דיון מחירי הדירות לאן?

[אשרינו שאנו יהודים]

המילה של שימי קראוס
מייסד ומנכ"ל 'נדל"ן+'

קוראים יקרים,

מידי חודש אכתוב לכם את הגיגי. אתם מוזמנים לאהוב או לחלוק - העיקר שתקראו את הטור הזה בשקיקה.

הופס... עבר חודש - והגענו לניוזלטר מס׳ 2!

בראשית דבריי, אני רוצה להודות לכם, הקוראים היקרים, שהקדשתם מזמנכם לקרוא את הגיליון הקודם. תודה מיוחדת על התגובות החמות שקיבלנו.

יש כל כך הרבה חדשות והתפתחויות מעניינות בנדל״ן - בארץ בכלל ובבית שמש בפרט - שהתחבטתי על מה לכתוב הפעם. האם לדבר על נדל״ן ארצי? או אולי להישאר קרוב לבית בעיר הקטנה גדולה שלנו בית שמש, (שצפויה בעשור הקרוב להפוך לעיר השנייה בגודלה במדינה, לפי תוכניות בניה שאושרו כבר)?

מהיות ואני מקבל המון פניות לייעוץ על טרנד ההשקעה הכי חם במדינה ב-3 השנים האחרונות, אכתוב על זה קצת. זה נוגע גם לדירות בבית שמש וגם בכל הארץ - רכישת דירה מקבלן בתנאי תשלום של 5%-95%, 10%-90% וכו'.

המשווקים היום כבר לא מציעים מחיר של דירה, אלא "כמה הון עצמי צריך להביא לחתימה"! כל הנושא הזה של איך לבדוק אם העסקה טובה ורווחית הוא לטור נפרד וארוך (ובעז״ה אכתוב על זה בהמשך), אבל על קצה המזלג אדבר על מה שקרה בבית שמש עם חלק גדול מהעיסקאות האלו.

בשביל להרוויח בעסקה כזאת חייבים: א. לבדוק טוב טוב את השוק ואת ההצעה. ב. שמחירי הדירות ימשיכו לעלות כל הזמן. ג. מה העלויות וההוצאות שמסביב. אם אחד מהדברים האלו לא קורים, קרוב לוודאי שלא תרוויחו כסף ובמקרים מסוימים אפילו תפסידו.

במשרד שלי בבית שמש טיפלנו עד היום בכ-30 בעלי דירות שרכשו בתנאי התשלום הנ״ל. היום הם צריכים להשלים את העסקה אבל אין להם מאיפה להביא את הכסף, או שהם כבר השלימו את העסקה והמשכנתא היא פי 2 ומעלה מהשכירות - גם כאן אין להם מאיפה להמשיך לממן את זה, והם רוצים למכור את הדירה. כשהם הגיעו אלי תמחרתי להם את הדירה וערכנו רשימה של כל העלויות שהיו להם - מתברר שהם הולכים להפסיד בין עשרות למאות אלפי שקלים מהעסקה! ממש כך!

קשה לעכל את זה. אני יודע. אבל עם הזמן מבינים שזו המציאות ואלו המספרים. אז למה אני כותב לכם את זה? הרי בנדל״ן מקובל לומר ש "אי אפשר להפסיד - רק להרוויח". אז זה לא נכון ויש מקרים שגם מפסידים כסף. שימרו על כספכם! בידקו ב-7 עיניים את ההצעות שמציעים לכם וקנו נדל״ן בתבונה ובחוכמה.

נשתמע בחודש הבא,

שימי

זה רק התחיל. זה מדגם בלבד.
חכו חכו מה שיהיה עוד שנתיים שלוש.

 

[די]

זה רק התחיל. זה מדגם בלבד.
חכו חכו מה שיהיה עוד שנתיים שלוש.

המחירים נשארו אותו דבר, אבל בגלל הריביות והעלויות מסביב, "המשקיע" הפסיד.

