בקניית דירה ביתר הרבה יותר יקר בלי השוואה
למרות שמה שמשווק היום הוא הרבה פעמים בלי אופציה!מחיר קבלן היום בביתר יש מקומות שמגיע גם ל27 למטר
זאת הסיבה שבבי"ש יש פחות דירות בטאבו משותף? בגלל שאין שם אופציות?
.
ברור שיש לבחון כל דירה בפני עצמה, אך לנידון בו עוסק האשכול חשוב מאד להבין מה המשמעות של קנייה ביוקר בביתר לעומת בית שמש.
אם כך, כמעט ואין היטל השבחה בביתרבגלל ההתעניינות הרבה שהעניין יוצר וההשפעה על מחירי הדירות, הפעם אכתוב סקירה קצרה על ההבדלים בין התב''ע של ביתר ויו''ש באופן כללי לבין התב''ע של בית שמש והשטחים הישראלים.
אז למה? למה יש דירות בביתר שמגיעות עם אופציה להרחבה של 60 מ"ר וצפונה?
למה בבית שמש אין את הפינוקים האלו?
התשובה נעוצה כמובן בתחולת או יותר נכון, באי תחולת החוקים הישראלים ביו''ש שיוצרת בביתר מצב תכנוני הזוי,
והנה הפרטים:
סדרי התכנון והבניה במדינת ישראל נקבעים לפי חוק התכנון והבניה התשכ''ה על תיקוניו השונים שעושה סדר מה אפשר לבנות היכן, למי מותר לבנות ומי הוא בעל הסמכות בכל מקום לעניין מה לבנות ומתי.
אלא שהחוק אינו יכול לעזור היכן שהוא לא חל וכידוע ביו''ש לא חל החוק הישראלי ומבחינת המדינה אלופי הצבא הינם הריבונים היחידים שם,
כעת, צבא זה אולי טוב לשמור על הסדר, אבל בענייני תו''ב, אלופי הצבא לא כל כך יעילים כיוון שנהלי הפיקוד בצבא אינם כוללים חוקי תכנון ובנייה...
לכן, בהתאם לחוק הבין לאומי חתמו האלופים על צו שמחיל בשטח את חוק תכנון ערים, כפרים ובניינים מס' 79 לשנת 1966 והוא זה שקובע בכל נהלי התכנון בכל שטחי יו''ש. (אם תהיתם, החוק נחקק בכלל המדינה זרה מעבר לנהר ומי שחתום עליו הינו מלך המדינה דאז חוסיין...)
ההבדלים בין שני החוקים הם כמובן רבים מאד, אבל אני רוצה להתמקד כאן בהבדל מהותי שמשפיע על המטרים שעומדים לזכות כל אחד מאיתנו.
קודם כל, מהם בכלל זכויות בנייה ומה קובע כמה מטרים ניתן לבנות בכל מגרש ודירה?
בין ביו''ש ובין בתוך הקו התשובה היא, שמה שקובע את סך המטרים הוא התב''ע (תכנית בינוי עיר) כלדהלן:
התב''ע מחלקת את השטח למגרשים, מחליטה למה מיועד כל מגרש ומפרטת במדוייק כמה מטר ניתן לבנות בכל מגרש ולכל ייעוד.
לדוג':
מגרש 303 מיועד למבני ציבור ולמגורים במשולב וניתן לבנות בו XXX מטרים למגורים וXXXX מטרים למבני ציבור.
מגרש 304 מיועד למגורים וניתן לבנות בו XXX מטרים לצורך כך (לקמן אביא בעז''ה צילומים מתוכניות מקוריות).
אלא שכאן יש הבדל חשוב בין שני עברי הקו הירוק:
בתוך הקו הירוק המטרים שמוקצים לשימוש במגרש מתפלגים בתב''ע בין שימוש עיקרי לשימוש לצרכי שירות -
כלומר, במגרש שמיועד למגורים לדוג', מוקצים XXX מטרים לשימוש עיקרי - לצורך בניית המקומות בהם בני אדם מעיזים להסתובב עם פיג'מה... ועוד XXX מטרים לשטחי שירות - מחסנים, חניונים (אם הם מקורים) וכו'.
לעומת זאת, בתב''עות המוגשות במסגרת החוק הירדני אין הבדלה בין שטחי שירות לשטחי שימוש עיקרי, רק מחליטים כמה יח''ד וקומות, מוקצים X מטרים למגורים בהתאם (כבר נראה כמה זה בהתאם) וזהו זה.
הנקודה הזו, היא זו שמשפיעה כל כך על כמות המטרים שנשארים לנו כאופציה להרחבה.
ניקח במקרה שלנו את בית שמש, בבית שמש ישנה הקצאה מסודרת של מטרים לצרכי שירות בנפרד מהמטרים לעיקר המגורים. לכן, כשמקצים בבית שמש מגרש למגורים, מחליטים ע''פ נוסחה כלשהי בהתחשב במספר הקומות והיח''ד כמה מטרים נצרכים למגורים עיקרי, אותם, ואותם בלבד, מקצים לבניית הדירות - ואילו כל המחסנים, חדרי העגלות, המעלית ושאר התשתיות ניזונים מהקצאת מטרים נפרדת לגמרי.
כעת, כמה מטרים בממוצע נוהגים מתכנני התוכניות שכפופות לחוק הישראלי להקצות לכל דירה לשימוש עיקרי? מבדיקה שלי בתוכניות בבית שמש, ההקצאה הינה כ-100 מ''ר לכל יח''ד. כך מקבל היזם את המגרשים מרמ''י.
