מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[בית שמשניק]

הסיבה שנדמה לך שזה מגדיל את הרווח היא שעד עכשיו השוות בין דירה 100 מ"ר במחירי שמאי ל-100+מרפסת, חניה ומחסן בטבלאות של זכריה, כשצריך היה להשוות את שניהם עם או שניהם בלי.

נכון מאד, זה מה שהשווו כאן עד עכשיו החברים בטבלאות באתר, וביחס לזה כתבתי שהרווח גדל כשמשווים נכונה את ה108 מול 108, ולא 100 מול 108 כפי מה שנהגו עד עכשיו בטעות.

 

[למה זה תשאל לשמי]

אם כבר, אדרבא, החישוב של מדלן הוא הזקוק לתיקון גדול כי הוא יוצר מצג שווא גמור של הנחה גדולה בהרבה ממה שהיא.
ואולי בעצם אין לו תיקון - תאר לעצמך שפלוני אלמוני מחשב את אחוזי הרווח בהגרלה ביישוב קטן שרובו בתים פרטיים לפי מדלן. מה הוא ימצא? דירה 150 מ"ר במחיר למ"ר של 14000, ואז הוא רואה שבדירה בהנחה המחיר הוא 9000 למ"ר אחרי מע"מ, רווח אדיר לכאורה. אם יתמזל מזלו, אולי יגידו לו שעדיף להוסיף מרפסת חניה ומחסן ממוצעים (לפרוייקט או ארצי), ואז לדירה 150 מוסיפים עוד 20 מ"ר. רווח קטן יותר אבל עדיין לא רע.

אבל האמת היא שכל הדירות ה"ממוצעות" בישוב דנן הן עם חצר של 250 מ"ר לפחות, ואז צריך לחלק את מחיר המכירה במדלן לא ב-150 ולא ב-175 אלא ב-225 ואז המחיר האמיתי למ"ר גדול מ-9000 - ולא רק שאין כאן רווח אלא הפסד יש כאן.

אבל אולי גם זה לא מדויק מצדי לכתוב, כי לחצר ומרפסת יש DIMINISHING RETURNS והחישוב בדירה בהנחה של 30% ממ"ר מבונה בין למרפסות גדולות ובין לקטנות אינו מייצג נכונה את תמחור השוק שמפחית בשווי המטראז המרפסתי ככל ששטח המרפסת עולה (וזאת הסיבה שבתחילת מחיר למשתכן הקבלנים עשו מאמץ גדול לדחוף מרפסות ענקיות לכל הדירות).

אגב, הוספתי מרפסת, חניה ומחסן למחשבון שלי:

מחשבון נקודת איזון ורווח - דיור במחיר מופחת

dira.tiiny.site

מדל"ן (=נתוני עסקאות בפועל ברשות המסים) יותר אמין מהערכה של שמאי בודד, ולכן משלבים פה בין השניים, היו כבר לא מעט הערכות מוזרות של השמאי לדוג' אלעד, זו הסיבה שאנו נזקקים לשיטה נוספת
גם הבעייתיות במדלן ומעוד כמה סיבות (למשל בב"ב המטראז' בטאבו ביד שניה לא משקף כלום... או בכל הערים לעיתים יש עסקאות שלא מדווח המחיר המלא, ועוד) ידועה בפורום והיו על זה אי"ס דיונים בעבר, הבעיה שנקבת בה כנראה רלוונטית בהגרלה הנוכחית לכפר ורדים אך לא כ"כ לכל השאר
בסוף אין שיטה מושלמת, אך סבורני שהשילוב בין מדלן לשמאי נותנת ברוב המקרים את התוצאה הכי טובה,
גם איפה יעלו המחירים ואיפה פחות או שבכלל יירדו הינו נתון נעלם, לכן בסוף כ"א ינתח את הנתונים כראות עיניו
ואתה יותר ממוזמן כמובן להאיר נקודות אולי נוספות שנעלמו מעינינו

 

[למה זה תשאל לשמי]

אגב, הוספתי מרפסת, חניה ומחסן למחשבון שלי:

מחשבון נקודת איזון ורווח - דיור במחיר מופחת

dira.tiiny.site

מה הכוונה שלך ב"נקודת איזון" ?

