דרוש מידע מניסיון שלכם- שינוי תבע מעלה ערך דירה או לא?

[דג תמנון]

1. גם אם תתנגדי לשינוי תב"ע אם היא תאושר יחול היטל השבחה.
2. @דג תמנון אם העירייה משנה את הגדרות אזור המגורים ומכוחה יש זכויות בנייה נוספת (גם אם צריך להוציא תב"ע נקודתית לבניין כדי לממש אותם בלי מכות בין השכנים..) זה גם שינוי תב"ע שיוצר השבחה מסוימת וממילא היטל השבחה.
3. האם זה אכן קורה? תבדקי באתר העירייה או ע"י אדריכלית @מיכל חינסקי
4. בעקרון אם יש אופציה זה עצמו כבר מחיל את החבות, לגבי השאלה אם אין בפועל עלייה במחיר הדירה (ממחירי הדירות באזור לפני ואחרי ע"י בדיקה של שמאי ) זה שאלה משפטית שדשו בה רבים כולל פסיקה מחודשת מהשבועות האחרונים.

2. כמובן. ברור שאם יש השבחה יש היטל.
3. אין תכנית כזו בשמי הוועדות הרלוונטיות נכון לעכשיו.

וכמובן, אם צריך להוסיף תב''ע נקודתית כדי לממש את התב''ע של העירייה, הרי שלא עשינו הרבה...

 

[מבין עניין]

2. מיום קבלת היתר בנייה

בס"ד
נ.ב האם צריך 4 שנים מיום קבלת היתר בניה או 4 שנים מסיום הבניה בפועל?

3. מגורים, אם הבעלים (או קרוב מדרגה ראשונה) לא יגור בדירה (רישום ארנונה, מים וכו')

צריך גם מים? מישהו בודק את זה? אשמח לדעת מה עוד צריך עבור מגורים בנוסף לארנונה ומים.
תודה רבה!
@מיכל חינסקי @מדבר נדל"ן

 

[דג תמנון]

אין תכנית כזו בשמי הוועדות הרלוונטיות נכון לעכשיו.

טוב, ברשות הקהל הקדוש, אני מתכבד לחזור בי!

מסתבר, שהיתה תכנית כזו שעמדה בתנאי סף בשנה שעברה אך פסקו מלקדמה וכעת חזרו והיא עלתה שוב לאתרי התכנון!

@א שיינפלד , צדקתם!

העירייה אכן עושה שינוי תב''ע!
אבל, היא מקדמת אותו בעצלתיים תוך גמגום והיא אפילו לא נידונה בצורה משמעותית בוועדה בינתיים (מקודם בסמכות מקומית) ולא ברור האם זה באמת יתקדם, כמה זמן זה ייקח, וכאמור, כמה זה יהיה אפקטיבי כי זה יכול חופשי להיגמר באפשרות להרחיב בתנאי ש... וש... וש... וזה חל רק בשכונות בהם התוכנית התקפה הינה משנת 1776...

בקיצור, צדקתם, אבל אין לי המלצה איך לנהוג כי אין אפילו כיוון מה הולך לקרות.

 

[א שיינפלד]

טוב, ברשות הקהל הקדוש, אני מתכבד לחזור בי!

מסתבר, שהיתה תכנית כזו שעמדה בתנאי סף בשנה שעברה אך פסקו מלקדמה וכעת חזרו והיא עלתה שוב לאתרי התכנון!

@א שיינפלד , צדקתם!

העירייה אכן עושה שינוי תב''ע!
אבל, היא מקדמת אותו בעצלתיים תוך גמגום והיא אפילו לא נידונה בצורה משמעותית בוועדה בינתיים (מקודם בסמכות מקומית) ולא ברור האם זה באמת יתקדם, כמה זמן זה ייקח, וכאמור, כמה זה יהיה אפקטיבי כי זה יכול חופשי להיגמר באפשרות להרחיב בתנאי ש... וש... וש... וזה חל רק בשכונות בהם התוכנית התקפה הינה משנת 1776...

