סקירה הרובע המרכזי בית שמש (מימין ומשמאל של נהר הדן)

[דג תמנון]

זה בדיוק כמו שתגיד שבית המשפט ובג"ץ פוסקים תמיד רק לטובת אלו שלוקחים עורכי דין צמרת ולא לטובת אלו שמשתמשים בסנגוריה הציבורית.
מה החוכמה להעמיד עו"ד שהרגע סיים את ההתמחות מול עמית חדד?

אני מאמין שאתה לבד יודע איך נראים וועדות ההתנגדויות. מגיעים קומץ תושבים בדרך כלל אפילו בלי עו"ד מייצג. ומתחילים לפרוק את התסכולים והכעסים על היזם, במקום להביא טיעונים קונקרטיים ולהתייחס לשיפורים ספציפים שהם יכולים להשיג בתוכנית. התושבים תמיד מתפזרים על קשת רחבה של טיעונים לא ממוקדים שבחלקם לא מופיעים בכלל בהתנגדות, דבר שמנוגד לחוק. או מתייחסים בכלל לפרטים ששייכים למקומי ומכלים את זמנם הקצוב על התנגשויות והתנצחויות עם היזם שנהנה מכל רגע.

ולעומתם, היזם מביא עו"ד שלומד את החומר ומכיר את ההתנגדויות ישר והפוך, ומתמצא במדיניות הוועדה וחבריה.

ברור שהוועדה תמיד דוחה את ההתנגדויות, אין פה שום שיקולי יוקרה וכסף. מה שלא עושה היזם בחוכמתו עושים התושבים בסכלותם....


מה את מצפה שהם יעשו? יממנו את ההתנגדות של התושבים?!

גם אם כנראה התנגדות של תושבים נדחית מחמת חוסר מקצועיותה, זה לא משנה את לב הענין. כשיזם פרטי מקדם תוכנית שרעה לעיר פשוט וברור שגם על נבחרי הציבור להעמד ולנסות לשנות את התוכנית אם בהגשת התנגדות בעצמם ואם בניסיון השפעה על חברי הוועדה (הם או נציגם גם חברים בוועדה).
ולא, לא התכוונתי שיממנו לתושבים התנגדות.

 

[דג תמנון]

תודה שהארת את עיני. מודה לך בכנות אמת. כעת אין לי כל שאלות.
אגב, הרמה כאן באתר "פרוג" הינה גבוהה ביותר. חבל שרק לאחרונה זכיתי אני הקטן להכיר את האתר הנפלא הזה !

מתנצל על ההשתלחות. אני מעריך אנשים מקצועיים ורק הפריעה לי הנימה כלפי החברים כאן. חג כשר ושמח.

 

[מטמון אומנות]

גם אם כנראה התנגדות של תושבים נדחית מחמת חוסר מקצועיותה, זה לא משנה את לב הענין. כשיזם פרטי מקדם תוכנית שרעה לעיר פשוט וברור שגם על נבחרי הציבור להעמד ולנסות לשנות את התוכנית אם בהגשת התנגדות בעצמם ואם בניסיון השפעה על חברי הוועדה (הם או נציגם גם חברים בוועדה).
ולא, לא התכוונתי שיממנו לתושבים התנגדות.

בסוף הכוח שלהם במחוזי מאוד מוגבל...
זה אולי טוב כתוספת להתנגדות ציבורית רחבה מאורגנת כראוי.

 

[האברך ממיר]

זה בדיוק כמו שתגיד שבית המשפט ובג"ץ פוסקים תמיד רק לטובת אלו שלוקחים עורכי דין צמרת ולא לטובת אלו שמשתמשים בסנגוריה הציבורית.
מה החוכמה להעמיד עו"ד שהרגע סיים את ההתמחות מול עמית חדד?

אני מאמין שאתה לבד יודע איך נראים וועדות ההתנגדויות. מגיעים קומץ תושבים בדרך כלל אפילו בלי עו"ד מייצג. ומתחילים לפרוק את התסכולים והכעסים על היזם, במקום להביא טיעונים קונקרטיים ולהתייחס לשיפורים ספציפים שהם יכולים להשיג בתוכנית. התושבים תמיד מתפזרים על קשת רחבה של טיעונים לא ממוקדים שבחלקם לא מופיעים בכלל בהתנגדות, דבר שמנוגד לחוק. או מתייחסים בכלל לפרטים ששייכים למקומי ומכלים את זמנם הקצוב על התנגשויות והתנצחויות עם היזם שנהנה מכל רגע.

