עוגן ומרווח- ההזדמנות הגדולה רגע לפני שהריבית יורדת!

[גרעין]

לא למשכנתא חדשה ,רק למחזר מסלול אחד באותו בנק משתנה לא צמודה אגח ממשלתי כל חמש שנים

על איזה סכום מדובר.

 

[המלך הקטן]

על איזה סכום מדובר.

190000

 

[גרעין]

190000

לבד

 

[#ג'וקר]

2. לא נכון, כי הריבית היא על השנים שאתה מחזיק את ההלוואה. מקווה שהבנת

הבנתי לגמרי,
רק אולי יש תרחיש שאם הריבית צונחת בדיוק בזמן שהראשון סיים לשלם את המשכנתא, יוצא שהשני ישלם אולי פחות כי עד היום הראשון שילם יותר ריבית רק בגלל שהחזיר יותר כל חודש ועכשיו...

 

[גרעין]

אני מנסה להבין לפי הנ"ל האם הרווח הגדול יהיה במשתנה יותר, או גם בפריים?

במשתנה.

 

[המלך הקטן]

לבד

מה צריך לעשות ?

 

[גרעין]

מה צריך לעשות ?

איזה בנק?

 

[המלך הקטן]

איזה בנק?

פועלים

 

[גרעין]

פועלים

באתר משאירים בקשה למיחזור פנימי. חוזרים אליכם אחרי שבוע או משהו כזה.

 

[יעקב רווח]

אנחנו נמצאים בתקופה די היסטורית מבחינת מרווחים של הבנקים ומי שישכיל לנצל אותה ולקבע לעצמו מרווחים נמוכים, ירוויח לדורות.
בשנתיים האחרונות הרווח של הבנק ממשכנתאות חדשות הוא די נמוך. איך זה הגיוני? הרי כיום הריביות גבוהות? זהו... שגם עלויות הגיוס [עוגן] של הבנק מאוד גבוהות, והמרווח של הבנק [הפער בין עלות הקניה לעלות המכירה] מאוד נמוך היום.
ואני יפרט יותר:
הריבית הסופית שאתם מקבלים במשכנתא במסלולים מבוססי אג"ח מורכבת מ-2 חלקים, 1. עוגן שזה עלויות גיוס הכסף של הבנק [בעצם מה שעולה לבנק לקנות את הכסף] 2. מרווח- שזה בעצם מה שהבנק מרוויח בתכלס.
לפני תחילת עליות הריבית בשנת 22, עלויות הגיוס של הבנקים היו נמוכות מאוד ובמסלולים צמודים הגיעו אפילו למינוס! וכשהבנקים נתנו ריביות של 2-3 אחוז במסלולים מבוססי אג"ח, הרוב היה מרווח! למה? הבנקים נותנים ריביות לפי מצב השוק, כשהשוק מסכים לשלם 3 אחוז על משכנתא, הבנק ישמח לקבל רווח של 2.5 אחוז מתוכם.
כיום כשהריבית במשק יקרה, עלויות הגיוס של הבנקים כבר גבוהות מאוד והבנק לא יכול להרשות לעצמו לדרוש גם מרווח גבוה כמו פעם כי אז נגיע לריבית פסיכית של 7 אחוז, ומי יסכים לקחת משכנתא בריבית כזו? לכן כשאתם מקבלים ריבית של 4.7 מתוכה בערך 4.1 זה עלות הגיוס של הבנק ועוד 0.6 זה מרווח....
במסלולים משתנים המרווח הוא קבוע והעוגן משתנה בכל שנתיים/שלש/חמש שנים, כך שאם במועד השינוי הריבית במשק כבר תרד, העוגן יהיה נמוך מאוד ותוכלו להגיע למצב של ריבית פחות מאחוז כמובן שבתקופה שהעוגן יהיה נמוך הבנק יחזור שוב לתת מרווח גבוה, והמרוויחים יהיו אלה שקיבעו לעצמם היום את המרווח הנמוך.

כנ"ל גם במסלול "פריים" בתקופה שהפריים היה 1.6 היה קשה לקבל פריים מינוס משמעותי, בעיקר היה פריים פלוס למי שלקח שני שליש היום אפשר לקבל פריים מינוס 0.8 בקלות ואפילו פריים מינוס 1 [תלוי בבנקים] מי שישכיל לקבע את עצמו היום עם מרווח נמוך ירוויח.

