מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[עוד עו"ד]

כתבתי על זה פעם בעבר די מזמן, אבל זה משגע אותי שנתנו 20% הקצאה לבני מקום ביישובים קטנים שיש בהם בקושי זכאים.
קחו לדוגמא את קרית עקרון או באר יעקב, הסיכויים שם כרגע לבני מקום הם 64% ו55% בהתאמה. נכון שעדיין מוקדם וזה ירד משמעותית עד לסגירת הרישום, ועדיין על פי ההערכות המספרים ייסגרו של על משהו בסביבות ה20% ואולי אפילו יותר!
מנסה להבין מה ההגיון שכל אדם רביעי או חמישי ביישוב ייזכה בדירה במיקום כ"כ מבוקש בארץ, בזמן שלאחרים הסיכויים שם יהיו נמוכים בהרבה. היה הרבה יותר ראוי שמשרד השיכון יקצה את הדירות לבני מקום על פי יחס מסויים של מספר הזכאים ביישוב, כי המצב כרגע ממש לא הוגן.

לפחות עכשיו בעקבות גזירת המילואמניקים הצליחו להוריד קצת את הקצאת בני המקום, וזה עבר איכשהו את ראשי הערים

 

[עוד עו"ד]

הזכייה שלך כמעט ודאית. תירשם רק להגרלות טובות יותר. הייתי אומר עפולה, בית שמש אם יש תקציב, ואולי קריית ביאליק/רעננה (תלוי בתקציב). אם כי האמת היא שמלכתחילה נוף הגליל זו לא ההגרלה הכי טובה שיש, אבל כבר יש לך זכייה ביד תירשם לשידרוג משמעותי.

אני מטיל ספק בקונספציה שהשתרשה פה שנוף הגליל זו לא ההגרלה הכי טובה.
לדעתי זו היתה ספירלה שכולנו התדרדרנו אליה, תוך חיזוק האחד מהשני (כולל אני הק'), ללא שום ביסוס אמיתי מלבד אנקדוטות שפלוני סיפר על דירה שמצא בסכום X שלא מלמדות על כלום ושום דבר, וכמותן יש אנקדוטות בדיוק הפוכות על מישהו שנתקל בדירות בסכום Y גבוה מאד.

לא ככה בודקים אחוזי רווח.
בטבלאות הרווח שבספוילר, על פי שנים עדים - מדל"ן והשמאי הממשלתי, נוף הגליל עומדת יפה מאד עם 35.72% אחוזי רווח, מעל רעננה הפופולרית עם 33.09% אחוזי רווח, מעל יבנה עם 31.50% (שאני תופס אותה כשוויי ה"אמיתי" של קרית עקרון), מעל באר יעקב הכי מבוקשת בהגרלה הנוכחית עם 28.74% אחוזי רווח, ומעל קרית עקרון (ה"רשמית") עם 22.44 אחוזי רווח בלבד.

אין שום סיבה אמיתית לחוסר הנחת שפיתחנו כלפי העיר הזו לאור המימצאים האובייקטיבים, ולאור התוצאות הברורות של סיכויי הזכייה מהמציאות שהעירה אותנו ו"תוחלת הרווח" הברורה בהגרלה זו - בה נוף הגליל עומדת על 89K, ואילו עפולה המאד מומלצת עומדת על תוחלת זכייה של 35K (פחות מחצי!), הגיע הזמן להתנער רשמית מהתפיסה הזו ולאמץ לחיקנו את הבן האבוד נוף הגליל בחום ובשמחה.

