מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[פרישמן]

החישוב שלך שגוי. ראה כאן בארוכה

דירה בהנחה - שבט תשפ"ד

שלום לכולם, בעקבות פניות רבות של גולשים באשכול "הגרלות מחיר למשתכן" אשתדל להעלות כאן כמה נקודות לגבי הגרלות "דירה בהנחה" המתקיימות כעת. אדגיש, כי אין בדברים דלהלן חידושים מיוחדים, אלא רק ניסיון לעשות קצת סדר בענין המורכב למדי של ההגרלות. רוב...

www.prog.co.il

באופן כללי, אין צורך להסתבך בסבך החישובים של ההנחה. טל זכריה עשה לנו כבר את כל העבודה השחורה.

תיקון: העבודה הקשה והמסובכת.

 

[עוד עו"ד]

גם אני הסתבכתי עם הטבלאות
עשיתי לבד כפי שמבואר כאן:

ויוצא לי מאוד שונה מהטבלאות

@עוד עו"ד , @בית שמשניק נשמח אם תוכלו לעזור לנו אם דוגמא לעיר אחת
(ותודה על כל העזרה וההשקעה האדירה)

כשאני מסתבך עם משהו, זה לא גורם לי לעשות אותו לבד, אלא להסתמך על אנשי המקצוע .
וטל זכריה בהחלט איש מקצוע וכבר איתמחי גברא וחזקה על אומן דלא מרע אומנותיה.
ויפה על ההצעה לעבודה נוספת לי או למי שנידב את בית שמשניק, אבל לא, תודה : ).

אם יש שאלות מהן הערים המומלצות, או מישהו שכח את אחת מאותן - שלוש ערים תבדיל לך בתוך ארצך אשר נתן לך ה' אלוקיך לרישתה - אז אני פה.

 

[עוד עו"ד]

דיברתי במקרה הזה על ההגרלה הקודמת. ההוא ביקש להשתדרג ממנה אז כתבתי לו שעקרונית רוב ההגרלות הן שדרוג (מה שמעניין במקרה שלו זה בעיקר הרווח ולא אחוזי זכייה).
למעשה, בלי לדעת הרבה על נוף הגליל, לי אישית לא מרגיש מציאה גדולה לשלם מעל מליון ש"ח על דירה בפריפריה (יהיו שיאמרו הפריפריה הרחוקה). אם כי אתה צודק שהאחוזים הגבוהים שם מפצים על זה.

זהו, שלא מסכים שרוב ההגרלות הנוכחיות הן שדרוג, כי מבחינת אחוזי רווח נטו, נוף הגליל פשוט רווחית יותר מהערים המבוקשות כמו רעננה וערי השפילה, באר יעקב, יבנה וקרית עקרון.

לענ"ד הסתמכנו יותר מדי על אנקדוטות שפלוני סיפר שדודה שלו קנתה בזול, אבל באותה מידה יש אחרים שקנו ביוקר במיליון שבע מאות וכדו', והדרך היחידה לבדוק היא הממוצעים של מדל"ן והשמאי הממשלתי.
אז מילא אם היה הבדל גדול בין מדל"ן והשמאי, אז הייתי מבין שצריך לחפש אנשים מהאזור, אבל שני הנביאים מתנבאים בסגנון אחד בין 14,600 ל-14,821 למ"ר שזה כמעט זהה. כלומר, המחיר בהגרלה הוא מיליון שמונים במקום כמיליון וחצי מחיר שוק, שזה רווח יפה מאד ביחס להשקעה, ותכל'ס אין שום סיבה להסתמך ביתר המקומות על מדל"ן והשמאי, ובנוף הגליל משום מה לפקפק בלי שום סיבה אמיתית ורציונאלית, מה גם שהיא מהערים היחידות שניתן לגור בהן בפועל ובלי לקרוע את הכיס והנשמה.

לעניין דירה בפריפריה במיליון ולא בפחות, לדעתי זו הטייה פסיכולוגית ומ-2 סיבות.