ולעומתם, היזם מביא עו"ד שלומד את החומר ומכיר את ההתנגדויות ישר והפוך, ומתמצא במדיניות הוועדה וחבריה.

ברור שהוועדה תמיד דוחה את ההתנגדויות, אין פה שום שיקולי יוקרה וכסף. מה שלא עושה היזם בחוכמתו עושים התושבים בסכלותם....


מה את מצפה שהם יעשו? יממנו את ההתנגדות של התושבים?!

בוועדה המחוזית עוסקים בעיקר ביישום המדיניות של חברי הוועדה. במקרים רבים מוגשים התנגדויות מקצועיות ע"י תושבים בייצוג עורך דין, והם נדחים רק בגלל שבוועדה מעוניינים לאשר בניה.
הנה דוגמא של מקרה שהכרתי מקורב מאוד, של יזם שזכה במכרז למסחר ותעסוקה בגובה שני קומות, וביקש תוספת 8(!) קומות מגורים, התושבים התנגדו ויוצגו ע"י עו"ד, ונדחו באופן גורף, בגלל שבעיני חברי הוועדה מאוד מצא חן השילוב בין מגורים ומסחר.
מצורפים התמלולים מהדיונים.

 

[מטמון אומנות]

בוועדה המחוזית עוסקים בעיקר ביישום המדיניות של חברי הוועדה. במקרים רבים מוגשים התנגדויות מקצועיות ע"י תושבים בייצוג עורך דין, והם נדחים רק בגלל שבוועדה מעוניינים לאשר בניה.
הנה דוגמא של מקרה שהכרתי מקורב מאוד, של יזם שזכה במכרז למסחר ותעסוקה בגובה שני קומות, וביקש תוספת 8(!) קומות מגורים, התושבים התנגדו ויוצגו ע"י עו"ד, ונדחו באופן גורף, בגלל שבעיני חברי הוועדה מאוד מצא חן השילוב בין מגורים ומסחר.
מצורפים התמלולים מהדיונים.

בלי להכנס לגופו של מקרה...

ברור שיצוג ע"י עו"ד לא מבטיח אוטמטית את קבלת ההתנגדות. אם התוכנית המוצעת מנצלת את משאבי הקרקע בלי לרמוס זכויות חוקתיות של אחרים, הועדה עדיין תפסוק לטובת היזם.

אך בלי עו"ד ברור שאין סיכוי לעמוד מול כרישי הבינוי עם כמה טענות מצ'וקמקות ולקוות שהוועדה תדחה את התוכנית.

 

[האברך ממיר]

בלי להכנס לגופו של מקרה...

ברור שיצוג ע"י עו"ד לא מבטיח אוטמטית את קבלת ההתנגדות. אם התוכנית המוצעת מנצלת את משאבי הקרקע בלי לרמוס זכויות חוקתיות של אחרים, הועדה עדיין תפסוק לטובת היזם.

אך בלי עו"ד ברור שאין סיכוי לעמוד מול כרישי הבינוי עם כמה טענות מצ'וקמקות ולקוות שהוועדה תדחה את התוכנית.

מה זה בעיניך זכות חוקתית?
בינוי לגובה בסמיכות לבנייני מגורים, חסימת נוף, אי מתן מענה לחניה, אלו דברים שנמצאים בתחום האפור. תמיד ניתן לטעון שלמתנגד אין זכות קניינית לנ"ל.
עאכו"כ שכמדובר בתושבים שבכלל לא גרים בסמיכות, שהיזם וב"כ תמיד יוכלו לטעון שלמתנגד אין כל קשר לתוכנית.
התנגדות של העירייה כגוף עירוני תקבל הרבה יותר משקל, אבל כרגע היא תומכת בתוכנית. תמורת מה? לא ברור. מעניין לעקוב אם בוועדה היא תציג דרישה ליציאה ישירה ל-38 כמו שהבטיח ראה"ע בריאיון. לא ברור ממי בדיוק הוא ידרוש לסלול את הכביש.

 

[די]

לא ברור ממי בדיוק הוא ידרוש לסלול את הכביש.

