דיון מחירי הדירות לאן?

[דג תמנון]

מה הם מפסידים מלנסות? גם זמנית זה הישג עבורם
לכאורה עד עתה זה גם מצליח. או שתוכיח אחרת?

נכון, אבל ההישג הוא כל כך זמני ורק למראית עין (10/90) שאיני מבין למה בכלל לכנס מומחים להילחם בדבר כזה.

 

[דג תמנון]

יכול להיות
אבל עד אז זה יהיה יותר יקר
ואגב אם הריבית עולה והמחיר יורד באותו יחס, ללקוח זה לא משנה
הוא משלם משכנתא באותו סכום

ממה נפשך: אם ההגבלות תהיינה מינוריות - הן בכל מקרה לא תשפענה ואם ההגבלות תהיינה דרסטיות - ירדת המחירים תהיה לכאורה מיידית וחדה משמעותית מעליית הריבית.

 

[שמח-לעזור]

נכון, אבל ההישג הוא כל כך זמני ורק למראית עין (10/90) שאיני מבין למה בכלל לכנס מומחים להילחם בדבר כזה.

בגלל הסיבה שאולי הכי אשמה במחסור בדירות שתדלק את תחילת העליות
הבירוקרטיה הישראלית

 

[דג תמנון]

בגלל הסיבה שאולי הכי אשמה במחסור בדירות שתדלק את תחילת העליות
הבירוקרטיה הישראלית

פה זה לא רק בירוקרטיה, זו זריית חול בעיני הציבור.

 

[מנגנת]

נכון, אבל ההישג הוא כל כך זמני ורק למראית עין (10/90) שאיני מבין למה בכלל לכנס מומחים להילחם בדבר כזה.

הוא לא כל כך למראית עין.
מוכרי היד 2 הפשוטים משתמשים במחירי הדירות החדשות כבתחנת עגינה כלשהי. אפילו פסיכולוגית.
שוק היד 2 היה דוהר מטה כבר מזמן, אם לא מחירון החדשות שמתבטא גם בתקשורת וגם באוירה הכללית- שבסופו של יום מקבעת את המצב בפועל.
אז נכון שאף אחד לא כובל אותם באופן מעשי מלמכור במחיר שבו ימצאו קונה. אבל במצב הנוכחי זה דורש אפילו תעוזה מסוימת, שרק לחוצים במיוחד מרשים לעצמם. כאילו, מוזר, מחיר השוק הוא X אז בדיוק אני אבוא ואוכיח שהוא X-20%? זה יותר נראה כמו שלומיאליות. אז מגדירים את המצב "אי בהירות בשוק" ומחכים.

 

[די]

והגם שכיום שוק היד 2 ושוק הדירות החדשות די מנותקים אחד מהשני, זה חד משמעית לא מצב שיימשך לאורך זמן.
בקיצור, לא שוכנעתי שיש לבנקים השפעה ממשית על השוק.

אז למה הקבלנים מעדיפים להמשיך להיות תקועים עם עשרות אלפי דירות, או לנסות כל מיני קומבינות כמו מטבח חינם/רכב חינם/דירה חינם בהגרלה בין הרוכשים/הנחה של מאות אלפי ש"ח רק לחסרי ממ"ד/מילואים/מורים וכו' במקום לעשות את הדבר הפשוט ביותר-להוריד מחירים?
אפילו יבואני רכב שתקועים עם רכבים פשוט מורידים את המחיר בעשרות אחוזים.
אתה אומר שהמצב היום לא יימשך לאורך זמן כלומר אתה צופה שהקומבינה של הקבלנים והבנקים על חשבון הציבור תצליח וגם מחירי יד2 יעלו? או להיפך גם מחירי דירות חדשות ירדו? כי כיום יש פער ענק ולא הגיוני בין שני השווקים.
הבעיה שכבר כיום יש מצב לא הגיוני לאורך זמן רב והוועדה חוששת שיש כאן מצב כמו מונופול, קבוצה קטנה של שחקנים עושה קרטל ביניהם על המחיר ללא תחרות.

 

[שמח-לעזור]

הוא לא כל כך למראית עין.
מוכרי היד 2 הפשוטים משתמשים במחירי הדירות החדשות כבתחנת עגינה כלשהי. אפילו פסיכולוגית.
שוק היד 2 היה דוהר מטה כבר מזמן, אם לא מחירון החדשות שמתבטא גם בתקשורת וגם באוירה הכללית- שבסופו של יום מקבעת את המצב בפועל.
אז נכון שאף אחד לא כובל אותם באופן מעשי מלמכור במחיר שבו ימצאו קונה. אבל במצב הנוכחי זה דורש אפילו תעוזה מסוימת, שרק לחוצים במיוחד מרשים לעצמם. כאילו, מוזר, מחיר השוק הוא X אז בדיוק אני אבוא ואוכיח שהוא X-20%? זה יותר נראה כמו שלומיאליות. אז מגדירים את המצב "אי בהירות בשוק" ומחכים.

