פריפריה פתרון הדיור בפריפריה?! אבל המחירים יקרים

[8821]

כידוע לכלום שעתיד הדיור (הלא רחוק אלא בעיצומו) הוא בפריפריה
ומה שמתבקש כמובן מאליו הוא שמחירים יהיו שם זולים בהפרש גדול מאד מהמרכז מתברר כאשליה כי אין הפרש עצום בין רכסים ונתיבות לב"ש וק"ג
והרי המחיר שם זה על בניה ופיתוח ולא על המיקום (שהביקושים שם נמוכים) אלא שאומרים שהבניה יקרה מה שזה תירוץ של קבלנים כי תראו כמה עולה דירה בבית שאן או בצפון הרחוק כנראה שזה לא רק הבניה אלא שהקבלנים עושים עלינו כסף טוב
אז מה הפיתרון קבוצות רכישה כמו בעכו (סוג של.. לא לצעוק עלי) או כמו שמשווקים באפיקי הנחל באופקים דירה במליון במקום 1.3 מליון
(דרך אגב החברה שם היא לא קבוצת רכישה פריאטית אלא חברה מסודרת מאד עם הצלחות טובות בכמה פרויקטים בגור ואלו חברות שמאגדים החל מרכישת הקרקע ועד הבניה ובטוחות לא כמו קבוצות רכישה זולות)
(במרכז שהמחיר זה על הביקוש קבוצת רכישה לא מוזילה הרבה אבל בפריפריה זה הפרש של 300-400 אלף , רבע ממחיר הדירה)
ובאמת חבל שמבזבים כ"כ הרבה מקומות שיש פוטנציאל עצום כמו רובע בילפוריה בעפולה שצמוד לשכנות החרדיות ובונים שם כמו ק"ג (9,000 יח"ד) והמחירים בעפולה הכי זולים מכל הפרפריות או כל מיני שכונות חדשות באופקים ונתיבות (או אפי' חריש דרום) שיכולים להתאים אם ישוקו בזול ויתאגדו מוקדם ולא ברגע האחרון (כמו שנוהגים לעשות) שאז מאוחר והמחירים יקרים וכבר לא שווה לנדוד עד לשם בתנאי כמובן שיש הסכמה אם ראשי עיר (צריך הרבה לחץ) ובצפת לדוג' ששם זה חרדי לגמרי צריך אפי' מעכשיו לאגד ולקנות משלב רכישת הקרקע ולא להיזכר מאוחר שהמחיר שימכרו שם יהיה כמו ברכסים
לדעתי זה נובע מזה שאף אחד לא האמין שיגורו בפריפריה (בגלל שלא חשבו שבמרכז המחירים יהיו גבוהים כ"כ ואפי' על ק"ג לא חשבו שיהיה כ"כ יקר וחבל שעד שיוצא לפועל זה לא רלוונטי בגלל המחיר) אבל עכשיו שלכולם ברור שנגור בפריפריה הגיע הזמן להקדים רפואה למכה לא יתכן שעל חור שיש כמה חרדים נשלם 1.4 (אולי למי שרגיל למחירי המרכז זה נשמע זול) אבל למי שמכיר את מחירי הפריפריה יודע שאלו מחירים מאד יקרים
והפריפריה עדין לא נהפכה למבוקשת לכן כל מה שצריך זה להקדים שיארגנו הרבה שיוקים בפריפריה ולא רק 1 כמו עכו שכבר נגמר הפרויקט
כי עד שישוקו עד תילה היא כבר תהיה יקרה (ליד ק"ג) ואחרי כן כסיף(ליד תילה)
לסיכום: מה שצריך הוא לאגד כבר בשלב המכרזים ולא לתת לקבלנים לקנות ושישוקו יעשו עלינו כסף (כמו בק"ג שקנו בזול) וגם נחסוך את עליות הבניה היקרות שהקבלנים עושים עלינו
או לבנות בצורות יותר זולות
בקיצור צריך שהמארגנים והציבור יתעורר לפני שבדור הבא בפריפריה לא נוכל לגור

 

[8821]