לדוג', הבה נעיף מבט לתב''ע העדכנית של שכונת רמב''ש ה-2:
במגרש 211 בשכונה המיועד למגורים ג' צפויים להבנות 54 יח''ד.
כמה מטרים הוקצו במגרש למגורים עיקרי? 5,502.
5,502/54 = כמעט 102 מ''ר בממוצע לכל יח''ד, שמתקזזים בין הדירות הגדולות לקטנות.
כעת, נראה לכם שהקבלן משאיר מטרים לא מנוצלים לשימוש הדיירים בעתיד? ספוילר: לא ולא.
כך קורה שבתוך הקו הירוק אין לדיירים שום אפשרות לקבל היתר לבנייה נוספת אפילו, לדוג', לבנייה על גג ששייך לגמרי להם!
זו הסיבה שבבית שמש אף דירה לא מגיעה עם אופציה כלשהי להרחבה.
לעומת זאת, בביתר עילית? חגיגה!
בביתר, הרי אין במסגרת התכנון הקצאה מסודרת של מטרים לשטחי שירות,
כתוצאה מכך, במגרשים למגורים לצורך העניין, כל מטר שבונים למחסנים לדוג' - נוגס במטרים שאמורים להיות מיועדים לדירות, דבר שהמתכננים חוששים ממנו ולכן דוחסים אל המגרש מטרים רבים נוספים בעת הקצאת המטרים.
אבל כאן קורה דבר מוזר: במקום לחשב בהתאם למס' היח''ד כמה מטרים צריך לכל דירה ועל זה להוסיף את מספר המטרים שהיו מקצים לשירות אם היה מדובר בתכנית ישראלית, ואת סך המטרים הזה להקצות למגרש, מרוב דאגה מזליגת המטרים לשירות, מקצים לכל יח''ד כמות אדירה של מטרים ללא כל הבחנה.
הבה נעיף מבט לתכנית שכונה חדשה בביתר שאושרה ממש במקביל להכנת התכנית של רמב''ש ה-2 ממנה הבאתי לעיל.
שם התכנית: 'ביתר עילית - שולי שכונה A2'. (כמה סימבולי ששמן של שתי השכונות נהגה בצורה כמעט זהה...)
במגרש 2501 בשכונה שמיועד גם הוא למגורים ג' וכמה נפלא, גם בו צפויים להבנות 54 יח''ד...
כמה מטרים הוקצו בו למגורים כולל הכל? 10,800
בלי מחשבון כבר רואים שלפני הקיזוז לשטחי שירות מוקצים שם 200 מ''ר לכל יח''ד (!)
ואם תאמרו: מה הבעיה? סך המטרים צפוי להתקזז בין הדירות הענקיות לקטנות,
אומר לכם, שהמתכננים הקדימוכם ובתקנון הרישוי של התכנית הם מדגישים במפורש שלכל יח''ד יש זכויות של 200 מ''ר שאין להעביר מדירה לדירה...
ועוד לא סיימנו.
המתכננים, ברוב דאגתם פן יאזלו המטרים בגלל הקיזוז לשירות, דאגו בתכנית הזו להגביל את הקיזוז כלדהלן:
אין לקזז לצורך חדר מדרגות יותר מ15 מ''ר מכל יח''ד...
בנוסף, אין לקזז לצורך מחסן יותר מ6 מ''ר לכל יח''ד...
באופן מעט פרדוקסלי, לצורך לובי אין לקזז פחות מ2 מ''ר לכל יח''ד, (לא אולם אירועים, זה מתחלק ל3 מבנים).
כעת, הבה נחשב:
גם אם מאד נגזים ונאמר שמעבר ל20 המטרים של חדר המדרגות והמחסן ידרש קיזוז של 30 מ''ר נוספים מכל דירה לצורך שטחי השירות, עדיין נותרו לכל דייר 150 מטרים! מה שאומר, שלכל דירת 3 חדרים של 80 מ''ר יש בכיס לא פחות מ70 מ''ר נוספים לבזבוז (!) (כמובן, בהתחשב בגבולות המגרש וקווי הבניין, אבל ביו''ש עדיין ניתן לקבל הקלות כידוע).
כעת אמרו לי אתם:
אתם לא הייתם בונים באותם 70 המטרים יחידת דיור אותה ניתן למכור בטאבו משותף?
אתם לא הייתם שוקלים לקנות כזו דירה תמורת 26 אל''ש למ''ר?
אם כן ידידי, זהו ההבדל בין ביתר לבית שמש ולאור נתונים אלו יש להשוות בין מחירי הדיור בשני הערים.
הבהרה: כמובן שבתב''עות בכל אזורי ביתר זו רוח הדברים, אבל אין ללמוד ממספר המטרים בתכנית זו למקומות אחרים בעיר. אם מישהו מעוניין שאבדוק לו באופן פרטני על בניין מסוים, ניתן לפנות באמצעות מס' הטלפון או כתובת המייל אותם ניתן למצוא בלחיצה על האייקונים שמופיעים בריחוף על שם הניק שלי. מכיוון שזהו אחד מאפיקי הפרנסה שלי, הרי שאגבה על כך תשלום
הקצאת המטרים בתב''ע בביתר, A2:
צפה בקובץ המצורף 2002711
הקצאת המטרים בתוכנית ה-2, בית שמש:
צפה בקובץ המצורף 2002912
אין בכלל היטל השבחה בביתר
מעכשיו, תהיו הראשונים לקבל את כל העדכונים, החדשות, ההפתעות בלעדיות, והתכנים הכי חמים שלנו בפרוג!
לוח לימודים
מסלולי לימוד שאפשר להצטרף
אליהם ממש עכשיו:
הנושאים החמים
Reactions: שמואלזון1 //