 

[אברהההם]

איש מכירות של גינדי: "דירת 2 חדרים בשדה דב עם כיוון אוויר אחד. אין חניה, אין מחסן"

המחיר - 53 אלף שקל למ"ר, הדירה תהיה מוכנה רק בעוד 7 שנים (בלי לקחת בחשבון עיכובים שלרוב מתרחשים), בינתיים יש הצמדה; התשלומים - 9.5% מהסכום היום, עוד שנה-שנה וחצי השלמה ל-20%; היתר בנייה בעוד כשנתיים וחצי - השלמה ל-35%, ובשלבים עד המסירה

www.bizportal.co.il

 

[בית שמשניק]

והנה עוד קבלן שמודה בירידות

"המחיר הריאלי של הדירות ירד ברוב האזורים בארץ"

www.globes.co.il

 

[בית שמשניק]

[תגובת נטפרי]

אופסס..​

בדקנו, ולצערנו התוכן באתר זה לא טוב​

​

קטעים מהכתבה:

איך אתה מסביר את העובדה שיש שיא של היצע דירות חדשות והמחירים ממשיכים לעלות?
"אני חושב שהמדידה לא מדויקת, כי המחירים לא מגלמים מספיק את ההטבות שניתנות לרוכשים. המחיר הריאלי של הדירות ירד להערכתי ברוב האזורים בארץ.

"היום נותנים תנאי תשלום של דחיית תשלומים לסוף, גם פטור הצמדה למדד בפרויקטים בתחילת הדרך. המשמעות היא לפעמים 10% ממחיר הדירה. אז אם מחירי הדירות עלו ב־6% אחוז והשווי של ההטבות הוא 10%, אז בעצם המחיר הריאלי ירד ב-4%. ראיתי מבצעים של 'קנה דירה וקבל מכונית', תוריד את שווי המכונית מהדירה ותמצא את המחיר הריאלי של הדירה.

"אני חושב שהיום מחירי הדירות הם באמת בהזדמנות. ההטבות שהיזמים נותנים שוות הרבה כסף".

מה ההערכה שלכם לגבי מחירי המכירה שם (שדה דב)?
"שוב, השאלה היא כמה מהר ישווקו את יתרת הקרקעות. להערכתנו, המחירים שם לא יהיו 80 אלף שקל למ"ר, כמו שכתוב בתוכנית העסקית של חלק מהיזמים, אלא קרובים יותר ל-60-65 אלף שקל למ"ר".

 

[רוצה בחיים]

איש מכירות של גינדי: "דירת 2 חדרים בשדה דב עם כיוון אוויר אחד. אין חניה, אין מחסן"

המחיר - 53 אלף שקל למ"ר, הדירה תהיה מוכנה רק בעוד 7 שנים (בלי לקחת בחשבון עיכובים שלרוב מתרחשים), בינתיים יש הצמדה; התשלומים - 9.5% מהסכום היום, עוד שנה-שנה וחצי השלמה ל-20%; היתר בנייה בעוד כשנתיים וחצי - השלמה ל-35%, ובשלבים עד המסירה

www.bizportal.co.il

האתר הנ"ל פתח קמפיין נגד גינדי שדה דב וכל אחד יחשוב מה הסיבה.
כן כדאי לקרוא את הכתבה בפח המקביל כלכליסט. ולהשוות ביניהם.

 

[מתלאה]

האתר הנ"ל פתח קמפיין נגד גינדי שדה דב וכל אחד יחשוב מה הסיבה.
כן כדאי לקרוא את הכתבה בפח המקביל כלכליסט. ולהשוות ביניהם.

כל עיתון משווק פרויקט אחר כנראה...

 

[רוצה בחיים]

כל עיתון משווק פרויקט אחר כנראה...

יתכן והמתחרים של גינדי לא שילמו מספיק.
כי אין שם קידום אגרסיבי לגינדי אולי קצת משהו סמוי אבל לא קמפיין....
מה שכן הנתונים קצת מתיישרים יותר עם כלכליסט במקרה הספציפי הזה.

 

[דג תמנון]

בכל אופן, כתבתי שאם נאמין לביז, זה יותר נשמע כמו זעזוע מקומי בשדה דב ולא מפולת מחירים ארצית,
בדיוק כמו שאמר הקבלן שציטט @בית שמשניק מגלובס שדיבר על 60-65 למ''ר.
אגב, מי זה היה?

ו @רוצה בחיים , כתבות מוזמנות הן כבר מזמן לכתחילה שבלכתחילה... כבר התפלאתי היכן המתקפות על גינדי.

 

[בית שימשי]

כשהם הגיעו אלי תמחרתי להם את הדירה וערכנו רשימה של כל העלויות שהיו להם - מתברר שהם הולכים להפסיד בין עשרות למאות אלפי שקלים מהעסקה! ממש כך!

גם היום מוכרים בבית שמש דירות 4 חדרים על הנייר ב-2.67 בזמן שמחיר דירת 4 חדרים הוא 2.2.

 

[רוצה בחיים]

גם היום מוכרים בבית שמש דירות 4 חדרים על הנייר ב-2.67 בזמן שמחיר דירת 4 חדרים הוא 2.2.

