דיון מחירי הדירות לאן?

[בית שימשי]

מחפש דירה בבני ברק אני לא רואה במודעות יד 2 בני ברק ירידת מחיר. האמת אין הרבה דירות. אני רואה קיפאון. היצע מצומצם. מעט מודעות. שוק מת. 4 המודעות שהתווספו לאחרונה בשיכון ה היו דוקא במחירים הזויים. 100 מ"ר בזבולון המר 4.1 מליון. חורבה בקלישר 65 מ"ר ב2.2 מיליון.

שוק מתסכל מאד.

יש פער ענק בין מה שרשום לבין המציאות בפועל, במיוחד אצל מי שהדירה שלו עומדת כבר הרבה זמן על המדף. (אולי אתה מחפש דירות חדשות שנכנסות לשוק)

 

[קוראים לי #C]

האם בקרוב יהיו מענקים לרוכשי דירות בירושלים? זה החוק החדש​

על פי ההצעה, מי שרוכש דירה יחידה בירושלים זכאי לקבל מענק של 124,000 ש"ח • שר ירושלים ומסורת ישראל לשעבר, ח"כ מאיר פרוש: "במהלך כל שנות פעילותי, בעיריית ירושלים, בכנסת ובממשלה שמתי לנגד עיני כמשימה אסטרטגית להפוך את מאזן ההגירה מירושלים"

​

ח"כ מאיר פרוש, לשעבר שר ירושלים ומסורת ישראל, אשר חזר בשבוע שעבר לכהן כחבר כנסת בעקבות התפטרותו מהממשלה, הגיש היום (שלישי) הצעת חוק המבקשת לתת מענקים לרוכשי דירות בירושלים.
על פי ההצעה, מי שרוכש דירה יחידה בירושלים זכאי לקבל מענק של 124,000 ש"ח. סכום המענק בכל שנה לעליית שיעור המדד.


הצעת חוק דומה הוגשה על ידי ח"כ פרוש ואושרה בשנת תשס"א, והייתה בתוקף למשך למספר חודשים לפני כעשור, אז זכו מאות משפחות לקבל את המענק בעקבות רכישת דירה בירושלים. למצער, בהמשך החוק בוטל, וכעת ח"כ פרוש מבקש לחוקק אותו מחדש.
בהתאם להצעת החוק שאושרה בזמנו, אז עמד סכום המענק על 80,000 ש"ח, בצמוד למדד, מוצע כיום שסכום המענק יהיה 124,000 ש"ח.
בדברי הסבר להצעת החוק נכתב כי "ירושלים – בירתה ההיסטורית והרוחנית ארץ ישראל – מתמודדת מזה שנים עם תופעה מורכבת של הגירה שלילית הפוגעת באיזונה הדמוגרפי, באיתנותה הכלכלית ובמרקם החברתי שלה".
"על אף היותה העיר הגדולה בישראל, בעלת מרכזים רוחניים ודתיים, מוסדות שלטון, היסטוריה עשירה ורוח ייחודית – תושבים רבים, ובפרט זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ובעלי הכנסה בינונית־נמוכה, עוזבים את העיר לטובת יישובים שבהם יוקר המחיה ומחירי הדיור נמוכים יותר".
"הגירה שלילית זו אינה רק תופעה דמוגרפית; יש לה השלכות חמורות על הרכב האוכלוסייה בעיר, על חוסנה הכלכלי והחברתי של ירושלים, ועל יכולתה לשמש כעיר מתפתחת ויציבה. פגיעה באיתנותה של ירושלים כמוקד משיכה לאוכלוסייה איכותית ומגוונת עלולה לפגוע באינטרסים של המדינה".
"במהלך התקופה בו היה החוק בתוקף, על פי הפרסומים, בוצעו כ־400 עסקאות מקרקעין באמצעות מענקי דיור בירושלים. מדובר בגידול של עשרות אחוזים ברכישת דירות בעיר בתקופה זו, וניתן היה להבחין במגמה של משפחות צעירות ואוכלוסייה חדשה שבחרו לקבוע את מושבן בעיר דווקא בזכות הסיוע שניתן".
"יש לראות בהוצאה זו כהשקעה אסטרטגית ארוכת טווח בעיר הקודש ירושלים. התועלות הצפויות – הן ברמה החברתית, הן ברמה הכלכלית – גוברות על עלות החוק. השקעה באוכלוסייה המתגוררת בירושלים תסייע להבטיח את עתידה כעיר משגשגת, בטוחה ורב־תרבותית. מטרת החוק היא בלימת ההגירה השלילית מירושלים ועידוד אוכלוסייה להישאר בעיר ולרכוש בה נכסי מקרקעין קבועים בכדי לחזק את מעמדה של ירושלים כבירת העם היהודי".
שר ירושלים ומסורת ישראל לשעבר, ח"כ מאיר פרוש מסכם: "במהלך כל שנות פעילותי, בעיריית ירושלים, בכנסת ובממשלה שמתי לנגד עיני כמשימה אסטרטגית להפוך את מאזן ההגירה מירושלים. הצעת החוק הזו היא נדבך נוסף וחשוב במשימה זו ואני קורא לחברי הכנסת שירושלים חשובה להם לתמוך בהצעה"