 

[יואל זוהר]

לאחר שמישהו שאל כאן בפורום על אחד שמתחתן ב י"ג כסלו
בדקתי שלפי מניינם 3 חודשים מסגירת ההרשמה להנפקת זכאות
זה י"ד כסלו ולא י"א כמו לוח העברי

 

[יואל זוהר]

לאחר שמישהו שאל כאן בפורום על אחד שמתחתן ב י"ג כסלו
בדקתי שלפי מניינם 3 חודשים מסגירת ההרשמה להנפקת זכאות
זה י"ד כסלו ולא י"א כמו לוח העברי

@ציג

 

[די]

נוף הגליל עומדת יפה מאד עם 35.72% אחוזי רווח

בסופו של דבר עם מספרים לא הולכים למכולת
צריך למצוא לקוח שיקנה את הדירה
מי הציבור שמבקשים לקנות דירות בנוף הגליל ואיזה ביקוש יש?
על הנייר המספרים מאוד יפים השאלה מה יהיה בפועל (אותה שאלה ובהרבה יותר, גם על מצפה רמון)
לשם השוואה קריית ביאליק/גת/עקרון הם ערים עם ביקוש.
שים לב גם @בית שמשניק נראה שמפקפק בזה...
אדרבה אם אתה יכול לברר עם מתווכים בנוף הגליל ומצפה רמון איזה ביקוש יש, תוך כמה זמן מוכרים דירה ובאיזה מחיר, נשמע לשמוע.
בסופו של דבר המטרה שלנו היא לא רק לסמן V ולזכות בהגרלה...

 

[עוד עו"ד]

בסופו של דבר עם מספרים לא הולכים למכולת
צריך למצוא לקוח שיקנה את הדירה
מי הציבור שמבקשים לקנות דירות בנוף הגליל ואיזה ביקוש יש?
על הנייר המספרים מאוד יפים השאלה מה יהיה בפועל (אותה שאלה ובהרבה יותר, גם על מצפה רמון)
לשם השוואה קריית ביאליק/גת/עקרון הם ערים עם ביקוש.
שים לב גם @בית שמשניק נראה שמפקפק בזה...
אדרבה אם אתה יכול לברר עם מתווכים בנוף הגליל ומצפה רמון איזה ביקוש יש, תוך כמה זמן מוכרים דירה ובאיזה מחיר, נשמע לשמוע.
בסופו של דבר המטרה שלנו היא לא רק לסמן V ולזכות בהגרלה...

זהו שעם מספרים כן הולכים למכולת וגם אפשר לקנות יותר ככל שהמספר גבוה יותר
וברצינות, אכן יש סיכונים וסיכויים בכל עיר, אבל לרוב מחירי השוק כבר מגלמים את רוב הסיכונים והסיכויים, ולכן המדד הכי מרכזי הוא מה השוויי מול מחיר השוק.

אני אגב ער על הסיכונים והסיכויים במצפה רמון ודנתי על זה פה בהרחבה, ועדיין חושב שזו עסקה פנטסטית.
כנ"ל נוף הגליל, הרווח אמנם נראה נמוך על הנייר ומה זה 350 אלף ל7 שנות המתנה עד למכירה, מה גם שהתרגלנו לכמה ערים זולות שהיו פה עם הכפלה של סכום ההשקעה, אבל בהשוואה נייטרלית לערים אחרות, גם הכי מבוקשות ופופולריות בהגרלה הזו, כמו רעננה, יבנה ובאר יעקב, נוף הגליל יותר רווחית ביחס למחיר השוק! זו המציאות שמגובה בנתונים האובייקטיביים ומ-2 מקורות שונים.
מה לעשות אלו המספרים, ואיתם בסוף הולכים להגרלות ואח"כ גם למכולת (אם זוכים).
קל וחומר אלו שלא מחפשים ללכת למכולת, אלא למצוא דירה במחיר סביר שיוכלו לגור בה.

נ.ב. גם לי לקח זמן להפנים את סיכויי הזכייה האדירים של נוף הגליל מול כל היתר - עם תוחלת זכייה שלא רואה ממטר את הערים הבאות אחריה. יותר מכפול (!) מעפולה, העיר הכי מומלצת כביכול, אבל כשמקבלים צלצול השכמה מהמציאות עדיף להתעורר מאשר להכחיש את מה שעומד לנו מול העיניים, עסקה פנטסטית בסיכוי גבוה במיוחד.
אני חשבתי שהדיון בכלל יהיה מתוך ערי השפלה מה הכי משתלם, אבל בפועל נוף הגליל עלתה וגם ניצבה, והיא טובה ונהדרת.

