התייעצות קיבלתי הצעה להשקעה בקרקע אשמח לסיעור מוחות

[הכי הכי טוב]

מס' פרטים כלליים לגבי פרויקט בן יהודה בצפון כפר סבא
* קרקע ייחודית להשקעה ברובע המגורים העתידי בצפון כפ"ס.
* פרויקט בן יהודה ממוקם בחלקה הצפוני של העיר כפר סבא, בסמוך לשכונת אליעזר המבוקשת, ממזרח לשכונת כפר סבא הירוקה ומדרום למושב צופית.
* התכנית (תמל 3014) נמצאת בשלבי תכנון ראשוני תחת חברת "דירה להשכיר" - זרוע של הותמ"ל המקדמת תוכניות בהליכים מזורזים.
* במסגרת התוכנית מתחם צפון בן יהודה יהפוך לרובע עירוני חדש אשר צפוי להכיל כ 7,000 יחידות דיור וכ 300,000 מר של מרכזי תעסוקה ומסחר ובנוסף פארקים עוצרי נשימה.
* אנו מציעים יחידות קרקע של 100 מר ב 380,000 או 125 מר ב 475,000 והצטרפות להסכם שיתוף של למעלה מ 8 דונם.
* שווי קרקע זמינה לבניה עם אישור תב"ע צפוי להיות כ 1.5 מיליון ש"ח - כך שפוטנציאל הרווח למשקיעים הוא כמיליון ש"ח ואף יותר.

 

[Shainec]

מס' פרטים כלליים לגבי פרויקט בן יהודה בצפון כפר סבא
* קרקע ייחודית להשקעה ברובע המגורים העתידי בצפון כפ"ס.
* פרויקט בן יהודה ממוקם בחלקה הצפוני של העיר כפר סבא, בסמוך לשכונת אליעזר המבוקשת, ממזרח לשכונת כפר סבא הירוקה ומדרום למושב צופית.
* התכנית (תמל 3014) נמצאת בשלבי תכנון ראשוני תחת חברת "דירה להשכיר" - זרוע של הותמ"ל המקדמת תוכניות בהליכים מזורזים.
* במסגרת התוכנית מתחם צפון בן יהודה יהפוך לרובע עירוני חדש אשר צפוי להכיל כ 7,000 יחידות דיור וכ 300,000 מר של מרכזי תעסוקה ומסחר ובנוסף פארקים עוצרי נשימה.
* אנו מציעים יחידות קרקע של 100 מר ב 380,000 או 125 מר ב 475,000 והצטרפות להסכם שיתוף של למעלה מ 8 דונם.
* שווי קרקע זמינה לבניה עם אישור תב"ע צפוי להיות כ 1.5 מיליון ש"ח - כך שפוטנציאל הרווח למשקיעים הוא כמיליון ש"ח ואף יותר.

תחשב היטל השבחה 400 אלש בניה שני מיליון עלות קרקע דמי ניהול למנהל הקבוצה

 

[הרב הגו-N]

כדאי לבדוק בין היתר:
האם הקרקע הספציפית שמוצעת לכם מיועדת לבניה או שהיא שיכת לחלקה שאמורה לשמש כריאה ירוקה וכדו'
@איצ'ה קו המידע

 

[אלו דברים]

מס' פרטים כלליים לגבי פרויקט בן יהודה בצפון כפר סבא
* קרקע ייחודית להשקעה ברובע המגורים העתידי בצפון כפ"ס.
* פרויקט בן יהודה ממוקם בחלקה הצפוני של העיר כפר סבא, בסמוך לשכונת אליעזר המבוקשת, ממזרח לשכונת כפר סבא הירוקה ומדרום למושב צופית.
* התכנית (תמל 3014) נמצאת בשלבי תכנון ראשוני תחת חברת "דירה להשכיר" - זרוע של הותמ"ל המקדמת תוכניות בהליכים מזורזים.
* במסגרת התוכנית מתחם צפון בן יהודה יהפוך לרובע עירוני חדש אשר צפוי להכיל כ 7,000 יחידות דיור וכ 300,000 מר של מרכזי תעסוקה ומסחר ובנוסף פארקים עוצרי נשימה.
* אנו מציעים יחידות קרקע של 100 מר ב 380,000 או 125 מר ב 475,000 והצטרפות להסכם שיתוף של למעלה מ 8 דונם.
* שווי קרקע זמינה לבניה עם אישור תב"ע צפוי להיות כ 1.5 מיליון ש"ח - כך שפוטנציאל הרווח למשקיעים הוא כמיליון ש"ח ואף יותר.

