מחיר למשתכן אשכול פרויקט בן שמן 1 דירה בהנחה.

במחילה מכבודו
יש הרבה דברים לא נכונים במה שכתבת
אשמח להסבר מה לא נכון ??
אני כבר גם בחרתי כ5 דירות במחיר למשתכן ויש לי עוד 3 בדרך אז קצת אני מבין
כמובן לא ברמה שלך (דרך אגב יש לי בדימונה שום אני היום חושב שאני באמת יקח את השירות שלך )
אני זכיתי בפרוייקט אחר בנופי בן שמן (של אהרוני), וערכתי בירור מקיף בנוגע לגודל הדירה כולל פגישות עם מתווכים ויועצי נדל"ן מקומיים והתוצאה היתה חד משמעית בעד שלושה חדרים.
כמובן שמי שחושב לגור שם זה סיפור אחר, אבל מבחינת השקעה, גם ביחס להשכרה אופי השכונה מותאם מאד לזוגות צעירים ויש מספיק ביקוש לדירות קטנות, וגם ביחס למכירה ערך הדירה בשוק החופשי לא מתגמל באותו יחס של הפער בקנייה (אם שילמת בקניה עוד חצי מל' ואחרי שנים קיבלת במכירה את אותו חצי מל', הפסדת..).
נכון שמבחינת ביקוש דירת 5 חד' עדיפה (דירות 4 חד' הכי מבוקשות) אך עדיין זה לא כ"כ בא לידי ביטוי בערך הדירה.
עוד שיקול מסוים, שהמפרט של הדירות בהגרלות הוא בסיסי ביותר ולא מספק לדירה ברמה, מה שידרוש עוד השקעה לא קטנה לאחר קבלת המפתח (ריצוף סניטריה מטבח), ומצד שני קהל היעד שיסתפק בדירה פשוטה (בהשכרה וגם במכירה) ע"פ רוב יחפש דירה קטנה וזולה.
(מלבד השיקול האינדיבידואלי, שלדירה יקרה יותר נצרך יותר הון העצמי, ותשלומי משכנתא יותר גדולים, וכמובן ריביות..)
כמובן שאני רק משתף במסקנתי האישית וכ"א יעשה כהבנתו.

גם כתב כמוני

דרך אגב אני לא לקחתי 4 חדרים כי זה לא היה דירות עם נוף וגם הון עצמי והמשכנתא לדעתי זה דבר מרכזי
 
אשמח להסבר מה לא נכון ??
אני כבר גם בחרתי כ5 דירות במחיר למשתכן ויש לי עוד 3 בדרך אז קצת אני מבין
אני יכול לומר לך שגם @יעקב רייניץ בדעה שלך
רק מסיבות שונות משלך (אני לא לחלוטין מסכים עם חלק ממה שכתבת)
אך התפיסה הרווחת כהשקעה ששלושה חדרים עדיפה
ולו בגלל היחס פר מטר והיכולת להתמנף יותר לדירה נוספת
 
אני יכול לומר לך שגם @יעקב רייניץ בדעה שלך
רק מסיבות שונות משלך (אני לא לחלוטין מסכים עם חלק ממה שכתבת)
אך התפיסה הרווחת כהשקעה ששלושה חדרים עדיפה
ולו בגלל היחס פר מטר והיכולת להתמנף יותר לדירה נוספת
תוכל לפרט בבקשה למה?
 
תוכל לפרט בבקשה למה?
פירטתי בקצרה על היכולת להתמנף ולרכוש דירה נוספת
זה מורכב בכדי להסביר לפרטי פרטים כולל השלכות מיסוי וכו
רק יש מקום לערער על דעת הרבה אנשים כאן שמציגים דעה שחמישה חדרים עדיפה בכל מצב
 
יש קישור לאתר של בחירת הדירות?
תודה רבה
 
האם יש דרך באתר למצוא רשימה של הדירות לפי מה שנשאר לאחר בחירת הדיירים בימים האחרונים?
 
