מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[בית שמשניק]

ברור שיש

נכון ברוב המקרים אבל ברור שלא בכולם. (סביבות ה 2)

תראה מה עומד לקרות לעץ השקד ומ. אביב ממול הכביש בה'1 (אם תוכנית שולי ה'1 תאושר)
מפרוייקטים עם נופים מרהיבים במיוחד, הם עומדים כנראה להיחסם לחלוטין
עצוב...

 

[החברונע'ר]

תראה מה עומד לקרות לעץ השקד ומ. אביב ממול הכביש בה'1 (אם תוכנית שולי ה'1 תאושר)
מפרוייקטים עם נופים מרהיבים במיוחד, הם עומדים כנראה להיחסם לחלוטין
עצוב...

דוגמא מעולה.
אבל אתה מסכים שהפרוייקט שיבנה מולם בתחילת ה 2 לא יחסם?

 

[החברונע'ר]

ואגב ברור שבגלל הנוף המרהיב מ.אביב קנה שם.
זאת אומרת...

 

[בית שמשניק]

דוגמא מעולה.
אבל אתה מסכים שהפרוייקט שיבנה מולם בתחילת ה 2 לא יחסם?

אני לא ממש בקי בתוכנית שם. אבל כנראה שלא, כי זה מראש צפוף ובנוי לגמרי.

 

[החברונע'ר]

אני לא ממש בקי בתוכנית שם. אבל כנראה שלא, כי זה מראש צפוף ובנוי לגמרי.

הפארק שבין הרמות. לא קשור לצפיפות הפרוייקט.
כל הצד הנופי של רחוב טרומפלדור.

 

[יעל שטרן]

זה לא קשור לאיכות הבנייה, ולא לתשלום של היזם, כי ב'מחיר מטרה' המחירים של הדירות נקבעים מראש על ידי המדינה בחוברת המכרז, לפני שהיא יודעת איזה קבלן יזכה במגרש.
לכן בדרך כלל אין כמעט פער בין הפרוייקטים באותו איזור, ובמקרים שיש זה נובע כנראה מעלויות פיתוח/בנייה שונות בין סוגי המגרשים.

תודה
מצ"ב פער המחירים בבני עיי"ש של מעל 1K ש"ח למ"ר באותו איזור כך שההבדל במחיר באותו מתחם על אותה דירה יכול להיות מעל 100K ש"ח בין דירה אחת לשנייה

 

[בית שמשניק]

הפארק שבין הרמות. לא קשור לצפיפות הפרוייקט.
כל הצד הנופי של רחוב טרומפלדור.

הפארק אכן לא קשור, אבל הסיבה שהפרוייקט (שי חי כמדומני) לא ייחסם היא משום שלפי התוכנית קו הבנין שלו יגיע עד רחוב אהרונסון (כמו אצל סוהו), ולכן אף אחד לא יוכל להיכנס בינו לבין הפארק. בניגוד למ. אביב ועץ השקד שבנו על הקו של חגואל ונותר מרווח די גדול בין הבניינים שלהם לפארק ירמות.

 

[החברונע'ר]

תודה
מצ"ב פער המחירים בבני עיי"ש של מעל 1K ש"ח למ"ר באותו איזור כך שההבדל במחיר באותו מתחם על אותה דירה יכול להיות מעל 100K ש"ח בין דירה אחת לשנייה
צפה בקובץ המצורף 1947917

כפי ש @בית שמשניק כתב לך לעיל לא יתכן שזה קשור לקבלן ואיכות בניה.

 

[יעל שטרן]

כפי ש @בית שמשניק כתב לך לעיל לא יתכן שזה קשור לקבלן ואיכות בניה.

מעניין,
השאלה היא מדוע את הזוכה אמורה לעניין העובדה של כמה עלה ליזם לפתח את האיזור כשהוא מקבל בדיוק את אותה דירה כמו שכנו לשכונה ורק "זוכה" לשלם עליה 100K ש"ח יותר?

 

[החברונע'ר]

מעניין,
השאלה היא מדוע את הזוכה אמורה לעניין העובדה של כמה עלה ליזם לפתח את האיזור כשהוא מקבל בדיוק את אותה דירה כמו שכנו לשכונה ורק "זוכה" לשלם עליה 100K ש"ח יותר?

היא לא אמורה לעניין את הזוכה זה פשוט המחיר של הבניה.

 

[בית שמשניק]

מעניין,
השאלה היא מדוע את הזוכה אמורה לעניין העובדה של כמה עלה ליזם לפתח את האיזור כשהוא מקבל בדיוק את אותה דירה כמו שכנו לשכונה ורק "זוכה" לשלם עליה 100K ש"ח יותר?

כל התנאים ברורים וידועים מראש. אם לא מתאים לו, שלא ייכנס להגרלה הספציפית הזו (בדרך כלל לא מומלץ, אבל הרבה פעמים באמת רואים שבהגרלה היקרה ביותר במתחם יש מעט פחות משתתפים מבאחרות).

 

[יעל שטרן]

מי אמר שהסיבה לפער במחיר מטרה הוא לא באמת בגלל שהמיקום יותר מרכזי או פונה לנוף?