תביא שמאי שיאמר לך אם המחיר שתשלם לא יקר מהמחיר השווי של הקרקע

 

[הכי הכי טוב]

כדאי לבדוק בין היתר:
האם הקרקע הספציפית שמוצעת לכם מיועדת לבניה או שהיא שיכת לחלקה שאמורה לשמש כריאה ירוקה וכדו'
@איצ'ה קו המידע

חוץ משמאי מה הדרך הכי מקצועית לבדוק את זה

 

[ש. וייסבלום]

יקר מאוד
ממש לא בטוח ששווי הקרקע בלבד יהיה 15,000 למ"ר
זה הימור גדול מאוד ובוודאי בשביל אופציית הרווח הזעומה הזאת

 

[הרב הגו-N]

חוץ משמאי מה הדרך הכי מקצועית לבדוק את זה

אני לא יודע מה הכי,
קודם כל לבקש את הפרטים המדוייקים לגבי יחידת הקרקע המוצעת ולברר מול מחלקת הנדסה בעיריית כפר סבא

 

[הכי הכי טוב]

תחשב היטל השבחה 400 אלש בניה שני מיליון עלות קרקע דמי ניהול למנהל הקבוצה

הרווח הוא מהשינוי של ייעוד הקרקע בלי קשר לבניה , היטל השבחה ברור שיהיה 50 אחוז מהרווח אבל זה עדיין שווה
עיקר השאלה תוך כמה זמן

 

[הכי הכי טוב]

יקר מאוד
ממש לא בטוח ששווי הקרקע בלבד יהיה 15,000 למ"ר
זה הימור גדול מאוד ובוודאי בשביל אופציית הרווח הזעומה הזאת

מה המחיר עכשיו לקרקע. באיזור הזה?

 

[הכי הכי טוב]

למה 600k זה רווח זעום? זה תחת חברת דירה להשכיר אם זה משנה ייעוד תוך שנה זה רווחזעום?

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

מס' פרטים כלליים לגבי פרויקט בן יהודה בצפון כפר סבא
* קרקע ייחודית להשקעה ברובע המגורים העתידי בצפון כפ"ס.
* פרויקט בן יהודה ממוקם בחלקה הצפוני של העיר כפר סבא, בסמוך לשכונת אליעזר המבוקשת, ממזרח לשכונת כפר סבא הירוקה ומדרום למושב צופית.
* התכנית (תמל 3014) נמצאת בשלבי תכנון ראשוני תחת חברת "דירה להשכיר" - זרוע של הותמ"ל המקדמת תוכניות בהליכים מזורזים.
* במסגרת התוכנית מתחם צפון בן יהודה יהפוך לרובע עירוני חדש אשר צפוי להכיל כ 7,000 יחידות דיור וכ 300,000 מר של מרכזי תעסוקה ומסחר ובנוסף פארקים עוצרי נשימה.
* אנו מציעים יחידות קרקע של 100 מר ב 380,000 או 125 מר ב 475,000 והצטרפות להסכם שיתוף של למעלה מ 8 דונם.
* שווי קרקע זמינה לבניה עם אישור תב"ע צפוי להיות כ 1.5 מיליון ש"ח - כך שפוטנציאל הרווח למשקיעים הוא כמיליון ש"ח ואף יותר.

אני לא יודע מה הכי,
קודם כל לבקש את הפרטים המדוייקים לגבי יחידת הקרקע המוצעת ולברר מול מחלקת הנדסה בעיריית כפר סבא

או פשוט לשבת עם יועץ שלוקח כ 800 שקל
וברגע הוא יידע להגיד לכם האם זה משתלם
תנסו אצל הרב @יעקב רייניץ
או הרב @איצ'ה קו המידע
או הרב @עו"ד נתן רוזנבלט
או כל יועץ אחר ,(אבל בבקשה יועץ אמיתי !)


אכתוב אני את עצתי הפשוטה

הרווח הוא מהשינוי של ייעוד הקרקע בלי קשר לבניה , היטל השבחה ברור שיהיה 50 אחוז מהרווח אבל זה עדיין שווה
עיקר השאלה תוך כמה זמן

תנוח דעתך !
אם החברה היזמית או המשווק או המתווך (או השקרן התורן ..!)
היו חושבים שזה יקרה בזמן הקרוב , הם היו ממתינים בעצמם, מרוויחים את הרווח העצום , ואז מממשים .
ואם זה הגיע אליך אז כנראה שזה לא יקרה בזמן הקרוב .