בקיצור, צדקתם, אבל אין לי המלצה איך לנהוג כי אין אפילו כיוון מה הולך לקרות.

השאלה (מבחינתי) אם יש סיכוי (/סיכון) שיאושר בשנתיים הקרובות..

 

[דג תמנון]

השאלה (מבחינתי) אם יש סיכוי (/סיכון) שיאושר בשנתיים הקרובות..

ממש לא נראה לי, אבל כדאי לשמוע חוו''ד נוספות.

מה שידוע בינתיים:

- מקודם נוכח ביטול ההקלות
- נכון לעכשיו הוראות התכנית אינן כוללות דבר... מוצהר בהן מה עיקרי ההוראות צפויות לכלול, אך הפירוט פשוט בלאנק...

מדובר בתכנית ממש לא פשוטה, ייקח זמן לנסח את הוראותיה ועוד יותר זמן לעבור את ההתנגדויות, התערבויות המחוזי ושאר הפרוצדורות וההדים שהיא תעורר.

 

[שליח]

מדובר בתוכנית 102-1384197
אחד מתנאי הסף לקידום, הוא כדלהלן:

הוועדה, לאחר שעיינה במסמכי התכנית ממליצה על הפקדת התכנית בכפוף להערות הבאות:

• התייחסות שמאי הועדה כי אין התכנית מייצרת חיוב היטל השבחה במכר.

 

[דג תמנון]

מדובר בתוכנית 102-1384197
אחד מתנאי הסף לקידום, הוא כדלהלן:

הוועדה, לאחר שעיינה במסמכי התכנית ממליצה על הפקדת התכנית בכפוף להערות הבאות:

• התייחסות שמאי הועדה כי אין התכנית מייצרת חיוב היטל השבחה במכר.

זה ציטוט מלפני שנה.

צריך להיזהר מלבלבל אנשים - ההערה הזו היא רק לגבי מכר, כי לא יתכן להריץ תכנית על שטח ששייך לאנשים בלי לשאול אותם ולגבות על זה ה''ה במכר בלי שמממשים.

מלבד זאת, התכנית כמובן לא הופקדה.

 

[שליח]

התוכנית לא ירדה מסדר היום, ממשיכים לעבוד על זה כי נצרך להכניס את ההקלות בתוך התכנון אחר שבוטל חלקית האפשרות להקלות, ובשנה הקרובה יתבטל לחלוטין.
כל האשכול כאן מדבר על היטל השבחה במכר.
ברור שאם מישהו יוציא היתר בניה על ידי התוכנית, הוא יחוייב בהיטל השבחה.
כך גם אם היה מפרסם הקלה היה מקבל היטל השבחה.

 

[דג תמנון]

התוכנית לא ירדה מסדר היום, ממשיכים לעבוד על זה כי נצרך להכניס את ההקלות בתוך התכנון אחר שבוטל חלקית האפשרות להקלות, ובשנה הקרובה יתבטל לחלוטין.
כל האשכול כאן מדבר על היטל השבחה במכר.
ברור שאם מישהו יוציא היתר בניה על ידי התוכנית, הוא יחוייב בהיטל השבחה.
כך גם אם היה מפרסם הקלה היה מקבל היטל השבחה.

כמובן.
ר' @שליח , לא תקפתי אותך חלילה! אדרבה! אנחנו צריכים ידיעות על התכנית הזו! רק רציתי להדגיש שלא יהיה בלבול.

למעשה, זו תכנית סבוכה מאד וייקח הרבה זמן לנסח את ההוראות שלה. יהיה גם מעניין לראות איך היא תעבוד והאם יצליחו למרות כל ההגבלות להביא תועלת ממשית לכל בני העיר.

נשמח לעדכונים ממקורותיך וגם אני אשתדל לעקוב ולראות איך זה מתפתח.