 

[למה זה תשאל לשמי]

לפי הסדר הזה:
ירושלים, נתניה, באר שבע, בית שמש, אשקלון, רעננה, קרית גת, עפולה, יבנה, עכו, טבריה, קרית ביאליק, נוף הגליל, דימונה, יהוד, באר יעקב, מעלות-תרשיחא, אכסאל, קרית עקרון, כפר ורדים, מצפה רמון.

הסדר שהבאת תואם למובא בטבלאות ובכללן שלי, מאיפה הסקת אותם מסדר המס', או ממקור אחר ?

 

[בית שמשניק]

הסדר שהבאת תואם למובא בטבלאות ובכללן שלי, מאיפה הסקת אותם מסדר המס', או ממקור אחר ?

באתר הרשמי יש את רשימת סדר ההגרלות, וכתבו שם במפורש בסוגריים (פעם ראשונה כמדומני) את מה שכולנו יודעים פה כבר מזמן - שההגרלות מתקיימות לפי סדר המספרים שלהן

 

[למה זה תשאל לשמי]

באתר הרשמי יש את רשימת סדר ההגרלות, וכתבו שם במפורש בסוגריים (פעם ראשונה כמדומני) את מה שכולנו יודעים פה כבר מזמן - שההגרלות מתקיימות לפי סדר המספרים שלהן
צפה בקובץ המצורף 2043363

אז יש לך עוד תיקון עבור ליעד יוסף

 

[בית שמשניק]

שלחתי לו (הוא טועה ב3 ערים ברשימה). אבל בינתיים אין תגובה גם על התיקונים הקודמים ששלחתי לו (חישוב נכים, ותיקון המחירים לדירות ממוצעות).
הבן אדם כנראה מאד מקובע, וקשה לו לשנות דברים (את הלוחמים הוא דוקא הכניס אחרי הרבה מאמצים שלי), אבל לתיקונים האחרים ששלחתי לו הוא פשוט לא מגיב.
חבל, כי הרעיון של האתר שלו פשוט נפלא, וחבל על כל אי הדיוקים הללו.

 

[עוד עו"ד]

מדל"ן (=נתוני עסקאות בפועל ברשות המסים) יותר אמין מהערכה של שמאי בודד, ולכן משלבים פה בין השניים, היו כבר לא מעט הערכות מוזרות של השמאי לדוג' אלעד, זו הסיבה שאנו נזקקים לשיטה נוספת
גם הבעייתיות במדלן ומעוד כמה סיבות (למשל בב"ב המטראז' בטאבו ביד שניה לא משקף כלום... או בכל הערים לעיתים יש עסקאות שלא מדווח המחיר המלא, ועוד) ידועה בפורום והיו על זה אי"ס דיונים בעבר, הבעיה שנקבת בה כנראה רלוונטית בהגרלה הנוכחית לכפר ורדים אך לא כ"כ לכל השאר
בסוף אין שיטה מושלמת, אך סבורני שהשילוב בין מדלן לשמאי נותנת ברוב המקרים את התוצאה הכי טובה,
גם איפה יעלו המחירים ואיפה פחות או שבכלל יירדו הינו נתון נעלם, לכן בסוף כ"א ינתח את הנתונים כראות עיניו
ואתה יותר ממוזמן כמובן להאיר נקודות אולי נוספות שנעלמו מעינינו

אכן, והעניין של 100 מ"ר מול 108 מ"ר כבר עלה פה בעבר בהרחבה בשאלה שפתחה דיון ארוך שאין לי כח לחפש אותו.

השאלה די ערערה אותנו : ), אני אפילו זוכר ש @בית שמשניק ניסה בהתחלה להשיב שגם מחיר השוק בפועל אולי נקבע לפי מ"ר נטו לא כולל מרפסות, ואני הערתי שבפועל זה לא ככה, וגם אין סיבה שהקבלנים והיזמים יתמחרו לפי מ"ר נטו כשלמרפסות יש שוויי שוק משמעותי, וזה בניגוד לנתוני רשות המסים ומדל"ן שהשוויי הוא נטו לפי מחיר המ"ר לדירה עצמה.
(גם בנתוני רשות המיסים זה לא קבוע, ובעבר היו גם חישובים ברוטו וכיום בעיקר נטו, ותלוי גם בערים כמו שהעיר @למה זה תשאל לשמי לגבי בני ברק למשל).