ואם עדיין בתוך הלב תחשוב , אולי בדיוק , לי יש מזל מטורף , וזה כן יקרה בזמן הקרוב , אז אני מציע לך , עם כזה מזל גדול כבר לקנות כרטיס לוטו .

את כל זה אני כותב בהנחה שאכן זה משהו אמיתי , ולא סתם שיווק של שקר , כמו שבעיני ראיתי ובאוזני שמעתי בכל כך הרבה מקרים .

וסתם ככה , יש כל כך הרבה השקעות ריווחיות ואמיתיות , אז בשביל מה ללכת ל ...

 

[הכי הכי טוב]

או פשוט לשבת עם יועץ שלוקח כ 800 שקל
וברגע הוא יידע להגיד לכם האם זה משתלם
תנסו אצל הרב @יעקב רייניץ
או הרב @איצ'ה קו המידע
או הרב @עו"ד נתן רוזנבלט
או כל יועץ אחר ,(אבל בבקשה יועץ אמיתי !)


אכתוב אני את עצתי הפשוטה

תנוח דעתך !
אם החברה היזמית או המשווק או המתווך (או השקרן התורן ..!)
היו חושבים שזה יקרה בזמן הקרוב , הם היו ממתינים בעצמם, מרוויחים את הרווח העצום , ואז מממשים .
ואם זה הגיע אליך אז כנראה שזה לא יקרה בזמן הקרוב .

ואם עדיין בתוך הלב תחשוב , אולי בדיוק , לי יש מזל מטורף , וזה כן יקרה בזמן הקרוב , אז אני מציע לך , עם כזה מזל גדול כבר לקנות כרטיס לוטו .

את כל זה אני כותב בהנחה שאכן זה משהו אמיתי , ולא סתם שיווק של שקר , כמו שבעיני ראיתי ובאוזני שמעתי בכל כך הרבה מקרים .

וסתם ככה , יש כל כך הרבה השקעות ריווחיות ואמיתיות , אז בשביל מה ללכת ל ...

ראית איזה פרוייקט ענק מדובר? זה מאוד מקובל גם לשווק את זה
עשיתי בירור מול עיריית כפר סבא הם באמת מתנגדים להחלטה לבינתיים אני באמת מנסה לבדוק את הנקודה הזאת יותר טוב

 

[הכי הכי טוב]

מחפש השקעה טובה לטווח בינוני -קצר
משהו אמין
יש למישהו?

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

מחפש השקעה טובה לטווח בינוני -קצר
משהו אמין
יש למישהו?

אתה יכול לפנות אלי בפרטי בשמחה
או שתפנה לאחד "מהמייבינים" שהוזכרו לעיל

אפילו שהרב רייניץ סובר שנדלן זה לטווח ארוך , ולפחות ל10 שנים .
אני מרשה לעצמי לחלוק , ואם תלך על דירה במתחם של פינוי בינוי (חס ושלום לא פריסייל)
אז בהחלט יכול להיות רווח מצויין גם בטווח בינוני .
כמובן בתנאי שהרכישה היא בצורה מקצועית , ובמחיר של אפילו קצת מתחת מחיר שוק וכו 'וכו'
שייתן לך מרווח שלפחות יכסה על ההוצאות הנלוות
וככה בעזרת ה' תוכל רק להרוויח .

 

[מקצועי בנדל"ן]

מס' פרטים כלליים לגבי פרויקט בן יהודה בצפון כפר סבא
* קרקע ייחודית להשקעה ברובע המגורים העתידי בצפון כפ"ס.
* פרויקט בן יהודה ממוקם בחלקה הצפוני של העיר כפר סבא, בסמוך לשכונת אליעזר המבוקשת, ממזרח לשכונת כפר סבא הירוקה ומדרום למושב צופית.
* התכנית (תמל 3014) נמצאת בשלבי תכנון ראשוני תחת חברת "דירה להשכיר" - זרוע של הותמ"ל המקדמת תוכניות בהליכים מזורזים.
* במסגרת התוכנית מתחם צפון בן יהודה יהפוך לרובע עירוני חדש אשר צפוי להכיל כ 7,000 יחידות דיור וכ 300,000 מר של מרכזי תעסוקה ומסחר ובנוסף פארקים עוצרי נשימה.
* אנו מציעים יחידות קרקע של 100 מר ב 380,000 או 125 מר ב 475,000 והצטרפות להסכם שיתוף של למעלה מ 8 דונם.
* שווי קרקע זמינה לבניה עם אישור תב"ע צפוי להיות כ 1.5 מיליון ש"ח - כך שפוטנציאל הרווח למשקיעים הוא כמיליון ש"ח ואף יותר.

