עוגן ומרווח- ההזדמנות הגדולה רגע לפני שהריבית יורדת!

[יעקב רווח]

אז למה אתה ממליץ לחלק ל50 50? סתם לשלם ריביות יותר יקרות בשנים הקרובות.

כי כבר השוק תמחר אותם בהתאם
ואני לא חושב שיש לי יתרון יותר מהגופים המוסדיים שסוחרים באגחים בשוק

 

[מוניטין]

כי כבר השוק תמחר אותם בהתאם
ואני לא חושב שיש לי יתרון יותר מהגופים המוסדיים שסוחרים באגחים בשוק

לא הבנתי את התשובה .
תוכל להסביר?

 

[יעקב רווח]

לא הבנתי את התשובה .
תוכל להסביר?

זה חפירה רצינית
אבל בשמחה
אני לא סוחר מקצועי רק חובבן אז לקחת בחשבון את ההסבר
שלב ראשון
התשואה של האגחים הלא צמודים=עוגנים מתומחרת לפי האגחים הממשלתיים זאת אומרת שאין מצב שאגח ממשלתית תתן 4 שנתי ואגח בנק יתן 3.5 כי כולם יעדיפו ממשלתי
שלב שני
האגח הממשלתי מושפע מהפריים
שלב שלישי
איך אני מתמחר עכשיו את האגח בהתאם לפריים במילים פשוטות מה יותר שווה לי ומה שכל היועצי משכנתאות מנסים לעשות
ואת זה המוסדיים כבר עשו בשבילי
אפשר לראות שמקם נסחר ב4.27
מה שאומר שהשוק כבר תמחר את ההורדה בפריים מ4.5 ל4.25 וה0.02 הנוספים הם בעצם פרמיית ביטוח שאני משלם על הסיכון הקטנטן שהפריים בסופו של דבר לא יירד
מי ששרד עד פה צלש

 

[למה זה תשאל לשמי]

מלצ בתוספת כזו עוד שנה \שנתיים לא תהיה אפשרות להשיג ואילו את הפריים הזה כן יהיה אפשר.

מסכים

יכול להיות שהריביות יעלו בחזרה ויכול להיות שירדו משמעותית עוד וצריך לשקף את הסיכון סיכוי הזה בחלוקה שלעניות דעתי זה חצי חצי

ואני לא חושב שיש לי יתרון יותר מהגופים המוסדיים שסוחרים באגחים בשוק

לא חושב שהסיכון/סיכוי לעליה/ירידה עומד על חצי חצי,
בפרט אם אתה לא רוצה לחלוק על השוק שלחלוטין מתמחר רק ירידה

אף אדם סביר לא יקנה אגח בנקים בריבית פחותה מאגח מדינה והמחיר של אגח מדינה מושפע בעיקר מהפריים

התשואה של האגחים הבנקאיים הלא צמודים=עוגנים מתומחרת לפי האגחים הממשלתיים זאת אומרת שאין מצב שאגח ממשלתית תתן 4 שנתי ואגח בנק יתן 3.5 כי כולם יעדיפו ממשלתי

העוגן היא תוצאה ישירה של תשואות אג"ח מדינה לא קשור לאג"ח בנקים

 

[יעקב רווח]

העוגן היא תוצאה ישירה של תשואות אג"ח מדינה לא קשור לאג"ח בנקים

ודאי
רק הסברתי למה הבנקים ממתמחרים את העוגן לפי הממשלתי

 

[יעקב רווח]

מסכים


לא חושב שהסיכון/סיכוי לעליה/ירידה עומד על חצי חצי,
בפרט אם אתה לא רוצה לחלוק על השוק שלחלוטין מתמחר רק ירידה

דרך אגב
השוק מתמחר ירידה לתקופה הקרובה בלבד

 

[למה זה תשאל לשמי]

דרך אגב
השוק מתמחר ירידה לתקופה הקרובה בלבד

זה לא אומר שום דבר, וזה תמיד ייראה כך בתחזיות לטווח ארוך
למה זה כך ? ההסבר ממש ארוך, זה איזשהיא אנומליה באיך התחזיות האלו עובדות

 

[יעקב רווח]

בכל אופן ניסחתי קצת מטעה
אז מחקתי את המילה בנקאי
תודה על ההערה

 

[מוניטין]

זה חפירה רצינית
אבל בשמחה
אני לא סוחר מקצועי רק חובבן אז לקחת בחשבון את ההסבר
שלב ראשון
התשואה של האגחים הלא צמודים=עוגנים מתומחרת לפי האגחים הממשלתיים זאת אומרת שאין מצב שאגח ממשלתית תתן 4 שנתי ואגח בנק יתן 3.5 כי כולם יעדיפו ממשלתי
שלב שני
האגח הממשלתי מושפע מהפריים
שלב שלישי
איך אני מתמחר עכשיו את האגח בהתאם לפריים במילים פשוטות מה יותר שווה לי ומה שכל היועצי משכנתאות מנסים לעשות
ואת זה המוסדיים כבר עשו בשבילי
אפשר לראות שמקם נסחר ב4.27
מה שאומר שהשוק כבר תמחר את ההורדה בפריים מ4.5 ל4.25 וה0.02 הנוספים הם בעצם פרמיית ביטוח שאני משלם על הסיכון הקטנטן שהפריים בסופו של דבר לא יירד
מי ששרד עד פה צלש

כל זה ידוע. תודה על ההסבר הנוסף. אני שואלת איך זה משפיע על ההחלטה לקחת 50% פריים.

 

[יעקב רווח]

כל זה ידוע. תודה על ההסבר הנוסף. אני שואלת איך זה משפיע על ההחלטה לקחת 50% פריים.

