דיון מחירי הדירות לאן?

[shimשימי]

התאוששות בענף המשכנתאות: עלייה בהיקף ההלוואות

הביקושים חוזרים: כ-9.3 מיליארד שקל ניתנו במאי במשכנתאות חדשות - הרמה הגבוהה מתחילת השנה

 

[הלל א.]

תאורטית אתה צודק אבל שכחת שהון העצמי בדרך כלל זה התחיביות של הורים שלא ישחררו את הכסף אלא לקנית דירה ולא לשוק הון וזה כסף שהורים ברך כלל מלוים ולא כסף שנמצא אצלם

זה כבר סוג אחר של השקעה, עם מכפילי רווח צדדיים...
הורים שהתחייבו לכאלו סכומים וישחררו אותם רק לקניית דירה בדרך כלל מדובר בהורים שהם לא משופעים באמצעים (אם לא רוצים לתת לילדים ביד, יש גם אפשרות שההורים יכניסו לשוק ההון על שמם או בנאמנות...)
במקרה כזה, אם הזוג יעזור להורים, ישב איתם על תוכנית לטווח ארוך, ויקבל מהם רק 100 א', עם הפקדה חודשית נוספת של 1700 ש"ח. הסכום בסוף התקופה יהיה כ5,500,000

 

[האברך מירושלים]

קונים בפריפריה להשקעה ומוכרים
וגם לא יזיק לעזור להורים

סתם שתדע לקנות בפריפריה להשקעה לא תמיד מתברר כהעסקה הכי שווה לקנות באזורים חרדים כגון רכסים אופקים עפולה אם זה דירה חדשה אין לך פחות ממילון ארבע מאות ושכירות נמוכה מקסימום ארבע אלףודירה ישנה השכירות בקושי מגרדת 2700 והוכח שהמחירים במרכז עוליםי ותר מהפרפירה ודירות מחולקת שכירות גבוהה אבל אין כמעט עלית ערך כי זה דירות נטו להשקעה אז באמת הטרנד הזה של אברכים שקונים בפריפריה על מנת למכור היום לא בטוח שזה שוה ברור שלמגורים זה דבר מבורך הלואי שלכולנו היה את האומץ לעבור לפריפריה

 

[nechamizak]

אין לי מושג על מה אתה מדבר אבל בקרית ספר אלעד אחיסמך בני ברק לא כולל פרדס כץ דירת 4 חדרים במצב טוב אין פחות מ5300 לא מדבר איתך על ירושלים ששמה בכלל באמת מאד יקר אבל תציד היתה יותר יקרה

זה מחיר של דירת 3 חדרים (לא יח"ד), לפחות באלעד...

 

[8821]

התאוששות בענף המשכנתאות: עלייה בהיקף ההלוואות

הביקושים חוזרים: כ-9.3 מיליארד שקל ניתנו במאי במשכנתאות חדשות - הרמה הגבוהה מתחילת השנה

לא כל כותרת שרואים מעתיקים וחושבים שעלו המחירים (ומלחיצים את כל מי שלא מבין) מתבוננים וחושבים
והנה התשובה https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20018209
לצערנו הקבלנים מאד מתוחכמים ועושים עלינו הרבה עבודה בעינים בשביל לקנות אותנו בטרף קל כל פעם והעונה שלו
לשמחתנו שהשוק עובר לי 2 (מחיר למשתכן וכדו') שם המשקיעים פחות מתוחכמים והמחירים יורדים ושם יורד לקבלנים נשאר רק להתפוצץ
והנה הצלחת לשווק עוד טרנד של קבלן
וגם כיון שהשוק הנדלן פסיכולוגי (כי יש יותר היצע מביקוש ואכמ"ל) צריך הרבה הסברה לאנשים שהמחירים בעיצומו של ירידה, כי אם כולם יחשבו שעולה אז יש מי שישלם

 

[9696]

סתם שתדע לקנות בפריפריה להשקעה לא תמיד מתברר כהעסקה הכי שווה לקנות באזורים חרדים כגון רכסים אופקים עפולה אם זה דירה חדשה אין לך פחות ממילון ארבע מאות ושכירות נמוכה מקסימום ארבע אלףודירה ישנה השכירות בקושי מגרדת 2700 והוכח שהמחירים במרכז עוליםי ותר מהפרפירה ודירות מחולקת שכירות גבוהה אבל אין כמעט עלית ערך כי זה דירות נטו להשקעה אז באמת הטרנד הזה של אברכים שקונים בפריפריה על מנת למכור היום לא בטוח שזה שוה ברור שלמגורים זה דבר מבורך הלואי שלכולנו היה את האומץ לעבור לפריפריה