או לקלוט שצריך לא רק להוציא הרבה דירות בפריפריה אלא לדאוג לשווק בזול
וגם אם יש המון דירות למכירה היום בפריפריה בא נקנה במרוכז ונחרד את המקום כמו בעפולה
(זה גם יכול להיות טוב על חריש אם כי היא יקרה ובמגמת ירידה)
בקיצור להתעורר להפנים שעתיד בפריפריה ולפעול בכל המרץ

 

[שעיה שור]

כידוע לכלום שעתיד הדיור (הלא רחוק אלא בעיצומו) הוא בפריפריה
ומה שמתבקש כמובן מאליו הוא שמחירים יהיו שם זולים בהפרש גדול מאד מהמרכז מתברר כאשליה כי אין הפרש עצום בין רכסים ונתיבות לב"ש וק"ג
והרי המחיר שם זה על בניה ופיתוח ולא על המיקום (שהביקושים שם נמוכים) אלא שאומרים שהבניה יקרה מה שזה תירוץ של קבלנים כי תראו כמה עולה דירה בבית שאן או בצפון הרחוק כנראה שזה לא רק הבניה אלא שהקבלנים עושים עלינו כסף טוב
אז מה הפיתרון קבוצות רכישה כמו בעכו (סוג של.. לא לצעוק עלי) או כמו שמשווקים באפיקי הנחל באופקים דירה במליון במקום 1.3 מליון
(דרך אגב החברה שם היא לא קבוצת רכישה פריאטית אלא חברה מסודרת מאד עם הצלחות טובות בכמה פרויקטים בגור ואלו חברות שמאגדים החל מרכישת הקרקע ועד הבניה ובטוחות לא כמו קבוצות רכישה זולות)
(במרכז שהמחיר זה על הביקוש קבוצת רכישה לא מוזילה הרבה אבל בפריפריה זה הפרש של 300-400 אלף , רבע ממחיר הדירה)
ובאמת חבל שמבזבים כ"כ הרבה מקומות שיש פוטנציאל עצום כמו רובע בילפוריה בעפולה שצמוד לשכנות החרדיות ובונים שם כמו ק"ג (9,000 יח"ד) והמחירים בעפולה הכי זולים מכל הפרפריות או כל מיני שכונות חדשות באופקים ונתיבות (או אפי' חריש דרום) שיכולים להתאים אם ישוקו בזול ויתאגדו מוקדם ולא ברגע האחרון (כמו שנוהגים לעשות) שאז מאוחר והמחירים יקרים וכבר לא שווה לנדוד עד לשם בתנאי כמובן שיש הסכמה אם ראשי עיר (צריך הרבה לחץ) ובצפת לדוג' ששם זה חרדי לגמרי צריך אפי' מעכשיו לאגד ולקנות משלב רכישת הקרקע ולא להיזכר מאוחר שהמחיר שימכרו שם יהיה כמו ברכסים
לדעתי זה נובע מזה שאף אחד לא האמין שיגורו בפריפריה (בגלל שלא חשבו שבמרכז המחירים יהיו גבוהים כ"כ ואפי' על ק"ג לא חשבו שיהיה כ"כ יקר וחבל שעד שיוצא לפועל זה לא רלוונטי בגלל המחיר) אבל עכשיו שלכולם ברור שנגור בפריפריה הגיע הזמן להקדים רפואה למכה לא יתכן שעל חור שיש כמה חרדים נשלם 1.4 (אולי למי שרגיל למחירי המרכז זה נשמע זול) אבל למי שמכיר את מחירי הפריפריה יודע שאלו מחירים מאד יקרים
והפריפריה עדין לא נהפכה למבוקשת לכן כל מה שצריך זה להקדים שיארגנו הרבה שיוקים בפריפריה ולא רק 1 כמו עכו שכבר נגמר הפרויקט
כי עד שישוקו עד תילה היא כבר תהיה יקרה (ליד ק"ג) ואחרי כן כסיף(ליד תילה)
לסיכום: מה שצריך הוא לאגד כבר בשלב המכרזים ולא לתת לקבלנים לקנות ושישוקו יעשו עלינו כסף (כמו בק"ג שקנו בזול) וגם נחסוך את עליות הבניה היקרות שהקבלנים עושים עלינו
או לבנות בצורות יותר זולות
בקיצור צריך שהמארגנים והציבור יתעורר לפני שבדור הבא בפריפריה לא נוכל לגור