כוונתך בעיקר מנסים למכור

 

[רוצה בחיים]

בכל אופן, כתבתי שאם נאמין לביז, זה יותר נשמע כמו זעזוע מקומי בשדה דב ולא מפולת מחירים ארצית בדיוק כמו שאמר הקבלן שציטט @בית שמשניק מגלובס שדיבר על 60-65 למ''ר. אגב, מי זה היה?

זה אמנם זעזוע בשדה דב אך עם גלי הדף רחבים.
בגלל שרוב גוש דן [חוץ מבני ברק] בנויה כמעגלים סביב תל אביב יפו רובעים 3-4 הישנים ושדה דב החדשה מבחינת ביקוש לדיור ולכן כל פגיעה בלב הביקוש משפיעה מיד על הקליפות המקיפות.
תיזכרו בבקשה בכתבות מלפני חצי שנה על 60 למ"ר בבת ים.....
וכעת מתווכחים אם בשדה דב יקבלו 65.......
תיזכרו בבקשה על הכתבות של צפי מחירים של 45 וצפונה לדרום תל אביב ותגלו היום כתבה בביז על ירידה לאזור ה 24-26......

ו @רוצה בחיים , כתבות מוזמנות הן כבר מזמן לכתחילה שבלכתחילה... כבר התפלאתי היכן המתקפות על גינדי.

לא חידוש בכלל.
מה שכן מי שרוצה נתונים יותר מדוייקים שיסתכל בכתבה המקבילה.

 

[אשרינו שאנו יהודים]

כתבה נוספת שמסבירה בדיוק למה זה כן יותר זול מהמתחרים.

80/20 החדש: המחירון של גינדי החזקות בשדה דב נחשף | כלכליסט

חברת הבנייה משיקה קמפיין מכירות אגרסיבי בפרויקט שדה דב עם הנחות חסרות תקדים. מחיר ממוצע של 54 אלף שקל למ"ר במקום 73 אלף שקל אצל המתחרים. יזמי נדל"ן מזהירים כי המהלך יחולל טלטלה בשוק כולו, מנגד מתעוררת ציפייה כי הצעד יוביל לירידת מחירי הדיור

www.calcalist.co.il

 

[זה מה שאני]

גם רייסדור עושים מבצע בקריית גת מערב ה5 חדרים ששווק ב2290000 משווק כעת ב2160000 הנחה של 130000

 

[9696]

גם רייסדור עושים מבצע בקריית גת מערב ה5 חדרים ששווק ב2290000 משווק כעת ב2160000 הנחה של 130000

מה מבצע פה,
זה מחיר לא ריאלי בשלב זה

 

[זה מה שאני]

מה מבצע פה,
זה מחיר לא ריאלי בשלב זה

למה לא ריאלי 18K למ"ר בק"ג הוא סביר לדעתי

 

[9696]

למה לא ריאלי 18K למ"ר בק"ג הוא סביר לדעתי

ריאלי אולי בדירות של 80 מטר- 100
אבל אדם שיש לו את ה-2,200,000 ישים את זה על דירת 4 חדרים בבית שמש בנויה במקום שהוא מכיר ויודע מה האוכלוסיה באזור, במקום לשים בדירת 5 חדרים במקום שיתאכלס עוד כ- 5 שנים ולא ברור מה יהיה במקום

 

[9696]

יריד נדל"ן נוסף של יד 2
https://www.kore.co.il/viewArticle/...UcId=2933&UsId=16073&UaId=36593&Utype=capsule
מה שמעניין זה שהפעם יש קצת חברות יחסית 16 לעומת 40 בדרך כלל
ככל הנראה זה בגלל שהיה יריד של חברה אחרת באזור פסח

 

[ב.22]

אשמח לשוחח
עם אדם שמתעסק או מכיר את השוק באשקלון
F0556787676 וכו'

 

[יצחק77]

לענ"ד זו הסיבה העיקרית לירידת מחיר בערים החרדיות בדגש על בני ברק
עלייה חדה בהיצע כמובן
אולם הנתון הבא הוא החשוב עם שכר ממוצע של 9000 ש"ח לא קונים דירות יוקרה

הביטוח הלאומי חושף: > מודיעין עילית ובני ברק סוגרות את דוח נתוני השכר הארצי | המחדש | כל החדשות והעדכונים

בעקבות שינוי חקיקה, הביטוח הלאומי מציג נתוני שכר ותעסוקה מפורטים ברמת העובד • הדוח לשנים 2023-2024 מצביע על עלייה בשכר הממוצע ופערים גדולים בין הערים השונות

hm-news.co.il