 

[הויזן יתום]

אני מטיל ספק בקונספציה שהשתרשה פה שנוף הגליל זו לא ההגרלה הכי טובה.
לדעתי זו היתה ספירלה שכולנו התדרדרנו אליה, תוך חיזוק האחד מהשני (כולל אני הק'), ללא שום ביסוס אמיתי מלבד אנקדוטות שפלוני סיפר על דירה שמצא בסכום X שלא מלמדות על כלום ושום דבר, וכמותן יש אנקדוטות בדיוק הפוכות על מישהו שנתקל בדירות בסכום Y גבוה מאד.

לא ככה בודקים אחוזי רווח.
בטבלאות הרווח שבספוילר, על פי שנים עדים - מדל"ן והשמאי הממשלתי, נוף הגליל עומדת יפה מאד עם 35.72% אחוזי רווח, מעל רעננה הפופולרית עם 33.09% אחוזי רווח, מעל יבנה עם 31.50% (שאני תופס אותה כשוויי ה"אמיתי" של קרית עקרון), מעל באר יעקב הכי מבוקשת בהגרלה הנוכחית עם 28.74% אחוזי רווח, ומעל קרית עקרון (ה"רשמית") עם 22.44 אחוזי רווח בלבד.

אין שום סיבה אמיתית לחוסר הנחת שפיתחנו כלפי העיר הזו לאור המימצאים האובייקטיבים, ולאור התוצאות הברורות של סיכויי הזכייה מהמציאות שהעירה אותנו ו"תוחלת הרווח" הברורה בהגרלה זו - בה נוף הגליל עומדת על 89K, ואילו עפולה המאד מומלצת עומדת על תוחלת זכייה של 35K (פחות מחצי!), הגיע הזמן להתנער רשמית מהתפיסה הזו ולאמץ לחיקנו את הבן האבוד נוף הגליל בחום ובשמחה.

לפי המחשבון, ההנחה המקסימלית בנוף הגליל היא 32% ולא 35%

וזאת לעומת כפר ורדים למשל, שעומדת על מעל 46% הנחה אופטימלית-מקסימלית.

אתה השוות לערים היקרות ביותר, ושם הרווח הוא נמוך כי לפי מודל ההנחות החדש שתי שיטות ההנחה מתרחקות משטח האיזון כבר מ-35 מ"ר צפונה ומ-55 מ"ר בערך נכנסות לתחום שבו אין הנחה כלל. זה הכלל - בערים היקרות לעולם אין הנחה כלל, לא של 25% ולא של 500000. כך שבד"כ על ערים יקרות אין מה לדבר על רווח פר-שקל, אלא שאפשר לדבר על רווח נומינלי לבעלי הון גדול (ושם אפשר להרוויח המון, למשל מדירת 120-130 מ"ר רק על ההפרש בין מחיר ההגרלה למחיר השוק\שמאי\מדלן). את נוף הגליל יש להשוות רק לערים שהמחירים בהן נע בין 6500 ל-10000, אחרת זו השוואה לא ברת השוואה.

וכשמשווים לעניין, על פניו, זו ההגרלה עם אחוזי רווח נמוכים מאוד והיתרון היחיד שלה הוא באחוזי הזכיה. אם זהו הפרמטר היחיד, עדיף להמר על אכסאל...

 

[עוד עו"ד]

לפי המחשבון, ההנחה המקסימלית בנוף הגליל היא 32% ולא 35%

וזאת לעומת כפר ורדים למשל, שעומדת על מעל 46% הנחה אופטימלית-מקסימלית.

