דרוש מידע פרויקטים חדשים / בשיווק בית שמש

[9696]

אם יצליחו לאכלס בשכונות הפריפריה של ירושלים מגדלים של עשרות אלפי דירות, אז מסתבר שבבית שמש יצליחו לאכלס מגדלים של אלפי דירות במחיר של כמה מאות אלפי ש"ח פחות מירושלים.
בית שמש הוותיקה היא כמו עיר נפרדת מרמת בית שמש (כמו מבשרת ציון לדוגמא).
על הנייר מחיר של פחות מ2 מיליון לארבעה חדרים חדשה בבית שמש נשמע טוב. השאלה אם יש חסרונות (אני מניח שאם מדובר בפרויקט של רמת לח"י אז מדובר בדירות ללא נוף, השאלה מתי האיכלוס האם יש ערבות ועוד. אם מדובר בפרויקט של יהודה רחמים השאלה אם זה באמת בניין חדש את עיבוי בניין ישן וכן ערבות ותאריך איכלוס).

החיסרון הכי גדול זה שמעל 80% מהרוכשים שם הם משקיעים
זה חיסרון כי זה מראה שאין לזה ביקוש למגורים
עיין ערך חריש ובקרוב עוד שכונות כמו אפיקי הנחל ועוד

 

[The Music Princess]

בעיקר בד' 2 בשאר השכונות יותר לכיוון ה1.9 או 1.88

מה צביון השכונה שם?

 

[The Music Princess]

@בית שמשניק יש אופציה כזו למצוא דירה בשכונה מתחרדת בבניין/פרויקט חדש במקום עם נוף? יש מקום כזה בבית שמש?

 

[פתרון דיור]

האם אכן ד'2 יותר זולה? ואם כן מדוע?

יש כמה סיבות: 1.הדירות שלש חדרים פשוט יותר קטנות ולכן המחיר הגלובלי נמוך יותר,
2.השכונה נחשבת כמקום תקוע כזה, (בלי הסבר אמיתי לזה,
אולי בגלל שהיא השכונה הכי רחוקה בד' - למשל מד' 1 המרחק לד' 3 הוא פחות מד' 2 לד'3
3. יש פחות ביקוש לשכונה (לפי המתווכים) אולי זה נגזר מהסיבות הקודמות.

 

[בית שמשניק]

@בית שמשניק יש אופציה כזו למצוא דירה בשכונה מתחרדת בבניין/פרויקט חדש במקום עם נוף? יש מקום כזה בבית שמש?

יש פרוייקט תמא 38 של הקבלן יהודה רחמים בעיר הוותיקה באיזור די מתחרד (הרצל/המשלט). לא יודע אם נותרו דירות עם נוף.

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

זה היזם -

NEO הבית בקאנטרי – החברה להתחדשות עירונית

pinuibinui.org.il

לא הבחנתי בכך שהניק השואל אינו בטוח במיקום, אבל גם מהכתבה כך אני מבין.

(בנוסף, אין שיווק משמעותי של פ''ב כעת מלבד הפרוייקט הזה. שאר השיווקים שקטים כרגע.)

חחחח

יש על זה אשכול מלפני שלוש שנים !

דרוש מידע - פרויקט פינוי בינוי בבית שמש -NEO, ברמת לח"י, מי מכיר?

פרויקט שמשווק כעת ללא היתרים עדיין, בפריסייל, משהו יותר מה באמת מצב ההיתרים? איפה זה אוחז? מה קורה באמת? יש כמה דברים קצת מוזרים בשווק שלהם ולכן אשמח לשמוע כל מידע שיש למשהו, תודה רבה

www.prog.co.il

אני מבין שאברכי מיר עשו שם סיבוב ממזמן !

תעיינו גם בקישור הבא , החל מעמוד 2 והלאה .

מידע שימושי - עשרים שמונים זהירות!!!