תבדוק בשנתיים האחרונות איפה עלה יותר
רכסים נתיבות ועפולה או בית שמש אלעד ובני ברק

 

[shimשימי]

לא כל כותרת שרואים מעתיקים וחושבים שעלו המחירים (ומלחיצים את כל מי שלא מבין) מתבוננים וחושבים
והנה התשובה https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20018209
לצערנו הקבלנים מאד מתוחכמים ועושים עלינו הרבה עבודה בעינים בשביל לקנות אותנו בטרף קל כל פעם והעונה שלו
לשמחתנו שהשוק עובר לי 2 (מחיר למשתכן וכדו') שם המשקיעים פחות מתוחכמים והמחירים יורדים ושם יורד לקבלנים נשאר רק להתפוצץ
והנה הצלחת לשווק עוד טרנד של קבלן
וגם כיון שהשוק הנדלן פסיכולוגי (כי יש יותר היצע מביקוש ואכמ"ל) צריך הרבה הסברה לאנשים שהמחירים בעיצומו של ירידה, כי אם כולם יחשבו שעולה אז יש מי שישלם

איך זה מסביר שעכשיו יש עלייה במשכנתאות (הטריק של 20 80 הוא לא חדש)

 

[9696]

הקלטה של זום מרתק עם מארק זאבי בעלים של חברת במבי המנהלת של כל מערכות הלידים בעולם הנדל"ן
ומוטי ויזל בעלים של חברה המייעצת ליזמים ומשווקים ע"פ נתוני גלישה ביד 2 ועוד (מארח דביר דימרי)

- YouTube

Auf YouTube findest du die angesagtesten Videos und Tracks. Außerdem kannst du eigene Inhalte hochladen und mit Freunden oder gleich der ganzen Welt teilen.

www.youtube.com

המסקנות שיוצאות- צפי לעלית מחירים בעוד כשנה, ביקוש מאוד קשיח פחות קונים בפועל.
המלצה למשקיעים לא להיכנס לטווח הקצר אלא לטווח של אזור 5 שנים ורצוי יותר לכיוון ה7-10 שנים

 

[האברך מירושלים]

תבדוק בשנתיים האחרונות איפה עלה יותר
רכסים נתיבות ועפולה או בית שמש אלעד ובני ברק

לגבי בני ברק אני מסכים איתך אבל בבית שמש ואלעד בשלוש שנים האחרונות המחירים עלו יותר מעפולה ונתיבות אתה מוזמן לבדוק את זה ובית שמש בחמש השנים האחרונות המחירים עלו הכי הרבה בארץ לגבי רכסים אני חושב שבמחירים של היום שם זה סוג של בועה שיש סיכוי טוב שהיא תתפוצץ

 

[דג תמנון]

הקלטה של זום מרתק עם מארק זאבי בעלים של חברת במבי המנהלת של כל מערכות הלידים בעולם הנדל"ן
ומוטי ויזל בעלים של חברה המייעצת ליזמים ומשווקים ע"פ נתוני גלישה ביד 2 ועוד (מארח דביר דימרי)

- YouTube

Auf YouTube findest du die angesagtesten Videos und Tracks. Außerdem kannst du eigene Inhalte hochladen und mit Freunden oder gleich der ganzen Welt teilen.

www.youtube.com

המסקנות שיוצאות- צפי לעלית מחירים בעוד כשנה, ביקוש מאוד קשיח פחות קונים בפועל.
המלצה למשקיעים לא להיכנס לטווח הקצר אלא לטווח של אזור 5 שנים ורצוי יותר לכיוון ה7-10 שנים

נו נו...
שני אנשים שמושקעים בעולם הנדל''ן מתארחים אצל בעל חברה להשקעות נדל''ן...

לפחות הם היו ישרים מספיק כדי להגיד שני דברים:
א. לא נכנסים לעסקה שלא יודעים איך יוצאים ממנה
ב. מודים במרומז שלפחות בשנה שנתיים הקרובות לא תהיה עליית מחירים בלי זרז רציני כמו ירידת ריבית לפחות. (טוענים שעוד שנה המחירים מתחילים לעלות אבל שוללים השקעה לטווח קצר...)

בכל אופן, ייש''כ!