הזיה

 

[berigrin]

יש פער ענק בין מה שרשום לבין המציאות בפועל, במיוחד אצל מי שהדירה שלו עומדת כבר הרבה זמן על המדף. (אולי אתה מחפש דירות חדשות שנכנסות לשוק)

כן. מודעות חדשות.. מה זה משנה. המחירים באיזור די גבוהים והמלאי לא גדל. מסמן בחיפוש "רמת אהרון ושיכון ה" והמלאי מצומצם מאד והמחירים לא בדיוק יורדים. לא מחווה דעה רק מתאר מציאות. השוק קפוא אבל לא יורד. ואין כמעט מלאי. שבוע שעבר היו שם 41 מודעות. עכשיו 38.

ואגב, קבלנים לא מפרסמים. מה אני אמור ללמוד מזה? יש ברמת אהרון ושיכון ה איזה עשרה בניינים בבניה, אני לא מתרשם שיש לחץ. לא יודע אישית. אבל אפילו שלט עם טלפון לא תמיד יש. לא ביעבץ, לא בשפירא.

ראיתי לאחרונה דירה ישנה ברוזנהיים. 90 מטר בלי סוכה! ב 2850000. כשאמרתי למתווך שזה יקר הוא אמר שיש לנו פער והוא לא יוכל לעבוד עם הציפיות שלי. הוא גם באמת מכר אותה לדעתי.

גם אם המצב קשה מתחת לפני השטח, אנשים נאחזים בכח. אם בכלל המצב קשה. אבל מה אני יודע.

 

[בית שמשניק]

נתונים מעניינים מאד בכתבה בגלובס על ההבדלים בביקושים בין הערים השונות
שוק הדיור

ערים של קונים, ערים של מוכרים: איך השתנה שוק הדירות בישראל?​

המלחמה, הריבית והמחסור בפועלים שינו את כללי המשחק בשוק המגורים והחזירו במקומות רבים את הכוח לקונים • יצאנו לבדוק בעזרת יד2 את מצבם של המוכרים והקונים בערים המרכזיות בארץ • כך הפכה תל אביב לעיר של קונים, והערים החרדיות נשארו ערים של מוכרים​

ספוילר: הכתבה

אריק מירובסקי פורסם: 22.07.2025עודכן: 23.07.2025, 11:32



אזורי הביקוש הפכו לאזורי ההיצע, ולרוכשי הדירות יש הזדמנות טובה לעמוד כיום על המקח כשהם רוכשים דירות, במיוחד דירות חדשות, דווקא באזור תל אביב וסביבותיה - כך עולה משני מדדים שמנסים להתחקות אחר מצב השוק.

המדד הראשון מבוסס על נתוני הלוח האינטרנטי של יד2, ומתייחס ליחס שבין מספר המודעות למכירת דירות לבין מספר הכניסות אליהן מצד גולשים. המדד השני הוא מדד שפותח בגלובס, הבודק את היצע הדירות החדשות אל מול קצב המכירות החודשי שלהן.

המדד של יד2 מתפרסם לקראת יריד הדירות הגדול "נדלניישן" של הלוח, שייערך באקספו תל אביב בסוף השבוע, וירכז אליו לפי הבטחת המארגנים, "מאות פרויקטים מכל הארץ, עם מבצעים שיכולים להגיע לחצי מיליון שקל לדירה", עם ייעוץ מקצועי נלווה.

המדדים: כל עיר נמדדת בשני סגמנטים​

המדד מכונה על ידי יד2 "מדד החום של השוק", ומבוסס על היחס בין ההיצע לביקוש במספרים שנעים מ־0 ומעלה. ככל שהערך גבוה יותר, סימן שיש יותר התעניינות ממוצעת ביחס לכל מודעה למכירה. במצב זה, השוק נוטה יותר לטובת המוכרים, כלומר ביקוש גבוה ביחס להיצע הקיים. ערך נמוך מעיד על מצב הפוך, לפיו יש פחות קונים המעוניינים בנכסים הזמינים. הדבר יכול לנבוע הן מביקושים נמוכים והן מהיצעים גבוהים ובכל מקרה - מדובר ב"שוק של קונים".

מכיוון שמדד החום מכוון בעיקר לדירות יד שנייה, ניתן לראות לפעמים "התנגשויות" בינו לבין נתוני היצע הדירות של הלמ"ס, אך כאלה שניתנות להסבר: יש ערים כמו באר יעקב, קריית אונו, קריית ביאליק, שדרות, נתיבות ואופקים שבהן הבנייה החדשה השתלטה לחלוטין על השוק ומספר העסקאות של דירות יד שנייה נמוך מאוד.

מצד שני, במקומות כמו כפר סבא, חולון, חדרה וחיפה עיקר השוק מסתמך על דירות יד שנייה, בין הייתר משום שהבנייה בהן מעטה יחסית.

כשמדד החום גבוה במיוחד, כלומר כזה שמקבל את הציון 70 ומעלה, המשמעות היא שהביקוש עולה בהרבה על ההיצע. המקומות המאפיינים את המצב הזה הן בעיקר ערים חרדיות כגון בית"ר עילית, מודיעין עילית ובית שמש, וערי פריפריה כמו יקנעם, נתיבות, שדרות וקריית ים.