אם תוכל לתמצת מה כתבת בכמה מילים, קשה לקרוא כל כך ארוך

 

[יעקב הרמתי]

@8821 סיכום צמה שכתבת, באדיבות gpt

• הבעיה המרכזית:
  • מחירי הדירות בפריפריה (כגון נתיבות, רכסים, עפולה) אינם נמוכים בהרבה מהמרכז – בניגוד לציפיות.
  • נטען שהסיבה היא לא רק עלות הבנייה, אלא רווחיות גבוהה של הקבלנים.
• ביקורת על הקבלנים:
  • העלות הגבוהה מיוחסת לתירוצים של קבלנים ולא לעלות אמתית של בנייה.
  • דוגמאות כמו בית שאן מראות שייתכן לבנות בזול יותר.
• הפתרון המוצע:
  • קבוצות רכישה מוסדרות: לא קבוצות פרטיות מסוכנות אלא חברות מסודרות (כמו באופקים, עכו).
  • שליטה על שלבי הרכישה: חשוב להיכנס מוקדם – עוד לפני רכישת הקרקע – ולא “ברגע האחרון”.
• דוגמאות והצעות מעשיות:
  • פיתוח רובעים כמו בילפוריה בעפולה.
  • איתור שכונות מתפתחות באופקים, נתיבות, חריש דרום ועוד.
  • לארגן מראש קבוצות לחץ מול ראשי ערים.
• קריאה לפעולה:
  • התארגנות מוקדמת של הציבור החרדי לרכישת דירות בפריפריה.
  • לא לחכות לעליות מחירים אלא לפעול בשלב המכרזים.
• תחזית ואזהרה:
  • אם לא יתארגנו בזמן – גם בפריפריה לא תהיה אפשרות לרכוש דירה בדור הבא.

 

[nigun]

מה המחיר בניה למ"ר לפי הרווח של הקבלנים והעלות של הקרקע?

(דרך אגב החברה שם היא לא קבוצת רכישה פריאטית אלא חברה מסודרת מאד עם הצלחות טובות בכמה פרויקטים בגור ואלו חברות שמאגדים החל מרכישת הקרקע ועד הבניה ובטוחות לא כמו קבוצות רכישה זולות)

איך עושים קבוצה מסודרת? מי לוקח את הניהול ואת הסיכון שלקוח לא יוכל לשלם בזמן?

 

[זיי גיזונט]

הבעיה שהציבור מאוד חשדן בכל הדבר הזה שנקרא קבוצת רכישה
וגם צריך שיהיה דברים מפתים בדירה כדי שיקנו בפריפריה (דירה גדולה, מרפסת גדולה) כי אנשים אומרים אם כבר ללכת רחוק שזה יהיה שווה את זה ולא ללכת על דירת 3 חדרים עם 70 מ"ר ומרפסת 3 מ"ר

 

[8821]

איך עושים קבוצה מסודרת? מי לוקח את הניהול ואת הסיכון שלקוח לא יוכל לשלם בזמן?

יש חברות מסודרות כמו גבעת הודיה ועוד

 

[מקצועיות]