מגברת זיוה כהן או ממי שירכוש ממנה את הקרקעות.

 

[מטמון אומנות]

מה זה בעיניך זכות חוקתית?
בינוי לגובה בסמיכות לבנייני מגורים, חסימת נוף, אי מתן מענה לחניה, אלו דברים שנמצאים בתחום האפור. תמיד ניתן לטעון שלמתנגד אין זכות קניינית לנ"ל.

כל מי שכל כך בטוח שנעשה לו עוול והמחוזי הכריע לרעתו שלא כחוק, מוזמן ללכת להגיש ערעור בביהמ"ש.
מי שלא עושה זאת, זה מכיוון שהוא לא בטוח בצדקתו וחושש מחיוב הוצאות.
(לעיתים ניתן גם לתבוע פיצויים בהתאם להכרעת המחוזי)

 

[דג תמנון]

לא ברור ממי בדיוק הוא ידרוש לסלול את הכביש.

זו התשובה:

מגברת זיוה כהן או ממי שירכוש ממנה את הקרקעות.

במסגרת הסכמי פיתוח.

ואם גם המחוזי יתנה היתרי בניה בסלילת הכביש זה יקרה מהר יותר. מניסיון העבר כשמתנים טופס 4 בכאלו דברים בסוף מוותרים עקב לחץ המבקשים להתאכלס.
אגב, זה בכלל לא פשוט. התוואי של הכביש המבוקש חוצה עמק ירוק שאולי גם שייך למישהו פרטי וזה עלול להיות לא קל ליצור את הכביש הזה.

 

[האברך ממיר]

במסגרת הסכמי פיתוח.

תשאל את תושבי רמת אברהם מה הסכמי פיתוח שווים.

ואם גם המחוזי יתנה היתרי בניה בסלילת הכביש זה יקרה מהר יותר. מניסיון העבר כשמתנים טופס 4 בכאלו דברים בסוף מוותרים עקב לחץ המבקשים להתאכלס.

כנ"ל.

 

[האברך ממיר]

כל מי שכל כך בטוח שנעשה לו עוול והמחוזי הכריע לרעתו שלא כחוק, מוזמן ללכת להגיש ערעור בביהמ"ש.
מי שלא עושה זאת, זה מכיוון שהוא לא בטוח בצדקתו וחושש מחיוב הוצאות.
(לעיתים ניתן גם לתבוע פיצויים בהתאם להכרעת המחוזי)

כתבתי. אלו דברים שבתחום האפור.
אף אחד לא יכול להיות בטוח בצדקתו.
יש לך נתונים כמה מהעררים מתקבלים? באיזו מידה בימ"ש יתערב בהחלטות הוועדה?

 

[די]

תשאל את תושבי רמת אברהם מה הסכמי פיתוח שווים.

לכאורה אפשר לעשות את זה עם שיניים
לדוגמא אין היתרי בניה ללא חיבור ישיר ל38.
אם אין את הכביש, היזמים פשוט לא יכולים להתחיל לבנות. אין מה לעשות קומבינות.

 

[יעקב הרמתי]

לכאורה אפשר לעשות את זה עם שיניים
לדוגמא אין היתרי בניה ללא חיבור ישיר ל38.
אם אין את הכביש, היזמים פשוט לא יכולים להתחיל לבנות. אין מה לעשות קומבינות.

תשאל את תושבי רמת אברהם מה הסכמי פיתוח שווים.

זה הולך להיות כאן פרשיית גולובנציץ 2 (אגב היא שכרה את אותו משרד שיקדם לה את התוכנית)

 

[דג תמנון]

לכאורה אפשר לעשות את זה עם שיניים
לדוגמא אין היתרי בניה ללא חיבור ישיר ל38.
אם אין את הכביש, היזמים פשוט לא יכולים להתחיל לבנות. אין מה לעשות קומבינות.