האם יש דרך באתר למצוא רשימה של הדירות לפי מה שנשאר לאחר בחירת הדיירים בימים האחרונים?
ברור, לשם זה זה נועד,
עדיין לא בחרו דירות הבחירת דירות נדחתה להשבוע.
דבר נוסף האם יש מישהו באשכול שהתייעץ עם מומחה בתשלום לגבי הבחירת דירה?
 
תכלס מבחינה כלכלית להשקעה עדיף 3 חדרים או 5 חדרים?
3 חדרים - 1.1~ ובשוק לכאורה (לפי הפרויקט השני של אפי קפיטל) החל מ2.26
5 חדרים - 1.8~ ובשוק לכאורה החל מ2.9
אני רוצה לציין נקודה חשובה
ההבדל בין ההון העצמי בין שתי הדירות הוא גדול יותר מההבדל בשוק החופשי בין דירות באותם מחירים
במחיר למשתכן ההון העצמי המינימלי הוא 100,000 בדירה עד 1.45M וכל שקל שנוסף על הדירה הוא מההון העצמי (עד שווי 1.8M )
ולכן מי שידע להתנהל עם הכסף הפנוי כשקונה 3 חדרים (יהיה לו בערך 400K) וישקיע אותם בשוק ההון (או בדירה נוספת או) עדיף לו 3 חדרים .
 
עזרתי למישהו לבחור אתמול
זה רק 3 ביניינים מצד אחד
אבל זה ביניינים גדולים עם המון סוגי דירות
זה היה עבודה רצינית ללמוד את הפרויקט הזה
זכיה שווה מאוד
 

פרוגבוט

תוכן שיווקי
פרסומת

אשכולות דומים

כנראה משהו שלא כולם יאהבו לשמוע, בטח לא אלו שיושבים ומחכים להגרלות בקוצר רוח
אבל מישהו חייב להגיד את האמת:
התפיסה שמחיר למשתכן היא תמיד העסקה הכי טובה בשוק – פשוט "פאסה".
היא הייתה נכונה ל-2018 - 2023, פחות ב-2026.

אנשים עדיין חיים את הזכיות של פעם בירושלים, בבית שמש ובמרכז, שם חילקו מתנות של ממש והרווחים היו במיליונים.
היום, כשמסתכלים על הפרויקטים בפריפריה, מבינים שזה פשוט מוצר אחר לגמרי.

זו הסיבה שאתם מפסידים כסף
  1. המדד שוחק את ההנחה: בפריפריה הפער בין מחיר הזכייה למחיר השוק הרבה יותר קטן ממה שהיה במרכז. כשאתם מחכים 5 שנים למפתח, מדד תשומות הבנייה פשוט שוחק את כל הרווח שלכם. בסוף אתם משלמים כמעט מחיר שוק על דירה שתקבלו בעוד חצי עשור. זו לא הנחה, זו הלוואה יקרה מהמדינה.

  2. מלכודת השכירות: בירושלים ובמרכז הביקוש קשיח. בפריפריה - ביום שבו הבניין מוכן, נפלטים לשוק מאות דירות להשכרה בבת אחת. מחירי השכירות פשוט מתרסקים כי כולם משקיעים שמחפשים שוכר. מי שבנה על זה שהשכירות תכסה לו את המשכנתא – הולך להביא הרבה כסף מהבית בכל חודש.

  3. ההון שלכם מושבת: בזמן שאתם מחכים לזכייה המיוחלת, הכסף שלכם סתם שוכב בבנק. בשוק החופשי, עם קצת שכל ואיתור נכון של פרויקטים ועסקאות טובות ובניהול מו"מ מקצועי, אתם יכולים לייצר עליית ערך ותזרים כבר עכשיו. ללא המתנה ובלי לחיות באשליות.

  4. הכלא של ה 5 שנים: החוק אוסר עליכם למכור את הדירה במשך 5 שנים מהאכלוס (או 7 מהזכייה).
    ואתם תקועים עם נכס שאתם לא יכולים לממש. בזמן שבשוק החופשי הייתם יכולים לעשות 'אקזיט' או לשפר דיור.
    כאן אתם 'בני ערובה' של הרגולציה, ורואים מהצד איך הזדמנויות אחרות בורחות לכם.
המשחק בפריפריה שונה לגמרי, והמספרים מראים שעדיף נכס מניב ביד, מאשר "הנחה" על הנייר שנעלמת עם כל מדד שמתפרסם.

