מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[למה זה תשאל לשמי]

@עוד עו"ד קודם כל תודה רבה על הטבלה המסודרת שלך (עובד עכשיו על טבלה עם נתונים נוספים על בסיס זה)
איך חישבת את הרווח בכפר ורדים ? לפי @טל זכריה מדובר בדירות 137 מ"ר+120 גינה+מחסן+שני חניות
מה המחיר לדירה כזאת בשוק/לפי מדל"ן? חישוב רק לפי מחיר למ"ר כנראה רחוק מהמציאות

 

[בית שמשניק]

כמו ש @טל זכריה האלוף אמר.

מה שכן משתנה (לכאורה) ממה שהוא אמר, זה שבכל המקומות יש לבני המקום 20% ולא פחות.
מי שבעיקר מפסיד מהגדלת ההקצאה למילואימניקים אלו החיצוניים ששיעורם בערי הביקוש עומד על 42% בלבד, ובערי הפריפריה על 27% בלבד.

 

[בית שמשניק]

בפריפריה ישאר לחציונים 27 אחוז מהדירות ובאזורי הביקוש ישארו 50 אחוז מהדירות.

@טל זכריה, לפי מה שמופיע באתר כרגע, הרישא של הדברים נכונה בהחלט, אבל בסיפא עשו שינוי ויש לחיצוניים רק 42%.

 

[החברונע'ר]

@עוד עו"ד קודם כל תודה רבה על הטבלה המסודרת שלך (עובד עכשיו על טבלה עם נתונים נוספים על בסיס זה)
איך חישבת את הרווח בכפר ורדים ? לפי @טל זכריה מדובר בדירות 137 מ"ר+120 גינה+מחסן+שני חניות
מה המחיר לדירה כזאת בשוק/לפי מדל"ן? חישוב רק לפי מחיר למ"ר כנראה רחוק מהמציאות

זה בתים פרטיים.

 

[בית שמשניק]

שורה תחתונה, על פי הנראה כרגע, יש פחות דירות עבור החיצוניים ממה שחשבנו בתחילה...

 

[בית שמשניק]

למרות עוגמת הנפש הנ"ל, יש בשורה טובה לגבי עפולה, שנראה שהיא לא בכלל "גזירת הפריפריה" - ויש שם 42% לחיצוניים ולא רק 27%

 

[טל זכריה]

@טל זכריה, לפי מה שמופיע באתר כרגע, הרישא של הדברים נכונה בהחלט, אבל בסיפא עשו שינוי ויש לחיצוניים רק 42%.

אני מתבסס על החלטת מועצת מקרקעי ישראל, באתר דירה בהנחה היו טעויות בעבר ויהיו טעויות בעתיד, הם בעצמם לא סגורים על עצמם ויהיו עוד שינויים. בכל אופן אני מציג זאת בצורה שונה מהם, כמו הדירות למילואימניקים. גם אני טועה לפעמים, ואם נופלות טעויות מתקן ומעדכן את העוקבים.

 

[בית שמשניק]

ספרתי עכשיו על פי נתוני האתר את סך כל הדירות שיש לחיצוניים (מקווה שלא טעיתי, ספרתי פרויקט פרויקט...), והתוצאה שקיבלתי היא: 3141. כ42% מתוך סך הדירות הכולל
(יש רק מעט פרוייקטים קטנים עם הקצאת 50% למילואים וממילא 27% לחיצוניים - כמדומני רק טבריה, עכו, דימונה, מצפה רמון ומעלות, כך שזה כמעט לא הצליח לשנות את האחוז הכולל של הדירות לחיצוניים).

 

[אברהההם]

כמה דירות יהיו ברעננה לחיצוניים?
ומה הסגנון של האזור אם מישהו יודע יוקרתי וכו'?

 

[בית שמשניק]

כמה דירות יהיו ברעננה לחיצוניים?
ומה הסגנון של האזור אם מישהו יודע יוקרתי וכו'?

על פי מה שמופיע באתר כ518 מתוך 1234.
האיזור אמור להיות יוקרתי בהחלט.

 

[בית שמשניק]

אני מתבסס על החלטת מועצת מקרקעי ישראל, באתר דירה בהנחה היו טעויות בעבר ויהיו טעויות בעתיד, הם בעצמם לא סגורים על עצמם ויהיו עוד שינויים. בכל אופן אני מציג זאת בצורה שונה מהם, כמו הדירות למילואימניקים. גם אני טועה לפעמים, ואם נופלות טעויות מתקן ומעדכן את העוקבים.

אני חושב שמה שקרה זה שבעבר באמת היתה הגבלה בכל הגרלה שיהיו לחיצוניים מינימום 50% מהדירות (ההגבלה הזו הייתה מודגשת בדף כל הגרלה), מה שהביא לידי כך ששיעורם של בני המקום ירד מ35% ל27% (כי היו עוד 20% מילואים ו3% נכים).
מה שהשתנה בהגרלה הנוכחית הוא שכבר אין את ההגבלה הזו, מהסיבה הפשוטה שבערי הפריפריה בכל מקרה יש לחיצוניים רק 27% (כמו שכתבת כל הזמן), ולכן גם בערי הביקוש כבר לא אכפו את ענין ה50% לחיצוניים, מה שהותיר אותם עם 42% בלבד (יתכן שגם לא רצו להפחית יותר מה20% של בני המקום).