ולכן לאחר דיון ארוך על ה108 מ"ר, השואל גם תיקן והוסיף בפועל ידנית את התחשיב בפורום (לא זוכר את שמו לטובה, והוא מוזמן להזכיר לנו ולקבל את הקרדיט : )), ואני בעקבותיו גם הוספתי את זה לתחשיב השמאי בטבלה של אחת ההגרלות הקודמות, והוספתי שרצוי לעיין בשמאות עצמה כדי להבין איך חושב, כשאני מסכים בעיקרון שצריך להוסיף למרות שזה מסרבל קצת את העבודה (אני איש וורד ולא אקסל וביצעתי את החישובים ידנית), אבל עבר זמן ושכחתי מכל העניין .

תכל'ס המטרה של הטבלאות זה להשוות בין הערים לבין עצמם כדי לבחור את 3 המועדפים ואכן גם עכשיו אחרי עידכון הטבלאות אין הבדלים בסדר הערים לפי אחוזי רווח מהגבוה לנמוך, כי היחס בין הערים נשאר דומה (חוץ מכפר ורדים שירדה 2 מקומות בדירוג הערים למקום האחרון המכובד, אבל זה לא משקף את האמת, כי מדובר בוילות צמודי קרקע, וסביר שהרווח גבוה יותר, כמו שכבר כתבתי פה גם בהסתמך על אנשים מהאזור).

השורה התחתונה טוב שתוקן (בעיקר לבדיקת שיעור הרווח בש"ח בפועל שהופך לגבוה יותר ביחס דומה בכל הערים. אגב, גם ביחס לסדר הערים לפי רווח בפועל, אין כמעט שינוי מלבד יהוד שקפצה כמה מקומות למעלה).

תודה ל @בית שמשניק המדויק שהעיר ובצדק, ואשרי @למה זה תשאל לשמי שעידכן בפועל כי אני עייפתי וכבר לא הייתי מתקן בעצמי ידנית. הוא אמנם מצטנע ולא כותב הרבה, אבל מדובר באיש מקצוע רציני, ושמתי לב לזה מזמן כשבעיקר שתק ורק הכין את טבלאות האקסל, ואם אתם צריכים ייעוץ משכנתאות אז אני ממליץ בחום.

 

[עוד עו"ד]

שלחתי לו (הוא טועה ב3 ערים ברשימה). אבל בינתיים אין תגובה גם על התיקונים הקודמים ששלחתי לו (חישוב נכים, ותיקון המחירים לדירות ממוצעות).
הבן אדם כנראה מאד מקובע, וקשה לו לשנות דברים (את הלוחמים הוא דוקא הכניס אחרי הרבה מאמצים שלי), אבל לתיקונים האחרים ששלחתי לו הוא פשוט לא מגיב.
חבל, כי הרעיון של האתר שלו פשוט נפלא, וחבל על כל אי הדיוקים הללו.

באילו 3 ערים הוא טועה ולמה?
לדעתי שווה לבדוק אם אחרי עדכון המילואימניקים והוספת הלוחמים, עמודת "סיכוי לחיצוני" של ליעד יוסף שהיא זו שמענייננת אותנו אכן לא כוללת את המילואמניקים והלוחמים (יתכן שזה מוריד רק את בני המקום אבל לא את המילואמניקים והלוחמים. לא בדקתי).

 

[בית שמשניק]

אכן, והעניין של 100 מ"ר מול 108 מ"ר כבר עלה פה בעבר בהרחבה בשאלה שפתחה דיון ארוך שאין לי כח לחפש אותו.