 

[הכובשת]

הקלטה של זום מרתק עם מארק זאבי בעלים של חברת במבי המנהלת של כל מערכות הלידים בעולם הנדל"ן
ומוטי ויזל בעלים של חברה המייעצת ליזמים ומשווקים ע"פ נתוני גלישה ביד 2 ועוד (מארח דביר דימרי)

- YouTube

Auf YouTube findest du die angesagtesten Videos und Tracks. Außerdem kannst du eigene Inhalte hochladen und mit Freunden oder gleich der ganzen Welt teilen.

www.youtube.com

המסקנות שיוצאות- צפי לעלית מחירים בעוד כשנה, ביקוש מאוד קשיח פחות קונים בפועל.
המלצה למשקיעים לא להיכנס לטווח הקצר אלא לטווח של אזור 5 שנים ורצוי יותר לכיוון ה7-10 שנים

מומחי פרוג מבינים יותר טוב מהם

 

[בית שימשי]

מודים במרומז שלפחות בשנה שנתיים הקרובות לא תהיה עליית מחירים בלי זרז רציני כמו ירידת ריבית לפחות. (טוענים שעוד שנה המחירים מתחילים לעלות אבל שוללים השקעה לטווח קצר...)

אחרי סיום המלחמה וירידת הסיכון של ישראל יש צפי להורדה קרובה של הריבית.
הפסקת אש? ”השוק בישראל כבר מתמחר תרחיש חיובי של הסדר יציב שימנע התלקחות”
ריבית בנק ישראל - אינפלציה נמוכה יותר ושקל חזק יותר וירידה בפרמיית הסיכון של מדינת ישראל - תומכים בהפחתת ריבית מוקדמת יותר - ספטמבר נראה סביר ובהפחתות ריבית נוספות במהלך 2026.

 

[דג תמנון]

אחרי סיום המלחמה וירידת הסיכון של ישראל יש צפי להורדה קרובה של הריבית.
הפסקת אש? ”השוק בישראל כבר מתמחר תרחיש חיובי של הסדר יציב שימנע התלקחות”
ריבית בנק ישראל - אינפלציה נמוכה יותר ושקל חזק יותר וירידה בפרמיית הסיכון של מדינת ישראל - תומכים בהפחתת ריבית מוקדמת יותר - ספטמבר נראה סביר ובהפחתות ריבית נוספות במהלך 2026.

יפה.

כשזה יקרה - זה יהיה הזמן למדוד מה קורה כשעודף היצע פוגש הורדת ריבית.

(אגב, לא נראה לי שהורדה לרף המינימלי שהכרנו לפני הקורונה על הפרק)

 

[פרישמן]

יפה.

כשזה יקרה - זה יהיה הזמן למדוד מה קורה כשעודף היצע פוגש הורדת ריבית.

(אגב, לא נראה לי שהורדה לרף המינימלי שהכרנו לפני הקורונה על הפרק)

ההיצע הוא לא רק הורדת הריבית או עלייה מחו"ל, המחירים יהיו תלויים בעוד משתנים שקשה לצפות או לשער מעכשיו מה יהיה. למשל אם השוק יתעורר (הורדת עלויות הבנייה, יהיה שפע של פועלי בנייה ויבואו משקיעים), יכול להיות שתהיה התעוררות גם בדירות 'הרדומות' - שהם יותר מ-400K יח"ד שעברו את שלב ההיתרים אבל הקבלנים לא התחילו את הבנייה, בגלל המחסור בפועלי בניין או בגלל שאין כעת למי למכור.

העתיד הקרוב לפנינו צופן בחובו הפתעות, לא הייתי ממהר להסיק מסקנות חד משמעיות. אולם אני עדיין בדעה שההיצע גדול בהרבה מהביקוש היום, והדבר היחיד שיכול לשנות את זה תהיה עלייה גדולה מחו"ל.

 

[דג תמנון]

ההיצע הוא לא רק הורדת הריבית או עלייה מחו"ל, המחירים יהיו תלויים בעוד משתנים שקשה לצפות או לשער מעכשיו מה יהיה. למשל אם השוק יתעורר (הורדת עלויות הבנייה, יהיה שפע של פועלי בנייה ויבואו משקיעים), יכול להיות שתהיה התעוררות גם בדירות 'הרדומות' - שהם יותר מ-400K יח"ד שעברו את שלב ההיתרים אבל הקבלנים לא התחילו את הבנייה, בגלל המחסור בפועלי בניין או בגלל שאין כעת למי למכור.

העתיד הקרוב לפנינו צופן בחובו הפתעות, לא הייתי ממהר להסיק מסקנות חד משמעיות. אולם אני עדיין בדעה שההיצע גדול בהרבה מהביקוש היום, והדבר היחיד שיכול לשנות את זה תהיה עלייה גדולה מחו"ל.

ברור.

דברי התייחסו לצפי הורדת הריבית שהוא הביא.