סיבה אחת כי הרגילו אותנו בכמה דוגמאות יוצאות דופן בפריפריה לחצי מחיר (דימונה ובית שאן בהגרלות הקודמות לדוגמה), אז אנחנו מצפים מהפריפריה ליותר מאשר ערי המרכז ללא הצדקה רציונאלית, אבל בפועל דווקא קנייה בפריפריה במחירים שקרובים לעלות הבנייה בתקופה של ירידה במחירי הדירות היא דבר חכם יותר. שכן, כידוע מי שיורד ראשון הוא מי שעלה ראשון, ואזורי הביקוש הם אלו שמתחילים את הירידות ושם זה הרבה יותר בחדות, כי יש שם הרבה שומן שהצטבר במקום לחתוך בבשר החי.

סיבה שנייה שגם היא בעיקר פסיכולוגית אבל יש בה גם אמת מסוימת, היא סכום הרווח בפועל בש"ח, ואני יכול להבין טענה שבן אדם אחרי 7 שנות השקעה לא מסתפק בכ400,000 ש"ח רווח ורוצה יותר, אז התשובה לזה היא שבעת זכייה הוא יכול לבחור את הדירה הכי גדולה ויקרה (ולרוב הדירות הגדולות נשארות לסוף אז ניתן לבחור אותן בנקל) ואז הרווח יהיה גדול יותר - בדומה לערים היקרות אבל בהשקעה הרבה יותר קטנה.
ולמי שגם דירה גדולה ויקרה בפריפריה לא מספיקה לו לרווחים שרוצה בש"ח, אז אני מסכים ששווה לו לשקול בעיר יקרה יותר לפי יכולותיו הכספיות.

האסימון אצלי נפל במקביל להפנמה של הפער בסיכויי הזכייה, כשהתלהבתי בהתחלה מהכתבה בדה מרקר על הרווח הגבוה ברעננה ובנתניה על הים שהן באמת ערים מבוקשות מאד למגורים בציבור הכללי והאיכותי יחסית (וזו הסיבה האמיתית להתרגשות של כתב דה מרקר שכנראה גר בשרון ומחירי הדירות מסביבו הרבה יותר יקרים), ואז ראיתי שדה מרקר פשוט עשו טעות גסה בחישובים (הם חישבו את הערכת שמאי רמ"י בטעות לפי שנת 2020 והוסיפו על זה 40% של עליית מחירי הדירות מאז בשרון), ונוף הגליל פשוט יותר רווחית באחוזי הרווח מרעננה הכה מבוקשת, והבנתי שלא צריך לסמוך על אחרים אלא על החישובים שלנו פה שהם יותר טובים מכל הכתבות והתחושות וההסתמכות על דודה של פלוני וסבתא של אלמוני, וניתן להסיק מפה שמעתתא אליבא דהלכתא בלי חשש וללא פקפוקי שווא.

בשורה התחתונה, נוף הגליל, מצפה רמון, ועפולה לכל התקציבים.
מלבד מי שרוצה רווחים גבוהים יותר בש"ח בניגוד לאחוזי רווח, ולא מסתפק בבחירת הדירות הכי גדולות ויקרות בהגרלה (שאז יבחר מהערים היקרות יותר בהתאם לכיסו, כוסו וכעסו).

בברכת שלוש ערים תבדיל לך בתוך ארצך אשר נתן לך ה' אלוקיך לרישתה
וִירִשְׁתָּהּ וְיָשַׁבְתָּ בָּהּ

 

[הויזן יתום]

אם יש שאלות מהן הערים המומלצות, או מישהו שכח את אחת מאותן - שלוש ערים תבדיל לך בתוך ארצך אשר נתן לך ה' אלוקיך לרישתה - אז אני פה.

טל זכריה לא עדכן את האקסל שלו להגרלה הנוכחית (הנוסחה שלו מצוינת ומתאימה לגמרי למחשבון שלי).
הקובץ הראשון עם הנתונים שבספויילר (השגויים לגמרי) באשכול הזה פורסם על ידי @למה זה תשאל לשמי ובעקבותיו ע"י @בית שמשניק ועל ידך - ולא מר בריה דרבינא חתים עליהו.