השקעה בקרקע חקלאית או בשלבי תכנון מוקדמים זה מהלך בסיכון גבוה עם פוטנציאל רווח גדול מאוד –
אך גם סיכון ממשי להפסד אופציונאלי. מספר נקודות חשובות לבדיקה:

1. שלב התכנון – תמל/3014 נמצא רק בתכנון ראשוני, אע"פ שזה מקודם ע"י "דירה להשכיר". הליך אישור תב"ע עשוי להימשך שנים רבות, ללא ודאות ממשיות למימוש הקרקע או זכויות הבנייה.
2. הסכם – חשוב לבדוק את ההסכם, ניהול, אפשרות יציאה או פיסול, כמה בעלי זכויות יש בשטח המשותף (פיזור רב זכויות - לפעמים מהווה מכשול תכנוני).
3. תמחור הקרקע – מחיר של 3,800–4,000 ש"ח למ"ר עבור קרקע לא זמינה לבנייה זה מחיר גבוה יחסית לשלב התכנוני – במיוחד כאשר אין ודאות לזכויות סופיות.
4. הבטחות תשואה – יש להיזהר מהערכות רווח של "פי 3–4", במיוחד כשאין תב"ע מאושרת. עליית ערך כזו, אם תתרחש, תגיע ככל הנראה רק בעוד 10–15 שנה. (וכמו שרשם לעיל @הרוכש דירה ברמה ד' שאם הרווח הענק היה מיידי ומהיר יותר הם היו לוקחים לעצמם...וד"ל)
5. רישום בטאבו – לבדוק אם נרשמת בעלות ישירה על חלק מהקרקע או רק דרך חברה/שיתוף – וזה קריטי לזכויות עתידיות.

מדובר פה בהשקעה ספקולטיבית ברמת סיכון גבוהה, שאינה מתאימה לכל משקיע
חייב בדיקה עמוקה ויסודית, ייעוץ משפטי, פרטי וסקירה של התכנון.
ואז לקבל את ההחלטה המושכלת.

---

 

[עוף החול]

סתם ככה , יש כל כך הרבה השקעות ריווחיות ואמיתיות , אז בשביל מה ללכת ל ...

איך זה שיש כל כך הרבה הצעות ריווחיות , ורק אני לא מכיר אותם.
תוכל בבקשה להאיר את עיני?

 

[מהנדס]

קודם כל תבדוק בכמה ועדות הקרקע הזו כבר מאושרת לבניה (ארצית, מחוזית, מקומית).
אם הקרקע לא צהובה בכל הוועדות, ובמיוחד עם העירייה מתנגדת לתוכנית והקרקע עדיין לא צהובה בועדה המקומית זה יכול להיות מקל בגלגלים לתקופה ארוכה.
דבר שני, תבדוק בדוח השמאי של החלקה כמה יחידות לדונם מאושר כעת ברמה הארצית והמחוזית לפחות. אם מוכרים לך פחות מיחידת דיור אחת, תתרחק (למשל, לקרקע שמאושרת לפי 8 יחידות לדונם אתה צריך לקנות לפחות 125 מ"ר בשביל זכאות לדירה של 5 חדרים).
תבדוק את הסכם השיתוף, האם הוא כולל הכל או שיש בו חורים (האם העו"ד מגביל את הטיפול בעסקה "רק עד שלב.." או שהמחיר שהוא מקבל הוא עד קבלת מפתח. קח בחשבון שכאשר יש עיזים בחוזה מול משרד העו"ד זה יכול לעלות למשקיעים המון כסף בעתיד.
תבדוק האם יש בחוזה שלך מול החברה המשווקת סעיף של רידוד זכויות - במקרה והקרקע תעבור ציפוף (יותר יחידות לדונם) מי מקבל את הזכויות הנוספות, החברה המשווקת או שהזכויות מתחלקות שווה בשווה בין המשקיעים? יש פה פוטנציאל רווח עצום, ואם יש סעיף של רידוד זכויות אתה מפסיד אותו.
מה לגבי מיקום החלקה ביחס לכבישים ראשיים, כמה החלקה קרובה למערכת תשתיות וכמה היא מתוכננת להישען על תשתיות קימות? זה יכול להיות אינדיקציה לסיכוי של התוכנית לעבור ועדה מקומית.
בדקת את התוכנית מתאר הכוללנית של כפר סבא? באיזה תוכניות העירייה צפוייה להשקיע בשנים הקרובות?