כל עוד הפריים באזור של המלץ כמו בדוגמא ששאלו שהפריים -0.9 +ירידה קרובה כמעט ודאית של 0.25 + אופציה לירידות נוספות כבר השנה הווי אומר פריים 4.85 עם אפשרות ריאלית להגיע לאזור ה4 בשנה הקרובה
אני לא רואה יתרון משמעותי על המלץ
כמובן כמובן שזה תלוי לקוח ועד כמה הוא רוצה יציבות בהחזר החודשי ורק לפי זה אני יתן לו הערכה כמה פריים לשלב

 

[מוניטין]

כל עוד הפריים באזור של המלץ כמו בדוגמא ששאלו שהפריים -0.9 +ירידה קרובה כמעט ודאית של 0.25 + אופציה לירידות נוספות כבר השנה הווי אומר פריים 4.85 עם אפשרות ריאלית להגיע לאזור ה4 בשנה הקרובה
אני לא רואה יתרון משמעותי על המלץ
כמובן כמובן שזה תלוי לקוח ועד כמה הוא רוצה יציבות בהחזר החודשי ורק לפי זה אני יתן לו הערכה כמה פריים לשלב

המלצ יכול להיות פחות מ4.85 וברי ושמא ברי עדיף

 

[יצחו]

המרווח קבוע לעולם. הבנק לא יכול לגעת בו.
אפשר למחזר רק את המשתנה, באמת זה קשה יותר בגלל שאתה קצת "שבוי" של הבנק, למרות שכיום ניתן למחזר גם רק חלק מהמשכנתא לבנק אחר בדרגה שניה, כך שם תשכיל להסביר לבנק שאתה לא באמת שבוי, תוכל להגיע למרווח נמוך כמו כולם.
בהצלחה!

או להביא הצעה מתחרה על כול המשכנתא

 

[הקרמלין במוסקבה]

אם יש לי מל''צ ל20 שנה עם מרווח נניח 0.77
ואני רוצה לקצר תקופה
האם המרווח נשאר ??
תודה !!

 

[משכנתאות הפסגה]

אם יש לי מל''צ ל20 שנה עם מרווח נניח 0.77
ואני רוצה לקצר תקופה
האם המרווח נשאר ??
תודה !!

אם אתה פורע אם כסף אפשר לקצר תקופה ולהשאיר את המשכנתא אותו דבר
בהליך של מיחזור זה משכנתא חדשה עם תנאים חדשים

 

[יעקב רווח]

המלצ יכול להיות פחות מ4.85 וברי ושמא ברי עדיף

אז למה לא לקחת קלץ 4.7 ולסגור סיפור
הרי הסיבה שלוקחים מלצ זה בגלל שמתחשבים בהערכות שאולי הריבית תרד
אותו דבר ההערכות לגבי הפריים

 

[#ג'וקר]

אז למה לא לקחת קלץ 4.7 ולסגור סיפור
הרי הסיבה שלוקחים מלצ זה בגלל שמתחשבים בהערכות שאולי הריבית תרד
אותו דבר ההערכות לגבי הפריים

מסכים, אבל כרגע מל"צ זול יותר מהפריים בערך בחצי אחוז
ואם אתה טוען שאתה מעדיף חצי חצי - כנראה שאתה מעריך שמל"צ [למי שמקבע את המרווח] ירד יותר מהפרים
וזה השאלה למה זה ככה?

 

[מוניטין]

אז למה לא לקחת קלץ 4.7 ולסגור סיפור
הרי הסיבה שלוקחים מלצ זה בגלל שמתחשבים בהערכות שאולי הריבית תרד
אותו דבר ההערכות לגבי הפריים

ברב המשכנתאות הבינוניות אכן אני לא מכניסה פריים. משתדל שהמל"צ יהיה אפילו פחות מ4.7
להכניס פריים ברמה של 50% מהמשתנות זה מקלקל את המרווח ומזהם את המלצ כך שהוא הופך ללא משתלם.

 

[יעקב רווח]

מסכים, אבל כרגע מל"צ זול יותר מהפריים בערך בחצי אחוז
ואם אתה טוען שאתה מעדיף חצי חצי - כנראה שאתה מעריך שמל"צ [למי שמקבע את המרווח] ירד יותר מהפרים
וזה השאלה למה זה ככה?

מסכים, אבל כרגע מל"צ זול יותר מהפריים בערך בחצי אחוז

בפריים - 0.9 או 1+הורדה קרובה 0.25 אנחנו כבר באזורי המלץ פחות או יותר
השאלה הגדולה מה אחרי זה
ולכן אני חושב שכדאי חצי חצי כי הכל יכול לקרות

ואם אתה טוען שאתה מעדיף חצי חצי - כנראה שאתה מעריך שמל"צ [למי שמקבע את המרווח] ירד יותר מהפרים
וזה השאלה למה זה ככה?

כנ"ל

 

[יעקב רווח]

ברב המשכנתאות הבינוניות אכן אני לא מכניסה פריים. משתדל שהמל"צ יהיה אפילו פחות מ4.7
להכניס פריים ברמה של 50% מהמשתנות זה מקלקל את המרווח ומזהם את המלצ כך שהוא הופך ללא משתלם.

למיטב ידיעתי 50 אחוז מהמשתנות שזה בעצם שליש פריים ושליש מלץ לא מקלקל מרווח

 

[מוניטין]

למיטב ידיעתי 50 אחוז מהמשתנות שזה בעצם שליש פריים ושליש מלץ לא מקלקל מרווח

מנסיוני, כן.
אפילו המבצע של פועלים על 100K או 150K מקלקל את המרווח והבנקאית צריכה להוסיף במלץ.