שדרוג דירה קיימת ודירה להשקעה

[רב חסד]

שלום וברכה,
בבעלותי שני דירות:
1. דירת מגורים עיקרית - שוויה כ- 2 מיליון ש"ח, עליה יתרת משכנתא של כ-550 א' ש"ח.
2. דירה מגורים להשקעה - שוויה כ-650 א' ש"ח, יתרת משכנתא של כ- 180 א' ש"ח.

אני מעוניין למכור את דירה 2, ולרכוש דירה עיקרית גדולה יותר.
ההיבט העיקרי למכירת דווקא דירה 2,
ישנה אמרה של חז"ל שסימן לא טוב לאדם למכור את הנכס הראשון שלו.
היבטי מיסוי, מס שבח בדירה 2 יהיה נמוך, ואם אהפוך את הדירה השנייה לעיקרית, אני זכאי לפטור ממס רכישה.

הכנסה חודשית כ -25 א' ש"ח.

מה הדרך הכי טובה שבה אוכל לרכוש דירה גודלה יותר?
כוונתי כמובן שעבוד חלק מדירה 1.
ובהערכה , מה השווי המקסימלי של דירה גדולה יותר אוכל לרכוש??

תודה מראש למומחים

 

[ari1980]

איך בדיוק תהפוך את השניה לעיקרית. ??
אין דבר כזה. ברגע שיש לך דירה. השניה יהיה לך 8 אחוז מס דירה שניה בכל מקרה.

 

[רב חסד]

יש לי פטור ממס רכישה.
ברגע שהמגורים העיקריים שלי עוברים לדירה השנייה, יש לי פטור.
(הפטור הוא בגלל זכאות אישית ואינדבדואלית ולא כללית )

 

[ari1980]

יש לי פטור ממס רכישה.
ברגע שהמגורים העיקריים שלי עוברים לדירה השנייה, יש לי פטור.
(הפטור הוא בגלל זכאות אישית ואינדבדואלית ולא כללית )

אוקי. לא הכרתי כזה דבר

 

[יויו שר]

יש לי פטור ממס רכישה.
ברגע שהמגורים העיקריים שלי עוברים לדירה השנייה, יש לי פטור.
(הפטור הוא בגלל זכאות אישית ואינדבדואלית ולא כללית )

איך אני יכולה להשיג כזה דבר ? איזה סיבות למשל יכולות להיות לזה ?

 

[גזעי]

איך אני יכולה להשיג כזה דבר ? איזה סיבות למשל יכולות להיות לזה ?

עולה חדש

 

[יויו שר]

עולה חדש

מענין , לא ידעתי על זה . יש עוד סיבות ?

 

[יוסי אוסטר(ראובן 23)]

נכות

 

[רב חסד]

אשמח למענה בנוגע לגוף השאלה.
בהתאם לחוקי הרגולציה ,בנק ישראל וכו',
מה שווי המשכנתא המקסימלי אותה אוכל לקבל?

 

[מימון לבית]

אשמח למענה בנוגע לגוף השאלה.
בהתאם לחוקי הרגולציה ,בנק ישראל וכו',
מה שווי המשכנתא המקסימלי אותה אוכל לקבל?

אפשרי לקבל עד 50% מהנכס הנרכש ± 50% מהנכסים הקיימים (עד 50% כולל המשכנתאות הקימות)

 

[כוכב המשכנתאות]

שלום וברכה,
בבעלותי שני דירות:
1. דירת מגורים עיקרית - שוויה כ- 2 מיליון ש"ח, עליה יתרת משכנתא של כ-550 א' ש"ח.
2. דירה מגורים להשקעה - שוויה כ-650 א' ש"ח, יתרת משכנתא של כ- 180 א' ש"ח.

אני מעוניין למכור את דירה 2, ולרכוש דירה עיקרית גדולה יותר.
ההיבט העיקרי למכירת דווקא דירה 2,
ישנה אמרה של חז"ל שסימן לא טוב לאדם למכור את הנכס הראשון שלו.
היבטי מיסוי, מס שבח בדירה 2 יהיה נמוך, ואם אהפוך את הדירה השנייה לעיקרית, אני זכאי לפטור ממס רכישה.

הכנסה חודשית כ -25 א' ש"ח.

מה הדרך הכי טובה שבה אוכל לרכוש דירה גודלה יותר?
כוונתי כמובן שעבוד חלק מדירה 1.
ובהערכה , מה השווי המקסימלי של דירה גדולה יותר אוכל לרכוש??

תודה מראש למומחים

אפשרי לקבל עד 50% מהנכס הנרכש ± 50% מהנכסים הקיימים (עד 50% כולל המשכנתאות הקימות)

אם תרכוש את הדירה הגדולה רק אחרי מכירת דירה 2 אתה יכול להצהיר שתמכור דירה 1 (אם זה נכון...)ואז תוכל לקבל על הנרכש 70%

 

[מימון לבית]

(אם זה נכון...)

גם אם לא

 

[כוכב המשכנתאות]

גם אם לא

נכון.
אבל זה לא רגולטורי.

 

[רב חסד]

כמה הבנק מערים קשיים במידה ו"התחרטת" בלמכור את דירה ? והוא כבר נתן 70% מימון?

בנוסף, ה-50% שניתן לשעבד מדירה 1, זה כולל את המשכנתא הקיימת , נכון?
להבנת השאלה, דירה שווה 2 מ', 50% - 1 מ', יש משכנתא 550 א', ניתן לשעבד רק 450 א.

 

[כוכב המשכנתאות]

כמה הבנק מערים קשיים במידה ו"התחרטת" בלמכור את דירה ? והוא כבר נתן 70% מימון?

אין בזה שום בעיה ושום קשיים (אף פעם לא ישאלו אותך האם מכרת)

בנוסף, ה-50% שניתן לשעבד מדירה 1, זה כולל את המשכנתא הקיימת , נכון?
להבנת השאלה, דירה שווה 2 מ', 50% - 1 מ', יש משכנתא 550 א', ניתן לשעבד רק 450 א.

נכון.

 

[מקצועי בנדל"ן]

כמה הבנק מערים קשיים במידה ו"התחרטת" בלמכור את דירה ? והוא כבר נתן 70% מימון?

כל עוד ואתה עומד בהחזרים, הכל בסדר...