זה נכון בעיקר ליורשים ומשקיעים שמוכרים
רוב שוק היד 2 זה משפרי דיור, שלהם יש סיבה הרבה יותר משמעותית.

הרבה מהמוכרים ביד 2 הם משפרי דיור לדירות חדשות,
(וגם אם הם ספציפית לא, המוכרים שלהם כן)
אז שוק היד 2 די כבול ליד ראשונה

וכן להיפך, ברגע שקוני יד ראשונה לא מקבלים מספיק על היד 2 שלהם, השידרוג לא שווה להם, ולכן רואים ששוק החדשות מגיב באיחור לשוק היד 2

 

[סופר וומן]

מסכים איתך, ב2022 היה כאן שיאים ממש גבוהים, ובסוף צריך להבדיל בין דירות בשווי של כמה מיליונים, ששם יש יותר לאיפה לזוז- כי זה תלוי באוכלוסיה עם הרבה כסף, וכשיש קצת טלטלות בשוק זה משפיע שם מאוד, לבין דירה באזור ביקוש קשיח(ערים חרדיות), ששם אכן המיתון הכללי משפיע אבל הרבה פחות מאשר במקומות עם מחירים שמלכתחילה לא באמת משקפים שוק נורמלי.
אם בת"א יש ירידה של 15%(לפי הכתבות...) לא תראה ירידה בבית שמש מ2 מיליון ל 1.7.
שימו לב שכולם מביאים כתובות ונתונים מירושלים ות"א, אתה לא רואה כתבה שבראש העין יש צניחה של מחירים, או בערים אחרות במרכז, צריך להפריד בין ירושלים לת"א- ששם תמיד השוק לא היה נורמלי לבין שאר הארץ עם אוכלוסיות שעובדות ומתפתחות, אז נכון שקשה למכור היום, אבל בסוף מחיר הסגירה הוא לא 10% פחות ממחיר השוק.

דווקא יש ירידה של עשרים אחוז בראש העין בפסגות אפק

• 
  
• 
  
• 
  

ראש העין כמקרה בוחן: מאות דירות מחיר למשתכן על המדף – והזוכים תקועים​

תום תקופת האיסור על מכירת דירות מחיר למשתכן שחרר לשוק מאות יחידות בשכונת פסגות אפק, בזמן ששוק יד השנייה קפוא. התוצאה - ירידת מחירים של 20% בתוך שנתיים. "יש רוכשים שכבר קנו דירה במקום אחר והם חייבים למכור"​

 

[דג תמנון]

הוא לא כל כך למראית עין.
מוכרי היד 2 הפשוטים משתמשים במחירי הדירות החדשות כבתחנת עגינה כלשהי. אפילו פסיכולוגית.
שוק היד 2 היה דוהר מטה כבר מזמן, אם לא מחירון החדשות שמתבטא גם בתקשורת וגם באוירה הכללית- שבסופו של יום מקבעת את המצב בפועל.
אז נכון שאף אחד לא כובל אותם באופן מעשי מלמכור במחיר שבו ימצאו קונה. אבל במצב הנוכחי זה דורש אפילו תעוזה מסוימת, שרק לחוצים במיוחד מרשים לעצמם. כאילו, מוזר, מחיר השוק הוא X אז בדיוק אני אבוא ואוכיח שהוא X-20%? זה יותר נראה כמו שלומיאליות. אז מגדירים את המצב "אי בהירות בשוק" ומחכים.

זה רק בגלל שהרבה מההיצע בשוק היד 2 הוא לא היצע אמיתי. אלו אנשים שכפי שכתב @יוסי 100 חולמים על דירה חדשה אבל אם הם יקבלו פחות מ-X הם פשוט לא ימכרו. מה שנקרא 'מוכר לא רציני'.

שוק המוכרים הרציניים שלחוצים הם אלו שיכריעו את העניין ולבנקים אין השפעה עליהם. ואם אין מספיק כאלו בשוק המחיר לא ירד כל כך מהר גם בלי הבנקים.

