מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[עוד עו"ד]

באיזה סכום הון עצמי והחזרים כן היית ממליץ לקריית עקרון?
@עוד עו"ד
@בית שמשניק

הנטייה שלי היא להמליץ על עפולה, נוף הגליל ומצפה רמון ל כ ו ל ם, כמו בהודעה הראשונה שכתבתי פה.

למעט מי שלא מסתפק ברווחים עם אחוזי רווח ממוצעים וגבוהים, ורוצה גם להרוויח רווח גדול בש"ח בפועל, שאליו לא יגיע גם אם יזכה במיקום גבוה בהגרלה ויבחר את הדירות הכי גדולות ויקרות בעפולה, נוף הגליל ומצפה רמון.

במקרה כזה, את עפולה שהיא ההגרלה הכי מומלצת בשיקלול הכללי לא הייתי מחליף, אבל אפשרי להחליף את נוף הגליל או מצפה רמון לדירות אחרות בערים יותר יקרות, מרעננה לבעלי תקציב גבוה מאד ועד קרית עקרון לבעלי תקציב בינוני גבוה או קרית גת לבעלי תקציב בינוני.

כנ"ל למי שבני מקום בירושלים ובית שמש ויש להם תקציב גבוה (בעיקר בירושלים היקרה יותר), הייתי ממליץ כרגע להירשם בערים שלהם, ולהוריד עיר אחת מהרשימה המומלצת לכולם שהיא עפולה, נוף הגליל ומצפה רמון.

שיקול להחלפת מצפה רמון: מקום רחוק באמצע המדבר, רווח גבוה אבל השקעה קצת מסוכנת, וקשיים עתידיים שעלולים להתעורר בהשכרה או מכירה.

שיקול להחלפת נוף הגליל: למרות שבסיכויי הזכייה היא בפער ענק מהאחרות וגם אחוזי הרווח הם ממוצעים (וכאמור מעל רעננה, יבנה באר יעקב כפר ורדים, קרית עקרון ויהוד), היא עדיין פחות רווחית מעפולה ומצפה רמון הרווחיות במיוחד.

 

[רוצה בחיים]

אם אין לך הגבלה תקציבית, תוסיף גם את ירושלים קטמון בנוסף להר הצופים. דיברתי קודם עם אחי, יזם בנייה בירושלים, והוא נוטה לקטמון בסביבות 40,000 למ"ר, דומה יותר למדל"ן מאשר להערכת השמאי.

1. מדובר בקטמונים
2. באזור הנ"ל יש הצפת פינוי בינוי
3. את הדירה שיזכה בה הוא ינסה למכור כיד שנייה עוד 7 שנים ולא כחדשה מהניילונים מה שמוריד את המחיר משמעותית באוזרים הללו
4. בכל ירושלים החילונית אושרו כמות דירות מטורפת מעל הביקוש בצורה משמעותית, הן בהיתרי בנייה בפועל והן מבחינה תבעי"ת.
5. המפרט במשתכן לא גבוה כלל
6. הריבית [או הפסד הריבית על ההון העצמי] גבוהה מאוד.

אני עצמי מלווה חברת יזמות בירושלים ובהיקפים של מעל 800 יח"ד

 

[עוד עו"ד]

1. מדובר בקטמונים
2. באזור הנ"ל יש הצפת פינוי בינוי
3. את הדירה שיזכה בה הוא ינסה למכור כיד שנייה עוד 7 שנים ולא כחדשה מהניילונים מה שמוריד את המחיר משמעותית באוזרים הללו
4. בכל ירושלים החילונית אושרו כמות דירות מטורפת מעל הביקוש בצורה משמעותית, הן בהיתרי בנייה בפועל והן מבחינה תבעי"ת.
5. המפרט במשתכן לא גבוה כלל
6. הריבית [או הפסד הריבית על ההון העצמי] גבוהה מאוד.

אני עצמי מנהל חברת יזמות בירושלים ובהיקפים של מעל 800 יח"ד

תודה על התשובה המפורטת.
ישר כח!
דיברתי קודם עם אחי שבונה הרבה בירושלים, והוא טוען שבאזור הזה הוא מעריך את מחיר הדירה בכ-40,000 ש"ח למ"ר.
לדעתך הוא טועה?
ובכמה אתה מעריך את השווי למ"ר באזור הספציפי במחירים של היום, בלי קשר לכלל השיקולים האחרים כמו ריבית וכו'?