השאלה די ערערה אותנו : ), אני אפילו זוכר שבית שמשניק ניסה בהתחלה להשיב שגם מחיר השוק בפועל אולי נקבע לפי מ"ר נטו לא כולל מרפסות, ואני הערתי שבפועל זה לא ככה, וגם אין סיבה שהקבלנים והיזמים יתמחרו לפי מ"ר נטו כשלמרפסות יש שוויי שוק משמעותי, וזה בניגוד לנתוני רשות המסים ומדל"ן שהשוויי הוא נטו לפי מחיר המ"ר לדירה עצמה.
(גם בנתוני רשות המיסים זה לא קבוע, ובעבר היו גם חישובים ברוטו וכיום בעיקר נטו, ותלוי גם בערים כמו שהעיר @למה זה תשאל לשמי לגבי בני ברק למשל).

ולכן לאחר דיון ארוך על ה108 מ"ר, השואל גם תיקן והוסיף בפועל ידנית את התחשיב בפורום (לא זוכר את שמו לטובה, והוא מוזמן להזכיר לנו ולקבל את הקרדיט : )), ואני בעקבותיו גם הוספתי את זה לתחשיב השמאי בטבלה של אחת ההגרלות הקודמות, והוספתי שרצוי לעיין בשמאות עצמה כדי להבין איך חושב, כשאני מסכים בעיקרון שצריך להוסיף למרות שזה מסרבל קצת את העבודה (אני איש וורד ולא אקסל וביצעתי את החישובים ידנית), אבל עבר זמן ושכחתי מכל העניין .

תכל'ס המטרה של הטבלאות זה להשוות בין הערים לבין עצמם כדי לבחור את 3 המועדפים ואכן גם עכשיו אחרי עידכון הטבלאות אין הבדלים בסדר הערים לפי אחוזי רווח מהגבוה לנמוך, כי היחס בין הערים נשאר דומה (חוץ מכפר ורדים שירדה 2 מקומות בדירוג הערים למקום האחרון המכובד, אבל זה לא משקף את האמת, כי מדובר בוילות צמודי קרקע, וסביר שהרווח גבוה יותר, כמו שכבר כתבתי פה גם בהסתמך על אנשים מהאזור).

השורה התחתונה טוב שתוקן (בעיקר לבדיקת שיעור הרווח בש"ח בפועל שהופך לגבוה יותר ביחס דומה בכל הערים. אגב, גם ביחס לסדר הערים לפי רווח בפועל, אין כמעט שינוי מלבד יהוד שקפצה כמה מקומות למעלה).

תודה ל@בית שמשניק המדויק שהעיר ובצדק, ואשרי @למה זה תשאל לשמי שעידכן בפועל כי אני עייפתי וכבר לא הייתי מתקן בעצמי ידנית. הוא אמנם מצטנע ולא כותב הרבה, אבל מדובר באיש מקצוע רציני, ושמתי לב לזה מזמן כשבעיקר שתק ורק הכין את טבלאות האקסל, ואם אתם צריכים ייעוץ משכנתאות אז אני ממליץ בחום.

גם זכרתי שהעירו על כך, וחיפשתי את הדיון וסוף סוף מצאתי. וו היתה הערה של @תן לחכם ויחכם עוד

בטוח??
נשמע קצת מוזר..
זה יכול להגיע בקלות ל200,000 ש"ח
למה שיוותרו על זה?

וגם אם אכן כך מי אמר שהשמאי של משרד השיכון חישב את זה ככה?
לדוגמא לפי דבריך: השמאי ראה דירה של 100 מר + מחסן נכבד +חניה +מרפסת גדולה
שנמכרת ב 2M וחישב למטר רק 20K
לא מסובך לבדוק את זה
נשמע לי מאוד מוזר

 

[בית שמשניק]

לדעתי שווה לבדוק אם אחרי עדכון המילואימניקים והוספת הלוחמים, עמודת "סיכוי לחיצוני" של ליעד יוסף שהיא זו שמענייננת אותנו אכן לא כוללת את המילואמניקים והלוחמים (יתכן שזה מוריד רק את בני המקום אבל לא את המילואמניקים והלוחמים. לא בדקתי).
באילו 3 ערים הוא טועה?

בדקתי. זה אכן מוריד.

