מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[למה זה תשאל לשמי]

איפה אתר רואה דבר כזה?

בחר "הצג לפי עיר",
וסמן (במלבן הלבן במרכז השורה העליונה התכולה) את ה-V כך שיציג לך רק 3 ערים

 

[איציק קשביץ]

יש לי אפשרות להיכנס אם שותף לרעננה שווה לי להירשם לשם מצד רווח כספי
או בגלל שאני יצטרך לחלוק את האחוזי רווח לא יצא לי תכלס רווח גדול
ואין לי עניין להיכנס שותף לרעננה עדיף לירשם לבד למקומות יותר זולים והרווח יצא לי תכלס אותו דבר ...

אשמח לשמוע את דעתכם תודה!!!

פליז למי יש תשובה שווה או לא?

 

[ממך הכל]

אבל לא מגיע לשואל שנענה לו. כי חברים ביקשו ממנו את מס' ההגרלה והוא לא נתן. אם היה נותן, החברים היו יכולים לתת לו תשובה מיידית אם יש במקום היתר בנייה (הוא יכול גם לבדוק את זה לבד מול הקבלן או בעירייה), וגם היו יכולים לראות אם זו הגרלה חדשה או ישנה, כי במכרזים החדשים זה כבר הולך לפי המאוחר - ההיתר או החוזה.
ובמקום לתת את המידע הפשוט הזה שביקשו ממנו, הוא צירף את כל החוזה.

כמובן שזה לא היה בכוונה שהרי אני מבקש עזרה...

ההגרלה היא 1945 וכרגע אין היתר והם אמורים לקבל בספטמבר (לא ידוע אם לפני החוזה ב17 או אחרי).

 

[עוד עו"ד]

@עוד עו"ד

לא נראה לי שאפשר לסמוך על מחירי מ"ר של מדל"ן לפי שכונות כרגע, למשל אם מסתכלים על שכונת "הר יונה ג" בנוף הגליל רשום שהמחיר הממוצע למ"ר הוא 18600 ולטענתם זה מסתמך בסה"כ על "3 דירות שנמכרו בשנה האחרונה" אבל כמסתכלים על פירוט העסקאות ניתן לראות שדווקא היו המון עסקאות בשנה האחרונה והמחירים נמוכים משמעותית מהסיכום שלהם.

לגבי אתר "מדד הדירות" הוא חדש לי (אז אולי אני מפספס משהו) אבל לפי מה שאני רואה הנתונים שם התעדכנו לאחרונה לפני שנה ומעלה כך שגם עליו לא נראה שאפשר לסמוך.

נראה שניתן לסמוך כרגע רק על נתוני המכירות "היבשים"


היכן הוא הספוילר? אני מחפש ולא רואה דבר מוצמד לראש העמוד, אם מישהו אולי יכול לצרף תמונה ולהקיף בעיגול תבוא עליו הברכה. וסליחה על ההתקטננות ואולי זה המילים שהאתר משתמש בהם אבל לדעתי המילים הנכונות הן "הודעה מוצמדת / אשכול מוצמד" ("ספויילר" זה כשמגלים למישהו "משהו שהוא עדיין לא רוצה לגלות" כמו את הסוף של הסיפור)

אכן, ולכן החישובים שלי הם מזמן פתיחת ההגרלה, אז היו ממוצעים סבירים במדל"ן גם לפי ערים וגם לפי שכונות מהשנה האחרונה, ולא הממוצעים לפי שכונות בלבד עם קפיצות גדולות, שכנראה חושבו לפי תקופה קצרה בלבד.

אגב, טל זכריה פירסם אתמול את דרך החישוב לכפר ורדים, כשהגינה חושבה לפי 10% בלבד (פחות ממרפסת), וזו כנראה הסיבה שבאתר החדש ידידנו המדופלם טעה בחישובים של כפר ורדים.

ושוב המקום להביע הערכה לאתר הנהדר שלו, כשעכשיו אפילו הוסיף את הממוצע הסופי ל3 הערים יחד ! (שזו לא פעולת חיבור פשוטה, אלא חישוב מורכב בהרבה), ורואה גם שתיקן את חישוב אחוזי הרווח לפי השמאי ועכשיו ניתן להסתמך עליהם באופן מלא (חוץ מכפר ורדים המורכבת יחסית שבאמת אין צורך לתקן).