 

[רוצה בחיים]

תודה על התשובה המפורטת.
ישר כח!
דיברתי קודם עם אחי שגם בונה הרבה בירושלים, והוא טוען שבאזור הזה הוא מעריך את מחיר הדירה בכ-40,000 ש"ח למ"ר.
לדעתך הוא טועה?
ובכמה אתה מעריך את השווי למ"ר באזור הספציפי במחירים של היום, בלי קשר לכלל השיקולים האחרים כמו ריבית וכו'?

קשה לי לתת מחירון מדוייק.
בגדול הסיבות להתנגדות שלי זה בגלל שגם אם המחיר 40 אלף למטר בשיווק של דירות חדשות זה עדיין לא שוות בגלל מה שמניתי לעייל.
וכמובן שיתכן ואני טועה.
כמו כן כדאי לציין שבאזור בר יוחאי [שהוא יותר זול חד משמעית מוכרים באזור 31 למטר לפני ההצפה במכירות של קבלנים חדשים במפרט יוקרתי]

 

[עוד עו"ד]

קשה לי לתת מחירון מדוייק.
בגדול הסיבות להתנגדות שלי זה בגלל שגם אם המחיר 40 אלף למטר בשיווק של דירות חדשות זה עדיין לא שוות בגלל מה שמניתי לעייל.
וכמובן שיתכן ואני טועה.
כמו כן כדאי לציין שבאזור בר יוחאי [שהוא יותר זול חד משמעית מוכרים באזור 31 למטר לפני ההצפה במכירות של קבלנים חדשים במפרט יוקרתי]

בר יוחאי הוא אזור פחות טוב מאלכסנדריון?

אחי לא בונה באזור הקטמונים ולכן לא נתן לי תשובה חד משמעית, אלא כיוון כללי שבירושלים בנייה חדשה אין בכל מקרה בפחות מ30,000 ש"ח למ"ר כולל בהר הצופים, ובאזור המדובר בקטמונים נראה לו שזה בסביבות ה40,000 ש"ח למ"ר. ביקשתי ממנו שינסה לעשות בירורים אצל חברים שלו שכן מתעסקים עם האזור ההוא.

תוכל לנסות לברר ולתת תשובה בכמה אתה מעריך שוויי למ"ר בפרויקט הספציפי במחירים של היום, בלי קשר ליתר השיקולים החשובים האחרים שהעלית?

 

[פיני 10]

מישהו יודע באיזה שכונה ההגרלה בעפולה?

אפשר לראות במפה תחת הלשונית פרטים באתר הרישום
אם לזה התכוונת אז זה נראה רחוק מאוד מג המורה ועפולה עילית וגם למיטב הבנתי מהקהילה החדשה במרכז שהיא באזור התחנה מרכזית
אבל אני מקווה שעוד כמה חרדים כמוני ירשמו ויזכו שם ואז נוכל להקים גם שם תשתית לקהילה...
לך תדע אולי עוד נהיה שכנים

 

[רוצה בחיים]

בר יוחאי הוא אזור פחות טוב מאלכסנדריון?

אחי לא בונה באזור הקטמונים ולכן לא נתן לי תשובה חד משמעית, אלא כיוון כללי שבירושלים בנייה חדשה אין בכל מקרה בפחות מ30,000 ש"ח למ"ר כולל בהר הצופים, ובאזור הכללי בקטמונים נראה לו שזה באזור ה40,000 ש"ח למ"ר. ביקשתי ממנו שינסה לעשות בירורים אצל חברים שלו שכן מתעסקים עם האזור ההוא.

תוכל לנסות לברר ולתת תשובה בכמה אתה מעריך שוויי למ"ר בפרויקט הספציפי במחירים של היום, בלי קשר ליתר השיקולים החשובים האחרים שהעלית?

האמת היא שאין ליזם אבן בדולח לדעת בכמה יצליח לשווק ותאמין לי שלפני כל פרוייקט ובמהלכו יש ספקות ופרפורי בטן...
ותמיד יש הפתעות לשני הצדדים...
כרגע אזור בר יוחאי נחשב פחות טוב יותר רחוק מקטמון המקורית אבל יתכן ועוד 5 שנים יהיה הפוך ויש סיבות לכך.
כמוכן יש מושג אצלנו שקוראים לו נדידת היוקרה שבה כל תקופה אזור אחר בירושלים נקרא יוקרתי....
מכל מקום אני לחישובים ריאליים גם פרוייקט עם מפרט גבוה לא הייתי שם יותר מ 35 אלף.
וכמן שציינתי אין ממש כלים לחשב זאת במדוייק ודווקא לכן נצמדתי לשיקולים האחרים.

