דרוש מידע פרויקט אחיסמך בשערי עכו

[ההדר שבהדר]

בתשריט התוכנית נראה שיש חניות תת"ק.

איפה אפשר לראות את תשריט התכנית?

 

[שעיה שור]

גם הדירות של דירה בהנחה שהוא מוכר בבית שאן ב600,000 ש"ח הוא כנראה לא מפסיד (אולי לא מרוויח). ולא דיברתי על בוחבוט.
למה נראה לך שבעכו אף אחד לא מרוויח? וולפסון ("היזם") מרוויח, והקבלן המבצע מרוויח. נכון יש חיסכון של הוצאות שיווק, וחיסכון של ריבית על חלק מההלוואות.
לא אמרתי שבעכו מישהו "גוזר קופון". בשוק החופשי בעכו המחירים הרבה יותר גבוהים. כמו שכתבו יכול להיות הרבה סיבות למחיר, לדוגמא חניות תת קרקעיות שמוסיפות כ200 אל"ש לדירה. בתשריט התוכנית נראה שיש חניות תת"ק.
תראה כאן לדוגמא מה הם כותבים מחיר בניה למ"ר 5000-6500 ש"ח כולל הכל מעודכן ל 2025.

אומדן וחישוב עלויות בניה, גלו מהי עלות בניה למטר 2026

כמה צריך לעלות בית פרטי? מהם עלויות בניה למטר? ראו מחרון בנייה מלא והיקפי הכולל דוגמאות אשר בסופו תדעו יהיה לכם אומדן עלויות בניה למטר עדכני לשנת 2026.

www.top-renovations.co.il

כל האתרים של המחירים האלו לא מעודכנים, אבל ממש לא
תבדוק עם יזמים
המחיר הכי זול שאני מכיר (ואני נמצא בתחום) למ"ר בניה רוויה זה כ 5000 שח למ"ר לפני מעמ!, רק לבניה ישירה, לא כולל בניה עקיפה שכולל את כל עלויות התכנון, יועצים אגרות, מימון ערבויות, וכמובן לא כולל קרקע, עכשיו צא וחשב כמה עולה לבנות רק בניה ישירה של דירת 100 מר תוסיף לזה את כל העלויות הנ"ל + מעמ + רווח יזמי בסיסי של 15% + עוד כמה הוצאות שלא מניתי ותגיע לפחות ל 1.2מ לדירת 100 מר
בפרויקט בעכו, אכן מרוויחים שם, אבל רווח מינימלי, לפי מה ששמעתי זה כ 11% רווח יזמי (בסוף זה צריך לעבור ליווי בנקאי), ועדיין אומרים לך שדירת 4 חדרים תעלה 1.2מ', ואם רפי הופמן היה יכול למכור ב 600א' כמו שהבאת ממחיר למשתכן בבית שאן, האם אתה חושב שהוא לא היה מוכר במחיר כזה??? רפי הופמן בא לתת פתרונות דיור, מה שהמשקיעים שם מרוויחים רווח יזמי מינימלי, זה א' כי אין ברירה מבחינת הליווי בנקאי, ב' בסוף הם לוקחים סיכון כי זה לא קבוצת רכישה, וצריך להיות משהו כנגד הסיכון הזה, ג הם יכלו להשקיע את הכסף הזה במקום אחר...
אבל מעבר לזה אין רווח, ואם זה המחיר שרפי הופמן בונה, זה אומר שזה המחיר התחתון שאפשר למכור בו, וגם זה רק לאחר סיבסוד של פילנתרופים כנל

 

[די]

המחיר הכי זול שאני מכיר (ואני נמצא בתחום) למ"ר בניה רוויה זה כ 5000 שח למ"ר לפני מעמ!, רק לבניה ישירה, לא כולל בניה עקיפה שכולל את כל עלויות התכנון, יועצים אגרות, מימון ערבויות, וכמובן לא כולל קרקע, עכשיו צא וחשב כמה עולה לבנות רק בניה ישירה של דירת 100 מר תוסיף לזה את כל העלויות הנ"ל + מעמ + רווח יזמי בסיסי של 15% + עוד כמה הוצאות שלא מניתי ותגיע לפחות ל 1.2מ לדירת 100 מר

גם לפי החשבון שלך אפשר להגיע לפחות מ900 אל"ש לדירה 4 חדרים בלי חניה תת קרקעית.
600 אל"ש בניה, 100 אל"ש קרקע ופיתוח, 200 אל"ש אדריכלים ריבית ורווח יזמי. בוודאי אם היזם הוא גם הקבלן המבצע שהרווח של הקבלן המבצע כלול ברווח היזמי. אם בעכו יש חניה תת קרקעית זה מסביר את ההבדל בין 900 אל"ש (מה שאני טוען) לבין 1.1 מיליון (מה שאתה טוען).