אשרינו שזכינו !

אגב 2, היה פה מישהו ששאל לפני כמה ימים אם כפר ורדים זו עיר משתלמת (אינלי כח לחפש את ההודעה שלו), אז לכבודו אני מצרף את הטבלאות החדשות עם עדכון הרווחים החדש לכפר ורדים, לפי הפוסט של טל זכריה מאתמול.

לא הייתי מצרף את העידכון, כי ממילא ראיתי שלא החליפו את הספוילר בראש העמוד בתיקונים שביקשו פה, אבל אם היתה שאלה ספציפית על כפר ורדים, אז מצרף כבר הטבלה המעודכנת שיהיה.

ולשאלה הספציפית לגבי הבחירה בה, אז יש לה סיכויי זכייה טובים (2%), הרווח בינוני אבל לא ברף הגבוה, ועדיין מדובר בעסקה ייחודית של צמודי קרקע במחירים שלא ניתן למצוא היום בישראל. מדובר גם ביישוב יוקרתי יחסית (אשכול 9 במדד הסוציואקונומי), אבל בצפון הרחוק.

(וספוילר נתונים לכפר ורדים למי שממש בעניין:
לפי מדל"ן: רווח של 313,485 לפי 100 מ"ר, ורווח של 429,474 לפי וילה בפועל של 137 מ"ר. 27.10% רווח באחוזים.
לפי השמאי: רווח של 470,520 לפי 100 מ"ר, ורווח של 631,582 לפי וילה בפועל של 137 מ"ר. 40% רווח באחוזים.
במקרה הספציפי של צמודי קרקע ייחודיים, הייתי יותר מסתמך על השמאי מאשר מדל"ן. יש לזה גם תנא דמסייע ממישהו שגר באזור).

 

[עוד עו"ד]

פליז למי יש תשובה שווה או לא?

לא שווה.
לך על עפולה, נוף הגליל מצפה רמון כמו ההמלצה הכללית.
סיכויי זכייה גבוהים יותר ורווח גבוה יותר על ההשקעה באחוזים, מאשר לקחת שותפים לערים יקרות.

 

[עוד עו"ד]

כמובן שזה לא היה בכוונה שהרי אני מבקש עזרה...

ההגרלה היא 1945 וכרגע אין היתר והם אמורים לקבל בספטמבר (לא ידוע אם לפני החוזה ב17 או אחרי).

מודה ועוזב ירוחם (או אופקים).

אז לפי סעיף 3.3.14 למכרז של הדירה שלך: "מחיר דירה במחיר מופחת יוצמד למדד תשומות הבנייה החל מהמדד שיהא ידוע במועד קבלת היתר בנייה מלא לבניין בו נמצאת הדירה ועד למדד שיהא ידוע ביום החתימה על חוזה המכר. במקרה בו נחתם הסכם מכר בין הזוכה / יזם לבין רוכש הדירה לפני שהתקבל היתר בנייה מלא, המחיר למטר מרובע דירתי של ההצעה הזוכה לא יוצמד למדד".

כלומר יש הצמדה למדד מיום היתר הבנייה (במידה שכבר יש היתר מלא) ועד לחתימת החוזה, וזה מכרז ישן יחסית בו טרם תוקן הכלל "לפי המאוחר".

לפי הפרסום באתר דירה בהנחה יש כבר היתר מלא בהגרלה, ולדבריך יתכן שיתקבל ההיתר עד לחתימת החוזה. לא בדקתי בעירייה או ברשויות התכנון, ואתה מוזמן לבדוק.

במקרה הספציפי שלך, הייתי ממליץ להתייעץ עם איש כספים לחישובי המדד השונים ומתי מתכנן לשלם מה, ומה עדיף לך (עד לחתימת החוזה יש לך את ההצמדה מההיתר ועד לחוזה, ואח"כ יש לך את ההצמדה מהחוזה ועד התשלום בפועל) ומה לעשות תכל'ס, וכבר עכשיו חרגתי מעזרה שנותן פה בהתנדבות ללא העיון הנדרש : )

רק שים לב שלא יגנבו ממך 100% הפרשי מדד מהיתר הבנייה ועד לחתימת החוזה, אלא 60% בלבד (40% לפי חוק המכר החדש + 20% לפי הסכם הפשרה בבג"ץ). אם ינסו לגנוב תעדכן ואולי נתבע אותם, כי אני חם על העניין הזה