המסלול הבעייתי היחיד הוא "ריבית קבועה" שלא משתנה כשיירד הריבית, אך גם כאן אפשר לעשות טריק קטן שמתאים למי שקנה דירה על הנייר ומושך את המשכנתא בפעימות, [קצת יותר מורכב להבנה לאזרח הפשוט, אבל ננסה ] מושכים את המינימום האפשרי מהריבית הקבועה במשיכה הראשונה, ואז אם הריבית הממוצעת בישראל תרד לפני המשיכה השניה, גם הריבית שתקבלו תהיה נמוכה יותר, כי גם ריבית קבועה מבוססת על מרווח, רק ששם המרווח רלוונטי רק עד הביצוע, לאחר הביצוע ומשיכת הכסף, הריבית כבר קבועה ולא תשתנה.

נקודה סופר חשובה כל הכבוד שאתה מעלה את זה
המון מהמשכנתאות עם ריבית משתנה ופוטנציאל למחזור בגלל העליות
אבל אפס מודעות לציבור הרחב שרק שומע עוגן ומתחיל להרדם

 

[אוזן שומעת]

לא הבנתי את העיקרון
שווה לי לקחת משכנתא היום במקום עוד שנה נניח?

 

[מוניטין]

שווה לי לקחת משכנתא היום במקום עוד שנה נניח?

כן.
אולי תפסיד שנה שתשלם ריביות גבוהות יותר אבל אח"כ זה יהיה חסכוני בצורה משמעותית. לעומת זאת את החלק הקבוע ניתן יהיה למחזר יותר בקלות לריביות של אותו זמן . אמנם צריך לתפוס את זה בנקודות שלא יאלצו לשלם עמלות היוון.

 

[אוזן שומעת]

כן.
אולי תפסיד שנה שתשלם ריביות גבוהות יותר אבל אח"כ זה יהיה חסכוני בצורה משמעותית. לעומת זאת את החלק הקבוע ניתן יהיה למחזר יותר בקלות לריביות של אותו זמן . אמנם צריך לתפוס את זה בנקודות שלא יאלצו לשלם עמלות היוון.

לא הבנתי, לשלם שנה סתם עדיף?
לא לשלם יותר גבוה, לשלם סתם

 

[מוניטין]

לא הבנתי, לשלם שנה סתם עדיף?

מה זאת אומרת סתם.
לא תשלמו 30 שנה ב2 המקרים? כאן זה יהיה 30 ואם תקחו עו שנה זה יהיה 29?

 

[אוזן שומעת]

מה זאת אומרת סתם.
לא תשלמו 30 שנה ב2 המקרים? כאן זה יהיה 30 ואם תקחו עו שנה זה יהיה 29?

הכוונה היא, שעכשיו עוד לא ברור לי איך אני משלם ומאיפה, אז אם אני יקח את המשכנתא עכשיו אני יחזיר אותה מתוך המשכנתא עצמה

 

[מוניטין]

הכוונה היא, שעכשיו עוד לא ברור לי איך אני משלם ומאיפה, אז אם אני יקח את המשכנתא עכשיו אני יחזיר אותה מתוך המשכנתא עצמה

סליחה, אבל לא הבנתי.
תוכלו להסביר?

 

[מאיר עלי באבא]

משום מה כל המאמר הזה יוצא מנקודת הנחה שבטוח שהריבית תרד
יכול להיות שזה נכון אבל זה ספקולציה
מצד שני יכול להיות גם שהריבית תעלה ואז אתה מפסיד
אני לא אומר שצריך לקחת עכשיו יותר קבוע בריבית גבוהה
אבל לרוץ עכשיו ולהוציא משכנתא לפני שאתה צריך רק בגלל המרווחים הנמוכים לא הייתי אומר
צריך לקחת בחשבון שאם הריבית תרד אמנם המרווח יהיה יותר גבוה מצד שני הריבית הקבועה שחייבים לקחת ממנה שליש גם תהיה יותר נמוכה
אתן רק דוגמא בשביל לשבר את האוזן לפני כמה שנים שהשתנו התקנות בבנק ישראל כולם המליצו לקחת שני שליש פריים ואחרי זה עם עליית הריבית במשק אנשים שילמו על זה ביוקר
ובאותה עת היה אפשר להשיג ריבית קבועה בפחות מ 3% אם מישהו היה קצת משכיל להבין את הסיכון בלקיחת כ"כ הרבה פריים היה מרוויח הרבה
ואם חשבתם שלא יכול להיות ריבית יותר גבוהה והריבית הגיעה לתקרה אגלה לכם שיש הרבה מדינות בעולם שריבית המשכנתא יותר גבוהה
למשל בארה"ב כיום ריבית המשכנתא הממוצעת ל30 שנה היום הוא 6.9% שזה בערך 2% מעל המשכנתא הממוצעת בארץ

 

[מוניטין]