 

[עוד עו"ד]

טל זכריה לא עדכן את האקסל שלו להגרלה הנוכחית (הנוסחה שלו מצוינת ומתאימה לגמרי למחשבון שלי).
הקובץ הראשון עם הנתונים שבספויילר (השגויים לגמרי) באשכול הזה פורסם על ידי @למה זה תשאל לשמי ובעקבותיו ע"י @בית שמשניק ועל ידך - ולא מר בריה דרבינא חתים עליהו.

טל זכריה זה מעודכן אפ טו דייט. ראה בפייסבוק שלו, אם יש לך פייסבוק.
ואני לא לקחתי את הנתונים מ- @למה זה תשאל לשמי אלא הוא ממני ואני מטל זכריה ובית שמשניק לא קשור לטבלה. אבל אני מבחינתי מיציתי את הנושא הזה, ואם יש לך ויכוח תתייג את טל זכריה, אם ירצה לדבר איתך על הנוסחה שלו

 

[עוד עו"ד]

חלילה,
מצטער שלא עניתי לך קודם, וכן אם לא עניתי בעבר.
לגופו של ענין, בינתיים אין ממש חדש לגבי המכרזים החדשים, ולא פורסמו עדיין חוברות מכרז בשום מקום, נמתין עד סוף החודש לראות אם מתקדם משהו. ולגבי המספרים, אין לי מושג כמה דירות יצאו עד סוף השנה.

כל הכבוד לך על הסבלנות האינסופית וההכלה.
הלוואי שאלמד ממידותיך אוהב שלום ורודף שלום, כי לי יש פתיל קצר בהרבה

 

[**Moko**]

ויפה על ההצעה לעבודה נוספת לי או למי שנידב את בית שמשניק, אבל לא, תודה : ).

ח"ו לא נידבתי הצעה לעבודה לאף אחד
כשאני מציע עבודה למישהו אני משלם לו על זה!
רק ביקשת

נשמח אם תוכלו לעזור לנו

כמובן שלא התכוונתי לפגוע/להעיק/להכעיס
וכמו שכבר כתבתי

ותודה על כל העזרה וההשקעה האדירה

ולגופו של עניין,
לא מכיר שום גברא ושום קמע
אני חדש פה בפורום, את החישובים עד עכשיו עשיתי הכל לבד וכשנחשפתי לפורום
ראיתי שהכל שונה ממה שחישבתי, וסה"כ רציתי לשאול כיצד מחשבים כאן זה הכל!
לא באתי לערער על מאן דהו או לחרחר ריב רק ביקשתי עזרה
מהאנשים ה"טובים עם המידות טובות וההכלה" שראיתי כאן

 

[הויזן יתום]

טל זכריה זה מעודכן אפ טו דייט. ראה בפייסבוק שלו, אם יש לך פייסבוק.
ואני לא לקחתי את הנתונים מ- @למה זה תשאל לשמי אלא הוא ממני ואני מטל זכריה ובית שמשניק לא קשור לטבלה. אבל אני מבחינתי מיציתי את הנושא הזה, ואם יש לך ויכוח תתייג את טל זכריה, אם ירצה לדבר איתך על הנוסחה שלו

עכשיו ראיתי את הטבלה של טל, והנתונים שלו מדויקים. דא עקא, חצי אמת היא 100% שקר.
הוא לא פרסם אחוזי רווח אלא נתונים יבשים שמתאימים לגמרי לפלט שהמחשבון שלי מוציא.
מי שחישב את אחוזי הרווח הוא זה שטעה. בדימונה אחוזי הרווח מהערכת שמאי הם לא 72% אלא 46%. בטבריה הם לא 57% אלא 41% וכן בירושלים וכו. כמעט שום נתון ברובריקת הרווחים אינו נכון.

