דיון מחירי הדירות לאן?

[דג תמנון]

מדהים אותי כל פעם מחדש איך פרופסורים וחוכמולוגים יושבים חודשים לדון ומגיעים למסקנות פשוטות ידועות מראש, ועם כל זה העצות שלהם מגיעות לפח.
קודם, ההגבלה היא על חוזים חדשים שיהיו לאחר שההמלצות יעברו כחוק אם בכלל, כלומר עוד כמה חודשים. מה העצה שהם נותנים על מלאי הדירות הקיים? כלום. כלומר, ישבו ודיברו ואין להם שום פיתרון.

גם בנק ישראל ישב בוועדה, והוא מגיב שזו המלצה שאפשר לעקוף. הנה עוד הוכחה שהבנקים ובנק ישראל זה שותפים על מלא ולכן הריבית לא ירדה כי הבנקים מרוויחים מהריבית הגבוהה. רואים בבירור שכשיש לבנק ישראל את טובת הציבור למול טובת הבנקים במי הוא בוחר. הבעיה היא שבנק ישראל זה מינוי ציבורי, גוף ממשלתי, שלכאורה צריך לדאוג לציבור ולבוחרים ולא לבעלי ההון. אלא מה הם אומרים? אם הבנקים יפסידו אז כל הציבור יפסיד, אבל הבנקים רק מרוויחים יותר ויותר מיליארדים על חשבון הציבור ואף אחד לא עוצר את החגיגה.

אותי מדהים איך פרופסורים וחכמולוגים יושבים לפתור בעיה מומצאת ולא קיימת.

כמה כבר הבנקים יכולים למנוע מהקבלן להוריד מחיר? אם המכירות יתייבשו בעקבות דרישת הבנק גם הבנק ירצה שהוא יוריד מחיר וימכור.

פשוט שטויות.

 

[yu]

ברור שיש הבדל עצום בין ערים חרדיות ללא חרדיות.
הביקושים בערים החרדיות רק עולים, (מתחתנים בגיל מוקדם, רוצים לגור ליד ההורים, ויש תרבות של רכישת דירה ולא שכירות)
ואת כל זה אין בערים חילוניות. הצעירים בורחים לחו"ל, אלו שנשארים לא תמיד מתחתנים, וגם אם כן, עושים את זה בגיל מבוגר, ואין להם ענין דווקא לגור בתל הביב.

 

[כי אנו עמך]

אני חושב שהירידה היא רק בדירות יוקרה שהיו 4.13 מליון והיא נעוצה בהייטק ובסטארטפ שב2022 כל אחד שפתח אפליקציה שמאגדת משלוחים לחנויות או שתעשה תזכורות לימי הולדת או לתורים לרופאים מכר את זה במליונים ואז גם הייתה הפריחה של בסדנו בקיצור כסף עף בקלות בתל אביב כמו מים אבל בשאר הארץ לא נראה לי שיהיו כאלה ירידות

מסכים איתך, ב2022 היה כאן שיאים ממש גבוהים, ובסוף צריך להבדיל בין דירות בשווי של כמה מיליונים, ששם יש יותר לאיפה לזוז- כי זה תלוי באוכלוסיה עם הרבה כסף, וכשיש קצת טלטלות בשוק זה משפיע שם מאוד, לבין דירה באזור ביקוש קשיח(ערים חרדיות), ששם אכן המיתון הכללי משפיע אבל הרבה פחות מאשר במקומות עם מחירים שמלכתחילה לא באמת משקפים שוק נורמלי.
אם בת"א יש ירידה של 15%(לפי הכתבות...) לא תראה ירידה בבית שמש מ2 מיליון ל 1.7.
שימו לב שכולם מביאים כתובות ונתונים מירושלים ות"א, אתה לא רואה כתבה שבראש העין יש צניחה של מחירים, או בערים אחרות במרכז, צריך להפריד בין ירושלים לת"א- ששם תמיד השוק לא היה נורמלי לבין שאר הארץ עם אוכלוסיות שעובדות ומתפתחות, אז נכון שקשה למכור היום, אבל בסוף מחיר הסגירה הוא לא 10% פחות ממחיר השוק.

 

[מקצועי בלבד]

באמת כשבוחנים לפי כלל העסקאות - אין כל כך שינוי בשנתיים האחרונות (אפילו ירידה קלה מהשיא בסוף 23)
העלייה הגדולה היא בדירות היד השניה (והיא מתמשכת על פני כל התקופה)
שים לב להבדל בגרפים - הראשון של כל העסקאות, והשני של דירות היד שניה
צפה בקובץ המצורף 2026466

צפה בקובץ המצורף 2026467

סיכוי רב שזה גם בגלל שב3 שנים האחרונות יש עוד הרבה דירות יחסית חדשות שנמכרות בתור יד 2.
ולא דומה דירת יד 2 בבית שמש הוותיקה לרמת בית שמש ד' וה' וכדו'.

