" כן חושבים שכיום הסיכון ללקוח מאוד גבוה!
כנראה בגלל שהם לא צופים שהביקוש הולך לגדול פתאום...

עוד נקודה מעניינת,
"גלובס" מאשימים במפורש את הבנקים בשליטה על מחירי הדיור.

 

[די]

אחרי שיותר ויותר אנשים (לא רק פה בפורום ) חזרו על הטענה שעוד רגע ויש בישראל משבר סאב פריים
בתקווה שאולי עצם הדיון על זה, ילחיץ את השוק ויגרום לירידות.

סוף סוף גלובס הסבירו בכתבה מצוינת, למה גם אם המון יזמים ופרטיים יקרסו, הבנקים - לא.
ספוילר, דווקא בגלל זה...

מה אתה רואה כאן בכתבה?
שמחירי הדירות יקרסו אבל הבנקים לא יקרסו?
מצוין.
אין לאף אחד אינטרס שגם הבנקים יקרסו.

 

[שמח-לעזור]

מה אתה רואה כאן בכתבה?
שמחירי הדירות יקרסו אבל הבנקים לא יקרסו?
מצוין.
אין לאף אחד אינטרס שגם הבנקים יקרסו.

שהמחירים יורדים זה לא משבר סאב פריים,
זה פשוט - ירידת מחירים.

התרחיש הרווח (בפרוג ובכל מקום) לירידת מחירים דרסטית
זה ירידת מחירים שתגרום להמון לווים "לוותר" על הדירה לבנק
ואז הבנק יתקע עם המון דירות, מה שיגרום למפולת במחיר
כמו במשבר של אז.

זה ברור שבלי תרחיש כזה (או תרחיש קטסטרופלי אחר) גם אם המחירים ירדו,
הם לא יקרסו לחצי או פחות ממה שהיום, רק בגלל ביקוש נמוך יחסית...

הראיה, הלהיטות של קונים על מבצעי מימון,
שאחרי כל המבצעים, בסוף זה דירה על הנייר,
וגם אם הכי נפרגן, זה הנחה של סביבות 10%
רק לדמיין מה יקרה ליזם שימכור בהנחה של 20% רשמית...

 

[די]

התרחיש הרווח (בפרוג ובכל מקום) לירידת מחירים דרסטית
זה ירידת מחירים שתגרום להמון לווים "לוותר" על הדירה לבנק
ואז הבנק יתקע עם המון דירות, מה שיגרום למפולת במחיר
כמו במשבר של אז.

זה ברור שבלי תרחיש כזה (או תרחיש קטסטרופלי אחר) גם אם המחירים ירדו,
הם לא יקרסו לחצי או פחות ממה שהיום, רק בגלל ביקוש נמוך יחסית...

לא כתוב בכתבה הנ"ל שהתרחיש הזה לא יכול לקרות.
כתוב שגם אם הוא יקרה זה לא יהיה בעיה של הבנקים אלא בעיה של רוכשי הדירות, כי בישראל יש ערבות אישית לחוב ולא רק ערבות על הדירה (כמו שהיה בארה"ב).

 

[האברך ממיר]

לא כתוב בכתבה הנ"ל שהתרחיש הזה לא יכול לקרות.
כתוב שגם אם הוא יקרה זה לא יהיה בעיה של הבנקים אלא בעיה של רוכשי הדירות, כי בישראל יש ערבות אישית לחוב ולא רק ערבות על הדירה (כמו שהיה בארה"ב).

מציע להתבונן שוב בכתבה.

ולא פחות חשוב, בארה"ב יש מאות רבות של בנקים. במשבר הסאב פריים, בין 2008 ל-2010, נסגרו שם יותר מ-300 בנקים. בישראל ישנם למעשה שלושה בנקים. מה שאומר שאצלנו, עם כל הכבוד ליזמים ולקבלנים בשטח, לאומי, הפועלים ומזרחי טפחות שולטים די בקלות בביקוש ובהיצע. בראותם שההיצע מוגזם, הם יכולים בקלות לכווץ את מספר המנופים - כי אף קבלן לא יכול להתחיל לבנות ללא אוקיי וכסף מהבנק. במקביל, עינינו רואות כיצד הם יודעים לנפח ביקושים ומשכנתאות די בקלות, כדי שחלילה הגלגל לא ייעצר, אפילו אם מלחמה ולהבדיל ריבית משתוללות בחוץ.