 

[עוד עו"ד]

ח"ו לא נידבתי הצעה לעבודה לאף אחד
כשאני מציע עבודה למישהו אני משלם לו על זה!
רק ביקשת

כמובן שלא התכוונתי לפגוע/להעיק/להכעיס
וכמו שכבר כתבתי


ולגופו של עניין,
לא מכיר שום גברא ושום קמע
אני חדש פה בפורום, את החישובים עד עכשיו עשיתי הכל לבד וכשנחשפתי לפורום
ראיתי שהכל שונה ממה שחישבתי, וסה"כ רציתי לשאול כיצד מחשבים כאן זה הכל!
לא באתי לערער על מאן דהו או לחרחר ריב רק ביקשתי עזרה
מהאנשים ה"טובים עם המידות טובות וההכלה" שראיתי כאן

אין לי טענות חלילה ואני באמת מנסה ללמוד מבית שמשניק הצדיק ולעבוד על מידותי ולהיות אדם טוב ומכיל יותר, אבל גדול עלי להסביר על החישובים.
יש פה את טבלאות @טל זכריה ומניסיוני ניתן להסתמך עליו בעיניים עצומות, וכשהיו לו טעויות (נדירות ממש), הוא תיקן מיידית

 

[הויזן יתום]

ח"ו לא נידבתי הצעה לעבודה לאף אחד
כשאני מציע עבודה למישהו אני משלם לו על זה!
רק ביקשת

כמובן שלא התכוונתי לפגוע/להעיק/להכעיס
וכמו שכבר כתבתי


ולגופו של עניין,
לא מכיר שום גברא ושום קמע
אני חדש פה בפורום, את החישובים עד עכשיו עשיתי הכל לבד וכשנחשפתי לפורום
ראיתי שהכל שונה ממה שחישבתי, וסה"כ רציתי לשאול כיצד מחשבים כאן זה הכל!
לא באתי לערער על מאן דהו או לחרחר ריב רק ביקשתי עזרה
מהאנשים ה"טובים עם המידות טובות וההכלה" שראיתי כאן

הסבר קצר באשר לשיטת החישוב.
יש לבצע שלשה חישובים:
חישוב אחד - המחיר המוצג, כפול מע"מ, כפול מ"ר - כל זה כפול 0.75
חישוב שני - מחיר שמאי, כפול מע"מ פחות 500000 או 600000 (כל מכרז לגופו)
חישוב שלישי - המחיר המוצג כפול מע"מ
עכשיו, יש לבחור בתוצאה הגבוהה יותר מבין חישוב ראשון ושני. ולאחר מכן, להשוות לחישוב שלישי, ואם הגדול מבין ראשון ושני יוצא גדול משלישי, אזי שיש לבחור בשלישי וזה המחיר הסופי. ואם לא, המחיר הסופי הוא הגדול מבין ראשון ושני.

 

[עוד עו"ד]

עכשיו ראיתי את הטבלה של טל, והנתונים שלו מדויקים. דא עקא, חצי אמת היא 100% שקר.
הוא לא פרסם אחוזי רווח אלא נתונים יבשים שמתאימים לגמרי לפלט שהמחשבון שלי מוציא.
מי שחישב את אחוזי הרווח הוא זה שטעה. בדימונה אחוזי הרווח מהערכת שמאי הם לא 72% אלא 46%. בטבריה הם לא 57% אלא 41% וכן בירושלים וכו. כמעט שום נתון ברובריקת הרווחים אינו נכון.

גם אני וגם @למה זה תשאל לשמי עשינו את החישוב בנפרד של אחוזי הרווח לפי טל זכריה והגענו לאותן תוצאות בגדול (אולי יש פערים בכמה ספרות עשרוניות עשינו את החישוב אחרי הנקודה ששלו לענ"ד מספרים קצת יותר מעוגלים שזה די זניח).

אני יודע שעשינו בנפרד כי ביצעתי תיקנון לאחור של חישוב האחוזים בשיטה קצת שונה אחרי האקסל שלו, והוא הוסיף תחשיב גם ל-3 ו-5 חדרים באופן נפרד ע"פ טבלאות טל זכריה.