כידוע לכלום שעתיד הדיור (הלא רחוק אלא בעיצומו) הוא בפריפריה
ומה שמתבקש כמובן מאליו הוא שמחירים יהיו שם זולים בהפרש גדול מאד מהמרכז מתברר כאשליה כי אין הפרש עצום בין רכסים ונתיבות לב"ש וק"ג
והרי המחיר שם זה על בניה ופיתוח ולא על המיקום (שהביקושים שם נמוכים) אלא שאומרים שהבניה יקרה מה שזה תירוץ של קבלנים כי תראו כמה עולה דירה בבית שאן או בצפון הרחוק כנראה שזה לא רק הבניה אלא שהקבלנים עושים עלינו כסף טוב
אז מה הפיתרון קבוצות רכישה כמו בעכו (סוג של.. לא לצעוק עלי) או כמו שמשווקים באפיקי הנחל באופקים דירה במליון במקום 1.3 מליון
(דרך אגב החברה שם היא לא קבוצת רכישה פריאטית אלא חברה מסודרת מאד עם הצלחות טובות בכמה פרויקטים בגור ואלו חברות שמאגדים החל מרכישת הקרקע ועד הבניה ובטוחות לא כמו קבוצות רכישה זולות)
(במרכז שהמחיר זה על הביקוש קבוצת רכישה לא מוזילה הרבה אבל בפריפריה זה הפרש של 300-400 אלף , רבע ממחיר הדירה)
ובאמת חבל שמבזבים כ"כ הרבה מקומות שיש פוטנציאל עצום כמו רובע בילפוריה בעפולה שצמוד לשכנות החרדיות ובונים שם כמו ק"ג (9,000 יח"ד) והמחירים בעפולה הכי זולים מכל הפרפריות או כל מיני שכונות חדשות באופקים ונתיבות (או אפי' חריש דרום) שיכולים להתאים אם ישוקו בזול ויתאגדו מוקדם ולא ברגע האחרון (כמו שנוהגים לעשות) שאז מאוחר והמחירים יקרים וכבר לא שווה לנדוד עד לשם בתנאי כמובן שיש הסכמה אם ראשי עיר (צריך הרבה לחץ) ובצפת לדוג' ששם זה חרדי לגמרי צריך אפי' מעכשיו לאגד ולקנות משלב רכישת הקרקע ולא להיזכר מאוחר שהמחיר שימכרו שם יהיה כמו ברכסים
לדעתי זה נובע מזה שאף אחד לא האמין שיגורו בפריפריה (בגלל שלא חשבו שבמרכז המחירים יהיו גבוהים כ"כ ואפי' על ק"ג לא חשבו שיהיה כ"כ יקר וחבל שעד שיוצא לפועל זה לא רלוונטי בגלל המחיר) אבל עכשיו שלכולם ברור שנגור בפריפריה הגיע הזמן להקדים רפואה למכה לא יתכן שעל חור שיש כמה חרדים נשלם 1.4 (אולי למי שרגיל למחירי המרכז זה נשמע זול) אבל למי שמכיר את מחירי הפריפריה יודע שאלו מחירים מאד יקרים
והפריפריה עדין לא נהפכה למבוקשת לכן כל מה שצריך זה להקדים שיארגנו הרבה שיוקים בפריפריה ולא רק 1 כמו עכו שכבר נגמר הפרויקט
כי עד שישוקו עד תילה היא כבר תהיה יקרה (ליד ק"ג) ואחרי כן כסיף(ליד תילה)
לסיכום: מה שצריך הוא לאגד כבר בשלב המכרזים ולא לתת לקבלנים לקנות ושישוקו יעשו עלינו כסף (כמו בק"ג שקנו בזול) וגם נחסוך את עליות הבניה היקרות שהקבלנים עושים עלינו
או לבנות בצורות יותר זולות
בקיצור צריך שהמארגנים והציבור יתעורר לפני שבדור הבא בפריפריה לא נוכל לגור

יש לך את חריש שהיא ממש לא פריפריה,
יש שם קבלן שיש לו 300 דירות כמעט בנויות במחיר של 1.5 מיליון ל 4 חדרים.
זה בסביבות 800 אלף שקל פחות מדירה דומה בבית שמש או מודיעין עילית.
צריך רק לארגן קהילות שיתחילו לקנות שם.

(זה יוצא אחרי תשלומי השכירות של 3 שנים לפחות + מדד תשומות בנייה, אותו עלות כמו הפרויקט שערי עכו,
רק אם הבדל של 32 דקות נסיעה פחות לפני פקקים לכיוון בני ברק, ו 37 דקות פחות לפני פקקים לכיוון ירושלים)

 

[רק אושר!]

יש לך את חריש שהיא ממש לא פריפריה,
יש שם קבלן שיש לו 300 דירות כמעט בנויות במחיר של 1.5 מיליון ל 4 חדרים.
זה בסביבות 800 אלף שקל פחות מדירה דומה בבית שמש או מודיעין עילית.
צריך רק לארגן קהילות שיתחילו לקנות שם.