 

[עוד עו"ד]

גם זכרתי שהעירו על כך, וחיפשתי את הדיון וסוף סוף מצאתי. וו היתה הערה של @תן לחכם ויחכם עוד

טוב שקוים בנו תן לחכם קרדיט
לדעתי הוא נעלם לאחרונה

 

[עוד עו"ד]

בדקתי. זה אכן מוריד.

באלו 3 ערים ליעד יוסף טועה ולמה?

 

[בית שמשניק]

באלו 3 ערים ליעד יוסף טועה ולמה?

עכו צריכה לרדת בסדר אחרי יבנה
נוף הגליל אחרי קרית ביאליק
ובאר יעקב אחרי יהוד

 

[עוד עו"ד]

בפועל הקבלנים אכן מוסיפים תשלום על מרפסות ומחסנים, ובערים הגדולות גם על חניות (בת"א למשל זה תוספות ענק הרבה מעבר לחישוב של מ"ר*2 בדירה בהנחה למשל), אבל לא באותו יחס של הדירה עצמה. לרוב זה 20%-30% תלוי בקבלן ובבניין.
מחסנים למשל מחשבים בדר"כ יותר ממרפסת, אלא אם כן מדובר בפנטהאוז יפה וכדו'.

הסיבה שלא צריך לכלול את זה בחישוב כעושים חישוב רווח מול מדל"ן או שמאות רמ"י היא פשוטה.
מדל"ן עושה את החישובים למ"ר לפי דיווחי רשות המיסים. כנ"ל השמאי של רמ"י בודק את המחירים לפי דיווחי רשות המיסים על מכירות קודמות (ולכן המחירים למ"ר לא כל כך שונים בין שמאות רמ"י למדל"ן, ויש ערים כולל בפריפריה שמדל"ן יותר גבוה ויש כאלו ששמאות רמ"י יותר גבוהה, כמו שאפשר לראות בטבלה שצירפתי).

כמו שהסבירו פה, הדיווח ברשות המיסים מתבצע נטו לפי מ"ר של הדירה עצמה ולא ברוטו כולל התוספות, ומזה נגזר גם מחיר מ"ר במדל"ן ובשמאויות השונות.

ורואה עכשיו את התשובה שלי לתן לחכם, וזה אפילו נכון בעיקרון שהשמאי כשעושה את השמאות מחשב בעיקר לפי הדיווחים של רשויות המס ששם המרפסות כן נכללות בחישוב הדירה.
זה היה תירוץ טוב יותר משלך שחישוב מחיר השוק לא כולל את המרפסות, אבל עדיין ולמרות הבטחון העצמי שגם אתה וגם אני הפגנו בתשובות שלנו (אני עוד הייתי חדש והייתי צריך להוכיח שלא מבלבל בשכל), @תן לחכם ויחכם עוד בסוף צדק בהערתו, ותן לחכם קרדיט ויחכים אותנו עוד.

 

[הויזן יתום]

מה הכוונה שלך ב"נקודת איזון" ?

פשוט מאוד, נקודת איזון היא הנקודה בה שיטות החישוב א ו-ב משתוות.
התועלת בידיעת נקודה זו היא בכך שככל שמתרחקים ממנה למטה, ניצול ההנחה פר-שקל פוחת, וככל שמתרחקים ממנה למעלה, ההנחה עצמה (וגם ה-ROI שחושב בטבלה ואתם קראתם לו הנחה) פוחתת. כך שלמשל בערים היקרות יותר נקודת האיזון תהיה נמוכה מאוד (בסביבות 33 מ"ר למשל) וזה מעיד על רווח פר-השקעה נמוך לכל דירה מציאותית. נקודת האיזון תלויה גם בהפרש בין מחיר השמאי למחיר המוצג. לעומת זאת בערים הזולות מאוד נקודת האיזון היא גבוהה ביותר (משהו כמו 160 מ"ר במצפה רמון) ואז צריך לדעת שבשלב הבחירה יהיה קשה למצוא דירה בגודל מספק שתמקסם את הרווח.

נקודה נוספת שכדאי לעמוד עליה היא נקודת הסף - המטארז הגבוה ביותר שמעליו גם שלב א וגם שלב ב לא מביאים הנחה אלא מעתה החישוב הוא של המחיר המוצג ללא הנחה.