מתוך ידיעה סיפר לי מתווך שמכר דירות ב20/80 בניין ליד הפרוייקט שהוא שיווק ניתן לרכוש דירה בכ100,000 ש"ח פחות ממה שהוא מכר על הנייר והוא מכר 40 דירות בתקופה קצרה והפרוייקט המוכן התקשה למכור בכזה קצב אנשים לא לוקחים בחשבון שכבר תמכרו את השווי שאולי זה ייה בשעה שזה יהיה מוכן וניתן לרכון לפעמים...

www.prog.co.il

להבנתי ברור שזה לא יהיה חרדי , כי הרי יש שם את הקאנטרי
(ממה שאני הבנתי כל רוכש , צריך להוסיף כסף בשביל לקנות כעין " מניה " - בעלות בע"מ על הקאנטרי .

 

[The Music Princess]

יש פרוייקט תמא 38 של הקבלן יהודה רחמים בעיר הוותיקה באיזור די מתחרד (הרצל/המשלט). לא יודע אם נותרו דירות עם נוף.

תודה רבה על התשובה!
יש לך מושג מה המחירים שם ואיפה זה עומד?

 

[בית שמשניק]

תודה רבה על התשובה!
יש לך מושג מה המחירים שם ואיפה זה עומד?

לא יודע לגבי המחירים.
לגבי הבנייה זה מאד מתקדם (עובדים שם בקצב גבוה כל הזמן), ונראה לא רחוק מאיכלוס.

 

[דג תמנון]

יש כמה סיבות: 1.הדירות שלש חדרים פשוט יותר קטנות ולכן המחיר הגלובלי נמוך יותר,
2.השכונה נחשבת כמקום תקוע כזה, (בלי הסבר אמיתי לזה,
אולי בגלל שהיא השכונה הכי רחוקה בד' - למשל מד' 1 המרחק לד' 3 הוא פחות מד' 2 לד'3
3. יש פחות ביקוש לשכונה (לפי המתווכים) אולי זה נגזר מהסיבות הקודמות.

השכונה מנותקת משדה''א, בשונה מד-1 ו3.

השאלה היא מה ההבדל בינה לבין ד4 שמנותקת עוד יותר ומי מדבר על ד5?

אולי העובדה שרוב הפרוייקטים בה פשוטים (מעט הוולפסון והנתיב נעלם בין כל השערי בית שמש קרית ספר ומגן)?

קשה לי להאמין...

 

[די]

בעיקר בד' 2 בשאר השכונות יותר לכיוון ה1.9 או 1.88

דווקא מצאתי לגיסי דירה בד'1 רחוב רבינא ב1.7 מיליון דירה מצויינת.
אז לדעתי ב1.8 אפשר למצוא בכל חלקי רמה ד'. אני מדגיש אחרי מיקוח. בפרסום יכול להופיע 1.9 מיליון.

 

[דג תמנון]

דווקא מצאתי לגיסי דירה בד'1 רחוב רבינא ב1.7 מיליון דירה מצויינת

בטוח?
בלי היזק ראיה? בקומה סבירה? לא הולכם להאטם ע''י פרוייקט ההמרה מדיור מוגן בכניסה לשכונה?

בכל מקרה, שווה להיות גיסך!

 

[די]

השאלה היא מה ההבדל בינה לבין ד4 שמנותקת עוד יותר ומי מדבר על ד5?

ההבדל הוא שריש לקיש הוא צדדי ותמיד יהיה צדדי (ולא בהכרח שזה אמור להוריד במחיר ייתכן אנשים שרוצים שקט)
ד'4 וד'5 הם שכונה סופר ענקית של כ3500 דירות עם רחוב ראשי שעובר בהם.
חוץ מזה שהבניינים על האמוראים הרבה יותר גבוהים מהבניינים בד'2 ד'4, אז דירה בקומה 7 עם מוכר לחוץ ייתכן שאפשר להוריד אותו לפחות ל1.8 מיליון.

 

[די]

בלי היזק ראיה? בקומה סבירה? לא הולכם להאטם ע''י פרוייקט ההמרה מדיור מוגן בכניסה לשכונה?

לא לכיוון הדיור מוגן. יש נוף חלקי לפארק הגדול, אבל לא קו ראשון. נראה לי קומה 2 או 3.

