מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[בית שמשניק]

זהו, שאפילו יצא לפועל בטבלה שלי ואפילו הוספתי את זה בפועל להערכת השמאי בטבלה, אבל שכחתי מזה לגמרי (וכנראה יש סיבה טובה ששכחתי, כי זה מסרבל מאד את החישוב אם מבצעים ידנית ולא באקסל).

לא רוצה להטריח מדי (עבדת כבר מספיק), אבל אם תוכל לתקן את הטבלה שלך ולהעלות מחדש לספוילר, זה כנראה יהיה עזרה גדולה לציבור (יש כאלו שבודקים רק שם, ולא באקסל של @למה זה תשאל לשמי).

 

[עוד עו"ד]

לא רוצה להטריח מדי (עבדת כבר מספיק), אבל אם תוכל לתקן את הטבלה שלך ולהעלות מחדש לספוילר, זה כנראה יהיה עזרה גדולה לציבור (יש כאלו שבודקים רק שם, ולא באקסל של @למה זה תשאל לשמי).

זה הרבה מדי עבודה בחישוב ידני, ויש לי גם לא מעט עבודה שהצטברה כשאני רוב היום פה, למרות פגרת בית המשפט .
אולי @למה זה תשאל לשמי יוכל לעשות את זה באקסל אוטומטית, גם לפי תחשיב השמאי ולא רק לפי תחשיב ממוצע, ואז אעתיק ממנו. זה יהיה גם יותר מדויק - כי ידנית יכולות להיות טעויות, ובעבר היו ותיקנתי כמה פעמים.

כן יכול להעלות פה את מה שכבר עשיתי בכתב יד על רשימת הערים לפי סדר אחוזי הרווח הממוצעים מהגבוה לנמוך (השינוי היחיד זה ירידת כפר ורדים בטבלה), ורשימת הערים לפי רווח בש"ח ממוצע מהגבוה לנמוך (השינויים הם עליית יהוד וקרית עקרון בכמה מקומות, וכן שינוי קל לפיה קרית ביאליק מקדימה במעט את עפולה בסדר הרווח בש"ח).
אולי אם יהיה לי כח וזמן בעתיד, אעתיק מפה לטבלה ואתקן.

חבל אגב שאי אפשר להצמיד פה הודעות יותר חשובות כמו בקבוצות ווצאפ, ואז הם הולכים לאיבוד בכל המלל.
גם התחשיב שביצעתי לפי תוחלת הזכייה הלך לאיבוד בים ההודעות, ואפילו אני כבר לא מוצא אותו.

וזו הרשימה המעודכנת:

רשימת הערים לפי "רווח ב% ממוצע":

דימונה 82%
מצפה רמון 79%
טבריה 75%
עפולה 70%
מעלות 57%
י-ם הר הצופים 59%
אשקלון 49%
באר שבע 49%
קרית גת 44%
נתניה 40-44%
בית שמש 44%
עכו 43%
ק. ביאליק 43%
נוף הגליל 41%
רעננה 38%
י-ם קטמון 38%
יבנה 36%
באר יעקב 34%
ק. עקרון 27%
יהוד 21%
כפר ורדים 17%


רשימת הערים לפי "רווח בש"ח ממוצע":

י-ם קטמון 1.058
י-ם הר הצופים 1.006
רעננה 935
נתניה 736-916
בית שמש 700
באר יעקב 646
ק. גת 614
יבנה 620
טבריה 577
אשקלון 576
ק. ביאליק 554
יהוד 545
עפולה 538
דימונה 520
מצפה רמון 512
באר שבע 495
מעלות ----
עכו 476
ק. עקרון 467
נוף הגליל 446
כ. ורדים ----

 

[דרש דרש]

@בית שמשניק
מחילה על ההטרדה (מסתמא)
פשוט אני לא מוצא את ההמלצות המעודכנות להגרלה זו
אני לא בן מקום בשום עיר
זוג צעיר
תודה רבה

 

[בית שמשניק]

@בית שמשניק
מחילה על ההטרדה (מסתמא)
פשוט אני לא מוצא את ההמלצות המעודכנות להגרלה זו
אני לא בן מקום בשום עיר
זוג צעיר
תודה רבה

עיין כאן בהרחבה:

דירה בהנחה - אב תשפ"ה

שלום לכולם, המאמר שלפניכם הוא בעצם מאמר המשך למאמרים הקודמים שלי בענין 'דירה בהנחה' שנכתבו לפני כשנה וחצי, ולכן הוא לא מיועד למתחילים ממש - שאין להם את הידע הבסיסי על תוכנית דירה בהנחה - בדגש על 'מחיר מטרה' והתמחור הסבוך שלה (כל הערים בהגרלה...

www.prog.co.il

 

[למה זה תשאל לשמי]