 

[דג תמנון]

למרות שלא ביקשתי שינוי תבע?
השאלה 1 האם העירייה אכן עושה פינוי תבע
2 האם זה גם יעלה את ערך הדירה או רק יוסיף עלינו מיסים...

שינוי התב''ע הקולקטיבי למגרשים המיועדים למגורים בבית שמש מתקדם. השבוע עלו הוראות מעודכנות לתכנית על פיהן יותרו הקלות די הזויות בקווי הבניין (עד 0! ברוב המקרים בחזית קדמית וכמעט בכל המקרים בחזית אחורית) ובנוסף יונצחו ההקלות האחוזיות לתב''עות 89'.

בדרום העיר תותר בניה של עד 9 קומות ובעיר הוותיקה עד 19 קומות כשהגבולות לאזורים אלו יוגדרו בנספח (...)
בנוסף נקבע מנגנון מעניין עד הזוי לאישור תוספת קומות עד גובה הבינוי לפי אזורי העיר כדלעיל.

נקבע חופש פעולה לניוד זכויות בין מגרשים ומפלסים ומותרת חריגה מנספחי בינוי מחייבים! לחומרא נקבע שכל היתר מכח התכנית יחייב את שיתוף הציבור ושהתכנית לא מחייבת את המקומית לאשר הקלות לאנשים.

לשאלת @א שיינפלד נקבע שהיטל השבחה מכח תכנית זו יגבה אך ורק בהוצאת היתר בניה ולא במכירה.

השאלה שלי: התכנית עוזרת למישהו בלי שהיא מוסיפה זכויות במטרים לתב''עות מהדור שאחרי 89' (רוב העיר)?
מישהו יודע?
@שליח

בגדול - תכנית מבורכת.

אשמח לתגובותיכם.

 

[LITK]

גילוי נאות: עוסק בתחום שינוי התב''ע.

האם יש אפשרות-לדייר פרטי בהסכמת השכנים לרכוש חלקה שצמודה לבניין (בנסח טאבו היא שייכת לעיריה והיעוד שלה הוא שביל שלא בשימוש-חסום)הוא להקצות למגורים ובכך להרחיב\לבנות על השטח? תודה

 

[דג תמנון]

האם יש אפשרות-לדייר פרטי בהסכמת השכנים לרכוש חלקה שצמודה לבניין (בנסח טאבו היא שייכת לעיריה והיעוד שלה הוא שביל שלא בשימוש-חסום)הוא להקצות למגורים ובכך להרחיב\לבנות על השטח? תודה

זה שינוי תב''ע די הזוי אבל מבחינה תכנונית בעיקרון זה אפשרי (בתנאי שאחרי שתבנה יישאר מרחק של 6 מטר עד הבניין הבא).

הבעיה היא שקניינית, איני רואה כל סיכוי ב100 השנים הקרובות שהעירייה תמכור לכם את השטח.

 

[LITK]

הבעיה היא שקניינית, איני רואה כל סיכוי ב100 השנים הקרובות שהעירייה תמכור לכם את השטח.

למה? מה יש לה להפסיד זה סתם שטח בלי כלום 200 מ"ר

 

[דג תמנון]

א. התוכנית נותנת קו בנין 0 קידמי רק בחזית מסחרית. בשאר המקרים קו הבנין נשאר פחות או יותר כמו שהיה עד עכשיו אחרי פרסום הקלות, חוץ ממה שהיא קובעת קו בנין 3 מ' לכל המגרשים.

זה רק במגרשים שלא נקבע להם קווי בניין.
מצטט:
"4. בתוכנית שלא מציינת קווי בניין קו הבניין יהיה 3 מ' לכל החזיתות. ברחובות ראשיים יותר קו בנין 0 בחזית קדמית לשימוש מסחרי.
5. תוכנית שלא הגדירה קו בניין לכל כיוון שהוא קו הבניין יהיה 3 מ'."