אז למה הקבלנים מעדיפים להמשיך להיות תקועים עם עשרות אלפי דירות, או לנסות כל מיני קומבינות כמו מטבח חינם/רכב חינם/דירה חינם בהגרלה בין הרוכשים/הנחה של מאות אלפי ש"ח רק לחסרי ממ"ד/מילואים/מורים וכו' במקום לעשות את הדבר הפשוט ביותר-להוריד מחירים?

ברור שהם והבנקים לא רוצים ירידת מחירים אבל כל המבצעים המוזרים רק מוכיחים שהם תקועים והם יאלצו להוריד מחיר בין אם ירצו הבנקים ובין אם לאו. נראה לך שיזם יקרוס ולא ימכור כי הבנק לא מרשה?

אפילו יבואני רכב שתקועים עם רכבים פשוט מורידים את המחיר בעשרות אחוזים.
אתה אומר שהמצב היום לא יימשך לאורך זמן כלומר אתה צופה שהקומבינה של הקבלנים והבנקים על חשבון הציבור תצליח וגם מחירי יד2 יעלו? או להיפך גם מחירי דירות חדשות ירדו? כי כיום יש פער ענק ולא הגיוני בין שני השווקים.

אי אפשר לדעת ב100%, אבל אחד מהשניים יקרה כשבסבירות גבוהה תהיה ירידה גם בדירות החדשות. תלוי בכמות המוכרים הרציניים ביד 2.

זה נכון בעיקר ליורשים ומשקיעים שמוכרים
רוב שוק היד 2 זה משפרי דיור, שלהם יש סיבה הרבה יותר משמעותית.

הרבה מהמוכרים ביד 2 הם משפרי דיור לדירות חדשות,
(וגם אם הם ספציפית לא, המוכרים שלהם כן)
אז שוק היד 2 די כבול ליד ראשונה

וכן להיפך, ברגע שקוני יד ראשונה לא מקבלים מספיק על היד 2 שלהם, השידרוג לא שווה להם, ולכן רואים ששוק החדשות מגיב באיחור לשוק היד 2

כפי שאמרתי, המוכרים האלו לא באמת שחקנים בשוק.


חברים, מה כל כך דחוף לכם לתחזק בדוחק את האשמה על הבנקים? מה בניתם על הטענה הזו?

 

[מנגנת]

נראה לך שיזם יקרוס ולא ימכור כי הבנק לא מרשה?

הבנק מסדר שהיזם לא יקרוס. מה לא מובן?

חברים, מה כל כך דחוף לכם לתחזק בדוחק את האשמה על הבנקים? מה בניתם על הטענה הזו?

באנו להסביר לך למה קמה על זה וועדה.

 

[כי אנו עמך]

דווקא יש ירידה של עשרים אחוז בראש העין בפסגות אפק

• 
  
• 
  
• 
  

ראש העין כמקרה בוחן: מאות דירות מחיר למשתכן על המדף – והזוכים תקועים​

תום תקופת האיסור על מכירת דירות מחיר למשתכן שחרר לשוק מאות יחידות בשכונת פסגות אפק, בזמן ששוק יד השנייה קפוא. התוצאה - ירידת מחירים של 20% בתוך שנתיים. "יש רוכשים שכבר קנו דירה במקום אחר והם חייבים למכור"​

אתה מביא מקרה נקודתי עם תנאים ספציפיים לירידת המחיר, נתתי את ראש העין בתור דוגמא, תביא עיר ללא מחיר למשתכן שפתאום משתחרר שירד שם באופן דרסטי המחיר.

 

[דג תמנון]

הבנק מסדר שהיזם לא יקרוס. מה לא מובן?

כל עוד הבנק לא מוותר על הריביות שהוא גובה מהקבלן אין לו כל דרך למנוע את קריסת היזם שתקוע עם כמות גדולה של דירות.

ואל תגידו לי שאתם סבורים שבמסגרת מאמצי הבנקים למניעת ירידת מחירים הם גם מוותרים ליזמים על הריבית.

 

[בית שימשי]

אז למה הקבלנים מעדיפים להמשיך להיות תקועים עם עשרות אלפי דירות, או לנסות כל מיני קומבינות כמו מטבח חינם/רכב חינם/דירה חינם בהגרלה בין הרוכשים/הנחה של מאות אלפי ש"ח רק לחסרי ממ"ד/מילואים/מורים וכו' במקום לעשות את הדבר הפשוט ביותר-להוריד מחירים?

זה יותר אינטרס של הקבלנים להראות בעצמם מאשר של הבנקים, מה זה משנה לבנק אם יש הנחה במחיר או הטבות באותו שווי? או אם ההטבה היא לחיילי מילואים או לאזרח פשוט?