על פניו, זו ההגרלה עם אחוזי רווח נמוכים מאוד והיתרון היחיד שלה הוא באחוזי הזכיה. אם זהו הפרמטר היחיד, עדיף להמר על אכסאל...

צפה בקובץ המצורף 2039300

לא יודע מה זה הדף הזה שהבאת ומאיפה לקחת אותו.

בטבלאות שצירפתי (בספוילר למעלה) על 100 מ"ר שהיא הדירה הממוצעת בין 3 ל5 חדרים, הרווח הממוצע של נוף הגליל (שקלול ממוצע של מדל"ן והשמאי הממשלתי) הוא 35.72% ובכפר ורדים 23.64% בלבד.
לא טרחתי לציין שנוף הגליל יותר רווחית מכפר ורדים, כי עניין אותי יותר להשוות מול הערים הפופולריות והמבוקשות, כמו רעננה, באר יעקב, יבנה וקרית עקרון (וגם יהוד וירושלים קטמון), שנוף הגליל יותר גבוהה באחוזי הרווח מכולן.

אם לדעתך היתה לי טעות בטבלה, אנא פרט מהי ואיך הגעת לזה, ומאיפה לקחת את הדף שצירפת.
עשיתי כמה הגהות לפני הפרסום, אבל אם טעיתי אתקן.

 

[הויזן יתום]

לא יודע מה זה הדף הזה שהבאת ומאיפה לקחת אותו.

בטבלאות שצירפתי בספוילר על 100 מ"ר שהיא הדירה הממוצעת (בין 3 ל5 חדרים), הרווח הממוצע של נוף הגליל הוא 35.72% ובכפר ורדים 23.64% בלבד (לא ציינתי שנוף הגליל יותר רווחית מכפר ורדים, כי עניין אותי יותר להשוות מול הערים הפופולריות והמבוקשות, כמו רעננה, באר יעקב, יבנה קרית עקרון ויהוד, שנוף הגליל יותר רווחית באחוזי הרווח מכולן.

אם לדעתך היתה לי טעות בטבלה, אנא פרט מהי ואיך הגעת לזה.
עשיתי כמה הגהות לפני הפרסום , אבל אם טעיתי אתקן.

החישוב שלך שגוי.
מחיר הערכת שמאי: 11954 כפול 1.18 כפול 100 = 1,410,572
מחיר הנחה 600000 (נמוכה יותר עבור 100 מ"ר): 1,410,572 - 600000 = 810,572.00
ההפרש ביניהם: 42.54%.

כמובן ש-100 מ"ר זה לא שטח האיזון בין השיטות עבור כפר ורדים אלא 91 מ"ר וזה המטארז שכדאי לשאוף אליו. ואז ההנחה היא 46%+

 

[עוד עו"ד]

החישוב שלך שגוי.
מחיר הערכת שמאי: 11954 כפול 1.18 כפול 100 = 1,410,572
מחיר הנחה 600000 (נמוכה יותר עבור 100 מ"ר): 1,410,572 - 600000 = 810,572.00
ההפרש ביניהם: 42.54%.

כמובן ש-100 מ"ר זה לא שטח האיזון בין השיטות עבור כפר ורדים אלא 91 מ"ר וזה המטארז שכדאי לשאוף אליו. ואז ההנחה היא 46%+

אין לי מושג למה מתכוון.
תעבוד לפי טבלאות טל זכריה והמחירים שם לפי 100 מ"ר (בספוילר למעלה) וראה נחת

 

[הויזן יתום]

אין לי מושג למה מתכוון.
תעבוד לפי טבלאות טל זכריה והמחירים שם ל100 מ"ר (בספוילר למעלה) וראה נחת

קורה שטועים. החישוב שלי לגבי כפר ורדים נכון, כפי שהראתי לך בחישוב ידני פשוט.
אבל כדי למנוע סיבוכי יתר בחישובים של המודל החדש, הכנתי מחשבון של הנחות + שטח איזון לצורך זה בדיוק.