 

[מקצועי בנדל"ן]

מסכים איתך, ב2022 היה כאן שיאים ממש גבוהים, ובסוף צריך להבדיל בין דירות בשווי של כמה מיליונים, ששם יש יותר לאיפה לזוז- כי זה תלוי באוכלוסיה עם הרבה כסף, וכשיש קצת טלטלות בשוק זה משפיע שם מאוד, לבין דירה באזור ביקוש קשיח(ערים חרדיות), ששם אכן המיתון הכללי משפיע אבל הרבה פחות מאשר במקומות עם מחירים שמלכתחילה לא באמת משקפים שוק נורמלי.
אם בת"א יש ירידה של 15%(לפי הכתבות...) לא תראה ירידה בבית שמש מ2 מיליון ל 1.7.
שימו לב שכולם מביאים כתובות ונתונים מירושלים ות"א, אתה לא רואה כתבה שבראש העין יש צניחה של מחירים, או בערים אחרות במרכז, צריך להפריד בין ירושלים לת"א- ששם תמיד השוק לא היה נורמלי לבין שאר הארץ עם אוכלוסיות שעובדות ומתפתחות, אז נכון שקשה למכור היום, אבל בסוף מחיר הסגירה הוא לא 10% פחות ממחיר השוק.

נכון שלא כל מוכר יורד ב-10%
אבל בשוק היום בהחלט ניתן למצוא עסקאות סגירה בהנחות כאלה!
במיוחד כשיש לחץ למכור, נכס לא משופץ, או קונה שמוכן לסגור מהר.
זה קיים, גם אם לא נפוץ.

 

[כי אנו עמך]

נכון שלא כל מוכר יורד ב-10%
אבל בשוק היום בהחלט ניתן למצוא עסקאות סגירה בהנחות כאלה!
במיוחד כשיש לחץ למכור, נכס לא משופץ, או קונה שמוכן לסגור מהר.
זה קיים, גם אם לא נפוץ.

---

לחוצים תמיד היו ותמיד יהיו, אז אם ההנחה של השוק בכללי היא 5% אז יהיה עוד ירידה בהתאם ללחץ.

 

[מנגנת]

אותי מדהים איך פרופסורים וחכמולוגים יושבים לפתור בעיה מומצאת ולא קיימת.

כמה כבר הבנקים יכולים למנוע מהקבלן להוריד מחיר? אם המכירות יתייבשו בעקבות דרישת הבנק גם הבנק ירצה שהוא יוריד מחיר וימכור.

פשוט שטויות.

איך בעיניך ההסבר הבא.
• הבנק מניח שהורדת מחיר מצד קבלנים תהפוך לכדור שלג.
• כדור שלג הכוונה תהליך שבסופו שוק הדיור ימצא את עצמו ברמות מחירים שהבנק לא רוצה לראות.
• רמות מחירים כנ"ל משפיעים בכמה כיוונים על שוק המשכנתאות שהבנק מנהל. כל הכיוונים לא לרוחו.
• הבנק מחזיק ביכולת להקפיא את הורדות המחירים של הקבלנים. זה עולה לו במתן הקלות לקבלנים, הקפאת תשלומים או כל קנוניה אחרת ששווה לקבלנים לשתף איתה פעולה.
• שיתוף הפעולה הנ"ל מתומחר זול ובטוח יותר מתרחיש כדור השלג.
מה לא הגיוני?

 

[בית שימשי]

סיכוי רב שזה גם בגלל שב3 שנים האחרונות יש עוד הרבה דירות יחסית חדשות שנמכרות בתור יד 2.
ולא דומה דירת יד 2 בבית שמש הוותיקה לרמת בית שמש ד' וה' וכדו'

במיוחד שברמה ד הדירות הם יותר גדולות (85-90 ל3 חדרים) וחלק גדול מהם עם אופציה ככה שהמחיר מתחיל מ1.9.
וגם בחלק מהעיר הוותיקה יש פינוי בינוי מתקדם וזה לא אותה סחורה של לפני שלוש שנים.

 

[דג תמנון]

איך בעיניך ההסבר הבא.
• הבנק מניח שהורדת מחיר מצד קבלנים תהפוך לכדור שלג.
• כדור שלג הכוונה תהליך שבסופו שוק הדיור ימצא את עצמו ברמות מחירים שהבנק לא רוצה לראות.
• רמות מחירים כנ"ל משפיעים בכמה כיוונים על שוק המשכנתאות שהבנק מנהל. כל הכיוונים לא לרוחו.
• הבנק מחזיק ביכולת להקפיא את הורדות המחירים של הקבלנים. זה עולה לו במתן הקלות לקבלנים, הקפאת תשלומים או כל קנוניה אחרת ששווה לקבלנים לשתף איתה פעולה.
• שיתוף הפעולה הנ"ל מתומחר זול ובטוח יותר מתרחיש כדור השלג.
מה לא הגיוני?