בנתיבות ובשדרות נוצר מצב מעניין, שכן מתבצעות בערים הללו הרבה עסקאות לרכישת דירות חדשות, ובמיוחד במסגרת תוכניות "מחיר למשתכן" לדורותיהן. התוצאה - מי שמחפש דירות יד שנייה או במחירי שוק מתקשה למצוא אותן.

שוק מוכרים חזק הוא זה שמקבל במדד החום ציון של 55־69. ביד2 מציינים כי בשוק כזה ניתן לראות עודף ביקוש מתון יותר מ"שוק מוכרים חזק מאוד". דוגמאות לכך ניתן לראות בערים כמו עפולה, חדרה, קריית מוצקין, דימונה, קריית גת ופתח תקווה.

שוק נייטרלי הוא כזה שמקבל ציון של 44־55 והוא כולל ערים כמו קריית מלאכי, באר יעקב, ראשון לציון, ראש העין, רחובות, אשדוד, נתניה, באר שבע, חריש וקריית אונו, כלומר קיימת במידה רבה התאמה בין היצע הדירות במקומות אלה לביקוש.

הנתונים מתחילים להיות מעניינים יותר מצד הרוכשים כשמדובר במקומות שמקבלים את הציונים 28־44, ומכונים ביד2 "שוק קונים חזק". זאת משום שיש בו היצע גדול ביחס לביקוש. בקטגוריה זאת ניתן למצוא ערים כמו חולון, רמת גן, גבעתיים, כפר סבא, בת ים, אור עקיבא, כפר יונה, הרצליה, קיסריה ורעננה.

הקטגוריה האחרונה היא של "שוק קונים חזק מאוד", עם ציון של 27 ומטה. בקטגוריה זאת ניתן למצוא ערים כמו תל אביב, הוד השרון ורמת השרון בהן יש מספר גדול של דירות למכירה (יד שנייה וחדשות), אך מעט קונים או מתעניינים.

יד שנייה: הערים "היקרות" נפגעות יותר​

ממצאי המדד מעניינים מאוד. "המלחמה הממושכת משפיעה כמעט על כל היבט בשוק הדיור - מהריבית הגבוהה, דרך המחסור בעובדי בניין ועד לחשש הגובר בקרב רוכשים, במיוחד באזורים יקרים שנפגעו יותר מהמלחמה. התוצאה היא שוק לא הומוגני, שבו יש פערים מובהקים בין אזורים עם עודף היצע לבין כאלה עם עודף ביקוש", אומרת איילת ניצן, סמנכ"לית השיווק של יד2.

לדברי ניצן, "נתוני 'מדד החום' של יד2 ממחישים את המגמה: בערים כמו תל אביב, רמת השרון והוד השרון - שהן מהיקרות בישראל - נרשם שוק קונים חזק מאוד, כלומר יש הרבה דירות למכירה אך פחות ביקוש.

"תופעה דומה ניכרת גם בערים כמו רעננה, הרצליה, רמת גן וכפר סבא. דווקא באזורים האלה, שבהם התחושה הרווחת היא ש'המחירים גבוהים מדי', נוצרות ההזדמנויות הגדולות ביותר למו"מ, להנחות ולהטבות מצד היזמים.

"במקביל, יש ערים בפריפריה או בפריפריה של המרכז שבהן עדיין קיים עודף ביקוש - כמו פתח תקווה, קריית גת, חדרה ודימונה - וערים חרדיות או צעירות מאוד, כמו מודיעין עילית וביתר עילית, שבהן מדדי החום גבוהים במיוחד.

"ברגע שמבינים את השטח ויודעים היכן לחפש, אפשר להגיע לעסקאות משתלמות במיוחד".

דירות חדשות: ערים שבהן יקח כ־4 שנים לסיים את המלאי​

בעוד האוריינטציה של מדד החום של יד2 היא בעיקר לדירות יד שנייה, אנו בגלובס בדקנו מדד נוסף המבוסס על נתוני הלמ"ס ורשות המסים כדי לבדוק את הסנטימנט בשוק של הדירות החדשות.

מדד זה מבוסס על היחס שבין היצע הדירות החדשות הקיים, לבין הקצב החודשי של מכירת דירות החדשות בכל מקום בחצי השנה שעברה.

היחס המתקבל הוא מספר החודשים התיאורטי, שבסיומו מלאי הדירות הזה ימוצה. ככל שהמספר גדול יותר - השוק הוא "שוק של קונים".

כך, היצע הדירות החדשות בתל אביב הגיע בסוף מאי האחרון ל־10,140 דירות, על פי הלמ"ס, בעוד שקצב המכירות החודשי של דירות חדשות בעיר, מגיע ל־201. על פי המדד שלנו, המלאי הגדול הזה מספיק ל־50 חודשי מכירות, כלומר ליותר מארבע שנים.