הוא עשה את זה גם באקסל, ככה שיכול להיכנס לאקסל שלו (יש קישור) ולבצע את זה בעצמך, ואדרבה, אם מוצא טעות באקסל / הטבלה שלי תגיד לנו מהי ונתקן בשמחה

 

[**Moko**]

הסבר קצר באשר לשיטת החישוב.
יש לבצע שלשה חישובים:
חישוב אחד - המחיר המוצג, כפול מע"מ, כפול מ"ר - כל זה כפול 0.75
חישוב שני - מחיר שמאי, כפול מע"מ פחות 500000 או 600000 (כל מכרז לגופו)
חישוב שלישי - המחיר המוצג כפול מע"מ
עכשיו, יש לבחור בתוצאה הגבוהה יותר מבין חישוב ראשון ושני. ולאחר מכן, להשוות לחישוב שלישי, ואם הגדול מבין ראשון ושני יוצא גדול משלישי, אזי שיש לבחור בשלישי וזה המחיר הסופי. ואם לא, המחיר הסופי הוא הגדול מבין ראשון ושני.

תודה רבה !
זהו בדיוק החישוב שעשיתי וזה לא יוצא כמו בטבלאות ,

אתן לדוגמא את טבריה
חישוב 1:
7994 * 1.18 מע"מ = 9432.92
* 100 מ"ר * 0.75 = 707,469
חישוב 2:
10,215 מחיר שמאי * 1.18 מע"מ = 12053.7
*100 מ"ר - 600 אלף = 605,370
חישוב 3:
7994 * 1.18 מע"מ = 9432.92
* 100 מ"ר = 943,292

התוצאה הנבחרת היא חישוב 1 שזה 707,469
ובטבלאות כתוב לדירת 100 מ"ר 764,067

 

[הויזן יתום]

אתה מסכים איתי שאם המחיר לאחר הנחה לא גדול יותר מההנחה עצמה, אחוז ההנחה לא יכול לעבור את ה-50%? איך זה יצא לכם 72%?

 

[בעזר השם]

יש לישהו מושג למה התכוון יעקב רייניץ
בהתחלה הוא אמר שמצפה רמון סיכויי הזכיה הם אפסיים ולאח"כ הוא ממליץ עליו בחום בעקבות סיכויי הזכייה הגבוהים?

 

[הויזן יתום]

תודה רבה !
זהו בדיוק החישוב שעשיתי וזה לא יוצא כמו בטבלאות ,

אתן לדוגמא את טבריה
חישוב 1:
7994 * 1.18 מע"מ = 9432.92
* 100 מ"ר * 0.75 = 707,469
חישוב 2:
10,215 מחיר שמאי * 1.18 מע"מ = 12053.7
*100 מ"ר - 600 אלף = 605,370
חישוב 3:
7994 * 1.18 מע"מ = 9432.92
* 100 מ"ר = 943,292

התוצאה הנבחרת היא חישוב 1 שזה 707,469
ובטבלאות כתוב לדירת 100 מ"ר 764,067

החישוב שלך בסדר גמור, רק שבטבלה הוסיפו גם מרפסת מחסן וחניה שזה יוצא בקירוב 8 מ"ר נוספים.

 

[בית שמשניק]

יש לישהו מושג למה התכוון יעקב רייניץ
בהתחלה הוא אמר שמצפה רמון סיכויי הזכיה הם אפסיים ולאח"כ הוא ממליץ עליו בחום בעקבות סיכויי הזכייה הגבוהים?

נכון, יש סתירה בתוך דבריו, כפי שכתבת (גם אני שמתי לב לזה).
בהתחלה הוא מזכיר את כל היישובים עם העדיפות הלאומית (שיש בהם רק 27% לחיצוניים) בתור כאלו שלא כדאי להירשם אליהם בגלל הסיכויים הנמוכים, ומצפה רמון בכללם.
אח"כ, כשהוא עובר לרשימת הערים המומלצות הוא מציין את מצפה רמון (כי למרות שיש בה רק 27% לחיצוניים היא עדיין מדורגת גבוה מבחינת הסיכויים, וזאת מפאת מיעוט הנרשמים לשם).

