התייעצות קיבלתי הצעה להשקעה בקרקע אשמח לסיעור מוחות

[הרוכש דירה ברמה ד']

ממש תודה היכרתי את GIP ועוד כל מיני את

לא היכרתי, אני ירדתי מזה בגלל שמי שהציע לי לא אמר לי על ההתנגדות של עיריית כפר סבא אני הגעתי לזה לבד, ואצלי ברגע שהוא לא שקוף איתי 100 אחוז אני לא עובד איתו, קצת קיצוני אבל ככה זה....
זה לבנתיים אולי משהו ישתנה לי

זה יפה שחכית ל @מהנדס שייתן תשובה עיניינית
אבל מה שכתבתי לך , וכן אחרים כתבו לך למעלה , שככל הנראה זהלא באמת ריווחי .
ואני שמח שגילת את זה לבד , שהדברים לא חלקים , בלשון המעטה ! ...

כשהעירייה מתנגדת אז אני לא צריך להכנס לכל אתרי התכנון של המדינה וכו'

זה פשוט לא !

אני לא נביא , ואני לא ידעתי שהעירייה מתנגדת, ובפעם הבאה זה יכול להיות שדווקא ראש העיר יצהיר שהוא בעד התוכנית , וכל העירייה תהיה בעד התוכנית
אבל הוועדה מחוזית תתנגד


אבל דבר אחד היה לי ברור , שאם יש שם כזה רווח מטורף , והכל חלק , אז הם היו שומרים את זה לעצמם .

איך זה שיש כל כך הרבה הצעות ריווחיות , ורק אני לא מכיר אותם.
תוכל בבקשה להאיר את עיני?

כבר כתבתי

תנסו אצל הרב @יעקב רייניץ
או הרב @איצ'ה קו המידע
או הרב @עו"ד נתן רוזנבלט
או כל יועץ אחר ,(אבל בבקשה יועץ אמיתי !)


אכתוב אני את עצתי הפשוטה

אתה יכול לפנות אלי בפרטי בשמחה
או שתפנה לאחד "מהמייבינים" שהוזכרו לעיל

אני יאיר את עינייך מלמעלה
לקנות דירה במתחמי פינוי בינוי מתקדמים, עם דגש על שינויי תב"ע
ועם דגש על מתחת למחיר שוק (שלא ישקפו לך במחיר את ההפונטציאל)
זה בעיקר מצויי בדירות ירושה ששם כל שקל מתחלק לשש
אם תרצה עוד הארת עיניים , אפשר בשמחה בפרטי
או אצל הנ"ל שכבר רשמתי למעלה .

 

[שולי איטח]

אם תרצה עוד הארת עיניים , אפשר בשמחה בפרטי
או אצל הנ"ל שכבר רשמתי למעלה .

איך פונים אליך בפרטי
בקשר לנושא אחר בעניין דיור(ראיתי שיש לך התמצאות בנושא)
המייל שלי g0527126145 בגימייל

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

איך פונים אליך בפרטי
בקשר לנושא אחר בעניין דיור(ראיתי שיש לך התמצאות בנושא)
המייל שלי g0527126145 בגימייל

ניסיתי לשלוח אליכם מייל
אבל זה כותב לי שהמייל לא תקין .

 

[שולי איטח]

ניסיתי לשלוח אליכם מייל
אבל זה כותב לי שהמייל לא תקין .

זה המייל עם סיומת גימייל
אשמח שתנסו שוב
g0527126145

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

איך פונים אליך בפרטי
בקשר לנושא אחר בעניין דיור(ראיתי שיש לך התמצאות בנושא)

זה מאוד תלויי באיזורים
וברחובות השונים

אם אתם רוצים עוד פרטים אוכל לעזור בשמחה
אפשר לשלוח למייל
E ואז אפס חמש שלוש שלוש אחד שש שלוש ארבע שלוש שש בשרודל גימייל נקודה קום
ובלי נדר אשתדל לענות ולעזור .

בהצלחה .

