מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[עוד עו"ד]

@עוד עו"ד האם אתה מכיר את נוף הגליל ?

היכרות שטחית, למה?

 

[חיים בי]

היכרות שטחית, למה?

בגלל המלצה כל כך גורפת להירשם לנוף הגליל אפילו שזה לא איזור חרדי ואפילו שעכשיו אפשר לקנות ב14 למטר בהר יונה בחרדים

 

[בית שמשניק]

נוף הגליל, מצפה רמון ועפולה מממשיכות להתדרדר בסיכויים מעבר לטווח הסטטיסטי.
מה שאומר שהההמלצות כאן התקבלו אצל הציבור...

 

[למה זה תשאל לשמי]

מעולה! אז יש לי בעצם כמעט הכל.
חסר לי לעדכון הטבלה שלי רק את הרווח בש"ח + אחוזי הרווח, לפי 4 ח' של השמאי הממשלתי

קח, אבל זה באמת רק לשם ההעתקה כי מבחינה עיצובית זה קטסטרופה כמות העמודות...
אולי תעדכן שהורדת ואמחק

 

[**Moko**]

אני בגדול בעד נוף הגליל שלדעתי לא מוערכת פה מספיק, ועם פער ענק בסיכויי הזכייה (גם לגבי 3 חדרים, שלא לדבר על האפשרות שיצליחו בעוד שנתיים לגייס את הכסף גם ל4 ח') וגם אפשרות למגורים שם. צריך סיבה טובה לא לבחור בה.
רווח ממוצע של 41% (!) על ההשקעה, ורווח ממוצע של 446K בש"ח (לפי החישובים המעודכנים מהבוקר).
והסיכוי בטבריה קטן מאד.

1.
900K זה חנוק דהיינו כולל גיוס של "בעוד שנתיים"
למעשה יש להם 100K הון עצמי
ויכולת משכנתא של עד 650K
ואת השאר יש להם שנתיים לחסוך/לגייס מגמחים, קרובים וכדו
כך שאין סיכוי להגיע ל4 חד בנוף הגליל (שזה 1M)
לעומת טבריה שהיא 764K ב4 חד'
2.
לפי הנתונים המעודכנים:
טבריה זה רווח של 576K (דירת 4 חד') לעומת נוף הגליל עם רווח של 352K (3 חד').
3.
כפי שחשבנתי נוף הגליל נשארת עם 3.33% סיכוי זכייה במקרה הטוב (ששליש מהדירות הם 3 חד)
ולטבריה יש 1.4%
כך שזה לא כמו במקרה הרגיל שלנוף הגליל יש 10% וטבריה 1.4% (שם באמת אין שאלה)

 

[עוד עו"ד]

בגלל המלצה כל כך גורפת להירשם לנוף הגליל אפילו שזה לא איזור חרדי ואפילו שעכשיו אפשר לקנות ב14 למטר בהר יונה בחרדים

אין אזור חרדי בהגרלה הפעם. יש הרבה מחירים שתלויים גם בשכונות השונות, וכל אחד מציג את הדברים אחרת מזול ועד יקר, וממה שהבנתי הצפונית / המורדות הצפוניים גם קצת יותר יקרה.

הדרך לבדוק היא לפי מחיר השוק הממוצע. רשות המיסים והשמאי הממשלתי. ועל פי שנים עדים (אובייקטיביים) יקום דבר.
זה לא שונה מכל עיר בה ביצענו ממוצעים, רק בגלל שיש בעיר איזו שכונה חרדית במרחק נסיעה.

אגב, מאנשי העיר שכן השתתפו פה, שמענו דוקא המלצות. לא יודע אם אובייקטיביות.

נ.ב. גם 14 למטר בהר יונה מול 10.8 בהגרלה, זה רווח לא רע באחוזים

 

[**Moko**]

אבל, לדעתי, מי שאפשרות הרכישה שלו היא רק במסגרת התכנית, למשל, בגלל דרישת הון עצמי נמוך, לא אמור להסתכל על רווח. הוא אמור להסתכל אך ורק על סיכוי, אפילו בלי שום רווח.