ב. חריג מכך או במקרה שהבנין גובל עם שצ"פ, אז יותר קו בנין אחורי 0.

כך זה נראה במבט ראשון, למעשה יש כאן פרצה.
מצטט:
''7. במקרה שבו המגרש גובל בשטח ציבורי פתוח, שביל או דרך, קו הבניין יהיה עד קו 0...''

בשפה תכנונית כל רחוב הוא דרך נמצא א''כ שבטעות או בכוונה, המשפט הנ''ל חל כמעט על כל המגרשים בעיר ולא מופיע בשום מקום שהדברים מוגבלים רק לחזית אחורית.

ב. יש פה מענה חזק גם לשלביות ביצוע, הרבה הרחבות בשינוי תב"ע נתקעו כי דרשו שכל הבנייה תתבצע בהינף אחד, וכאן סייגו שמספיק עמודה צומחת בקו צידי או אחורי.

נכון. זה באמת יקל על אנשים.

ואני ממש בעד התכנית, אינך צריך לשכנעני כאילו אני בא להרע.

 

[דג תמנון]

למה? מה יש לה להפסיד זה סתם שטח בלי כלום 200 מ"ר

זה פשוט לא עובד ככה. עירייה בדרך כלל לא מעמידה שצ'''פים למכירה לאנשים בסתם יום של חול וזה עוד בלי להכנס לבירוקרטיה וחובת מכרזים ושאר ירקות.

 

[מדבר נדל"ן]

שינוי התב''ע הקולקטיבי למגרשים המיועדים למגורים בבית שמש מתקדם. השבוע עלו הוראות מעודכנות לתכנית על פיהן יותרו הקלות די הזויות בקווי הבניין (עד 0! ברוב המקרים בחזית קדמית וכמעט בכל המקרים בחזית אחורית) ובנוסף יונצחו ההקלות האחוזיות לתב''עות 89'.

בדרום העיר תותר בניה של עד 9 קומות ובעיר הוותיקה עד 19 קומות כשהגבולות לאזורים אלו יוגדרו בנספח (...)
בנוסף נקבע מנגנון מעניין עד הזוי לאישור תוספת קומות עד גובה הבינוי לפי אזורי העיר כדלעיל.

נקבע חופש פעולה לניוד זכויות בין מגרשים ומפלסים ומותרת חריגה מנספחי בינוי מחייבים! לחומרא נקבע שכל היתר מכח התכנית יחייב את שיתוף הציבור ושהתכנית לא מחייבת את המקומית לאשר הקלות לאנשים.

לשאלת @א שיינפלד נקבע שהיטל השבחה מכח תכנית זו יגבה אך ורק בהוצאת היתר בניה ולא במכירה.

השאלה שלי: התכנית עוזרת למישהו בלי שהיא מוסיפה זכויות במטרים לתב''עות מהדור שאחרי 89' (רוב העיר)?
מישהו יודע?
@שליח

בגדול - תכנית מבורכת.

אשמח לתגובותיכם.

תוכנית שכולה הזמנה לבירוקרטיה ומלחמות בין היזמים והתושבים לעירייה

יש יותר מידי קצוות פרומים, בערך כמו שכתב כאן מישהו 'לתת לשכנים לריב על הזכויות'

 

[דג תמנון]

תוכנית שכולה הזמנה לבירוקרטיה ומלחמות בין היזמים והתושבים לעירייה

יש יותר מידי קצוות פרומים, בערך כמו שכתב כאן מישהו 'לתת לשכנים לריב על הזכויות'

עניין של הסתכלות...

העירייה חששה מזה ולכן הכניסה סעיף שהתב''ע הזו לא מחייבת אותה להוציא היתרים לאנשים על פיה. אבל הרעיון הוא להקל על אנ''ש ולזה זה מיועד. מי שירצה לעשות בלגן אולי יוכל, אבל זה נועד לבא לקראת התושבים.