(נ.ב. זו דעה אישית וזכותו של כל אחד לחלוק 🙂)

הצטרפות לניוזלטר

איזה כיף שהצטרפתם לניוזלטר שלנו!

מעכשיו, תהיו הראשונים לקבל את כל העדכונים, החדשות, ההפתעות בלעדיות, והתכנים הכי חמים שלנו בפרוג!

לוח מודעות

הפרק היומי

הפרק היומי! כל ערב פרק תהילים חדש. הצטרפו אלינו לקריאת תהילים משותפת!


תהילים פרק כה

אלְדָוִד אֵלֶיךָ יי נַפְשִׁי אֶשָּׂא:באֱלֹהַי בְּךָ בָטַחְתִּי אַל אֵבוֹשָׁה אַל יַעַלְצוּ אֹיְבַי לִי:גגַּם כָּל קוֶֹיךָ לֹא יֵבֹשׁוּ יֵבֹשׁוּ הַבּוֹגְדִים רֵיקָם:דדְּרָכֶיךָ יי הוֹדִיעֵנִי אֹרְחוֹתֶיךָ לַמְּדֵנִי:ההַדְרִיכֵנִי בַאֲמִתֶּךָ וְלַמְּדֵנִי כִּי אַתָּה אֱלֹהֵי יִשְׁעִי אוֹתְךָ קִוִּיתִי כָּל הַיּוֹם:וזְכֹר רַחֲמֶיךָ יי וַחֲסָדֶיךָ כִּי מֵעוֹלָם הֵמָּה:זחַטֹּאות נְעוּרַי וּפְשָׁעַי אַל תִּזְכֹּר כְּחַסְדְּךָ זְכָר לִי אַתָּה לְמַעַן טוּבְךָ יי:חטוֹב וְיָשָׁר יי עַל כֵּן יוֹרֶה חַטָּאִים בַּדָּרֶךְ:טיַדְרֵךְ עֲנָוִים בַּמִּשְׁפָּט וִילַמֵּד עֲנָוִים דַּרְכּוֹ:יכָּל אָרְחוֹת יי חֶסֶד וֶאֱמֶת לְנֹצְרֵי בְרִיתוֹ וְעֵדֹתָיו:יאלְמַעַן שִׁמְךָ יי וְסָלַחְתָּ לַעֲוֹנִי כִּי רַב הוּא:יבמִי זֶה הָאִישׁ יְרֵא יי יוֹרֶנּוּ בְּדֶרֶךְ יִבְחָר:יגנַפְשׁוֹ בְּטוֹב תָּלִין וְזַרְעוֹ יִירַשׁ אָרֶץ:ידסוֹד יי לִירֵאָיו וּבְרִיתוֹ לְהוֹדִיעָם:טועֵינַי תָּמִיד אֶל יי כִּי הוּא יוֹצִיא מֵרֶשֶׁת רַגְלָי:טזפְּנֵה אֵלַי וְחָנֵּנִי כִּי יָחִיד וְעָנִי אָנִי:יזצָרוֹת לְבָבִי הִרְחִיבוּ מִמְּצוּקוֹתַי הוֹצִיאֵנִי:יחרְאֵה עָנְיִי וַעֲמָלִי וְשָׂא לְכָל חַטֹּאותָי:יטרְאֵה אוֹיְבַי כִּי רָבּוּ וְשִׂנְאַת חָמָס שְׂנֵאוּנִי:כשָׁמְרָה נַפְשִׁי וְהַצִּילֵנִי אַל אֵבוֹשׁ כִּי חָסִיתִי בָךְ:כאתֹּם וָיֹשֶׁר יִצְּרוּנִי כִּי קִוִּיתִיךָ:כבפְּדֵה אֱלֹהִים אֶת יִשְׂרָאֵל מִכֹּל צָרוֹתָיו:
נקרא  2  פעמים
למעלה