אשמח להסבר והרחבה

 

[עוד עו"ד]

1.
900K זה חנוק דהיינו כולל גיוס של "בעוד שנתיים"
למעשה יש להם 100K הון עצמי
ויכולת משכנתא של עד 650K
ואת השאר יש להם שנתיים לחסוך/לגייס מגמחים, קרובים וכדו
כך שאין סיכוי להגיע ל4 חד בנוף הגליל (שזה 1M)
לעומת טבריה שהיא 764K ב4 חד'
2.
לפי הנתונים המעודכנים:
טבריה זה רווח של 576K (דירת 4 חד') לעומת נוף הגליל עם רווח של 352K (3 חד').
3.
כפי שחשבנתי נוף הגליל נשארת עם 3.33% סיכוי זכייה במקרה הטוב (ששליש מהדירות הם 3 חד)
ולטבריה יש 1.4%
כך שזה לא כמו במקרה הרגיל שלנוף הגליל יש 10% וטבריה 1.4% (שם באמת אין שאלה)

שומע.
ואם יורד לרזולוציות האלה, אז אתה צריך גם להוריד את 5 החדרים בטבריה מסיכויי הזכייה.
בלי קשר, אם מישהו ממש מעדיף עיר מסוימת, אני יכול להבין אם הוא יירשם אליה ויקווה לטוב גם אם הסיכויים שלה לא גבוהים.

 

[חיים בי]

שומע.
בלי קשר, אם מישהו ממש מעדיף עיר מסוימת, אני יכול להבין אם הוא יירשם אליה ויקווה לטוב גם אם הסיכויים שלה לא גבוהים.

לאו דווקה עיר אחרת ההרי הרווח זה לא משהו... וסתם מעניין כמה דירת נמכרו שם בנןף הגליל בזמן אחרון

 

[ספרא רבא]

אשמח להסבר והרחבה

אם התכוונת רק לאותו חלק שציטטת ממני, אז ההסבר הוא כך:
הנתונים הן:
1. אין אפשרות רכישה בשוק החופשי בגלל דרישת העמדת הון עצמי גבוה, לעומת הון עצמי המקסימלי שאפשר לארגן 100,000 ש"ח.
2. אפשרות פריסת מקומות ההשתתפות בהגרלות מוגבלת ל-3 מקומות. ולכן ההתלבטות בין מקומות שהסיכוי לזכות הוא נמוך אבל מצד שני על הצד שזוכים הרווח הוא עצום. מצד שני, יש אפשרות להיכנס למקומות אחרים ששם הרווח אפסי עד אפילו הפסדי (סתם לצורך ההמחשה), אבל הזכיה היא בטוחה, כי לא נדרש שם הון עצמי מעבר ל-100 אלף (וגם אפשר לעמוד בהחזרים).
בבחירה במקום הראשון - נכנסים לסיכוי של רווח עצום, אבל לסיכון של אי-זכיה.
בבחירה במקום השני - מפסידים סכום כסף, אבל יש דירה ביד.
מה עדיף?

 

[קפר]

נוף הגליל, מצפה רמון ועפולה מממשיכות להתדרדר בסיכויים מעבר לטווח הסטטיסטי.
מה שאומר שהההמלצות כאן התקבלו אצל הציבור...

האם זה ברמה שכזו שעלולה לשנות את ההמלצות?

 

[**Moko**]

אם התכוונת רק לאותו חלק שציטטת ממני, אז ההסבר הוא כך:
הנתונים הן:
1. אין אפשרות רכישה בשוק החופשי בגלל דרישת העמדת הון עצמי גבוה, לעומת הון עצמי המקסימלי שאפשר לארגן 100,000 ש"ח.
2. אפשרות פריסת מקומות ההשתתפות בהגרלות מוגבלת ל-3 מקומות. ולכן ההתלבטות בין מקומות שהסיכוי לזכות הוא נמוך אבל מצד שני על הצד שזוכים הרווח הוא עצום. מצד שני, יש אפשרות להיכנס למקומות אחרים ששם הרווח אפסי עד אפילו הפסדי (סתם לצורך ההמחשה), אבל הזכיה היא בטוחה, כי לא נדרש שם הון עצמי מעבר ל-100 אלף (וגם אפשר לעמוד בהחזרים).
בבחירה במקום הראשון - נכנסים לסיכוי של רווח עצום, אבל לסיכון של אי-זכיה.
בבחירה במקום השני - מפסידים סכום כסף, אבל יש דירה ביד.
מה עדיף?