איפה אפשר לראות את תשריט התכנית?

במנהל התכנון דרך המפה של XPLAN. תוכנית מקורית לפני שינוי תב"ע.

 

[בית שימשי]

וולפסון ("היזם") מרוויח, והקבלן המבצע מרוויח. נכון יש חיסכון של הוצאות שיווק, וחיסכון של ריבית על חלק מההלוואות.

וולפסון אומר לעובדיו (שמעתי מאחד העובדים) שאת הפרויקט הזה הוא לקח לשם שמים כדי לעזור לזוגות הצעירים, זה לא אומר שהוא לא מרוויח, אבל זה לא המטרה.

 

[ההדר שבהדר]

במנהל התכנון דרך המפה של XPLAN. תוכנית מקורית לפני שינוי תב"ע.

נכנסתי לאתר אתה יכול להסביר לי איפה בדיוק רואים את התוכניות שם, אשמח מאוד

 

[די]

נכנסתי לאתר אתה יכול להסביר לי איפה בדיוק רואים את התוכניות שם, אשמח מאוד

במנהל התכנון
תמ"ל 1042
מסמכי התכנית>מסמכים בתהליך>נספחים

https://mavat.iplan.gov.il/SV4/1/99000760161/310

 

[yehup]

לידיעת הציבור
ההרשמה נסגרה
מי שמצטרף עכשיו נכנס לרשימת המתנה, אין לי מושג מה זה אומר

 

[חצרון]

לידיעת הציבור
ההרשמה נסגרה
מי שמצטרף עכשיו נכנס לרשימת המתנה, אין לי מושג מה זה אומר

אל דאגה, כשיתחילו לבקש את המקדמה, יהיה הרבה שיעשו אחורה פנה... (כמו האלה שקונים כרטיס למירון, כי מקסימום נבטל...)

 

[9696]

לידיעת הציבור
ההרשמה נסגרה
מי שמצטרף עכשיו נכנס לרשימת המתנה, אין לי מושג מה זה אומר

הכוונה אולי שיש 1,000 נרשמים ולא רוצים להתחייב למישהו
אין מצב שיש 1,000 דירות מכורות וגם לא קרוב לזה

 

[זיי גיזונט]

ממה שאני יודע מבפנים עברו מזמן את הכמות של ה1000 נרשמים

 

[זיי גיזונט]

ואגב, כל האלה שכותבים שהדירה יכלה לעלות פחות אם זה עלויות הוצאה, זה לא סותר, כנראה הם לוקחים עודף שאם יקרה משהו, אם ישאר להם משהו הם יחזירו כמו שהיה ברמת שלמה ובאחיסמך

 

[שעיה שור]

ואגב, כל האלה שכותבים שהדירה יכלה לעלות פחות אם זה עלויות הוצאה, זה לא סותר, כנראה הם לוקחים עודף שאם יקרה משהו, אם ישאר להם משהו הם יחזירו כמו שהיה ברמת שלמה ובאחיסמך

אין כזה דבר להחזיר, זה לא קבוצת רכישה, זה מכירה מיזם, מה שישאר, אם ישאר ילך לכיס של היזם, ומגיע לו בצדק

 

[אני ואפסי 0]

שמעתי שהם מתכננים לבנות מוסדות ציבור בתי כנסת וכדו' גם בכסף הזה, אבל לא יודע כמה זה מוסמך

 

[ג'נטלמן]

א. תכל'ס, כמה עולה דירת 4 חדרים 1.1M או 1.2M?
ב. מתי יגיעו לתשלום מקדמה?
ג. מתי יהיה חתימת חוזה?

 

[שעיה שור]

גם לפי החשבון שלך אפשר להגיע לפחות מ900 אל"ש לדירה 4 חדרים בלי חניה תת קרקעית.
600 אל"ש בניה, 100 אל"ש קרקע ופיתוח, 200 אל"ש אדריכלים ריבית ורווח יזמי. בוודאי אם היזם הוא גם הקבלן המבצע שהרווח של הקבלן המבצע כלול ברווח היזמי. אם בעכו יש חניה תת קרקעית זה מסביר את ההבדל בין 900 אל"ש (מה שאני טוען) לבין 1.1 מיליון (מה שאתה טוען).

במנהל התכנון דרך המפה של XPLAN. תוכנית מקורית לפני שינוי תב"ע.