(זה יוצא אחרי תשלומי השכירות של 3 שנים לפחות + מדד תשומות בנייה, אותו עלות כמו הפרויקט שערי עכו,
רק אם הבדל של 32 דקות נסיעה פחות לפני פקקים לכיוון בני ברק, ו 37 דקות פחות לפני פקקים לכיוון ירושלים)

רעיון מצוין לקדם קבוצה שרוכשת יחד ולא משנה איפה, חריש דרום/עפולה וכו

אגב זה עבד באזור שלי ב3 בנינים שקבלן מכר רק לחרדים ב100 אלף יותר (עוד לפני העליה של המחירים בעיר)
וקיבלו בנין חרדי למהדרין-סה"כ כ80 משפחות.

 

[זיי גיזונט]

אגב זה עבד באזור שלי ב3 בנינים שקבלן מכר רק לחרדים ב100 אלף יותר (עוד לפני העליה של המחירים בעיר)
וקיבלו בנין חרדי למהדרין-סה"כ כ80 משפחות.

באיזה עיר?

 

[זיי גיזונט]

יש לך את חריש שהיא ממש לא פריפריה,
יש שם קבלן שיש לו 300 דירות כמעט בנויות במחיר של 1.5 מיליון ל 4 חדרים.
זה בסביבות 800 אלף שקל פחות מדירה דומה בבית שמש או מודיעין עילית.
צריך רק לארגן קהילות שיתחילו לקנות שם.

(זה יוצא אחרי תשלומי השכירות של 3 שנים לפחות + מדד תשומות בנייה, אותו עלות כמו הפרויקט שערי עכו,
רק אם הבדל של 32 דקות נסיעה פחות לפני פקקים לכיוון בני ברק, ו 37 דקות פחות לפני פקקים לכיוון ירושלים)

ממש להגזים להגיד שזה אותו עלות כמו בעכו שיש שם דירות 4 חדרים (וכנראה גם יותר גדולה מחריש) ב1.1M גם אחרי שכירות של 3 שנים זה לא מתקרב במחיר
וזה שכונה נפרדת חרדית ולא כמו בחריש שבאותו בנין יכול להיות דלת מול דלת שמאלני וחסיד תולדות אהרון, קומה שניה ציוני דתי מול ליטאי, וקומה שלישית עוד ערבוב
וכמובן לא סתם אנשי חריש מנסים בכל הכוח לשווק את הדירות שלהם כנראה שמשהו שם לא הולך טוב

 

[רק אושר!]

באיזה עיר?

חריש

 

[8821]

יש לך את חריש שהיא ממש לא פריפריה,
יש שם קבלן שיש לו 300 דירות כמעט בנויות במחיר של 1.5 מיליון ל 4 חדרים.
זה בסביבות 800 אלף שקל פחות מדירה דומה בבית שמש או מודיעין עילית.
צריך רק לארגן קהילות שיתחילו לקנות שם.

גם זה יקר זה לא צריך לעלות כ"כ יקר

(זה יוצא אחרי תשלומי השכירות של 3 שנים לפחות + מדד תשומות בנייה, אותו עלות כמו הפרויקט שערי עכו,
רק אם הבדל של 32 דקות נסיעה פחות לפני פקקים לכיוון בני ברק, ו 37 דקות פחות לפני פקקים לכיוון ירושלים)

שכירות הרבה יותר זולה ממשכנתא (3 אחוז מול 5 אחוז) וכ"ש שקנית דירה על הניר גם לא שילמת משנתא וגם המחיר יעלה זה הכי משתלם
חשבון פשוט ולהפסיק לומר משפטים לא הגיונים בשביל לששוק אינטרסים
שמנסים לשווק את חריש מדי זה מראה על חיסרון ענק יותר ממה שחושבים ובחילה ורצון לברוח מהמקום
יש עתיד לחריש רק צריך שמחירים ירדו עוד קצת וסבלונות הרבה

 

[הדוכס]