 

[דג תמנון]

ההבדל הוא שריש לקיש הוא צדדי ותמיד יהיה צדדי (ולא בהכרח שזה אמור להוריד במחיר ייתכן אנשים שרוצים שקט)
ד'4 וד'5 הם שכונה סופר ענקית של כ3500 דירות עם רחוב ראשי שעובר בהם.
חוץ מזה שהבניינים על האמוראים הרבה יותר גבוהים מהבניינים בד'2 ד'4, אז דירה בקומה 7 עם מוכר לחוץ ייתכן שאפשר להוריד אותו לפחות ל1.8 מיליון.

אבל ריש לקיש, רב המנונא והחלק הנידח של רב חנן הם רק חצי מהשכונה.

מה עם אביי מר עוקבא ורב חנן באיזור המרכזי?

 

[דג תמנון]

לא לכיוון הדיור מוגן. יש נוף חלקי לפארק הגדול, אבל לא קו ראשון. נראה לי קומה 2 או 3.

יפה מאד! בהחלט נשמעת עסקה טובה.

אם נחלק את הדירות ברחוב לכמה רמות, לדעתי, דרג א' הם הדירות שפונות לפארק, דרג ב' הם הדירות לחזית משני צידי הרחוב, אולי עם עדיפות לצד האי זוגי ששואף לצפות לפארק, ודרג ג' הם דירות העורף של הצד האי זוגי . היישר לדיור המוגן.
קיבלתם מחיר של דרג ג' על דרג ב'...

 

[The Music Princess]

אני אשמח אם מישהו יוכל לעשות סיקור קצר על הצביון הכללי של השכונות, סגנון הדירות (ישנות/חדשות) והאם יש מקומות עם נוף
תודה רבה זה עזרה ענקית!!

 

[9696]

אבל ריש לקיש, רב המנונא והחלק הנידח של רב חנן הם רק חצי מהשכונה.

מה עם אביי מר עוקבא ורב חנן באיזור המרכזי?

אני חושב שיש שם ריכוז די גבוה של ליטאים יחסית בד' (הבית כנסת הכי גדול תורה ותפילה, פרויקט של קריית ספר שכולו ליטאים) ואחת הסיבות שד' עלתה היא בגלל החסידים בקהילות מסויימות שרוצים דווקא אזורים מסויימים עם הקהילה שלהם מה שאין בד'2

 

[די]

מה עם אביי מר עוקבא ורב חנן באיזור המרכזי?

אם נחלק את הדירות ברחוב לכמה רמות, לדעתי, דרג א' הם הדירות שפונות לפארק, דרג ב' הם הדירות לחזית משני צידי הרחוב, אולי עם עדיפות לצד האי זוגי ששואף לצפות לפארק, ודרג ג' הם דירות העורף של הצד האי זוגי . היישר לדיור המוגן.
קיבלתם מחיר של דרג ג' על דרג ב'...

גם בעורף של האי זוגי ברבינא יש גינה ביניהם לבין הדיור מוגן.
בכל אופן מחיר דירה מורכב מהמון משתנים, לא רק "באיזה ד' זה" ו"האם יש נוף".

 

[די]

סיקור קצר על הצביון הכללי של השכונות

איזה שכונות? בכל בית שמש? כמו שתבקשו סקירה על השכונות בירושלים...

 

[פתרון דיור]

דווקא מצאתי לגיסי דירה בד'1 רחוב רבינא ב1.7 מיליון דירה מצויינת.
אז לדעתי ב1.8 אפשר למצוא בכל חלקי רמה ד'. אני מדגיש אחרי מיקוח. בפרסום יכול להופיע 1.9 מיליון.

חיפשתי ברשות המיסים ולא מצאתי הרבה דירות ב1.8 נראה לי שהמחיר הזה הוא אחד מהדירות הזולות בד'
וגם הדירות במחיר הזה הם דירות קטנות יחסית ולרוב בקומה גבוהה או כמו שכתב @דג תמנון עם היזק ראיה,
גם ברבינא באותו בניין (11) הדירות האחרות יקרות משמעותית!!!
או שאתה מדבר על מגמה חדשה של השבועות האחרונים שהמחירים ירדו ב150א' ש"ח?