מחשבון נקודת איזון ורווח - דיור במחיר מופחת

 

[עוד עו"ד]

קורה שטועים. החישוב שלי לגבי כפר ורדים נכון, כפי שהראתי לך בחישוב ידני פשוט.
אבל כדי למנוע סיבוכי יתר בחישובים של המודל החדש, הכנתי מחשבון של הנחות + שטח איזון לצורך זה בדיוק.

מחשבון נקודת איזון ורווח - דיור במחיר מופחת

לא הבנתי כלום ממה שאמרת.
אני לקחתי את המחירים מטבלאות טל זכריה As is, את מחירי מדל"ן מאתר מדל"ן, ואת הערכת השמאי הממשלתי מהפרסום של השמאות המעודכנת, ועשיתי ממוצע בין מדל"ן לשמאי הממשלתי. זה הכל.
אין לי מושג מאיפה הבאת את שטח איזון ומה רוצה, אתה מקבל את מחירי טל זכריה? אם לא מקבל, תפנה אליו. מניסיוני בעבר הוא היה הכי יסודי ומדויק, אבל אין לי ממש כח להיכנס לחישובים המורכבים של טל זכריה. התאמצתי כבר מספיק בסבב הזה.

 

[מכלולאי]

מחיר הנחה 600000 (נמוכה יותר עבור 100 מ"ר): 1,410,572 - 600000 = 810,572.00

החישוב שלך שגוי. ראה כאן בארוכה

דירה בהנחה - שבט תשפ"ד

שלום לכולם, בעקבות פניות רבות של גולשים באשכול "הגרלות מחיר למשתכן" אשתדל להעלות כאן כמה נקודות לגבי הגרלות "דירה בהנחה" המתקיימות כעת. אדגיש, כי אין בדברים דלהלן חידושים מיוחדים, אלא רק ניסיון לעשות קצת סדר בענין המורכב למדי של ההגרלות. רוב...

www.prog.co.il

באופן כללי, אין צורך להסתבך בסבך החישובים של ההנחה. טל זכריה עשה לנו כבר את כל העבודה השחורה.

 

[הויזן יתום]

לא הבנתי כלום ממה שאמרת.
אני לקחתי את המחירים מטבלאות טל זכריה As is, את מחירי מדל"ן מאתר מדל"ן, ואת הערכת השמאי הממשלתי מאתר דירה בהנחה בתוספת מע"מ ועשיתי ממוצע בין מדל"ן לשמאי הממשלתי. זה הכל.
אין לי מושג מאיפה הבאת את שטח איזון ומה רוצה, אתה מקבל את מחירי טל זכריה? אם לא מקבל, תפנה אליו. מניסיוני בעבר הוא היה הכי יסודי ומדויק, אבל אין לי ממש כח להיכנס לחישובים המורכבים של טל זכריה. התאמצתי כבר מספיק בסבב הזה.

אין סיבה לקחת שום דבר AS IS, זה כלל בחיים. הטבלה הזו בכלל - כי יש שם אי דיוקים למכביר.
למשל עכשיו בדקתי את דימונה, וההנחה על 100 מ"ר ממחיר שמאי שם היא 46.21% ולא 72%. ידמה לי שכל הטבלה הזו לא מדויקת.

 

[הויזן יתום]

החישוב שלך שגוי. ראה כאן בארוכה

דירה בהנחה - שבט תשפ"ד

שלום לכולם, בעקבות פניות רבות של גולשים באשכול "הגרלות מחיר למשתכן" אשתדל להעלות כאן כמה נקודות לגבי הגרלות "דירה בהנחה" המתקיימות כעת. אדגיש, כי אין בדברים דלהלן חידושים מיוחדים, אלא רק ניסיון לעשות קצת סדר בענין המורכב למדי של ההגרלות. רוב...

www.prog.co.il

באופן כללי, אין צורך להסתבך בסבך החישובים של ההנחה. טל זכריה עשה לנו כבר את כל העבודה השחורה.