א געזונטע זומער.
זה לא שיניים כל כך, מסיבה פשוטה. מה שקורה זה שהקבלן מפעיל לחץ כבד על האחראים לדחות את ההתניה של הכביש ''רק עד הטופס 4'' וכשהטופס 4 מתעכב בגלל הכביש כבר יש לחץ ציבורי כבד מאד מצד הרוכשים שמשלמים שכירות ומשכנתא במקביל לוותר על ההתניה לגמרי, והופ, אין כביש.
לדעתי, לזה @האברך ממיר מתכוון.
(תקדימים: מתחם הסופרים ב'''ב, בניה חדשה באלעד)

 

[יעקב הרמתי]

רמת אברהם מספר 2 בדרך

 

[האברך ממיר]

א געזונטע זומער.
זה לא שיניים כל כך, מסיבה פשוטה. מה שקורה זה שהקבלן מפעיל לחץ כבד על האחראים לדחות את ההתניה של הכביש ''רק עד הטופס 4'' וכשהטופס 4 מתעכב בגלל הכביש כבר יש לחץ ציבורי כבד מאד מצד הרוכשים שמשלמים שכירות ומשכנתא במקביל לוותר על ההתניה לגמרי, והופ, אין כביש.
לדעתי, לזה @האברך ממיר מתכוון.
(תקדימים: מתחם הסופרים ב'''ב, בניה חדשה באלעד)

מדוייק.
גם בשכונת גן הדסים במודיעין עילית. שם לפעמים נכנסו התושבים בלי טופס 4.

 

[נבחר]

 

[החברונע'ר]

 

[החברונע'ר]

ספוילר: הכתבה המלאה

עסקת ענק בבית שמש: מחצית מ"הרובע המרכזי" נמכרה ב-920 מיליון​

פרסום ראשון – אחרי שנים של קיפאון, עסקת ענק בשוק הנדל"ן החרדי בבית שמש: מחצית מ"הרובע המרכזי" נמכרה ב-920 מיליון שקל | במסגרת העסקה, העבירה היזמית זיווה כהן 50% מהזכויות בפרויקט שבבעלותה, המשתרע על שטח של כ-500 דונמים, לידי קבוצת יזמים חרדים
חיים שיף 05.05.2025

שכונת ביאליק בבית שמש | צילום: afifon
גל תנודות בשוק הנדל"ן החרדי נרשם עם חתימת הסכם מכירה משמעותי בבית שמש. במסגרת העסקה, העבירה היזמית זיווה כהן 50% מהזכויות בפרויקט "הרובע המרכזי" שבבעלותה, המשתרע על שטח של כ-500 דונמים, לידי קבוצת יזמים חרדים המורכבת מהיזמים ליכטשיין, ברונר, שרון ושולמן. סכום העסקה מוערך בכ-920 מיליון שקלים, מה שממקם אותה כאחת הגדולות שנרשמו לאחרונה בסקטור זה.
העסקה הנוכחית מגיעה על רקע עניין רב ותהפוכות שאפיינו בעבר את התפתחות פרויקט "הרובע המרכזי". כפי שסוקר בהרחבה בעבר, בין היתר באתר ביזנעס, הפרויקט ידע עיכובים וחילוקי דעות שונים סביב תכנוןו ואישורו. כעת, נראה כי כניסתה של קבוצת היזמים החדשה מסמנת שלב חדש בהתקדמות הפרויקט, אשר צפוי להוות מוקד משיכה משמעותי למשפחות מהמגזר החרדי המבקשות להתגורר בעיר.
"הרובע המרכזי" ממוקם באזור אסטרטגי בבית שמש ונועד לכלול אלפי יחידות דיור, לצד מוסדות ציבור, שטחי מסחר ותשתיות נרחבות. העסקה משקפת את האמונה של קבוצת היזמים בפוטנציאל הצמיחה הדמוגרפי והכלכלי של בית שמש, כמו גם את הביקוש המתמשך לפתרונות דיור איכותיים במגזר החרדי.
גורמים בשוק הנדל"ן מציינים כי השקעה בהיקף כזה מעידה על יציבותו של השוק החרדי ועל יכולתו למשוך הון משמעותי. עם השלמת העסקה, צפויה קבוצת היזמים החדשה להוביל את המשך פיתוח השטחים שנרכשו, תוך התאמה לצרכים הייחודיים של האוכלוסייה החרדית באזור. יש לציין כי פרטים נוספים הנוגעים לתכניות הפיתוח צפויים להתפרסם בהמשך.

 

[החברונע'ר]

מעניין מאיפה ההנחה שאם היזמים חרדים הם מייעדים את זה לאוכלוסיה חרדית.
(במיוחד אם יש שם פוטנציאל למגדלים וכו' לא שווה להם)