תראה בנדל"ן אני לא חזק
אבל משפט מפורסם בשוק אומר: No risk, no reward
אין מטרה בעצם הדירה שהרי מדובר כאן על השקעה ולא מגורים,
וזה לא שאם הם לא יזכו אז אין שום השקעות אחרות (רק כאן מדובר על השקעה מאוד שווה)
אז ממילא מדובר כאן בשאלה המפורסמת של סיכון מול סיכוי

אם באמת לא יהיה יותר הגרלות דירה בהנחה (במתכונת הנוכחית) אז באמת כדאי ללכת על סיכוי.
אבל במידה ויהיו עוד הגרלות אז אולי אפשר לשחק עם זה קצת...

 

[פרישמן]

הוא אחד שגר בבית שמש
ואין לו הגרלה יותר משתלמת מדירה שיכול לגור בו

תברר אם תהיה לו יכולת כלכלית לזה. הון עצמי כחצי מיליון והחזר חודשי מעל 8

 

[ספרא רבא]

תראה בנדל"ן אני לא חזק
אבל משפט מפורסם בשוק אומר: No risk, no reward
אין מטרה בעצם הדירה שהרי מדובר כאן על השקעה ולא מגורים,
וזה לא שאם הם לא יזכו אז אין שום השקעות אחרות (רק כאן מדובר על השקעה מאוד שווה)
אז ממילא מדובר כאן בשאלה המפורסמת של סיכון מול סיכוי

אני לא חזק באנגלית.
אני מכיר את דברי חז"ל "קפוץ זבין ארעא" וזה מספיק לי לדחות על הסף את השיטה שמטילה ספק בכדאיות השקעה בנדל"ן מול שוק ההון.
גם לולא הכדאיות הכלכלית, כשמדובר בדירה ראשונה השיקול צריך להיות איך להתנתק ממדד הנדל"ן, שגם בלמ"ס הוא תופס רבע מההוצאה החודשית לאזרח, לפחות למי שגר בשכירות. אין עוד שום סעיף שתופס כזה נפח, נראה אפילו לא בקירוב.
והזכיה בהגרלה אינה דומה להשקעה, מכיון שהיא מגדרת את עלויות הדיור של הזוכה וצפויה לכסות לו את ההוצאה.
גם השקעה במניות נדל"ן אינה דומה לרכישת נדל"ן.

 

[תמים וחדש]

סליחה על השאלה אבל ממש מסקרן אותי
אני כמובן כמו שכתוב תמים וגם חדש אבל רציתי לשאול למה בעצם צריך את כל הטבלאות שיש כאן כמו גם את כל האקסלים האם זה רק כדי לדעת איזה מקום יש בו רווח יותר ביחס לשווי השוק או שיש משמעות לשינוי גם ביחס למחיר שבפועל משלמים על הדירה {היינו האם המחיר למטר באת הוא לא מדויק} תודה מראש

 

[GBSA]

שאלה על נוף הגליל
בגלל אחוזי הריוח שנראים נמוכים יחסית
לא עדיף לקנות דירה היום ולחסוך שכירות?

 

[עוד עו"ד]

סליחה על השאלה אבל ממש מסקרן אותי
אני כמובן כמו שכתוב תמים וגם חדש אבל רציתי לשאול למה בעצם צריך את כל הטבלאות שיש כאן כמו גם את כל האקסלים האם זה רק כדי לדעת איזה מקום יש בו רווח יותר ביחס לשווי השוק או שיש משמעות לשינוי גם ביחס למחיר שבפועל משלמים על הדירה {היינו האם המחיר למטר באת הוא לא מדויק} תודה מראש

אכן, המחיר באתר רחוק מלהיות מדויק או מספק, ונדרשים טבלאות וחישובים מסובכים של טל זכריה כדי להבין את המחיר הסופי, ואפילו הוא עידכן אותם שוב לפני ההגרלה כשעלה על תיקונים מסוימים, והייתי צריך לערוך את כל חישובי הרווח מחדש.

