התייעצות האם מחירי הדירות בירושלים לקראת קיפאון

[פרישמן]

אהבתי את הציטוט בכתבה בוואלה: שוק דירות רווי

ספוילר

בשנת 2024 הונפקו בעיר 8,218 היתרי בנייה, אך רק 5,183 מהם מומשו בפועל - שיעור מימוש של 63% בלבד. לדבריו, "יותר משליש מהיתרים לא הגיעו לביצוע, בין היתר בשל קשיים בגיוס הון, שיווק איטי ושוק דירות רווי. המממנים הפכו לשחקנים קריטיים בהנעת פרויקטים - במיוחד בעיר מורכבת כמו ירושלים, עם אתגרים תכנוניים, תפעוליים וחברתיים".

כתבה אחרת יותר מפורטת על היקף הבנייה העתידי ומה שמסביר איך הגיעו ל-83K, כנראה שהכוונה היא לכל הפרוייקטים ולא רק להתחדשות עירונית:

שכונת הענק תגיע לממדי עיר גדולה בעוד מספר שנים - והמחירים בה נוחים יחסית לי-ם

"המדד השכונתי": באמצעות המערכת המקצועית של אתר madlan ננתח מדי שבוע שכונה שחווה פיתוח נדל״ני מואץ. והפעם: שכונת רמות בצפון מערב הבירה...

www.nadlancenter.co.il

 

[אשרינו שאנו יהודים]

ממש לא הוא כנראה מתכוון לכל הפרוייקטים בהתחדשות עירונית שיש בהם כבר רוב חתימות.
שם מסתבר מאוד שיש כבר 82 אלף.
תסתכל בדוחות של החברות בבוסה ותראה כמה פרוייקטים חתומים יש להם בירושלים.

 

[szn]

ממש לא הוא כנראה מתכוון לכל הפרוייקטים בהתחדשות עירונית שיש בהם כבר רוב חתימות.

אני ראיתי כמה דוחות ויש לא מעט שאין רוב דרוש.

המספרים של העיריה מדברים על 45 אלף יח"ד כולל דירות הדיירים.

 

[אשרינו שאנו יהודים]

אני ראיתי כמה דוחות ויש לא מעט שאין רוב דרוש.

המספרים של העיריה מדברים על 45 אלף יח"ד כולל דירות הדיירים.

נשלח לך בימים הקרובים דברים שלדעתי לא ראית.
ואגב בלי קשר יש את כל איזור התעשיה תלפיות ששם יש כמויות של דירות.
שזה לא נכלל בשום חישוב.

 

[daniel t]

שלום האם יש למישהו מידע בפרויקטים של פינוי בינוי שיש חלוקה אם היזם ברווחים מעל 17 אחוז על פי דוח האפס האם זה קורה או שהיזמים מנסים לברוח מזה
תודה

 

[8821]

גם ירושלים נכנסה לסחרור של ירידות מחירים
אתמול בלמ"ס ירושלים ירדה באחוז
וזה תחילת גל הירידה של ירושלים שיצבור תאוצה כמו כל הארץ

 

[szn]

גם ירושלים נכנסה לסחרור של ירידות מחירים
אתמול בלמ"ס ירושלים ירדה באחוז
וזה תחילת גל הירידה של ירושלים שיצבור תאוצה כמו כל הארץ

ירידה כן אבל לא הייתי קורא לזה סחרור.

מה גם שכל פרסום של למס פעם יש ירידה ופעם יש עליה וצריך להסתכל במבט רחב..

 

[רוצה בחיים]

שלום האם יש למישהו מידע בפרויקטים של פינוי בינוי שיש חלוקה אם היזם ברווחים מעל 17 אחוז על פי דוח האפס האם זה קורה או שהיזמים מנסים לברוח מזה
תודה

באם היזם איננו ישר יותר מסרגל זה כמעט לא קורה.
היות ויש דרך לנפח הוצאות כמעט ללא גבול ולקבל את הכסף בדלת מסתובבת.
ויש גם דרך של מכירה למקורבים בזול וכדו'
ולכן לא שמענו עדיין שקורה.
אפילו בקבוצות רכישה ששם יש פיקוח רוכשים ההחזרים ממש מינוריים גם אצל כאלו הנחשבים כישרים יחסית.

 

[פעם היה איש]

גם ירושלים נכנסה לסחרור של ירידות מחירים
אתמול בלמ"ס ירושלים ירדה באחוז
וזה תחילת גל הירידה של ירושלים שיצבור תאוצה כמו כל הארץ

מובן החלום של הרבה אנשים,
אבל חבל שזה מעוות להם להם את המציאות.
יכול להיות שתהיה ירידה,
אבל לקרוא לאחוז אחד ירידה- "סחרור של ירידות מחירים", כשזה בא אחרי הרבה מאוד עליות, כולל בשנתיים האחרונות.
זה קצת עיוות.