 

[פתרון דיור]

קונים בפריפריה להשקעה ומוכרים
וגם לא יזיק לעזור להורים

משהו לא מסתדר לי,
אם כולם יקנו בפריפריה וימכרו כדי לקנות במרכז,
איך יכול להיות שהמחירים בפריפריה לא יזנקו?
איך יכול להיות שהמחירים במרכז יצנחו, אם כל אלה ימכרו ויקנו במרכז?
ועוד נקודה למחשבה כשאתה מדבר על ירידת מחירים באופן וודאי,
תשקלל גם את אלפי החרדים (ואת האלפים מהציבור הכללי)שהגרילו במחיר למשתכן, בערים לא חרדיות
ואחרי שחרור המגבלה (7 שנים) ימכרו את הדירה שלהם ויקנו דירות בערים חרדיות!!!
גם דעתי האישית היא שהמחירים לא יזנקו(בטווח הקצר) באופן דרסטי כמו שהיה בשנים האחרונות,
ואולי תהיה תיקון נקודתי לטווח הקצר וירידה של המחירים,
אך ברור שלטווח הבינוני+ המחירים יעלו לפחות בהתאם לאינפלציה.

 

[8821]

משהו לא מסתדר לי,
אם כולם יקנו בפריפריה וימכרו כדי לקנות במרכז,
איך יכול להיות שהמחירים בפריפריה לא יזנקו?
איך יכול להיות שהמחירים במרכז יצנחו, אם כל אלה ימכרו ויקנו במרכז?
ועוד נקודה למחשבה כשאתה מדבר על ירידת מחירים באופן וודאי,
תשקלל גם את אלפי החרדים (ואת האלפים מהציבור הכללי)שהגרילו במחיר למשתכן, בערים לא חרדיות
ואחרי שחרור המגבלה (7 שנים) ימכרו את הדירה שלהם ויקנו דירות בערים חרדיות!!!
גם דעתי האישית היא שהמחירים לא יזנקו(בטווח הקצר) באופן דרסטי כמו שהיה בשנים האחרונות,
ואולי תהיה תיקון נקודתי לטווח הקצר וירידה של המחירים,
אך ברור שלטווח הבינוני+ המחירים יעלו לפחות בהתאם לאינפלציה.

ושוב אני מדבר על ירידה בטווח הקצר מה אח"כ ה' יודע
ולאן החרדים ילכו זה שאלת בורות וכבר כתבתי שלא חסר (רק ק"ג לחרדים זה יותר מבי"ש 50 אלף יח"ד)

 

[8821]

מומחי פרוג מבינים יותר טוב מהם

או יותר נכון הקבלנים לא יכולים לומר לעלום שהמחירים יורדים אם הם לא רוצים להפסיד

 

[מקצועיות]

אתה צודק אבל מהיכרות מהשטח לא חסר זוגות הון עצמי של 600 או 700 אלף שקל שהסיבה שלא היה דחוף לקנות דירה במרכז כי היה פער בין השכירות למשכנתא היה גדול והיה אופציה לשכור דירה ב4500 אבל ברגע שהמירי שכירות קרובים ל6000 בלי הגזמה זוג שיש לו הון עצמי של 600 או 700 שוה לו לקרוע את עצמו ולקנות דירה ב2 מילון ויש דירות במחירים האלה במרכז לא הרבה אבל יש בבית שמש 3 אם אופציה כנל בפרדס כץ וכן באחיסמך ולשלם משכנתא של 7000 שקל בשביל לקנות נכס לטוח רחוק בלי משכנתא

זה מאד משנה באיזה LEVEL של המחירים מדברים.
עד רמת מחירים מסיומת אנשים יעדיפו אפילו לשלם סכום יותר גבוה על משכנתא לעומת שכירות,
כי בסוף זה בשביל הדירה שלהם.
אבל ברף של 7000 ש"ח לחודש אנשים יעדיפו לשכור ב 6000 אלף כי שכירות מצטיירת אצלם כמשהו ארעי וחולף, לעומת התחייבות של 7000 שקל ל30 שנה (לפני עליות ריבית..) שמתאימה לאמיצים במיוחד.

 

[Shainec]

זה מאד משנה באיזה LEVEL של המחירים מדברים.
עד רמת מחירים מסיומת אנשים יעדיפו אפילו לשלם סכום יותר גבוה על משכנתא לעומת שכירות,
כי בסוף זה בשביל הדירה שלהם.
אבל ברף של 7000 ש"ח לחודש אנשים יעדיפו לשכור ב 6000 אלף כי שכירות מצטיירת אצלם כמשהו ארעי וחולף, לעומת התחייבות של 7000 שקל ל30 שנה (לפני עליות ריבית..) שמתאימה לאמיצים במיוחד.

הלוואי לאמיצים זה סטנדרט מינוס