 

[זה מה שאני]

רק שים לב שלא יגנבו ממך 100% הפרשי מדד מהיתר הבנייה ועד לחתימת החוזה, אלא 60% בלבד (40% לפי חוק המכר החדש + 20% לפי הסכם הפשרה בבג"ץ). אם ינסו לגנוב תעדכן ואולי נתבע אותם, כי אני חם על העניין הזה

נראה שאתה ממש מחכה שיעקצו כאן מישהו

 

[עוד עו"ד]

נראה שאתה ממש מחכה שיעקצו כאן מישהו

חח כמו שאמרתי אני חם על העניין הזה, כי זו גניבה ממש (אין לזה מילה אחרת יותר יפה ומעודנת).
ושמעתי כבר על גניבות. כולל מישהי שכתבה פה שעובדת עם חברת בנייה עם עורכי דין בכירים, שהחברה גונבת תשלומי הצמדה מלאה על התקופה שקודמת לחוזה בניגוד לחוק.

 

[האברך מירושלים]

בית שמשניק רציתי להתיעץ איתך על משהו שקשור להגרלה אפשרי גם בתשלום איך אני יכול ליצור איתך קשר

 

[עבד ה]

בלת"ק
אפשר בבקשה להקפיץ שוב את הקישור של האתר המדובר?

 

[בית שמשניק]

בלת"ק
אפשר בבקשה להקפיץ שוב את הקישור של האתר המדובר?

בבקשה
זה הולך ומשתבח מרגע לרגע, והיד עוד נטויה...

דירה בהנחה – חישוב סיכויי זכייה

השוואת הגרלות דירות בכל הערים עם חישוב מחיר משוער ודירוג סיכויי זכייה.

hagralot-dira.vercel.app

 

[בית שמשניק]

25 אלף דירות ללא חוברות מכרז: "גל השיווקים" של רמ"י הוא כרגע על הנייר בלבד

מכרזי קרקעות לבניית כ-25 אלף דירות לאחר תקופת קיפאון ארוכה עוררו רעש רב עם פרסומם, אך בפועל אף יזם לא יכול לגשת אליהם או אף להעריך את כדאיותם...

www.nadlancenter.co.il

 

[עוד עו"ד]

לא שווה.
לך על עפולה, נוף הגליל מצפה רמון כמו ההמלצה הכללית.
סיכויי זכייה גבוהים יותר ורווח גבוה יותר על ההשקעה באחוזים, מאשר לקחת שותפים לערים יקרות.

גם החישוב פשוט. כל היתרון בעיר יקרה זה הרווח הגדול יותר בש"ח.
אבל אם מתחלק עם שותף ונשאר נניח רק עם חצי, אז כבר עדיף העיר היותר זולה שהרווח באחוזים שם גבוה יותר.
שלא לדבר על סיכויי הזכייה, כמו נוף הגליל שלוקחת את כל הערים אחריה בפער.

 

[עוד עו"ד]

בבקשה
זה הולך ומשתבח מרגע לרגע, והיד עוד נטויה...

דירה בהנחה – חישוב סיכויי זכייה

השוואת הגרלות דירות בכל הערים עם חישוב מחיר משוער ודירוג סיכויי זכייה.

hagralot-dira.vercel.app

מה כבר יכול להיות יותר טוב?
ומה מתוכנן לנו עוד?
רואה אגב שהוא הוריד את פירוט המילואימניקים והלוחמים. מניח שזה רק כדי לחסוך עמודות, אבל החישוב נשאר זהה. כן?
(היה יכול לעשות את הכותרת של 2/3 שורות במקום שורה אחת, והיה לו מקום לכמה עמודות שרוצה. אולי אפילו בלי שצריך להזיז את העמוד ימינה שמאלה).