הנה ציטטתי הודעה שלי מאשכול אחר
אתם יכולים לפנות אלי לפי הפרטים הנ"ל בשמחה .

 

[doronshenhav]

מצד אחד התכנית הוכרזה בשנה החולפת כמתחם מועדף לדיור על ידי הוותמ"ל וזה אמור להאיץ הליכי תכנון ושינוי ייעוד, אבל מצד שני העירייה הביעה את התנגדותה לתכנית כפי שהיא כיום במספר הזדמנויות שונות. איך זה יסתיים? קשה לומר כרגע.

מקור 1 | מקור 2

 

[מוז]

יש למישהו ידע מה הם הסיכונים לקבוצת רכישה

 

[וואי]

יש למישהו ידע מה הם הסיכונים לקבוצת רכישה

עיין בבא בתרא כד עמוד ב

 

[מהנדס]

יש למישהו ידע מה הם הסיכונים לקבוצת רכישה

לקבוצת רכישה יש מיסוי גבוה, כי הם מצהירים בזמן רכישת הקרקע על הכוונה להתאגד יחד לבנות.
אם הקבוצה הייתה מתאגדת לצורך הרכישה בלבד, ללא הבניה ורק אח"כ מתקדמת להיתר המיסוי היה נמוך יותר.
בנוסף, בקבוצה, יש סיכון שנובע מחוסר הסכמות בין חברי הקבוצה (ההסכם המאגד צריך להיות מאוד מהודק).

 

[הכי הכי טוב]

תודה רבה לכל העונים בזכותכם צללתי לנושא של קרקעות לעומק
אני רוצה להבהיר כמה מסקנות וגם תשובות על שאלות שעלו כאן
1. חייבים לבדוק האם יש התנגדות או בעיה משפטית אפילו זניחה
2.חייבים שיקוף מלא מלא אם יש פרט אחד שהסתירו ממך תמיד לא להתקרב
3.חייבים לבדוק שהקרקע מאושרת מקומית מחוזית וארצית
4. וכמובן רישום מלא בטאבו כולל זכויות עתידיות
ורק אחרי זה לבדוק האם השווי משתלם באופן יחסי למחיר של דירות בנויות באזור, וכמובן לשקלל את כל העלויות שהוצגו לעיל כמו היטיל מיסים וכו'
והדבר הכי חשוב שאני כותב אותו מידיעה מהשטח ממש-הרבה שואלים איך יש הזדמנויות בקרקע הרי היזמים הגדולים טורפים את הכל בדקתי את הנושא זה עובד ככה בעל הקרקע יש לו לדוגמא 738 דונם מגיע איליו יזם שרוצה לקנות 400 דונםועוד יזם קטן שרוצה 200 ועוד יזם שקונה 130 ואז את ה8 שנשאר יזמים גדולים פחות נכנסים לכזה כמות ובעל הקרקע מחפש למכור וזה מקום ממש טוב כי החברות הכי גדולות קנו שם
אם אתה קונה את זה דרך מתווכים תשלם יקר אם אתה יודע איך להגיע לכזה קרקע לבד שמה יש כסף ממש גדול, גם בסכומים לא גדולים בכלל,
אשמח לשאלות והערות

 

[מהנדס]

כל מה שכתבת נכון, אבל יש עוד תשובה לשאלה למה יזמים מחפשים משקיעים קטנים.
לא תמיד הקבלן נכנס בשלב הקרקע. לפעמים נכנסת קבוצת משקיעים ורוכשים קרקע פרטית בכפוף לתנאים שכתבת, שהם כמובן הבסיס להכל.
אבל אז, כדי לקבל יותר כוח מיקוח מול השמאי שעושה את המושא (איחוד וחלוקה) ומול הועדה המקומית בשלב התכנון של התבע והדיונים על הגדלת הזכויות, הם מחפשים משקיעים נוספים ומכניסים את כולם תחת הסכם שיתופי אחד.
כוח המיקוח של קבוצה עם 30 דונם, גדול משמעותית מכוח המיקוח של יזם פרטי עם רבע דונם או אפילו 2-3 דונם.