אני אישית כתבתי 2 מדריכים על השקעות בקרקע פה בפורום, תקרא אותם, ואם יש לך שאלות אני זמין בשמחה.

 

[הכי הכי טוב]

קודם כל תבדוק בכמה ועדות הקרקע הזו כבר מאושרת לבניה (ארצית, מחוזית, מקומית).
אם הקרקע לא צהובה בכל הוועדות, ובמיוחד עם העירייה מתנגדת לתוכנית והקרקע עדיין לא צהובה בועדה המקומית זה יכול להיות מקל בגלגלים לתקופה ארוכה.
דבר שני, תבדוק בדוח השמאי של החלקה כמה יחידות לדונם מאושר כעת ברמה הארצית והמחוזית לפחות. אם מוכרים לך פחות מיחידת דיור אחת, תתרחק (למשל, לקרקע שמאושרת לפי 8 יחידות לדונם אתה צריך לקנות לפחות 125 מ"ר בשביל זכאות לדירה של 5 חדרים).
תבדוק את הסכם השיתוף, האם הוא כולל הכל או שיש בו חורים (האם העו"ד מגביל את הטיפול בעסקה "רק עד שלב.." או שהמחיר שהוא מקבל הוא עד קבלת מפתח. קח בחשבון שכאשר יש עיזים בחוזה מול משרד העו"ד זה יכול לעלות למשקיעים המון כסף בעתיד.
תבדוק האם יש בחוזה שלך מול החברה המשווקת סעיף של רידוד זכויות - במקרה והקרקע תעבור ציפוף (יותר יחידות לדונם) מי מקבל את הזכויות הנוספות, החברה המשווקת או שהזכויות מתחלקות שווה בשווה בין המשקיעים? יש פה פוטנציאל רווח עצום, ואם יש סעיף של רידוד זכויות אתה מפסיד אותו.
מה לגבי מיקום החלקה ביחס לכבישים ראשיים, כמה החלקה קרובה למערכת תשתיות וכמה היא מתוכננת להישען על תשתיות קימות? זה יכול להיות אינדיקציה לסיכוי של התוכנית לעבור ועדה מקומית.
בדקת את התוכנית מתאר הכוללנית של כפר סבא? באיזה תוכניות העירייה צפוייה להשקיע בשנים הקרובות?

אני אישית כתבתי 2 מדריכים על השקעות בקרקע פה בפורום, תקרא אותם, ואם יש לך שאלות אני זמין בשמחה.

לכזאת תשובה חיכיתי עניינית ובאמת עושה שכל

 

[מהנדס]

בשמחה
מוזמן לפנות שוב בהמשך אם במהלך הבדיקות אתה נתקל בסימני שאלה נוספים.
אם אתה רוצה לבדוק את מעמד הקרקע ברמה המחוזית, תיכנס לאתר Xplans ותחפש את הקרקע במפה. לחיצה על השטח תפתח לך את רשימת התוכניות הרלוונטיות לאותו תא שטח. משם זה כבר סבלנות וירידה לפרטים של התוכניות עצמם והנספחים הכתתובים שלהם. אם יש לך הערכת שמאי מהמשווק ותוכנית מתאר כוללנית, מוזמן להעלות פה לדיון

 

[הכי הכי טוב]

בשמחה
מוזמן לפנות שוב בהמשך אם במהלך הבדיקות אתה נתקל בסימני שאלה נוספים.
אם אתה רוצה לבדוק את מעמד הקרקע ברמה המחוזית, תיכנס לאתר Xplans ותחפש את הקרקע במפה. לחיצה על השטח תפתח לך את רשימת התוכניות הרלוונטיות לאותו תא שטח. משם זה כבר סבלנות וירידה לפרטים של התוכניות עצמם והנספחים הכתתובים שלהם. אם יש לך הערכת שמאי מהמשווק ותוכנית מתאר כוללנית, מוזמן להעלות פה לדיון

ממש תודה היכרתי את GIP ועוד כל מיני את

Xplans

לא היכרתי, אני ירדתי מזה בגלל שמי שהציע לי לא אמר לי על ההתנגדות של עיריית כפר סבא אני הגעתי לזה לבד, ואצלי ברגע שהוא לא שקוף איתי 100 אחוז אני לא עובד איתו, קצת קיצוני אבל ככה זה....
זה לבנתיים אולי משהו ישתנה לי