 

[פעם היה איש]

ובפרט שבחודש שלפניו המדד דוקא עלה ב 0.9 בירושלים.

 

[מדבר נדל"ן]

שלום האם יש למישהו מידע בפרויקטים של פינוי בינוי שיש חלוקה אם היזם ברווחים מעל 17 אחוז על פי דוח האפס האם זה קורה או שהיזמים מנסים לברוח מזה
תודה

בהסכם ברור שיש השאלה כמה החלוקה חצי חצי או רק ביחס לקומבינציה.

היזמים מנסים לברוח מכל מה שרק אפשר, אבל אם זה בחוזה בצורה ברורה אז זה מתקבל, לכן צריך נציגי דיירים עקשנים (זה יכול להתחיל מ16% או ב25%).

ברור שהיזם מנסה להגדיל הוצאות וכדו' אבל אם הרווח הוא משמעותי אז באמת מקבלים.

 

[רוצה בחיים]

בהסכם ברור שיש השאלה כמה החלוקה חצי חצי או רק ביחס לקומבינציה.

היזמים מנסים לברוח מכל מה שרק אפשר, אבל אם זה בחוזה בצורה ברורה אז זה מתקבל, לכן צריך נציגי דיירים עקשנים (זה יכול להתחיל מ16% או ב25%).

ברור שהיזם מנסה להגדיל הוצאות וכדו' אבל אם הרווח הוא משמעותי אז באמת מקבלים.

אולי כבודו יכול להפנות אותי למקומות שהיה חלוקת רווחים ממשית לדיירים?
כמי שמונח היטב בתחום מצד היזמים אינני מכיר כל כך מקרים כמו שכתבת!!

 

[מדבר נדל"ן]

אולי כבודו יכול להפנות אותי למקומות שהיה חלוקת רווחים ממשית לדיירים?
כמי שמונח היטב בתחום מצד היזמים אינני מכיר כל כך מקרים כמו שכתבת!!

אם כבודו יפנה אותי למתחם פינוי בינוי שהסתיים בשלום

בדר"כ הסעיף מדבר על תשלום אחרי סיום הבנייה, מקסימום אחרי סוף המכירה

 

[רוצה בחיים]

אם כבודו יפנה אותי למתחם פינוי בינוי שהסתיים בשלום

בדר"כ הסעיף מדבר על תשלום אחרי סיום הבנייה, מקסימום אחרי סוף המכירה

הבנתי שכך תענה. וזה בסדר.
רק שבהודעה הקודמת היית כל כך נחרץ. אז רציתי להבין על בסיס על מה אתה קובע את קביעתך שאי אפשר לנפח הוצאות גדולות.
אני פגשתי יזמים שחתומים על כאלו הסכמים ואני יכול לומר כי הסעיף הזה לא כל כך מדגדג להם.
כמובן שהיה ו.... פרוייקט יהיה רווחי בטרוף אז.....
אבל זה צריך הרבה מאוד בשביל להגיע לזה.
מה שכתבת על נציגות דיירים במחילה אין להם סמכות לאשר או לדחות הוצאות של הקבלן ואין להם וטו על כך.
וגם אגלה לך סוד...
אין להם כל כך כלים לדעת האם אדריכל ב 1,000,000 שקל זה יקר או זול.
ואולי תאמר לי כמה עולה שיווק קבלן?
ואולי תגלה לי האם עיצוב חזיתות עולה 50 אלף ש"ח או חצי מליון ש"ח?
וכמה עולה סרטון תדמית?
וכמה אנשים המשרד שלו צריך להעסיק?
והיכן הוא אמור לשכור משרד?
וכמה רכבים הוא יכול להחזיק?

 

[szn]

אולי כבודו יכול להפנות אותי למקומות שהיה חלוקת רווחים ממשית לדיירים?

מכיר מתחם שכעת נמצא בשלב של ליווי ועריכת דוח אפס
היזם כבר הודיע לנציגות שיש חלוקת רווחים על סכום לא גדול לא יותר מעשרות אלפי שח
(כיון שזה עדיין לא יצא באופן רשמי לא יכול לכתוב את השם את תרצה בפרטי)

אין להם כל כך כלים לדעת האם אדריכל ב 1,000,000 שקל זה יקר או זול.
ואולי תאמר לי כמה עולה שיווק קבלן?
ואולי תגלה לי האם עיצוב חזיתות עולה 50 אלף ש"ח או חצי מליון ש"ח?

לפי מה שראיתי וכן שמעתי מיזמים ועו"ד בתחום, החלוקה היא לפי הדוח אפס של הבנק
ולא לפי הדוח של היזם, והבנק בודק כל הוצאה ולא מקבל כל דבר שהיזם ממציא לצורך הענין.