 

[החברונע'ר]

כיוון כללי שבירושלים בנייה חדשה אין בכל מקרה בפחות מ30,000 ש"ח למ"ר כולל בהר הצופים,

אל תבנה על זה.
זה לא שכונה שמיועדת לציבור החרדי, ולכן מה ש @רוצה בחיים בחיים כתב לך לגבי ההצפה באזורים חילוניים מאוד רלוונטי.
מה גם שזה לא אזור מבוקש במגזר החילוני. (בכל אופן זה לא הטרנד עכשיו...)
בנוסף, קח בחשבון שבניה חדשה בי-ם מתחילה ב 30 אל"ש למ"ר, במבצעי מימון, ומקבלן. (וכמובן גם אם מפרט מאוד גבוה)

 

[קיגל]

כתבה מתחת לכל ביקורת!
לא להתייחס.

אם בדה מרקר עשו טעויות חישוביות ולכן היללו את רעננה ונתניה כוכה הים (שהן אכן פרוייקטים מבוקשים ורווחיים), אז ביזפורטל מגזימים לגמרי וכותבים שהמחיר הממוצע בקרית עקרון הוא 1.56 מיליון ש"ח (15,600 ש"ח למ"ר), בעוד המחיר האמיתי הוא 1.72 מיליון (17,165 למ"ר), ולפי זה הם עושים את החישוב המוטעה והלא קשור שלהם.

לגרוס ולהשליך לאשפה ולא להתייחס.

דווקא טוב שבגללם הציבור הכללי נוהר בהמוניו לערים הללו ומשאיר לציבור שלנו את הדברים הטובים..

 

[עוד עו"ד]

האמת היא שאין ליזם אבן בדולח לדעת בכמה יצליח לשווק ותאמין לי שלפני כל פרוייקט ובמהלכו יש ספקות ופרפורי בטן...
ותמיד יש הפתעות לשני הצדדים...
כרגע אזור בר יוחאי נחשב פחות טוב יותר רחוק מקטמון המקורית אבל יתכן ועוד 5 שנים יהיה הפוך ויש סיבות לכך.
כמוכן יש מושג אצלנו שקוראים לו נדידת היוקרה שבה כל תקופה אזור אחר בירושלים נקרא יוקרתי....
מכל מקום אני לחישובים ריאליים גם פרוייקט עם מפרט גבוה לא הייתי שם יותר מ 35 אלף.
וכמן שציינתי אין ממש כלים לחשב זאת במדוייק ודווקא לכן נצמדתי לשיקולים האחרים.

בשורה התחתונה ולמרות שקשה להעריך ואף פעם לא ניתן כמובן להעריך במדויק.
אם היית נדרש לזרוק מספר כניחוש (ולא כשיקול לחישוב ריאלי שאתה לא רוצה לקחת סיכון), איזה שוויי למ"ר היית מנחש שיהיה שווה הפרוייקט הנ"ל במחירים של היום?

 

[רוצה בחיים]

אני רוצה לחדד היטב לגבי כל האזורים החילוניים בארץ מה שהחרדים פחות מבינים.
החילוניים משלמים הרבה כסף בשביל "לקרוע ניילונים" ולעבור תקופת בנייה ובחירת מפרט וכדומה.
ואתן דוגמא באחת הערים החילוניות בשפלה יש דירות שנמסרו לפני כשנתיים ב 28 אלף למטר ממש חדשות והקבלנים מוכרים באותו הרחוב ב 32 למטר וצפונה.
אין מה לעשות זה המצב.
ולקח לי זמן להבין את זה היטב.
אך זה בדוק היטב.
ולכן אין מה להשוות למחירונים של דירות אחרות מקבלן אלא למחיר של דירות בנות 5 שנים באותו האזור.
[ככל שהאזור יותר יקר כך הפער של עניין זה יותר משמעותי... באזורים הזולים התופעה קיימת אך לא באותה המובהקות]

 

[רוצה בחיים]

בשורה התחתונה ולמרות שקשה להעריך ואף פעם לא ניתן כמובן להעריך במדויק.
אם היית נדרש לזרוק מספר כניחוש (ולא כשיקול לחישוב ריאלי שאתה לא רוצה לקחת סיכון), איזה שוויי למ"ר היית מנחש שיהיה שווה הפרוייקט הנ"ל במחירים של היום?