 

[עוד עו"ד]

25 אלף דירות ללא חוברות מכרז: "גל השיווקים" של רמ"י הוא כרגע על הנייר בלבד

מכרזי קרקעות לבניית כ-25 אלף דירות לאחר תקופת קיפאון ארוכה עוררו רעש רב עם פרסומם, אך בפועל אף יזם לא יכול לגשת אליהם או אף להעריך את כדאיותם...

www.nadlancenter.co.il

הם נוגעים מסביב, אבל לא מציינים את הנקודה הרלוונטית הקריטית, שעד ל31.8.25 רמ"י חייבת לפרסם את חוברות המכרז, אם היא רוצה להמשיך לבצע הגרלות במרכז הארץ ובשיטה הקודמת.
וממש לא סגור שמשרד האוצר שגם ככה שם להם רגליים (אולי בדיוק בגלל זה), יאפשר להם הארכת מועדים.

כלומר יש לרמ"י רק עד יום ראשון הקרוב לפרסם את חוברות המכרז !!!

ר' החלטות מועצת מקרקעי ישראל:

4.7.21. הוראות מעבר
על אף האמור בפרק משנה זה, ברשויות אשר היו מנויות בסעיף 4.7.21 טרם כניסת החלטה זו לתוקף, יחולו הוראות ההחלטה בנוסחה הקודם טרם כניסת החלטה זו לתוקף בשינויים שיפורטו להלן, ובלבד שחוברת המכרז תפורסם עד ליום 31.8.2025

 

[יואל זוהר]

לאחד שהיה לו דירה לפני 5 שנים האם הוא יכול להנפיק זכאות ???
ידעתי שבדך כלל כן
אבל רציתי לרשום מישהו
אז קראתי שוב את כל השאלות
וראיתי שכתוב עד 6 שנים

אשמח מאד לתשובה בהקדם

 

[בית שמשניק]

מה כבר יכול להיות יותר טוב?
ומה מתוכנן לנו עוד?
רואה אגב שהוא הוריד את פירוט המילואימניקים והלוחמים. מניח שזה רק כדי לחסוך עמודות, אבל החישוב נשאר זהה. כן?
(היה יכול לעשות את הכותרת של 2/3 שורות במקום שורה אחת, והיה לו מקום לכמה עמודות שרוצה. אולי אפילו בלי שצריך להזיז את העמוד ימינה שמאלה).

חוץ ממה שהוא גולש כאן וקורא את הטיפים והרעינוות של הציבור, הוא כל הזמן בדיונים איתי על שיפורים, דיוקים, ופיצ'רים נוספים.
כרגע בדיונים - האם לחשב ממוצע מחיר בעיר לפי ההגרלות, או לפי מספר הדירות הכולל, ונפק"מ גדולה לירושלים שאם החישוב הוא לפי ההגרלות - אז ממוצע המחיר הוא 2.4M, ואם לפי הדירות - הממוצע הרבה יותר קרוב ל2M, כי רוב הדירות נמצאות בהר הצופים הזולה יותר, ורק מיעוטן בקטמון היקרה.
כמו כן בדיון - להכניס לפיצ'ר של החישוב המשוקלל של 3 הערים גם את האופציה של בני מקום.

 

[זכויותינו]

לאחד שהיה לו דירה לפני 5 שנים האם הוא יכול להנפיק זכאות ???
ידעתי שבדך כלל כן
אבל רציתי לרשום מישהו
אז קראתי שוב את כל השאלות
וראיתי שכתוב עד 6 שנים
צפה בקובץ המצורף 2049759
אשמח מאד לתשובה בהקדם

אני לא רואה מה כתוב זה חסום

 

[יואל זוהר]

אני לא רואה מה כתוב זה חסום
צפה בקובץ המצורף 2049761

מקווה שזה יפתח
כי זה מאתר ההרשמה של אלונים
וכתוב שצריכים 6 שנים

 

[בית שמשניק]

.כרגע בדיונים - האם לחשב ממוצע מחיר בעיר לפי ההגרלות, או לפי מספר הדירות הכולל, ונפק"מ גדולה לירושלים שאם החישוב הוא לפי ההגרלות - אז ממוצע המחיר הוא 2.4M, ואם לפי הדירות - הממוצע הרבה יותר קרוב ל2M, כי רוב הדירות נמצאות בהר הצופים הזולה יותר, ורק מיעוטן בקטמון היקרה.
כמו כן בדיון - להכניס לפיצ'ר של החישוב המשוקלל של 3 הערים גם את האופציה של בני מקום.

2 השיפורים בוצעו! (ממוצע לפי מספר דירות, ושקלול סיכויים לבני מקום).