דיון מחירי הדירות לאן?

[8821]

במקרה ציטטת מישהו שאומר שהמחיר יורד
רק לא מדבר על קריסה של מחירי הדירות ולכן התגובה לא רלוונטית
במקרה שיהיה קריסה טוטלית בארץ אני יהיה הראשון שיקנה דירות לכל הילדים שלי שיהיו מסודרים
אבל לדעתי זה לא המקרה

לא אמרתי בחיים שיהיה קריסה (השיטה השניה לפרוך דברים זה להגזים)
אמרתי שיהיה ירידה גדולה יותר ממה שאנשים חושבים וליותר זמן

 

[למעשייה]

אמרתי שיהיה ירידה גדולה יותר ממה שאנשים חושבים וליותר זמן

מה אנשים חושבים? ולכמה זמן הם חושבים?

 

[8821]

תובנה חדשה

מה אנשים חושבים? ולכמה זמן הם חושבים?

בדר"כ חושבים שזה ירידה נקודית לזמן קצר מאוד בגלל הריבית ועד שהריבית תעלה וזאת טעות גדולה ואני יפרט בהמשך למה

 

[למעשייה]

תובנה חדשה

בדר"כ חושבים שזה ירידה נקודית לזמן קצר מאוד בגלל הריבית ועד שהריבית תעלה וזאת טעות גדולה ואני יפרט בהמשך למה

להבנתי מדובר בשילוב של הריבית הגבוהה יחד עם ההיצע הגובר בשוק.

אם אחד מהם ישתנה זה אולי עשוי לשנות את המגמה - או אם נניח תבוטל תכנית מחיר למשתכן/מחיר מטרה, שגורמת לרבים לשבת על הגדר.

 

[די]

אם אחד מהם ישתנה זה אולי עשוי לשנות את המגמה - או אם נניח תבוטל תכנית מחיר למשתכן/מחיר מטרה, שגורמת לרבים לשבת על הגדר.

אם דירה בהנחה תתבטל, זה יוריד את המחירים, כי הקבלנים יהיו הרבה יותר לחוצים (במקום למכור לבד רק 20% מהדירות, הם יצטרכו למכור לבד את כל הדירות)

 

[berigrin]

מה אנשים חושבים? ולכמה זמן הם חושבים?

קח כמודל את הירידות סביב שנות האלפיים. כמעט עשור, במהלכו ירד כ15 אחוז נומינלית, כ30 אחוז ריאלית. נבואה ניתנה לשוטים כמובן

 

[אז נדברו]

 

[בניאל]

הצפי שוק הוא ירידה בין 5 ל10 אחוז ממוצע תמיד היו מקומות שהיו יותר ירידות ויש מקומות שבפחות ירידות לדעתי הירידה כבר קימת לוקח זמן עד שבפועל השתקפו בנתונים והתרחבו לכול חלקי הארץ צפי זמן חזרה לעליה הוא לקראת 2027 אם לא היו התפתחות דרמטיות
צריך ליזכור שערך דירה הוא דבר יותר חזק מכל דבר הוא ברור של השלכות של רביות לזמן ממושך וזה סיפור עולמי לא צריך לחפש סיבה אם זה מגמה עולמית בכל מקום שעלו הרביות ,רביות הוא סיבה כפולה לא רק לאדם עצמו אלא גורם ליזמים להריץ פרויקטים
דבר אחד נישאר לבדוק האם בסוף הוא יכול להיות טריגר לעלית מחירים משני סיבות אחד יזמים מה שגורם להם מצד אחד לא להיכנס להשקעות חדשות ומצד שני להריץ פרויקטים שכבר התחילו להריץ לסיום מה שאומר שאחרי זה היו תקופה של יובש מצד שני הרגל תשלומים גבוהים
לדעתי כדי למנוע את זה היו חייבים להשקיע פתחם פנוי בנוי הטבות נוספות וכו כי בזמן רביות גבהות זה הפתרון ליזם אם הוא לא רוצה לשלם רביות בכל התהליך
ברע"ם בציבור החרדי זה קצת יותר מורכב לא השקיעו בפיתוח כל כך פרויקטים חדשים משמעותיים הקמת הרים חדשות וכו קריית ספר אלעד כבר לא רלוונטיות נישאר רק בית שמש וקצת בבני ברק וזה מעניין מה יקרה כאן

 

[S10]

תובנה חדשה

בדר"כ חושבים שזה ירידה נקודית לזמן קצר מאוד בגלל הריבית ועד שהריבית תעלה וזאת טעות גדולה ואני יפרט בהמשך למה