ציינתי שלא יותר מ35

 

[עוד עו"ד]

אני רוצה לחדד היטב לגבי כל האזורים החילוניים בארץ מה שהחרדים פחות מבינים.
החילוניים משלמים הרבה כסף בשביל "לקרוע ניילונים" ולעבור תקופת בנייה ובחירת מפרט וכדומה.
ואתן דוגמא באחת הערים החילוניות בשפלה יש דירות שנמסרו לפני כשנתיים ב 28 אלף למטר ממש חדשות והקבלנים מוכרים באותו הרחוב ב 32 למטר וצפונה.
אין מה לעשות זה המצב.
ולקח לי זמן להבין את זה היטב.
אך זה בדוק היטב.
ולכן אין מה להשוות למחירונים של דירות אחרות מקבלן אלא למחיר של דירות בנות 5 שנים באותו האזור.
[ככל שהאזור יותר יקר כך הפער של עניין זה יותר משמעותי... באזורים הזולים התופעה קיימת אך לא באותה המובהקות]

לא בטוח שהבנתי, אם תוכל להסביר יותר

 

[עוד עו"ד]

ציינתי שלא יותר מ35

תודה על התשובה!
אדבר עם אחי שוב אחרי שיברר עם מי שמכיר יותר את קטמונים

 

[מאמימוש]

הוא מתכנן גם כתבה בהמודיע עם קרדיט לבית שמשניק ולי ולפורום החשוב פה

אני רק מדמיינת איך תראה הכתבה...
הרי הס מלהזכיר את המילה "אתר"...

 

[פיני 10]

האם יש צורה לדעת באיזה בנינים מדובר האם ברבי קומות או בניה רגילה?
וכן כתוב באתר שזה לא המחיר הסופי רציתי לדעת איך את ם כן יודעים ואיך אפשר לחש את המחיר הסופי?
תודה לכל המקצוענים ושאר הציבור כאן הפורום מאוד מחכים

 

[רוצה בחיים]

לא בטוח שהבנתי, אם תוכל להסביר יותר

במילים פשוטות דירה אצל החילונים זה כמו רכב ש 00 זול משמעותית מקנייה ישירה וכן הלאה..
אותו הדבר דירה מקבלן יקרה בעצם יותר מדירה מוכנה מקבלן באותו הרחוב בצורה משמעותית.
ומכיוון ומי שקונה במשתכן מוכר בעצמו ובפרט שעובר זמן מהאכלוס כשיבוא למכור הוא יגלה שהמחירון של הקבלן זה המחירון שלו

 

[עוד עו"ד]

סליחה שאני מפריע לאווירה פה,
אבל הסיכויים כ"כ נמוכים לחיצוניים שהם רוב האנשים, כך שזה באמת התלבטות בין אחד בשישים לאחד במאה ואולי במאתים.
לכן נראה לי שחבל להתמקד בעוד שבריר סיכוי אלא במקום טוב לזכיה.
וגם מבחינת השתדלות לא נראה לי שפעולה הננקטת על סך סיכוי אפסי שכזה, בכלל מוגדרת השתדלות שצריך לנקוט בה רק לפי סיכויים.

תזכורת מההגרלה האחרונה למי ששכח.
צפה בקובץ המצורף 2038682

זה לא נמוך כלל ביחס להגרלות אחרות שהיו פה.
בערים המומלצות, אחרי שנרשמו כבר כ20,000 איש (לפי רייניץ לפחות), אז לפי ליעד יוסף, אנחנו בינתיים במצב לא רע בכלל -
34% סיכויי זכייה בנוף הגליל.
18% סיכויי זכייה במצפה רמון.
ו11% סיכויי זכייה בעפולה.

 

[מקצה הארץ-:)]

@בית שמשניק @עוד עו"ד
ראיתי שתייגו אתכם אז החלטתי להצטרף
או כל מי שמייבין..

לא מעורה בענין ההגרלות, והבנתי שיש הגרלות חדשות.
יש גם בטבריה?
איפה בטבריה?
אפשר קישור מתאים?

 

[החברונע'ר]

@בית שמשניק @עוד עו"ד
ראיתי שתייגו אתכם אז החלטתי להצטרף
או כל מי שמייבין..

לא מעורה בענין ההגרלות, והבנתי שיש הגרלות חדשות.
יש גם בטבריה?
איפה בטבריה?
אפשר קישור מתאים?

תסתכל בהודעה הנעוצה בראש הדף.