מדובר במצב בלתי נסבל עבור יזמים, ובמצב שבו רוכשי דירות יכולים להתמקח גם עם יזמים אך גם עם בעלי דירות שמציעים אותן למכירה. לא סתם העיר הגדולה "מסומנת" על ידי שני המדדים כעיר הנוחה ביותר לרוכשים, ולא סתם מחירי הדירות במחוז תל אביב רשמו בשלושת מדדי המחירים האחרונים ירידה מצטברת של כמעט 3%.
רמת גן מסומנת במדד יד2 כעיר עם שוק קונים חזק, ולפי המדד המשלים שלנו, היא מסומנת כשוק קונים חזק מאוד, עם מלאי דירות חדשות של 3,477 דירות שמספיקות ל־48 חודשים.

גם בת ים מגיעה במדד של גלובס למקום חזק יותר ממדד החום, מבחינת יכולת הקונים להתמקח, על רכישת דירה חדשה.

לראש הטבלה שלנו הגיעה העיר רחובות, שבה מלאי הדירות החדשות שמוצע למכירה מגיע ל־1,289, שלפי קצב מכירת הדירות החדשות בעיר יספיק ל־52 חודשים. במדד החום העיר הגיעה לדירוג ניטרלי, שככל הנראה נובע מזה שרוכשי דירות פוטנציאליים מעדיפים דירות יד שנייה. מצבם מול יזמי הנדל"ן, על פי המדד שלנו - חזק מאוד.

אולם גם גם בערים שהגיעו למקום נמוך בדירוג שלנו - ראשון לציון, חדרה, הרצליה ואשדוד - דומה כי הרוכשים יזכו לאוזן קשבת אצל היזמים, בדרך לרכישת דירה, שכן בסופו של דבר יזמים לא רוצים שהפרויקטים שלהם יעמדו כל־כך הרבה זמן על המדף.

 

[בית שימשי]

ואגב, קבלנים לא מפרסמים. מה אני אמור ללמוד מזה?

זה למשל המכירות שהיו מתחילת השנה בפרויקט "צמרת העיר" (רבי עקיבא-אחיעזר)

​	006122-0036-009-00​	29/05/2025​	3,626,810​	3,626,810​	דירה בבית קומות​	1.000​	בני ברק​	2026​	128​	5​
​	006122-0036-007-00​	26/02/2025​	3,106,810​	3,106,810​	דירה בבית קומות​	1.000​	בני ברק​	2026​	110​	5​

אתה יכול לבדוק כאן = מידע נדלן

 

[פלפלפל]

כן. מודעות חדשות.. מה זה משנה. המחירים באיזור די גבוהים והמלאי לא גדל. מסמן בחיפוש "רמת אהרון ושיכון ה" והמלאי מצומצם מאד והמחירים לא בדיוק יורדים. לא מחווה דעה רק מתאר מציאות. השוק קפוא אבל לא יורד. ואין כמעט מלאי. שבוע שעבר היו שם 41 מודעות. עכשיו 38.

ואגב, קבלנים לא מפרסמים. מה אני אמור ללמוד מזה? יש ברמת אהרון ושיכון ה איזה עשרה בניינים בבניה, אני לא מתרשם שיש לחץ. לא יודע אישית. אבל אפילו שלט עם טלפון לא תמיד יש. לא ביעבץ, לא בשפירא.

ראיתי לאחרונה דירה ישנה ברוזנהיים. 90 מטר בלי סוכה! ב 2850000. כשאמרתי למתווך שזה יקר הוא אמר שיש לנו פער והוא לא יוכל לעבוד עם הציפיות שלי. הוא גם באמת מכר אותה לדעתי.

גם אם המצב קשה מתחת לפני השטח, אנשים נאחזים בכח. אם בכלל המצב קשה. אבל מה אני יודע.

המצב היום שמי שאין לו סיבה למכור לא מוכר
ולכן ישנו קיפאון מסוים כי המוכרים זה או מי שקנה דירה שנייה ורצה לעבור אליה או דירות יורשים וכו'
אבל מי שכן מוכר הוא בירידה גדולה דבר עם המוכרים ותראה בכמה הם מוכנים לרדת
על הדירה ברוזנהיים יש אולי אופציה ולכן הם מבקשים כזה מחיר

 

[בית שימשי]

כן. מודעות חדשות.. מה זה משנה.

אף אחד לא מתחיל למכור ישר במחיר זול תמיד מנסים בהתחלה את המזל, וגם לוקח זמן להפנים את המצב החדש.

 

[שתים]

האם בקרוב יהיו מענקים לרוכשי דירות בירושלים? זה החוק החדש​

על פי ההצעה, מי שרוכש דירה יחידה בירושלים זכאי לקבל מענק של 124,000 ש"ח • שר ירושלים ומסורת ישראל לשעבר, ח"כ מאיר פרוש: "במהלך כל שנות פעילותי, בעיריית ירושלים, בכנסת ובממשלה שמתי לנגד עיני כמשימה אסטרטגית להפוך את מאזן ההגירה מירושלים"

​

ח"כ מאיר פרוש, לשעבר שר ירושלים ומסורת ישראל, אשר חזר בשבוע שעבר לכהן כחבר כנסת בעקבות התפטרותו מהממשלה, הגיש היום (שלישי) הצעת חוק המבקשת לתת מענקים לרוכשי דירות בירושלים.
על פי ההצעה, מי שרוכש דירה יחידה בירושלים זכאי לקבל מענק של 124,000 ש"ח. סכום המענק בכל שנה לעליית שיעור המדד.