א. לדירת 100 מר, צריך לבנות כ 115 מר שזה גם עולה, בנוסף יש מרפסות שלא כלולים ב 100 מר וגם אותם עולה לבנות ומתומחרות בערך בחצי, כלומר לבנות דירת 100 צריך לחשב בערך 125 מר. עכשיו תכפיל מינימום ב 5000 = 625 לפני מעמ!
ב. יזם שהוא גם קבלן, מרוויח כפול גם על הביצוע וגם על היזמות, זה שתי עולמות עם סיכונים שונים (הסיכון בביצוע גדול יותר) ואם לא ירוויח על הביצוע, למה לו לבצע את של עצמו, יבצע ליזם אחר וירוויח ולשל עצמו יקח קבלן ביצוע. וברור שזה לא עובד כך. יכול להיות שהוא לא מחשב מחיר מלא כמו שיקח ליזם אחר, אבל ודאי שמרוויח על הביצוע.
הקרקע לא עולה 100, גם לא בעכו,
ג. איך הכנסת ב200 גם בניה עקיפה, ריבית ורווח יזמי, רק רווח יזמי בסיסי כ 15% (פחות מזה כמעט וא"א לקבל ליווי) = כ 150,000, ריבית מימון + ערבויות חוק מכר + ליווי בנקאי לפחות 100,000, איפה אדריכלים?
ד. על כל זה תוסיף מעמ,
לכמה אתה מגיע, לפחות ל 1,100,000

 

[זיי גיזונט]

אין כזה דבר להחזיר, זה לא קבוצת רכישה, זה מכירה מיזם, מה שישאר, אם ישאר ילך לכיס של היזם, ומגיע לו בצדק

אז זהו שלידיעתך באחיסמך וברמת שלמה החזירו כסף וזה אותם אנשים

 

[אני ואפסי 0]

בשני המקרים האלו כמדומני זו הייתה קבוצת רכישה

 

[זיי גיזונט]

בשני המקרים האלו כמדומני זו הייתה קבוצת רכישה

ציטוט מתוך עלון במה:
בשונה מהמוכר במגזר, הרב הופמן מדגיש: זו לא קבוצת רכישה. זו יזמות עם מקצועית בקונספט "קבוצת רוכשים", השיווק נעשה רק בכוללים. הכל בליווי בנקאי, עם תשלום מדורג לפי התקדמות הבנייה

 

[די]

יזם שהוא גם קבלן, מרוויח כפול גם על הביצוע וגם על היזמות, זה שתי עולמות עם סיכונים שונים (הסיכון בביצוע גדול יותר) ואם לא ירוויח על הביצוע, למה לו לבצע את של עצמו, יבצע ליזם אחר וירוויח ולשל עצמו יקח קבלן ביצוע. וברור שזה לא עובד כך. יכול להיות שהוא לא מחשב מחיר מלא כמו שיקח ליזם אחר, אבל ודאי שמרוויח על הביצוע.

במקום לבצע לקבלן אחר ולקבל 3%, או להפסיד אם מחיר חומרי הבניה עלו, הוא ניגש למכרז בעצמו ובונה ומרוויח 7% (ואם עלויות הבניה עלו הוא מרוויח 4%). הוא לא לוקח קבלן מבצע אחר כי אין מספיק רווח לשני קבלנים ואז הפרויקט לא יהיה ריווחי. מדובר בבית שאן יש גבול כמה אפשר לקחת על דירה... פרויקט של 120 דירות מחיר ממוצע לדירה 900 אל"ש עם 7% רווח נקי, הקבלן היזם המבצע (אותו אחד) יוצא עם 7 מיליון ש"ח בכיס. לגבי ליווי בנקאי אז אולי יש להם הון עצמי או שהם מקבלים הלוואות חוץ בנקאיות או פתרון אחר. בכל אופן יש המון קבלנים שבונים ככה אלפי דירות בדימונה ירוחם בית שאן מצפה רמון קצרין מגדל העמק, ערים ערביות בדירה בהנחה ועוד ועוד. המחיר בעכו הוגן לגמרי, רק שזה לא נכון שאי אפשר לבנות ביותר זול.

 

[שעיה שור]

גם בירוחם ודימונה לא מוכרים במחירים שאתה מדבר עליהם חוץ ממחיר למשתכן, וזה ברור שהם מפסידים על הדירות משתכן רק שאיכשהו מפצים את זה בדברים אחרים,
מי שמשתמש עם הון עצמי במקום מימון, זה גם שווה כסף שהיה יכול לקבל בכל השקעה אחרת,
ומכיון אחר, לדבריך שאפשר לבנות גם ב 900, אז בעפולה למשל שמוכרים דירת 4 חדרים ב 1.4, היזם מרוויח כ 500 א' , כי אם יכול לבנות ב900 ודאי שיבנה ב900, 500 על 900 זה מעל 50% רווח יזמי, וזה ברור כשמש שאין כזה דבר, אם היה כזה דבר המחירים היו יורדים דרמטית ולא היהו צריכים להגיע לכל המבצעי 20/90