היא היא. מה שכתוב במאמר זה בדיוק מה שהאלגוריתם שלי עושה.
אם אתה חושב שהחישוב שלי לא מדויק, עליך להביא חישוב משלך לכפר ורדים או לדימונה, ולהסביר למה החישוב שלך (או של טל זכריה) נכון יותר.

 

[מכלולאי]

היא היא. מה שכתוב במאמר זה בדיוק מה שהאלגוריתם שלי עושה.
אם אתה חושב שהחישוב שלי לא מדויק, עליך להביא חישוב משלך לכפר ורדים או לדימונה, ולהסביר למה החישוב שלך (או של טל זכריה) נכון יותר.

בא נתחיל מזה שלא חישבת מרפסת וחניה.
הסברים מעמיקים יותר אני מניח שתשמע מביתשמשניק מחר. באופן כללי זה עניין שטעו בו רבים והוכחה טעותם, ואין עניין לדוש בו שוב.

 

[מכלולאי]

אני מטיל ספק בקונספציה שהשתרשה פה שנוף הגליל זו לא ההגרלה הכי טובה.

דיברתי במקרה הזה על ההגרלה הקודמת. ההוא ביקש להשתדרג ממנה אז כתבתי לו שעקרונית רוב ההגרלות הן שדרוג (מה שמעניין במקרה שלו זה בעיקר הרווח ולא אחוזי זכייה).
למעשה, בלי לדעת הרבה על נוף הגליל, לי אישית לא מרגיש מציאה גדולה לשלם מעל מליון ש"ח על דירה בפריפריה (יהיו שיאמרו הפריפריה הרחוקה). אם כי אתה צודק שהאחוזים הגבוהים שם מפצים על זה.

 

[הויזן יתום]

בא נתחיל מזה שלא חישבת מרפסת וחניה.
הסברים מעמיקים יותר אני מניח שתשמע מביתשמשניק מחר. באופן כללי זה עניין שטעו בו רבים והוכחה טעותם, ואין עניין לדוש בו שוב.

מרפסת חניה ומחסן הינן נגזרות משני צדי המשוואה (רגיל ושמאי), ולכן אין להם השפעה מובהקת על אחוז ההנחה ואין טעם להכלילן באלגוריתם באופן גס. הרוצה להכלילן יוסיף מ"ר בשדה המטראז, לפי 30% מרפסת 40% מחסן וכו'. כך שדירת 100 מ"ר תהפוך ל-108 עד 115. זה לא מסביר את הטעויות בטבלה.

 

[יואל זוהר]

הסברים מעמיקים יותר אני מניח שתשמע מביתשמשניק מחר

אם הוא כבר יסיים את החופש

 

[**Moko**]

ידמה לי שכל הטבלה הזו לא מדויקת.

להסביר למה החישוב שלך (או של טל זכריה) נכון יותר.

גם אני הסתבכתי עם הטבלאות
עשיתי לבד כפי שמבואר כאן:

ראה כאן בארוכה

דירה בהנחה - שבט תשפ"ד

שלום לכולם, בעקבות פניות רבות של גולשים באשכול "הגרלות מחיר למשתכן" אשתדל להעלות כאן כמה נקודות לגבי הגרלות "דירה בהנחה" המתקיימות כעת. אדגיש, כי אין בדברים דלהלן חידושים מיוחדים, אלא רק ניסיון לעשות קצת סדר בענין המורכב למדי של ההגרלות. רוב...

www.prog.co.il

באופן כללי, אין צורך להסתבך בסבך החישובים של ההנחה. טל זכריה עשה לנו כבר את כל העבודה השחורה.

ויוצא לי מאוד שונה מהטבלאות

@עוד עו"ד , @בית שמשניק נשמח אם תוכלו לעזור לנו אם דוגמא לעיר אחת
(ותודה על כל העזרה וההשקעה האדירה)