הצעת חוק דומה הוגשה על ידי ח"כ פרוש ואושרה בשנת תשס"א, והייתה בתוקף למשך למספר חודשים לפני כעשור, אז זכו מאות משפחות לקבל את המענק בעקבות רכישת דירה בירושלים. למצער, בהמשך החוק בוטל, וכעת ח"כ פרוש מבקש לחוקק אותו מחדש.
בהתאם להצעת החוק שאושרה בזמנו, אז עמד סכום המענק על 80,000 ש"ח, בצמוד למדד, מוצע כיום שסכום המענק יהיה 124,000 ש"ח.
בדברי הסבר להצעת החוק נכתב כי "ירושלים – בירתה ההיסטורית והרוחנית ארץ ישראל – מתמודדת מזה שנים עם תופעה מורכבת של הגירה שלילית הפוגעת באיזונה הדמוגרפי, באיתנותה הכלכלית ובמרקם החברתי שלה".
"על אף היותה העיר הגדולה בישראל, בעלת מרכזים רוחניים ודתיים, מוסדות שלטון, היסטוריה עשירה ורוח ייחודית – תושבים רבים, ובפרט זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ובעלי הכנסה בינונית־נמוכה, עוזבים את העיר לטובת יישובים שבהם יוקר המחיה ומחירי הדיור נמוכים יותר".
"הגירה שלילית זו אינה רק תופעה דמוגרפית; יש לה השלכות חמורות על הרכב האוכלוסייה בעיר, על חוסנה הכלכלי והחברתי של ירושלים, ועל יכולתה לשמש כעיר מתפתחת ויציבה. פגיעה באיתנותה של ירושלים כמוקד משיכה לאוכלוסייה איכותית ומגוונת עלולה לפגוע באינטרסים של המדינה".
"במהלך התקופה בו היה החוק בתוקף, על פי הפרסומים, בוצעו כ־400 עסקאות מקרקעין באמצעות מענקי דיור בירושלים. מדובר בגידול של עשרות אחוזים ברכישת דירות בעיר בתקופה זו, וניתן היה להבחין במגמה של משפחות צעירות ואוכלוסייה חדשה שבחרו לקבוע את מושבן בעיר דווקא בזכות הסיוע שניתן".
"יש לראות בהוצאה זו כהשקעה אסטרטגית ארוכת טווח בעיר הקודש ירושלים. התועלות הצפויות – הן ברמה החברתית, הן ברמה הכלכלית – גוברות על עלות החוק. השקעה באוכלוסייה המתגוררת בירושלים תסייע להבטיח את עתידה כעיר משגשגת, בטוחה ורב־תרבותית. מטרת החוק היא בלימת ההגירה השלילית מירושלים ועידוד אוכלוסייה להישאר בעיר ולרכוש בה נכסי מקרקעין קבועים בכדי לחזק את מעמדה של ירושלים כבירת העם היהודי".
שר ירושלים ומסורת ישראל לשעבר, ח"כ מאיר פרוש מסכם: "במהלך כל שנות פעילותי, בעיריית ירושלים, בכנסת ובממשלה שמתי לנגד עיני כמשימה אסטרטגית להפוך את מאזן ההגירה מירושלים. הצעת החוק הזו היא נדבך נוסף וחשוב במשימה זו ואני קורא לחברי הכנסת שירושלים חשובה להם לתמוך בהצעה"

מה שיקרה זה שהמחירים פשוט יעלו ב124 אלף שח, זהו.

 

[ש.ז.י.]

נתונים מעניינים מאד בכתבה בגלובס על ההבדלים בביקושים בין הערים השונות
שוק הדיור

ערים של קונים, ערים של מוכרים: איך השתנה שוק הדירות בישראל?​

המלחמה, הריבית והמחסור בפועלים שינו את כללי המשחק בשוק המגורים והחזירו במקומות רבים את הכוח לקונים • יצאנו לבדוק בעזרת יד2 את מצבם של המוכרים והקונים בערים המרכזיות בארץ • כך הפכה תל אביב לעיר של קונים, והערים החרדיות נשארו ערים של מוכרים​

מחירי דירות, עסקאות אחרונות ומידע על האזור | ידאטה

מחירי דירות, עסקאות אחרונות ומידע על האזור, רוצים לדעת ערך דירה, שווי נכס ומידע כללי על עסקאות נדל״ן? ידאטה, מחשבון חדשני המבוסס על אלגוריתם חכם לחישוב שווי נכס. היכנסו עכשיו ובדקו את שווי הנכס >>

yadata.yad2.co.il

כך נראה היום שוק השכירות בישראל - מגזין יד2

כך נראה היום שוק השכירות בישראל - מגזין יד2

magazine.yad2.co.il

וזה על בני ברקhttps://yadata.yad2.co.il/market/sale?topArea=2&area=78&city=6100

 

[בניאל]

מה שיקרה זה שהמחירים פשוט יעלו ב124 אלף שח,

זה נשמע לי כמו מהלך פופוליסטי חסר הגיון רק לצעוק אני שר למורשת ירושלים
לא נראה לי שזה לא יעבור חוקתי

 

[א. ש. ט.]