השינוי היחיד זה ירידת כפר ורדים בטבלה

הטעיתי לגבי כפר ורדים, סליחה
(אני לא משנה בכל תא אלא פשוט גורר נוסחה לכל העמודה, אז שכחתי לשנות את הנוסחא בכפר ורדים בהכפלה ל137 מ"ר מדלן ו-147 שמאי),
עכשיו שיניתי, ומצו"ב מעודכן

אולי @למה זה תשאל לשמי יוכל לעשות את זה באקסל אוטומטית, גם לפי תחשיב השמאי ולא רק לפי תחשיב ממוצע, ואז אעתיק ממנו. זה יהיה גם יותר מדויק - כי ידנית יכולות להיות טעויות, ובעבר היו ותיקנתי כמה פעמים.

אל תטרח, אי"ה בהמשך אעשה

 

[עוד עו"ד]

הטעיתי לגבי כפר ורדים, סליחה
(אני לא משנה בכל תא אלא פשוט גורר נוסחה לכל העמודה, אז שכחתי לשנות את הנוסחא בכפר ורדים בהכפלה ל137 מ"ר מדלן ו-147 שמאי),
עכשיו שיניתי, ומצו"ב מעודכן

אל תטרח, אי"ה בהמשך אעשה

מעולה! אז יש לי בעצם כמעט הכל.
חסר לי לעדכון הטבלה שלי רק את הרווח בש"ח + אחוזי הרווח, לפי 4 ח' של השמאי הממשלתי

 

[טבריינית]

לענ"ד טבריה, עפולה ונוף הגליל

האם עדיין אותה המלצה לתושבי המקום בטבריה בעלי הון עצמי נמוך ?

 

[חני 0278]

האם עדיף קרית גת או קרית עקרון?
בהנחה שיש יכולת החזר גבוהה יחסית והון עצמי גבוה.

 

[בית שמשניק]

האם עדיין אותה המלצה לתושבי המקום בטבריה בעלי הון עצמי נמוך ?

כן

 

[בית שמשניק]

האם עדיף קרית גת או קרית עקרון?
בהנחה שיש יכולת החזר גבוהה יחסית והון עצמי גבוה.

קרית עקרון טובה יותר בסיכויים (והיא גם במיקום יותר מרכזי), אז לבעלי יכולת הייתי מעדיף אותה.

 

[למה זה תשאל לשמי]

פשוט מאוד, נקודת איזון היא הנקודה בה שיטות החישוב א ו-ב משתוות.
התועלת בידיעת נקודה זו היא בכך שככל שמתרחקים ממנה למטה, ניצול ההנחה פר-שקל פוחת, וככל שמתרחקים ממנה למעלה, ההנחה עצמה (וגם ה-ROI שחושב בטבלה ואתם קראתם לו הנחה) פוחתת. כך שלמשל בערים היקרות יותר נקודת האיזון תהיה נמוכה מאוד (בסביבות 33 מ"ר למשל) וזה מעיד על רווח פר-השקעה נמוך לכל דירה מציאותית. נקודת האיזון תלויה גם בהפרש בין מחיר השמאי למחיר המוצג. לעומת זאת בערים הזולות מאוד נקודת האיזון היא גבוהה ביותר (משהו כמו 160 מ"ר במצפה רמון) ואז צריך לדעת שבשלב הבחירה יהיה קשה למצוא דירה בגודל מספק שתמקסם את הרווח.

נקודה נוספת שכדאי לעמוד עליה היא נקודת הסף - המטארז הגבוה ביותר שמעליו גם שלב א וגם שלב ב לא מביאים הנחה אלא מעתה החישוב הוא של המחיר המוצג ללא הנחה.

זה נקודה מעניינת שכל מי שקונה "להשקעה" מאוד יועיל לו, זה מאוד רלוונטי בשלב בחירת הדירות (וקצת פחות להחלטה לאיפה להירשם)
@טל זכריה יתכן וזה משהו יחסית פשוט להוסיף למחשבון ? (לא על בסיס נתוני רווח מול שוק חופשי וכדו' אלא רק מול מחירי השמאי הממשלתי לאותו הגרלה)

 

[נחמן גבאי]