 

[פרישמן]

אותי מדהים איך פרופסורים וחכמולוגים יושבים לפתור בעיה מומצאת ולא קיימת.

כמה כבר הבנקים יכולים למנוע מהקבלן להוריד מחיר? אם המכירות יתייבשו בעקבות דרישת הבנק גם הבנק ירצה שהוא יוריד מחיר וימכור.

פשוט שטויות.

לדעתי הבנקים בונים על זה שאוטוטו המלחמה נגמרת והחו"לניקים חוזרים לקנות כאן.
כל השוק עלה בגלל תושבי חו"ל שקנו והקפיצו את המחירים, עכשיו שהם הלכו המחירים חוזרים לקדמותם.

 

[דג תמנון]

לדעתי הבנקים בונים על זה שאוטוטו המלחמה נגמרת והחו"לניקים חוזרים לקנות כאן.

אבל אם המחירים לא ירדו במקרה כזה זה לא יהיה בגלל תיאום כלשהו בין הבנקים לקבלנים.

עוד לא מצאתי הסבר מה רוצה המועצה הלאומית לכלכלה מחיינו בעניין הזה.

 

[די]

אבל כל המבצעים המוזרים רק מוכיחים שהם תקועים והם יאלצו להוריד מחיר בין אם ירצו הבנקים ובין אם לאו. נראה לך שיזם יקרוס ולא ימכור כי הבנק לא מרשה?

אבל אחד מהשניים יקרה כשבסבירות גבוהה תהיה ירידה גם בדירות החדשות.

אז זהו שאם הבנקים לא מרשים לקבלנים להוריד מחירים אז הם לא יורידו מחירים.
הקבלנים יאלצו להמשיך עם הקומבינות של הטבות מימון (נכון חסמו את זה אז הם ימצאו קומבינה חדשה). במקום להתנהל לפי כללי השוק הרגילים בשוק נורמאלי.

 

[דג תמנון]

אז זהו שאם הבנקים לא מרשים לקבלנים להוריד מחירים אז הם לא יורידו מחירים.
הקבלנים יאלצו להמשיך עם הקומבינות של הטבות מימון (נכון חסמו את זה אז הם ימצאו קומבינה חדשה). במקום להתנהל לפי כללי השוק הרגילים בשוק נורמאלי.

אה, ברור. הקבלנים צריכים לתת שני דירות במתנה לכל מי שרוכש דירה אחת וזה נקרא שהבנקים הצליחו לשמור על רמת מחירים גבוהה. ללא ספק.

בקיצור, צא מזה. לבנקים אין יכולת להשפיע על מחירי הדירות באופן משמעותי.

 

[די]

בקיצור, צא מזה. לבנקים אין יכולת להשפיע על מחירי הדירות באופן משמעותי.

נראה שאתה מתכחש למושג מונופול.
ומה שטענת לגבי דירות יד2 לא קשור. כמו שכתבו הרבה דירות ביד2 נמכרות כדי להשתדרג לדירה חדשה ולכן המחירים צמודים (כמו שלפני 20 שנה עלה לבנות דירה 300,000 ש"ח והיום עולה 1.5 מיליון ש"ח, ומשום מה המחיר של דירה ישנה נצמד למחיר של דירה חדשה למרות שהשווי של הבלוקים וכו' של הדירה הישנה גם אחרי עליית מחירי הבלוקים הוא אולי חצי מיליון ש"ח אבל לא יותר...)

 

[דג תמנון]

נראה שאתה מתכחש למושג מונופול.

ממש לא.
אין לבנקים ולקבלנים כל מונופול על שוק הדיור, מוכרי היד 2 הרציניים הם המתחרים שלהם. (שמעתי שמישהו קנה לאחרונה דירת 3 חדרים ברבינא ברמב''ש ד-1 ב1.7. המונופוליסט מד-5 לא הצליח למנוע זאת. מוזר.)

ואם אין מספיק מוכרי יד 2 רציניים והמחיר הריאלי לא ירד, זה לא יהיה בגלל הבנקים - זה יהיה בגלל שבלי הלא רציניים אין מספיק היצע.

אין טעם לטעון שוב ששוק היד 2 כבול לקבלנים.

 

[די]

מוכרי היד 2 הרציניים הם המתחרים שלהם.

בסופו של דבר הכול תלוי בקבלנים, כי גם אם המוכר יד2-"ראובן", הולך לקנות דירה יד2 מ"שמעון", שמעון הולך לקבלן לקנות דירה חדשה, ואם יש לקבלנים שליטה על מחירי הדירות החדשות, יש להם שליטה מסוימת על כל השרשרת.