משום מה כל המאמר הזה יוצא מנקודת הנחה שבטוח שהריבית תרד
יכול להיות שזה נכון אבל זה ספקולציה
מצד שני יכול להיות גם שהריבית תעלה ואז אתה מפסיד
אני לא אומר שצריך לקחת עכשיו יותר קבוע בריבית גבוהה
אבל לרוץ עכשיו ולהוציא משכנתא לפני שאתה צריך רק בגלל המרווחים הנמוכים לא הייתי אומר
צריך לקחת בחשבון שאם הריבית תרד אמנם המרווח יהיה יותר גבוה מצד שני הריבית הקבועה שחייבים לקחת ממנה שליש גם תהיה יותר נמוכה
אתן רק דוגמא בשביל לשבר את האוזן לפני כמה שנים שהשתנו התקנות בבנק ישראל כולם המליצו לקחת שני שליש פריים ואחרי זה עם עליית הריבית במשק אנשים שילמו על זה ביוקר
ובאותה עת היה אפשר להשיג ריבית קבועה בפחות מ 3% אם מישהו היה קצת משכיל להבין את הסיכון בלקיחת כ"כ הרבה פריים היה מרוויח הרבה
ואם חשבתם שלא יכול להיות ריבית יותר גבוהה והריבית הגיעה לתקרה אגלה לכם שיש הרבה מדינות בעולם שריבית המשכנתא יותר גבוהה
למשל בארה"ב כיום ריבית המשכנתא הממוצעת ל30 שנה היום הוא 6.9% שזה בערך 2% מעל המשכנתא הממוצעת בארץ

נכון, אבל על פני 30 שנה ההסתברות אומרת שיהיו נקודות טובות ויפות שהריבית תרד ואולי תהיה הזדמנות מצויינת למחזר לקבוע פצצה. וגם אם יעלה פתאום זה יעלה לזמן מועט, שנתיים וכד'
בדיוק כמו שנמנעים לקחת צמוד מתוך הנחה שהמדד יתמיד ויעלה. אולי זה נכון אולי זה ספקולציה.

 

[יעקב רווח]

משום מה כל המאמר הזה יוצא מנקודת הנחה שבטוח שהריבית תרד
יכול להיות שזה נכון אבל זה ספקולציה
מצד שני יכול להיות גם שהריבית תעלה ואז אתה מפסיד
אני לא אומר שצריך לקחת עכשיו יותר קבוע בריבית גבוהה
אבל לרוץ עכשיו ולהוציא משכנתא לפני שאתה צריך רק בגלל המרווחים הנמוכים לא הייתי אומר
צריך לקחת בחשבון שאם הריבית תרד אמנם המרווח יהיה יותר גבוה מצד שני הריבית הקבועה שחייבים לקחת ממנה שליש גם תהיה יותר נמוכה
אתן רק דוגמא בשביל לשבר את האוזן לפני כמה שנים שהשתנו התקנות בבנק ישראל כולם המליצו לקחת שני שליש פריים ואחרי זה עם עליית הריבית במשק אנשים שילמו על זה ביוקר
ובאותה עת היה אפשר להשיג ריבית קבועה בפחות מ 3% אם מישהו היה קצת משכיל להבין את הסיכון בלקיחת כ"כ הרבה פריים היה מרוויח הרבה
ואם חשבתם שלא יכול להיות ריבית יותר גבוהה והריבית הגיעה לתקרה אגלה לכם שיש הרבה מדינות בעולם שריבית המשכנתא יותר גבוהה
למשל בארה"ב כיום ריבית המשכנתא הממוצעת ל30 שנה היום הוא 6.9% שזה בערך 2% מעל המשכנתא הממוצעת בארץ

ההערכות שהריבית תרד

 

[למה זה תשאל לשמי]

הבנתי לגמרי,
רק אולי יש תרחיש שאם הריבית צונחת בדיוק בזמן שהראשון סיים לשלם את המשכנתא, יוצא שהשני ישלם אולי פחות כי עד היום הראשון שילם יותר ריבית רק בגלל שהחזיר יותר כל חודש ועכשיו...

נתחיל את התשובה מנקודה תיאורטית שגם אם השני יסלק את המשכנתא באותו הנקודה שהראשון כבר סיים לשלם, גם אז הראשון שילם פחות ריביות!
(ההפרש יהי' בדיוק הסכום של המשכנתא שנשאר לו לסלק לבנק לא כולל עמלות היוון)
כי הראשון בגלל שהשכיל לשלם יותר כל חודש, כילה את הקרן של החוב מהר יותר וממילא שילם פחות ריבית במעלה השנים [ריבית=תשלום אחוז נקוב מגובה החוב באותו הרגע]
ודאי שאם לא סילק ק"ו שישלם יותר (ההפרש הנ"ל + הריביות של שנים הבאות).