דבר נוסף, בדרך כלל הדוח אפס יותר נמוך מהמחיר שנמכר,
כי הבנק יותר שמרן במחירים ואילו היזם פעמים רבות מצליח למכור ביותר,
ולכן הדוח אפס יותר משתלם ליזם...

 

[szn]

רק שבהודעה הקודמת היית כל כך נחרץ. אז רציתי להבין על בסיס על מה אתה קובע את קביעתך שאי אפשר לנפח הוצאות גדולות.

בחברות בורסאיות יותר קל לעקוב, כי הם מפרסמות דוחות
ואם בדוח כתוב שאחוז הרווח הוא 30% היזם לא יכול לספר לדיירים שבדוח שלו הרווחיות היא 17%....

 

[מדבר נדל"ן]

הבנתי שכך תענה. וזה בסדר.
רק שבהודעה הקודמת היית כל כך נחרץ. אז רציתי להבין על בסיס על מה אתה קובע את קביעתך שאי אפשר לנפח הוצאות גדולות.
אני פגשתי יזמים שחתומים על כאלו הסכמים ואני יכול לומר כי הסעיף הזה לא כל כך מדגדג להם.
כמובן שהיה ו.... פרוייקט יהיה רווחי בטרוף אז.....
אבל זה צריך הרבה מאוד בשביל להגיע לזה.
מה שכתבת על נציגות דיירים במחילה אין להם סמכות לאשר או לדחות הוצאות של הקבלן ואין להם וטו על כך.
וגם אגלה לך סוד...
אין להם כל כך כלים לדעת האם אדריכל ב 1,000,000 שקל זה יקר או זול.
ואולי תאמר לי כמה עולה שיווק קבלן?
ואולי תגלה לי האם עיצוב חזיתות עולה 50 אלף ש"ח או חצי מליון ש"ח?
וכמה עולה סרטון תדמית?
וכמה אנשים המשרד שלו צריך להעסיק?
והיכן הוא אמור לשכור משרד?
וכמה רכבים הוא יכול להחזיק?

יכולת לכתוב כבר דו"ח אפס לפרויקט או שניים...
מפקח דיירים בודק הכול, רק צריך נציגים עם מרץ ועקביות שיזכירו לו לבדוק, אז ברור שהיזם יוסיף פה ויחביא שם, הבעיה היא שיש הרבה פרויקטים שחלוקת הרווחים מתחילה מרווח לא הגיוני כמו %20 ואפילו 25%, ככה שנציגות דיירים שתתעקש בהתחלה להתחיל את חלוקת הרווחים ב16% תחסוך הרבה כאב לב על 'קומבינות' של היזם.

 

[רוצה בחיים]

יכולת לכתוב כבר דו"ח אפס לפרויקט או שניים...

כתבתי יותר.

מפקח דיירים בודק הכול, רק צריך נציגים עם מרץ ועקביות שיזכירו לו לבדוק, אז ברור שהיזם יוסיף פה ויחביא שם, הבעיה היא שיש הרבה פרויקטים שחלוקת הרווחים מתחילה מרווח לא הגיוני כמו %20 ואפילו 25%, ככה שנציגות דיירים שתתעקש בהתחלה להתחיל את חלוקת הרווחים ב16% תחסוך הרבה כאב לב על 'קומבינות' של היזם.

הוא יכול לבדוק הכל אבל אין לו כלים לדעת מה אמיתי מספיק ומה לא.
אמנם ברור שיכול להיות חלוקת של סכום מסויים ולו בשביל מראית עין או הסרת לזות שפתיים, אבל אין זה משליך באמת על הרווח.

 

[daniel t]

בחוזה שעליו אני מדבר כול הרווחים מעל 17 אחוז הולכים לדיירים עד תוספת של עוד 15 מטרים ומעל מתחלק חצי חצי ואגב יש לנציגות זכות וטו על השמאי ומדובר על פרוייקט ממש על ציר הרקל האם בזה יש יותר סיכוי שיהיה תוספת ומדובר בחברה בורסאית אבל אני לא יודע אם זה משנה כי זה נקבע על פי הדוח אפס ואת הרווחים לבורסה מעלים אחר כך

 

[szn]

בחוזה שעליו אני מדבר כול הרווחים מעל 17 אחוז הולכים לדיירים עד תוספת של עוד 15 מטרים ומעל מתחלק חצי חצי ואגב יש לנציגות זכות וטו על השמאי ומדובר על פרוייקט ממש על ציר הרקל האם בזה יש יותר סיכוי שיהיה תוספת ומדובר בחברה בורסאית אבל אני לא יודע אם זה משנה כי זה נקבע על פי הדוח אפס ואת הרווחים לבורסה מעלים אחר כך

הדוח לבורסה זה כל רבעון
אז אפשר לעקוב ובמקביל דגם השמאי יבדוק.