זה נשמע לי כמו מהלך פופוליסטי חסר הגיון רק לצעוק אני שר למורשת ירושלים
לא נראה לי שזה לא יעבור חוקתי

בטח לא עכשו אחרי המלחמה,

אבל מי יודע אולי לתת כסף לכמה עשירים בירושלים, יותר חשוב ממלגת דתות לאברכים....

 

[אמת מארץ תצמח]

זה נשמע לי כמו מהלך פופוליסטי חסר הגיון רק לצעוק אני שר למורשת ירושלים

הוא כבר לא.

לא נראה לי שזה לא יעבור חוקתי

כבר היה כזה חוק (שבוטל לאחר זמן קצר ביותר).

בלי קשר, הסיכוי לכזה חוק הם קלושים עד בלתי נראים בעין מזויינת.

 

[עוד עו"ד]

נתונים מעניינים מאד בכתבה בגלובס על ההבדלים בביקושים בין הערים השונות
שוק הדיור

ערים של קונים, ערים של מוכרים: איך השתנה שוק הדירות בישראל?​

המלחמה, הריבית והמחסור בפועלים שינו את כללי המשחק בשוק המגורים והחזירו במקומות רבים את הכוח לקונים • יצאנו לבדוק בעזרת יד2 את מצבם של המוכרים והקונים בערים המרכזיות בארץ • כך הפכה תל אביב לעיר של קונים, והערים החרדיות נשארו ערים של מוכרים​

ספוילר: הכתבה

אריק מירובסקי פורסם: 22.07.2025עודכן: 23.07.2025, 11:32



אזורי הביקוש הפכו לאזורי ההיצע, ולרוכשי הדירות יש הזדמנות טובה לעמוד כיום על המקח כשהם רוכשים דירות, במיוחד דירות חדשות, דווקא באזור תל אביב וסביבותיה - כך עולה משני מדדים שמנסים להתחקות אחר מצב השוק.

המדד הראשון מבוסס על נתוני הלוח האינטרנטי של יד2, ומתייחס ליחס שבין מספר המודעות למכירת דירות לבין מספר הכניסות אליהן מצד גולשים. המדד השני הוא מדד שפותח בגלובס, הבודק את היצע הדירות החדשות אל מול קצב המכירות החודשי שלהן.

המדד של יד2 מתפרסם לקראת יריד הדירות הגדול "נדלניישן" של הלוח, שייערך באקספו תל אביב בסוף השבוע, וירכז אליו לפי הבטחת המארגנים, "מאות פרויקטים מכל הארץ, עם מבצעים שיכולים להגיע לחצי מיליון שקל לדירה", עם ייעוץ מקצועי נלווה.

המדדים: כל עיר נמדדת בשני סגמנטים​

המדד מכונה על ידי יד2 "מדד החום של השוק", ומבוסס על היחס בין ההיצע לביקוש במספרים שנעים מ־0 ומעלה. ככל שהערך גבוה יותר, סימן שיש יותר התעניינות ממוצעת ביחס לכל מודעה למכירה. במצב זה, השוק נוטה יותר לטובת המוכרים, כלומר ביקוש גבוה ביחס להיצע הקיים. ערך נמוך מעיד על מצב הפוך, לפיו יש פחות קונים המעוניינים בנכסים הזמינים. הדבר יכול לנבוע הן מביקושים נמוכים והן מהיצעים גבוהים ובכל מקרה - מדובר ב"שוק של קונים".

מכיוון שמדד החום מכוון בעיקר לדירות יד שנייה, ניתן לראות לפעמים "התנגשויות" בינו לבין נתוני היצע הדירות של הלמ"ס, אך כאלה שניתנות להסבר: יש ערים כמו באר יעקב, קריית אונו, קריית ביאליק, שדרות, נתיבות ואופקים שבהן הבנייה החדשה השתלטה לחלוטין על השוק ומספר העסקאות של דירות יד שנייה נמוך מאוד.

מצד שני, במקומות כמו כפר סבא, חולון, חדרה וחיפה עיקר השוק מסתמך על דירות יד שנייה, בין הייתר משום שהבנייה בהן מעטה יחסית.

כשמדד החום גבוה במיוחד, כלומר כזה שמקבל את הציון 70 ומעלה, המשמעות היא שהביקוש עולה בהרבה על ההיצע. המקומות המאפיינים את המצב הזה הן בעיקר ערים חרדיות כגון בית"ר עילית, מודיעין עילית ובית שמש, וערי פריפריה כמו יקנעם, נתיבות, שדרות וקריית ים.

בנתיבות ובשדרות נוצר מצב מעניין, שכן מתבצעות בערים הללו הרבה עסקאות לרכישת דירות חדשות, ובמיוחד במסגרת תוכניות "מחיר למשתכן" לדורותיהן. התוצאה - מי שמחפש דירות יד שנייה או במחירי שוק מתקשה למצוא אותן.