צריך גם להבין שהחוב שלנו יושב כמעט כולו על מאזני הבנקים. זה נשמע מאוד טריוויאלי, אבל בארה"ב בשעתו החוב כבר לא ממש עניין אותם - לאחר ש"נארז" מחדש, שוב ושוב, ועבר לידיים אחרות (ומהן הלאה לכל העולם הפיננסי). פה הוא של הבנקים עצמם, מה שמשאיר להם הרבה יותר שליטה, בקרה ויכולת, אם וכאשר, להוצאת אוויר מבוקרת משוק הנדל"ן, ולא בשיטת ה"זבנג וגמרנו" שהפילה את השוק בארה"ב.

 

[די]

גם בישראל יש המון גופי מימון חוץ בנקאיים חברות ביטוח טריא וכו'
חוץ מזה שרגע לפני שהבועה מתפוצצת אף אחד לא יודע.
כשיודעים זה כבר מדי מאוחר.

 

[דוד לידר]

גם בישראל יש המון גופי מימון חוץ בנקאיים חברות ביטוח טריא וכו'
חוץ מזה שרגע לפני שהבועה מתפוצצת אף אחד לא יודע.
כשיודעים זה כבר מדי מאוחר.

כמה אנשים לוקחים משכנתא מגוף מימון חוץ בנקאי?

 

[מורים]

נו שוין,
זה שחצי מהעם לפחות מעוניין בירידת מחירי הדירות ואני בתוכם,
לא אומר שצריך לשגות בתרחישים דמיוניים ואפוקליפטיים.

 

[די]

כמה אנשים לוקחים משכנתא מגוף מימון חוץ בנקאי?

הגבתי על ההודעה הקודמת לגבי מימון לקבלנים.

 

[שמח-לעזור]

לא כתוב בכתבה הנ"ל שהתרחיש הזה לא יכול לקרות.
כתוב שגם אם הוא יקרה זה לא יהיה בעיה של הבנקים אלא בעיה של רוכשי הדירות, כי בישראל יש ערבות אישית לחוב ולא רק ערבות על הדירה (כמו שהיה בארה"ב).

מוזר שהכותרת של הכתבה ״המערכת הפיננסית גדולה מליפול״ ״הדיבורים על סאב פריים בישראל לא ריאליים״
אם לא כתוב בכתבה עצמה שהתרחיש הזה לא יכול לקרות...

איפה זה כתוב?
א. ברגע שהחוב הוא חוב אישי ולא חוב על הנכס (לא קשור לערבות), לווים יחשבו 1000 פעמים מלפני שיתנו לבנק לעקל את הדירה, מסיבה פשוטה, כי בכל מצב שיהיה תמיד דירה מכונס תמכר בפחות ממוכר פרטי, ולכן כל עוד שיהיה להם אופציה הם יורידו את המחיר למכירה מלפני שהם יוותרו על הפער...

ב. גם במקרים שיגיעו לעיקול, הבנק לא יפסיד הרבה, כי רוב מוחלט של הדירות בישראל ממושכנות על פחות מ-75%
(גם במקרים שיש מימון של יותר, זה לא מהמשכנתא, וגם במקרים שמלכתחילה המשכנתא הייתה על 75% הלווה כבר שילם חלק מהסכום ו/או ערך הדירה עלה) וברוב המקרים הבנק כבר הרוויח מהצמדות למדד / אג״ח וכו׳
לכן בשביל שהבנק יפסיד ממכירה אחרי עיקול צריך ירידת מחירים דרסטית.

ושוב, כל עוד שהסיפור הוא לקוחות פרטיים שקורסים, השוק כולו לא יקרוס, זה לא קרה מעולם בשום מדינה.

בשביל שהשוק יגיע לקריסה מוחלטת זה חייב לעבור בקריסה של המוסדות הפיננסיים, וכל עוד זה לא יקרה,
יכול להיות שהמחירים ירדו אפילו הרבה, אבל זה ס״ה חזרה של כמה שנים בודדות אחורה...