 

[החברונע'ר]

מי אמר שהסיבה לפער במחיר מטרה הוא לא באמת בגלל שהמיקום יותר מרכזי או פונה לנוף?

לפחות בחלק מהמקרים ניתן למצוא פרוייקטים עם נוף ומיקום טובים יותר במחיר נמוך יותר.
(בהגרלות, כמובן)

 

[בית שמשניק]

מי אמר שהסיבה לפער במחיר מטרה הוא לא באמת בגלל שהמיקום יותר מרכזי או פונה לנוף?

יתכן שזה גם שיקול, רק שברוב הערים אין כמעט הבדל במחירים בין הפרוייקטים השונים, ואם יש אז הם בדרך כלל מינוריים מאד (יש מקרים יוצאים מן הכלל כמו שציינת)

 

[דסי עיצוב]

לא נכון, עד כמה שידוע לי ברגע שחתמת חוזה עם הקבלן הדירה שלך ואתה יכל לקנות כמה דירות שתרצה, כל מה שאתה יכל לאבד את הזכאות זה עד לבחירת הדירה וחתימת החוזה

הערה! צריך רק להתיעץ עם עורך דין כי אם תקנה דירה נוספת גם אחרי חתימת חוזה ייתכן שתצטרך לשלם מס שבח במכירת הדירה של מחיר למשתכן, וזה אמור להיות הרבה מס כי הרווח הוא גדול

 

[יאיר צ]

@דסי עיצוב
הבעיה היא שדילגת על דבר נוסף שכתבתי

מה זה שונה מאם קנית דירה אחרת שבה הזמן הקובע הו זמן חתימת החוזה?
צפה בקובץ המצורף 1947263

זה ציתות מהאתר של מחיר למשתכן... בשאלות ותשובות

 

[פרישמן]

שומע לאחרונה על הרבה פרוייקטים שהקבלן בונה רק דירות 3 חד' או 5/6 חד', אבל לא 4 חד'. מישהו יודע להסביר את התופעה הנ"ל?
חשבתי על סברא שאולי הרווח על הדירות הבינוניות נמוך יותר, כי בקטנות בדרך כלל נהוג בשוק החופשי שהמחיר למ"ר גבוה יותר, ובגדולות, למרות שהמחיר למ"ר נמוך יותר, יש קצת את האפקט של "נר לאחד נר למאה", כך שמבחינת כדאיות כלכלית הכי פחות משתלם לבנות 4 חד'.
אם יש כאן מישהו שמבין בתחום עלויות הבנייה, אשמח לשמוע האם אני צודק.

בדקתי בתוכניות של אפי קפיטל באלעד שעלה לאחרונה וראיתי שאתה צודק(מתוך 133 הדירות שבחמשת הבניינים, יש רק 4 דירות של 4 חדרים). לדעתי זה יותר בגלל ניצול השטח לבנייה, מבחינה הנדסית בריבוע של הבניין.

בתכנון קומה הוא יכל לבנות אחרת? 3 דירות של 5 חדרים בקומה ודירה 1 של 3, ואם תגיד שבקומה יהיו 2 דירות של 5 ו-2 של 4? אי אפשר, כי הוא מוגבל במינימום 20% דירות 3 חדרים.

ודרך אגב אני משער, שזו הסיבה שבבית שמש ב-ה2 מתעכבות בקשות ההיתר. לעומת אלעד למשל שכבר קרוב לזמן ההגרלה, היו התחלות של תוכניות באתר העירייה.
לאחר ההגרלה הייתה ישיבה של היזמים עם רה"ע שביקש יותר מ-20% וגם דירות של 60-70 מ''ר. זה מצריך תכנון מסובך פי כמה; המהנדסים והאדריכלים לא יכולים לעשות העתק-הדבק מתוכניות אחרות, וגם מבחינה טופוגרפית של בנייה במדרון ההר בסלע, שכל הבנייה בו מורכבת.

 

[דסי עיצוב]

@דסי עיצוב
הבעיה היא שדילגת על דבר נוסף שכתבתי

זה ציתות מהאתר של מחיר למשתכן... בשאלות ותשובות

רציתי רק להעיר שאפילו אם מבחינת משרד השיכון מותר לקנות דירה, שלפני שאתה קונה דירה נוספת שתבדוק את הדברים ותתיעץ עם עורך דין אם אתה לא מפסיד מס שבח שזה יכול להגיע לסכום גדול במחיר למשתכן כיון שהפער בין קניה למכירה הוא גדול

 

[יאיר צ]

רציתי רק להעיר שאפילו אם מבחינת משרד השיכון מותר לקנות דירה, שלפני שאתה קונה דירה נוספת שתבדוק את הדברים ותתיעץ עם עורך דין אם אתה לא מפסיד מס שבח שזה יכול להגיע לסכום גדול במחיר למשתכן כיון שהפער בין קניה למכירה הוא גדול

מה הקשר עכשיו למס שבח?

 

[מסוקרן]

מה הקשר עכשיו למס שבח?

שאלו אם אפשר לקנות דירה נוספת אז ענו שכן אבל צריך לבדוק עד כמה זה כדאי.