בושה (!) בושה (!) בושה (!) שאתר ממשלתי של משרד השיכון נותן מחירים לא קשורים וגם בניגוד לחוק שמחייב לציין מחירים עם המע"מ, ונדרשים אנשים כמו טל זכריה שיעשו במקומו את העבודה (וגם את ליעד יוסף כדי להבין את כמות הנרשמים לפי ערים ומזה לגזור את סיכויי הזכייה, כשמשרד השיכון יכל לעשות גם את זה והכל באתר שלהם, אם רק היה רוצה).

וזה לא שאין להם את הנתונים של המחירים הסופיים בלחיצת מחשב.
אפילו בהודעות לציבור אחרי הזכייה במכרזים, הם כותבים את המחירים המדויקים לקונים לפי מספרי החדרים.

 

[פרישמן]

שאלה על נוף הגליל
בגלל אחוזי הריוח שנראים נמוכים יחסית
לא עדיף לקנות דירה היום ולחסוך שכירות?

השכירות שם זולה מאוד, ואם אתה לא גר שם מה זה משנה? אתה לא "חוסך" שכירות. זו השקעה נמוכה וריווח לא גבוה בהתאם.

 

[ר' אושר]

1.
900K זה חנוק דהיינו כולל גיוס של "בעוד שנתיים"
למעשה יש להם 100K הון עצמי
ויכולת משכנתא של עד 650K
ואת השאר יש להם שנתיים לחסוך/לגייס מגמחים, קרובים וכדו
כך שאין סיכוי להגיע ל4 חד בנוף הגליל (שזה 1M)
לעומת טבריה שהיא 764K ב4 חד'
2.
לפי הנתונים המעודכנים:
טבריה זה רווח של 576K (דירת 4 חד') לעומת נוף הגליל עם רווח של 352K (3 חד').
3.
כפי שחשבנתי נוף הגליל נשארת עם 3.33% סיכוי זכייה במקרה הטוב (ששליש מהדירות הם 3 חד)
ולטבריה יש 1.4%
כך שזה לא כמו במקרה הרגיל שלנוף הגליל יש 10% וטבריה 1.4% (שם באמת אין שאלה)

לפי החישוב שלך אדם כזה הערים הממולצות בשבילו הם מצפה רמון עפולה וטבריה
2לגבי מה שהגבתה לי פרצוף כועס על עמנועל אני אישית מאוד אוהבב את עמנואל פשוט זה מא שאנשים מגיבים לי שאני מדבר איתם על עמנואל

 

[ר' אושר]

אכן, המחיר באתר רחוק מלהיות מדויק או מספק, ונדרשים טבלאות וחישובים מסובכים של טל זכריה כדי להבין את המחיר הסופי, ואפילו הוא עידכן אותם שוב לפני ההגרלה כשעלה על תיקונים מסוימים, והייתי צריך לערוך את כל חישובי הרווח מחדש.

בושה (!) בושה (!) בושה (!) שאתר ממשלתי של משרד השיכון נותן מחירים לא קשורים וגם בניגוד לחוק שמחייב לציין מחירים עם המע"מ, ונדרשים אנשים כמו טל זכריה שיעשו במקומו את העבודה (וגם את ליעד יוסף כדי להבין את כמות הנרשמים לפי ערים ומזה לגזור את סיכויי הזכייה, כשמשרד השיכון יכל לעשות גם את זה והכל באתר שלהם, אם רק היה רוצה).

וזה לא שאין להם את הנתונים של המחירים הסופיים בלחיצת מחשב.
אפילו בהודעות לציבור אחרי הזכייה במכרזים, הם כותבים את המחירים המדויקים לקונים לפי מספרי החדרים.

זה הזמן להגיד תודה לך @עוד עו"ד ו @למה זה תשאל לשמי ו @בית שמשניק @טל זכריה שעושים עבודה חסד {קודש}לרווחת הציבור לא רק המחירים חשובים אלה גןם הסכויי סכייה וזה גם כל ה1049 עמודים בזכות זה אז ממש תודה רבה