 

[מה שהיה הוא שיהיה]

מבלי להיכנס לסיכויי הזכיה, ניסיתי להרכיב את רשימת הערים הכי מוצלחות למשקיע בעל יכולת בינונית.
הנקודות שהתעקשתי עליהן הן (נעזרתי כמובן בטבלה הנהדרת של @עוד עו"ד):
1.גובה השקעה של מקסימום 1.5M ל4 חד'.
2. רווח של מינימום 475K (בממוצע בין מדלן לשמאי)
3. רווח של מינימום 40% על ההשקעה (כנ"ל)

יש רק 4 ערים שעומדות בכל הקריטריונים הנ"ל:
1. טבריה (השקעה 764K, רווח 69% - 528K)
2. עפולה (השקעה 770K, רווח 63% - 487K)
3. אשקלון (השקעה 1.18M, רווח 44% - 509K).
4. קרית גת (השקעה 1.38M, רווח 540K - 39%).

ומה לבעלי יכולת גבוהה, שרוצים הכי הרבה רווח, זה ירושלים, רעננה, ונתניה?
תודה רבה!

 

[החברונע'ר]

@טל זכריה:
פוסט מידע לפרויקטים השונים שהולכים להיפתח. ביום ראשון(כנראה במוצ"ש בחצות) תפתח להרשמה הגרלת בדירה בהנחה. חישבתי פה את כמויות הדירות שאמורות להיות לפי תיעדוף, כמות הדירות הכללית למילואימניקים כוללת בתוכה גם את הכמות ללוחמים בלבד, באתר דירה בהנחה היא מופרדת, כמו כן הכמות לבני מקום אצלי נמוכה מאתר דירה בהנחה כי בפועל על פי הקריטריונים של התיעדוף היא תהיה נמוכה יותר וממה שמוצג באתר דירה בהנחה זו הכמות המקסימלית ורק בישוב אכסאל היא צפויה להיות כך גם בפועל. כמו כן מחיר למ"ר כולל מע"מ פה בפוסט ולשים לב שבאתר דירה בהנחה זה ללא מע"מ.

 

[בית שמשניק]

@החברונע'ר, כבר הערתי שהמספרים המופיעים כרגע באתר דירה בהנחה אינם תואמים את הנתונים של @טל זכריה, ואם אין טעות באתר, צריך לעדכן מחדש את טבלאות הנתונים הללו.

 

[אברהההם]

מבחינ זמן בניה בירושלים הגיוני יותר שיבנו את הפרויקט בקטמון שהוא יותר קטן ויותר משתלם ליזם יותר מהר מאשר את הפרויקט בהר הצופים שהוא יותר גדול ומיקום קצת פחות טוב או שלא ?
וכן מישהו יודע מי מהקבלנים בונה יותר מהר עמרם אברהם או גילת מגורים?

 

[החברונע'ר]

@החברונע'ר, כבר הערתי שהמספרים המופיעים כרגע באתר דירה בהנחה אינם תואמים את הנתונים של @טל זכריה, ואם אין טעות באתר, צריך לעדכן מחדש את טבלאות הנתונים הללו.

הכמות לבני מקום אצלי נמוכה מאתר דירה בהנחה כי בפועל על פי הקריטריונים של התיעדוף היא תהיה נמוכה יותר וממה שמוצג באתר דירה בהנחה זו הכמות המקסימלית

 

[טל זכריה]

ספרתי עכשיו על פי נתוני האתר את סך כל הדירות שיש לחיצוניים (מקווה שלא טעיתי, ספרתי פרויקט פרויקט...), והתוצאה שקיבלתי היא: 3141. כ42% מתוך סך הדירות הכולל
(יש רק מעט פרוייקטים קטנים עם הקצאת 50% למילואים וממילא 27% לחיצוניים - כמדומני רק טבריה, עכו, דימונה, מצפה רמון ומעלות, כך שזה כמעט לא הצליח לשנות את האחוז הכולל של הדירות לחיצוניים).

כנראה שאתה צודק , כפר ורדים במדד פריפריאלי 2 והיא בעדיפות לאומית ושם לא הקצו 50 אחוז. עפולה כנראה 35 אחוז למילואים וזה נכון באתר וגם נוף הגליל כמו עפולה. הוצאתי בדף עדכון ראשון לטבלאות

אני חושב שמה שקרה זה שבעבר באמת היתה הגבלה בכל הגרלה שיהיו לחיצוניים מינימום 50% מהדירות (ההגבלה הזו הייתה מודגשת בדף כל הגרלה), מה שהביא לידי כך ששיעורם של בני המקום ירד מ35% ל27% (כי היו עוד 20% מילואים ו3% נכים).
מה שהשתנה בהגרלה הנוכחית הוא שכבר אין את ההגבלה הזו, מהסיבה הפשוטה שבערי הפריפריה בכל מקרה יש לחיצוניים רק 27% (כמו שכתבת כל הזמן), ולכן גם בערי הביקוש כבר לא אכפו את ענין ה50% לחיצוניים, מה שהותיר אותם עם 42% בלבד (יתכן שגם לא רצו להפחית יותר מה20% של בני המקום).

צודק, בעיקרון כמו שאמרת כנראה באזורי הביקוש אין את המגבלה הזו של עד 50 אחוז לבעלי העדיפויות . בפריפריה יש את המגבלה של עד 73 אחוז

 

[טל זכריה]

@החברונע'ר, כבר הערתי שהמספרים המופיעים כרגע באתר דירה בהנחה אינם תואמים את הנתונים של @טל זכריה, ואם אין טעות באתר, צריך לעדכן מחדש את טבלאות הנתונים הללו.

עדכנתי את הטבלאות לפני חמש דקות.

 

[החברונע'ר]

עדכנתי את הטבלאות לפני חמש דקות.

מה שהעליתי מעודכן?

 

[טל זכריה]

מה שהעליתי מעודכן?

לא