שוק מוכרים חזק הוא זה שמקבל במדד החום ציון של 55־69. ביד2 מציינים כי בשוק כזה ניתן לראות עודף ביקוש מתון יותר מ"שוק מוכרים חזק מאוד". דוגמאות לכך ניתן לראות בערים כמו עפולה, חדרה, קריית מוצקין, דימונה, קריית גת ופתח תקווה.

שוק נייטרלי הוא כזה שמקבל ציון של 44־55 והוא כולל ערים כמו קריית מלאכי, באר יעקב, ראשון לציון, ראש העין, רחובות, אשדוד, נתניה, באר שבע, חריש וקריית אונו, כלומר קיימת במידה רבה התאמה בין היצע הדירות במקומות אלה לביקוש.

הנתונים מתחילים להיות מעניינים יותר מצד הרוכשים כשמדובר במקומות שמקבלים את הציונים 28־44, ומכונים ביד2 "שוק קונים חזק". זאת משום שיש בו היצע גדול ביחס לביקוש. בקטגוריה זאת ניתן למצוא ערים כמו חולון, רמת גן, גבעתיים, כפר סבא, בת ים, אור עקיבא, כפר יונה, הרצליה, קיסריה ורעננה.

הקטגוריה האחרונה היא של "שוק קונים חזק מאוד", עם ציון של 27 ומטה. בקטגוריה זאת ניתן למצוא ערים כמו תל אביב, הוד השרון ורמת השרון בהן יש מספר גדול של דירות למכירה (יד שנייה וחדשות), אך מעט קונים או מתעניינים.

יד שנייה: הערים "היקרות" נפגעות יותר​

ממצאי המדד מעניינים מאוד. "המלחמה הממושכת משפיעה כמעט על כל היבט בשוק הדיור - מהריבית הגבוהה, דרך המחסור בעובדי בניין ועד לחשש הגובר בקרב רוכשים, במיוחד באזורים יקרים שנפגעו יותר מהמלחמה. התוצאה היא שוק לא הומוגני, שבו יש פערים מובהקים בין אזורים עם עודף היצע לבין כאלה עם עודף ביקוש", אומרת איילת ניצן, סמנכ"לית השיווק של יד2.

לדברי ניצן, "נתוני 'מדד החום' של יד2 ממחישים את המגמה: בערים כמו תל אביב, רמת השרון והוד השרון - שהן מהיקרות בישראל - נרשם שוק קונים חזק מאוד, כלומר יש הרבה דירות למכירה אך פחות ביקוש.

"תופעה דומה ניכרת גם בערים כמו רעננה, הרצליה, רמת גן וכפר סבא. דווקא באזורים האלה, שבהם התחושה הרווחת היא ש'המחירים גבוהים מדי', נוצרות ההזדמנויות הגדולות ביותר למו"מ, להנחות ולהטבות מצד היזמים.

"במקביל, יש ערים בפריפריה או בפריפריה של המרכז שבהן עדיין קיים עודף ביקוש - כמו פתח תקווה, קריית גת, חדרה ודימונה - וערים חרדיות או צעירות מאוד, כמו מודיעין עילית וביתר עילית, שבהן מדדי החום גבוהים במיוחד.

"ברגע שמבינים את השטח ויודעים היכן לחפש, אפשר להגיע לעסקאות משתלמות במיוחד".

דירות חדשות: ערים שבהן יקח כ־4 שנים לסיים את המלאי​

בעוד האוריינטציה של מדד החום של יד2 היא בעיקר לדירות יד שנייה, אנו בגלובס בדקנו מדד נוסף המבוסס על נתוני הלמ"ס ורשות המסים כדי לבדוק את הסנטימנט בשוק של הדירות החדשות.

מדד זה מבוסס על היחס שבין היצע הדירות החדשות הקיים, לבין הקצב החודשי של מכירת דירות החדשות בכל מקום בחצי השנה שעברה.

היחס המתקבל הוא מספר החודשים התיאורטי, שבסיומו מלאי הדירות הזה ימוצה. ככל שהמספר גדול יותר - השוק הוא "שוק של קונים".

כך, היצע הדירות החדשות בתל אביב הגיע בסוף מאי האחרון ל־10,140 דירות, על פי הלמ"ס, בעוד שקצב המכירות החודשי של דירות חדשות בעיר, מגיע ל־201. על פי המדד שלנו, המלאי הגדול הזה מספיק ל־50 חודשי מכירות, כלומר ליותר מארבע שנים.

מדובר במצב בלתי נסבל עבור יזמים, ובמצב שבו רוכשי דירות יכולים להתמקח גם עם יזמים אך גם עם בעלי דירות שמציעים אותן למכירה. לא סתם העיר הגדולה "מסומנת" על ידי שני המדדים כעיר הנוחה ביותר לרוכשים, ולא סתם מחירי הדירות במחוז תל אביב רשמו בשלושת מדדי המחירים האחרונים ירידה מצטברת של כמעט 3%.
רמת גן מסומנת במדד יד2 כעיר עם שוק קונים חזק, ולפי המדד המשלים שלנו, היא מסומנת כשוק קונים חזק מאוד, עם מלאי דירות חדשות של 3,477 דירות שמספיקות ל־48 חודשים.