לתועלת הנרשמים לעפולה (שהיא כנראה ההגרלה הטובה ביותר במכלול כל השיקולים).
יש פער די גדול במספר הנרשמים בין ההגרלות השונות - ללא קשר לשינויי המחיר בין הפרויקטים. כמדומני שההסבר לכך הוא ש13 ההגרלות בעפולה מתחלקות בין 2 עמודים באתר - 6 הגרלות בעמוד הראשון ועוד 7 הגרלות בעמוד השני. אבל כנראה שחלק מהנרשמים מפספסים את ההגרלות בעמוד הראשון - מה שגורם לפער של כמה מאות במספרי הנרשמים בין העמודים. בהגרלות בעמוד השני מספר הנרשמים עומד על בין 7100-7370, בעוד שבהגרלות שבעמוד הראשון המספר עומד על בין 6830-6920. למי שלא שם לב, כדאי מאד שיתקן כדי לשפר את סיכויי הזכיה שלו (גם כך הם לא גדולים יותר מדי...)
כאן צילום מסך של העמוד השני:
צפה בקובץ המצורף 2042653
וכאן צילום מסך של העמוד הראשון:
צפה בקובץ המצורף 2042654

ובכדי למנוע טעויות כאלו כדאי לעשות סינון בבאנר למעלה וככה כל ההגרלות של אותה העיר מופיעות

 

[יואל זוהר]

בגלל שהוא יהיה מהאחרונים לבחור, דווקא כדאי לו להירשם להגרלות שוות, כי הדירות שיישארו יהיו גדולות וצריך הון עצמי גבוה.

הוא אחד שגר בבית שמש
ואין לו הגרלה יותר משתלמת מדירה שיכול לגור בו

 

[ד. ר.]

זה נקודה מעניינת שכל מי שקונה "להשקעה" מאוד יועיל לו, זה מאוד רלוונטי בשלב בחירת הדירות (וקצת פחות להחלטה לאיפה להירשם)
@טל זכריה יתכן וזה משהו יחסית פשוט להוסיף למחשבון ? (לא על בסיס נתוני רווח מול שוק חופשי וכדו' אלא רק מול מחירי השמאי הממשלתי לאותו הגרלה)

@למה זה תשאל לשמי @הויזן יתום
אשמח אם תסבירו יותר את עניין נקודת האיזון

 

[עוד עו"ד]

זה נקודה מעניינת שכל מי שקונה "להשקעה" מאוד יועיל לו, זה מאוד רלוונטי בשלב בחירת הדירות (וקצת פחות להחלטה לאיפה להירשם)
@טל זכריה יתכן וזה משהו יחסית פשוט להוסיף למחשבון ? (לא על בסיס נתוני רווח מול שוק חופשי וכדו' אלא רק מול מחירי השמאי הממשלתי לאותו הגרלה)

בגלל שהרווח המשמעותי ביחס למחיר השוק מורכב מהרבה דברים, ולא רק מ"ההנחה" על הערכת השמאי בסך 500/600 K, אז באופן כללי ברוב מכריע של ההגרלות שווה לבחור את הדירות הכי גדולות שיש בתקציב.
זה לצורך העניין כמו לזכות ב2 דירות במקום בדירה אחת, או ב2 הגרלות במקום בהגרלה אחת, וזה נתון קריטי בהינתן העובדה שזכייה בדירה בהנחה מוגבלת לפעם אחת בלבד, ואינה השקעה בלתי מוגבלת שתמיד ניתן להשקיע עוד ולהרוויח את אותם אחוזי רווח.
ככה שלמרות שדירה גדולה יכולה להיות שווה פחות למ"ר מדירה קטנה, ואחוזי רווח יותר קטנים אפילו משמעותית, ולמרות שמעל גודל מסוים יש פחות משמעות להנחת השמאי של 500/600K (לרוב זה בכלל לא מגיע להנחת השמאי הנ"ל, אלא נקבע לפי שומת 2020), ברוב מכריע של הדירות, בגלל גובה הרווח מעל מחיר השוק - עדיין שווה לבחור בדירה הכי גדולה שידכם משגת ושהתקציב שלכם מאפשר, מלבד במקרים חריגים.
מניח שזה ישתנה אחרי גזירות ספטמבר ושינוי ההנחות בדירה בהנחה, עם תום חוברות המכרז שיספיקו להוציא עד סוף החודש.

 

[**Moko**]

שאלה :

לזוג עם תקציב מקסימום 900K –

האם גם אז מומלץ להם נוף הגליל,
בנוף הגליל הם יכולים להרשות לעצמם רק 3 חד', ואם זה לא יישאר – הם נופלים.
ממילא הסיכויי זכייה שלהם יורדים

אז אולי עדיף ללכת על משהו יותר משתלם?

לדוג' בטבריה יש 1.44% סיכוי זכייה , והיא גם מקום 12 בהגרלות (אז בפועל הסיכוי גדל), ונוסיף שכאן יש להם גם אופציה ל־4 חד'.

נכון שנוף הגליל עדיין נשארת עם סיכוי גבוה יותר, אבל הפער אולי כבר לא כל כך משמעותי כמו אצל כולם
ובהתחשב שטבריה נותנת רווח פוטנציאלי הרבה יותר גדול (75% מול 40%).

האם בנידון דידן יש מה לשקול ללכת על טבריה?