ההנחה שהוראת הבנק לא להוריד מחירים תהיה חזקה יותר מכוח השוק של עודף ההיצע היא לא רק לא הגיונית, היא אידיוטית. במחילה.

 

[די]

ההנחה שהוראת הבנק לא להוריד מחירים תהיה חזקה יותר מכוח השוק של עודף ההיצע היא לא רק לא הגיונית, היא אידיוטית. במחילה.

מוזמן לקרוא על הנושא

אוליגופול – המכלול

www.hamichlol.org.il

 

[דג תמנון]

מוזמן לקרוא על הנושא

אוליגופול – המכלול

www.hamichlol.org.il

?!

שוק הדיור למיטב ידיעתי כולל גם את דירות היד 2 כך שאין שום אפשרות להצמיד לו תואר שמסתיים בפּוֹל גם אם מאד רוצים. הוא אחד הרחוקים מכך ביותר.

והגם שכיום שוק היד 2 ושוק הדירות החדשות די מנותקים אחד מהשני, זה חד משמעית לא מצב שיימשך לאורך זמן.
בקיצור, לא שוכנעתי שיש לבנקים השפעה ממשית על השוק.

 

[בניאל]

מעניין לבדוק מה קורה ברמת גן ופתח תקוה מישהו שיכל לעלות נתונים זה ייתן תמונה יותר רחבה

 

[שמח-לעזור]

שוק הדיור למיטב ידיעתי כולל גם את דירות היד 2 כך שאין שום אפשרות להצמיד לו תואר שמסתיים בפּוֹל גם אם מאד רוצים. הוא אחד הרחוקים מכך ביותר.
בקיצור, לא שוכנעתי שיש לבנקים השפעה ממשית על השוק.

מסתבר מאוד שאם מחירי הדיור יהפכו להיות תנודתיים
הבנק יתחיל לעשות הגבלות במשכנתא גם ללקוחות פרטיים
(אחוז מימון יותר נמוך או ריבית יותר גבוהה, או גם וגם)
בשביל לקחת מרחב ביטחון במקרה של ירידות
כי להפסיק לתת משכנתאות עד שיתבאר המצב, אין להם אפשרות

 

[דג תמנון]

מסתבר מאוד שאם מחירי הדיור יהפכו להיות תנודתיים
הבנק יתחיל לעשות הגבלות גם על פרטיים
בשביל לקחת מרחב ביטחון במקרה של ירידות
כי להפסיק לתת משכנתאות עד שיתבאר המצב, אין להם אפשרות

?

הבנק יאמר לי שהוא לא מסכים לי למכור את ביתי בפחות ממה שקניתי?

 

[כי אנו עמך]

?

הבנק יאמר לי שהוא לא מסכים לי למכור את ביתי בפחות ממה שקניתי?

אני חושב שהוא התכוון על לקיחת משכנתא.

 

[דג תמנון]

אני חושב שהוא התכוון על לקיחת משכנתא.

אם הבנקים יפסיקו לחלק משכנתאות, מחירי הדירות לכאורה לא יבלמו, הם יצנחו חופשית.

 

[שמח-לעזור]

הבנק יאמר לי שהוא לא מסכים לי למכור את ביתי בפחות ממה שקניתי?

לא מהבחינה הזאת
ערכתי

הבנק יתחיל לעשות הגבלות במשכנתא גם ללקוחות פרטיים
(אחוז מימון יותר נמוך או ריבית יותר גבוהה, או גם וגם)

 

[מנגנת]

ההנחה שהוראת הבנק לא להוריד מחירים תהיה חזקה יותר מכוח השוק של עודף ההיצע היא לא רק לא הגיונית, היא אידיוטית. במחילה.

מה הם מפסידים מלנסות? גם זמנית זה הישג עבורם
לכאורה עד עתה זה גם מצליח. או שתוכיח אחרת?

 

[דג תמנון]

לא מהבחינה הזאת
ערכתי

זה רק ינמיך את הביקוש והמחירים עוד יותר כפי שכתבתי.

 

[שמח-לעזור]

זה רק ינמיך את הביקוש והמחירים עוד יותר כפי שכתבתי.

יכול להיות
אבל עד אז זה יהיה יותר יקר
ואגב אם הריבית עולה והמחיר יורד באותו יחס, ללקוח זה לא משנה
הוא משלם משכנתא באותו סכום