הרעיון מצויין ליצור קבוצת ביקוש
ובעדיפות ליצור קבוצות לפי מחירי דירו 700, 800 וכו'
אבל אולי אפשר את אותו רעיון לעשות בדירות ישנות
לקחת אזור מסויים ולהתחיל לקנות דירות ועדיין לא לאכלס וכשמגיעים לכמות רצינית של דירות לאכלס בבת אחת
ככה אפשר לקבל את התשתיות בתי ספר בתי כנסת חנויות
דירות חדשות זה אולי מפתה
אבל זה לוקח זמן
דירה חדשה לא תעלה פחות ממיליון שקל (יש תקנים חדשים ויש התייקרות השכר בענף התייקרות החומרים)
נכון שבדירות חדשות אם קונים מרוכז מקבלן אפשר לקנות פרוייקט שלם
ועד שאזור חדש מתפתח לוקח זמן ואנשים אוהבים להגיע אל המוכן.

 

[אדריכלית מתחילה]

אבל אולי אפשר את אותו רעיון לעשות בדירות ישנות
לקחת אזור מסויים ולהתחיל לקנות דירות ועדיין לא לאכלס וכשמגיעים לכמות רצינית של דירות לאכלס בבת אחת
ככה אפשר לקבל את התשתיות בתי ספר בתי כנסת חנויות

איפה אפשר למצוא שכונה שיש בה הרבה דירות ישנות למכירה?
זה לא כך כך פשוט

 

[הדוכס]

איפה אפשר למצוא שכונה שיש בה הרבה דירות ישנות למכירה?
זה לא כך כך פשוט

אפשר למצוא אבל קודם צריך ליצור קבוצת ביקוש
כי ללכת לבד אין בזה תועלת
אם יש לכם רעיון איך יוצרים מגיעים לזוגות שבאמת מוכנים לקנות דירות למגורים בקהילות החדשות
אשמח לסייע

 

[8821]

אפשר למצוא אבל קודם צריך ליצור קבוצת ביקוש
כי ללכת לבד אין בזה תועלת
אם יש לכם רעיון איך יוצרים מגיעים לזוגות שבאמת מוכנים לקנות דירות למגורים בקהילות החדשות
אשמח לסייע

פרסומות ושיווק
נתן רוזנבלט רוצה לפתוח שוב את משרדי גור בארץ לשיוק בפריפריה ומחפש מתנדבים

 

[הדוכס]

לדעתי השינוי צריך להיות תודעתי
כי החשש הוא לא מללכת לגור בקהילות החדשות אלא ממה יגידו
וכמו שיש אנשים שמתחתנים בכתר הרימון (לצורך הדוגמא) ויש בארמונות חן
כך יש אנשים שיש להם את האפשרות לקנות דירה בבני ברק ויש כאלו שיש להם אפשרות לקנות בשאר הארץ
(דוגמא בטבריה עיר עם 50 אלף תושבים שאחוז ניכר חרדי דתי והשאר מכבד עדיין אפשר להשיג דירות ב700 וזו עיר מתפתחת גם עירונית וגם חרדית יש תחבורה לבני ברק יש הרבה חנויות משלנו)
ולא לפחד ללכת לגור בכל הארץ
ואני לא מתעלם מהקשיים אבל גם אבותינו שגרו בבני ברק

 

[מנדי ברזל]

משהו העלה את הרעיון לקנות במרוכז במקום חילוני ולהקים שם קהילה חרדית לדעתי זה הפתרון המושלם יש כל מיני ערים למשל יקנעם שאני יודע שיש שם כמות עצומה של דירות ריקות והמחירים שם הם ממש ברצפה (משהו אמר לי שדירה 75 מטר יכולה לעלות 550 -600 אלף אבל בלי אחריות)

 

[וואי]

משהו העלה את הרעיון לקנות במרוכז במקום חילוני ולהקים שם קהילה חרדית לדעתי זה הפתרון המושלם יש כל מיני ערים למשל יקנעם שאני יודע שיש שם כמות עצומה של דירות ריקות והמחירים שם הם ממש ברצפה (משהו אמר לי שדירה 75 מטר יכולה לעלות 550 -600 אלף אבל בלי אחריות)

לא עד כדי כך, אבל באמת המחירים שם ממש זולים
מעניין מאד למה. אל מישהו יודע אשמח מאד אם יענה כאן
תודה.