רק לשם המחשה:
בהנחה שסך הדירות הקטנות בנוף הגליל הם שליש מכלל הדירות הרלוונטיות
אזי הסיכויי זכייה שלהם יורדים מ 10% ל 3.33%
לעומת טבריה שהסיכוי הוא 1.44%

@בית שמשניק @עוד עו"ד
וכל המעוניין להביע דעה

אשמח לשמוע את דעתכם בנושא

 

[עוד עו"ד]

@בית שמשניק @עוד עו"ד

אשמח לשמוע את דעתכם בנושא

אני בגדול בעד נוף הגליל שלדעתי לא מוערכת פה מספיק, ועם פער ענק בסיכויי הזכייה (גם לגבי 3 חדרים, שלא לדבר על האפשרות שיצליחו בעוד שנתיים לגייס את הכסף גם ל4 ח') וגם אפשרות למגורים שם. צריך סיבה טובה לא לבחור בה.
רווח ממוצע של 41% (!) על ההשקעה, ורווח ממוצע של 446K בש"ח (לפי החישובים המעודכנים מהבוקר).
והסיכוי בטבריה קטן מאד.

 

[הויזן יתום]

@למה זה תשאל לשמי @הויזן יתום
אשמח אם תסבירו יותר את עניין נקודת האיזון

בקיצור, זה נקודה שבה 25% מהמחיר המוצג שווה למחיר שמאי מינוס 500\600 א"ש.

ולמה צריך את זה?

נקח את אחת ההגרלות של נוף הגליל. אני מכניס את הנתונים - ושטח האיזון הוא 125 מ"ר.

במקרה הזה הרווח עבור השקעה (ROI) שלי, יהיה 47% בשתי השיטות

עכשיו, ככל שאפחית את המ"ר בשדה שטח הדירה, אני אהיה בטוח ששיטה א לעולם תהיה הנבחרת, כי מאותו השטח ומטה שיטה א "תופסת פיקוד".
ז"א, אני אקבל 25% בין אם אשקיע בדירת 125 ובין אם אשקיע בדירת 100 או 80.

עכשיו, אם אני מעלה את השטח מעל לשטח האיזון:

כאן עשיתי 140 מ"ר - ואני מקבל 40.68% החזר-רווח בלבד.
למעשה, מאותו הרגע שעליתי מעל שטח איזון אני מקבל פחות ופחות אחוזי רווח באופן פרוגרסיבי.

כל זאת עד שמגיעים לשלב שבו למשחק נכנסת שיטת חישוב ג - שהיא למעשה שיטה א ללא 25% הנחה.
זו דוגמא לדירת 100 מ"ר בהגרלת ירושלים-פת. אין כאן הנחה כלל מהמחיר המוצג אלא רק מהערכת שמאי.

מה התועלת, אם כן? התועלת היא להעריך נכון את ההנחה האמיתית המגולמת בהתחשב בשיטות החישוב הסבוכות, ולהתאים את בחירת ההגרלות למסלול ההשקעה שנמצא ביכולותיו של כל זוכה פוטנציאלי.

למשל, אפשר לגלות שעקב ההפרש העצום בין הערכת שמאי למחיר המכרז בירושלים הר הצופים, בהרגלה הזו לא תהיה הנחה כלל מכל סוג כי כבר מ-55 מ"ר בערך החישוב עובר לשיטה השלישית. אבל, אולי דווקא מכיון שההפרש הוא כה גדול, ואם נניח שאין הערכת יתר בהערכת שמאי, זו יכולה להיות הגרלה שווה יותר מכל הגרלה אחרת למי שיכול לגייס הון רב.

 

[ספרא רבא]

@בית שמשניק @עוד עו"ד
וכל המעוניין להביע דעה

אשמח לשמוע את דעתכם בנושא

השאלה נכונה.
התשובה פשוטה:
אם בעיר X יש מעט דירות (ולא משנה מה הסיבה, אם כי אין היצע, או כי המשתתף לא יכול למצות) ורווח גבוה, ובעיר Y יש הרבה דירות ורווח נמוך, תמיד מחשבים את סיכוי הזכיה ברווח.
למשל, בעיר X יש 10 דירות, עם רווח של חצי מיליון. מספר המשתתפים - 10 אלפים, שווי ההגרלה - 1/10,000X500,000.
אותו דבר מחשבים בעיר השניה.
זה הכל ביחס לרווח.
אבל, לדעתי, מי שאפשרות הרכישה שלו היא רק במסגרת התכנית, למשל, בגלל דרישת הון עצמי נמוך, לא אמור להסתכל על רווח. הוא אמור להסתכל אך ורק על סיכוי, אפילו בלי שום רווח.

 

[חיים בי]

@עוד עו"ד האם אתה מכיר את נוף הגליל ?