גם בת ים מגיעה במדד של גלובס למקום חזק יותר ממדד החום, מבחינת יכולת הקונים להתמקח, על רכישת דירה חדשה.

לראש הטבלה שלנו הגיעה העיר רחובות, שבה מלאי הדירות החדשות שמוצע למכירה מגיע ל־1,289, שלפי קצב מכירת הדירות החדשות בעיר יספיק ל־52 חודשים. במדד החום העיר הגיעה לדירוג ניטרלי, שככל הנראה נובע מזה שרוכשי דירות פוטנציאליים מעדיפים דירות יד שנייה. מצבם מול יזמי הנדל"ן, על פי המדד שלנו - חזק מאוד.

אולם גם גם בערים שהגיעו למקום נמוך בדירוג שלנו - ראשון לציון, חדרה, הרצליה ואשדוד - דומה כי הרוכשים יזכו לאוזן קשבת אצל היזמים, בדרך לרכישת דירה, שכן בסופו של דבר יזמים לא רוצים שהפרויקטים שלהם יעמדו כל־כך הרבה זמן על המדף.

כלומר, גם אם צפויה ירידת מחירים משמעותית (ונראה שלשם אנו הולכים), אל הערים החרדיות זה יגיע באיחור רב.
אגב, בעליית מחירי השכירות, אאל"ט הערים החרדיות די מובילות את המגמה.
שאלה נפרדת היא מה מלמדת עליית מחירי השכירות על מחירי הקנייה

 

[מיכל......]

כלומר, גם אם צפויה ירידת מחירים משמעותית (ונראה שלשם אנו הולכים), אל הערים החרדיות זה יגיע באיחור רב.
אגב, בעליית מחירי השכירות, אאל"ט הערים החרדיות די מובילות את המגמה.
שאלה נפרדת היא מה מלמדת עליית מחירי השכירות על מחירי הקנייה

זה אומר שהקונים התיאשו לבינתים מקניה, מה שמפחית כח מיקוח מהמוכר, שנמצא יותר מאי פעם תלוי ברוכשים

 

[עוד עו"ד]

זה אומר שהקונים התיאשו לבינתים מקניה, מה שמפחית כח מיקוח מהמוכר, שנמצא יותר מאי פעם תלוי ברוכשים

כי בערים החרדיות יש את 2 המגמות הסותרות (לשיטתך לפחות : )).
גם כח המיקוח של המוכר חזק יותר וגם מחיר השכירויות עולה ועולה

 

[בניאל]

זה בדיוק הנקודה בדרך כלל שזה נכון לא צריך לצעוק
זה יותר לומר אני עדין שם

 

[חרדניק]

לעניות דעתי אחד המדדים הטובים האם יש קיפאון הוא לבדוק ביד 2 כמה מודעות קיימות בכל השוק של מכירת נדל"ן ובמיוחד עם המסנן של ירידות מחיר אז בדקתי בתחילת שבוע היו קצת פחות מ91000 דירות והיום המספר הגיע ל 91190
ובסינון של ירידת מחיר מיום ראשון השבוע התווספו למעלה מ מ500 דירות.
חשוב להדגיש שזו מגמה מזערית עדיין צריך לבדוק על פני כמה שבועות.

איך מסננים ירידות מחירים ביד 2?

 

[נתנאל קישינובסקי]

איך מסננים ירידות מחירים ביד 2?

במסנן זה נמצא למעלה באתר

 

[יעקב הרמתי]

לעניות דעתי אחד המדדים הטובים האם יש קיפאון הוא לבדוק ביד 2 כמה מודעות קיימות בכל השוק של מכירת נדל"ן ובמיוחד עם המסנן של ירידות מחיר אז בדקתי בתחילת שבוע היו קצת פחות מ91000 דירות והיום המספר הגיע ל 91190
ובסינון של ירידת מחיר מיום ראשון השבוע התווספו למעלה מ מ500 דירות.
חשוב להדגיש שזו מגמה מזערית עדיין צריך לבדוק על פני כמה שבועות.

ציטוט מלפני 13 חודשים

לדעתי אי אפשר לקחת נתונים כביכול רשמיים ולהתבסס עליהם
לא חסרים מקרים בהם הקונה והמוכר הם בכלל מששפחה שקימבנו משהו בשביל מחיר למשתכן וכדו' ואולי זה הפתרון למחירים המוזרים שיש ברשימה.
דרך אגב אם נכנס למעקב אז מאתמול להיום נוספו עוד כמאתיים דירות למאגר הדירות ביד 2.
התחלתי בפרויקט לכתוב כאן כל יום את סך הדירות (כלל ארצי)
נכון להערב בשעה זו: 72,959 דירות.
אשמח אם בכל יום יהיה כאן עדכון כזה. אשתדל בעניין.

מדי פעם מדד יד2 מתעדכן כאן

 

[פרישמן]

פרסומת חדשה, לא מתייחס לגימיק השיווקי אלא לירידת המחיר של הפרויקט הזה.

https://www.bhol.co.il/news/1696305

לעומת הפרויקט של רוטשטיין (4 חד' ב-2.6), זה הבדל משמעותי במחיר.