 

[עוד עו"ד]

עכו צריכה לרדת בסדר אחרי יבנה
נוף הגליל אחרי קרית ביאליק
ובאר יעקב אחרי יהוד

הכוונה טעות בסדר הערים המוגרלות?

 

[בית שמשניק]

ורואה עכשיו את התשובה שלי לתן לחכם, וזה אפילו נכון בעיקרון שהשמאי כשעושה את השמאות מחשב בעיקר לפי הדיווחים של רשויות המס ששם המרפסות כן נכללות בחישוב הדירה.
זה היה תירוץ טוב יותר משלך שחישוב מחיר השוק לא כולל את המרפסות, אבל עדיין ולמרות הבטחון העצמי שגם אתה וגם אני הפגנו בתשובות שלנו (אני עוד הייתי חדש והייתי צריך להוכיח שלא מבלבל בשכל), @תן לחכם ויחכם עוד בסוף צדק בהערתו, ותן לחכם קרדיט ויחכים אותנו עוד.

אני דווקא לא הייתי בטוח, ובהגרלה אחת חישבתי 108 ובאחרת 100, כפי שהקשו לי שם סתירה בדברי...
אבל עכשיו הנתונים ברורים: השמאי של ההגרלות זה ודאי לפי 108 (כדמוכח מקרית גת ועוד). בעוד שמדלן זה כנראה לפי 100.
משגע אותי שממש הגענו לזה שם בסופו של הדיון (ראה כאן) אבל משום מה זה לא יצא לפועל בזמנו בעדכון הטבלאות.

מחיר למשתכן - הגרלות דירה בהנחה

@בית שמשניק סליחה על הבורות אבל אין כאן סתירה בין שתי ההודעות? למה סתירה? כי לא הכפלתי הפעם ב108, אלא רק ב100? העירו על כך קודם, ועניתי שלא בטוח שבשוק החופשי נוהגים לתמחר בנפרד את המפרסת, המחסן והחניה. אלא המחיר למ"ר כבר כולל אותם. @בית שמשניק היקר! במחילה שאני ממש "חופר" על הנושא הזה...

www.prog.co.il

 

[עוד עו"ד]

אני דווקא לא הייתי בטוח, ובהגרלה אחת חישבתי 108 ובאחרת 100, כפי שהקשו לי שם סתירה בדברי...
אבל עכשיו הנתונים ברורים: השמאי של ההגרלות זה ודאי לפי 108 (כדמוכח מקרית גת ועוד). בעוד שמדלן זה כנראה לפי 100.
משגע אותי שממש הגענו לזה שם בסופו של הדיון (ראה כאן) אבל משום מה זה לא יצא לפועל בזמנו בעדכון הטבלאות.

מחיר למשתכן - הגרלות דירה בהנחה

@בית שמשניק סליחה על הבורות אבל אין כאן סתירה בין שתי ההודעות? למה סתירה? כי לא הכפלתי הפעם ב108, אלא רק ב100? העירו על כך קודם, ועניתי שלא בטוח שבשוק החופשי נוהגים לתמחר בנפרד את המפרסת, המחסן והחניה. אלא המחיר למ"ר כבר כולל אותם. @בית שמשניק היקר! במחילה שאני ממש "חופר" על הנושא הזה...

www.prog.co.il

זהו, שאפילו יצא לפועל בטבלה שלי ואפילו הוספתי את זה בפועל להערכת השמאי בטבלה, אבל שכחתי מזה לגמרי (וכנראה יש סיבה טובה ששכחתי, כי זה מסרבל מאד את החישוב אם מבצעים ידנית ולא באקסל).

 

[בית שמשניק]

הכוונה טעות בסדר הערים המוגרלות?

כן. הוא מחשב כנראה לפי הנתונים בויקיפדיה על גודל הערים, ואינו מודע לכך שהסדר תלוי לפי מספרי ההגרלה (גם בהגרלות קודמות הוא טעה בזה).
לא יודע מה לעשות איתו, הפצצתי אותו בהודעות בטוויטר שלו על כל הטעויות שלו, אבל הוא לא מגיב לכלום (אולי הוא חסם אותי...)