 

[עוד עו"ד]

יש לישהו מושג למה התכוון יעקב רייניץ
בהתחלה הוא אמר שמצפה רמון סיכויי הזכיה הם אפסיים ולאח"כ הוא ממליץ עליו בחום בעקבות סיכויי הזכייה הגבוהים?

ראה הרצ"ב. לא צריך לדקדק בכל דבר שכתוב בעיתון רק בגלל שזה כתוב בעיתון.
פה הנתונים הרבה יותר יסודיים ורציניים מאשר בכל כתבה, מדה מרקר ועד המודיע וביז פורטל.

 

[בית שמשניק]

1. נוף הגליל - 22.9%
2. קרית עקרון - 8.98
3. מצפה רמון - 8.39%
4. עפולה - 7.21%
5. רעננה - 5.54%
6. כפר ורדים - 4.63%
7. קרית גת - 4.47%
8. קרית ביאליק - 4.41%

מצב נוכחי - בסוגריים אחוז השינוי מאתמול.
1. נוף הגליל - 19.51% (15%)
2. קרית עקרון - 7.99% (11%)
3. מצפה רמון - 7.08% (16%)
4. עפולה - 6.3% (13%)
5. רעננה - 4.93% (11%)
6. כפר ורדים - 4.13% (11%)
7. קרית ביאליק - 3.96% (10%)
8. קרית גת - 3.93% (12%)

שימו לב שהערים עם אחוז השינוי הגדול ביותר הם המומלצים כאן (לפי @עוד עו"ד - לכולם, ולפי אנוכי הקטן - לבעלי הון עצמי נמוך). יש כנראה רייטינג לפרוג והמודיע...

 

[למה זה תשאל לשמי]

מצב נוכחי - בסוגריים אחוז השינוי מאתמול.
1. נוף הגליל - 19.51% (15%)
2. קרית עקרון - 7.99% (11%)
3. מצפה רמון - 7.08% (16%)
4. עפולה - 6.3% (13%)
5. רעננה - 4.93% (11%)
6. כפר ורדים - 4.13% (11%)
7. קרית ביאליק - 3.96% (10%)
8. קרית גת - 3.93% (12%)

שימו לב שהערים עם אחוז השינוי הגדול ביותר הם המומלצים כאן (לפי @עוד עו"ד - לכולם, ולפי אנוכי הקטן - לבעלי הון עצמי נמוך).

יש מצב שאתה עושה תחזית למה יהי' בסוף לפי"ז או מסביר מה נוסחת החישוב שעשית בתחלה

 

[עוד עו"ד]

אתה מסכים איתי שאם המחיר לאחר הנחה לא גדול יותר מההנחה עצמה, אחוז ההנחה לא יכול לעבור את ה-50%? איך זה יצא לכם 72%?
צפה בקובץ המצורף 2039512

הערכת השמאי המעודכנת בדימונה היא 9,300 למ"ר, תוסיף על זה מע"מ תגיע ל10,974 למ"ר.
ולכן דירת 100 מ"ר בהערכת השמאי היא 1,097,400.

מחיר הדירה בהגרלה ע"פ טל זכריה הוא 637,519, כלומר הרווח הוא 459,881, שזה אומר רווח של 72.14% על סכום ההשקעה בעמודת "אחוזי רווח שמאי".

אגב, האחוזים שכתבתי הם לא אחוזי הנחה, אלא אחוזי הרווח על סכום ההשקעה, ואולי מפה הטעות שלך.

מבקש סליחה מראש שלא אוכל להמשיך את הדיון פה בעניין, כי גם ככה הפורום גוזל לי זמן ואני באיחור של דברים שצריך לעשות, אז מעדיף ברשותך להגיב על דברים שבא לי ולא להתחיל להתעסק עם חישובים מורכבים.

יש לך את טבלת האקסל של @למה זה תשאל לשמי, תזין לשם את הנתונים ותראה שהכל תואם, ואם יש לך שאלות על האקסל תשאל אותו.