מחכים לשמוע את ההסבר
על פניו זה נראה כך
ולכן מי שאומר שבהמשך יעלה לא צריך להסביר הרבה כי זה הדברים הפשוטים
כך כולם מבינים שאחרי שהעלו את הריבית מאוד
וזה היה אחד מהמטרות לעצור את מחירי הדיור שזינקו בעשרות אחוזים
מגיע שלב שהמשקיעים יוצאים החוצה ויש קיפאון והמחירים יורדים
אני אישית חשבתי שזה יקרה מזמן
כמובן שבאמת עוד מעט זה יהיה הזמן הטוב ביותר לקנות דירות
כך בפשטות וכמובן שאחרי שהריבית תרד נמוך
יקח כמובן קצת זמן שזה ישפיע והמחירים יזנקו
עד שיצטרכו מזוודות של שטרות או איפוס 0 כדי לקנות דירה כמובן בהומור ובהגזמה קלה
כך זה המחשבה הפשוטה כמובן שכולם היו שמחים לשמוע מדוע לא כך??
ואסיים בסיפור שממחיש את המחשבה הפשוטה אני זוכר בשנת 2002 כשפרצה האינתיפדה והמחירים ירדו
היה מישהו בירושלים שהכרתי שקנה מספר דירות כולל לילדים שעוד לא נולדו
האנשים נדו בראשם שכרגע זה לא הזמן
לאחר מיכן חיתן את כל ילדיו לכולם יש דירות משלהם בירושלים בצורה רגועה כמובן עם עודף גדול מאוד
וזה סיפרתי לחבר בקורונה כשהמחיר במנהטן ירד כי כולם חשבו שהעולם ישאר בעבודה מהבית
והדולר היה נמוך והוא הספיק לקנות דירה (ואפילו למכור אותה ברווח גדול)
אני לא שולל כנראה שאתה צודק נשמח מאוד לשמוע את ההסבר

 

[8821]

מחכים לשמוע את ההסבר
על פניו זה נראה כך
ולכן מי שאומר שבהמשך יעלה לא צריך להסביר הרבה כי זה הדברים הפשוטים
כך כולם מבינים שאחרי שהעלו את הריבית מאוד
וזה היה אחד מהמטרות לעצור את מחירי הדיור שזינקו בעשרות אחוזים
מגיע שלב שהמשקיעים יוצאים החוצה ויש קיפאון והמחירים יורדים
אני אישית חשבתי שזה יקרה מזמן
כמובן שבאמת עוד מעט זה יהיה הזמן הטוב ביותר לקנות דירות
כך בפשטות וכמובן שאחרי שהריבית תרד נמוך
יקח כמובן קצת זמן שזה ישפיע והמחירים יזנקו
עד שיצטרכו מזוודות של שטרות או איפוס 0 כדי לקנות דירה כמובן בהומור ובהגזמה קלה
כך זה המחשבה הפשוטה כמובן שכולם היו שמחים לשמוע מדוע לא כך??
ואסיים בסיפור שממחיש את המחשבה הפשוטה אני זוכר בשנת 2002 כשפרצה האינתיפדה והמחירים ירדו
היה מישהו בירושלים שהכרתי שקנה מספר דירות כולל לילדים שעוד לא נולדו
האנשים נדו בראשם שכרגע זה לא הזמן
לאחר מיכן חיתן את כל ילדיו לכולם יש דירות משלהם בירושלים בצורה רגועה כמובן עם עודף גדול מאוד
וזה סיפרתי לחבר בקורונה כשהמחיר במנהטן ירד כי כולם חשבו שהעולם ישאר בעבודה מהבית
והדולר היה נמוך והוא הספיק לקנות דירה (ואפילו למכור אותה ברווח גדול)
אני לא שולל כנראה שאתה צודק נשמח מאוד לשמוע את ההסבר

הייתי חייב ללכת... נבואה ניתנה לשוטים אבל הערכות לחכמים
עד היום חשבתי כמוך והיום נפל לי האסימון אחרי תקופה ארוכה של למידת הנושא לעומק (אני לא שולף כמו שיש כאלו שחושבים עלי אני בשיטה שעל תדבר אם אתה לא מבין)
הריבית גרמה לירידה מחירים אבל היא לא הסיבה לירידה ואני יסביר
כידוע הנדל"ן הוא בועה שקבלנים בשיתוף בנקים ניפחו אותה בעיקר בפן הפסיכולוגי והלחץ שיש יותר ביקוש מהיצע ועל סמך הנתון הזה (ובלי לחשבן לי עם טבלאות) הם הלחיצו את הציבור והעלו מחירים עד שהגיע הריבית ואנשים המשיכו להאמין שהמחירים יעלו עוד והבנקים הצילחו להנשים את הבועה (בעיקר ע"י משקיעים 'חכמים' חרדיים שהם מבינים יותר מכולם והיום הם אוכלים את הפירות הבאושים ,פרטים אצל משקיעי הפריסיל) ע"י הפריסלים וזה הסיבה שהמחירים יורדים רק עכשיו אחרי שביטלו את הפריסלים (תחילת 25 והלמ"ס 3 חודשים אחורה)ולא ב-23
(ולא שמי שניבא שירדו המחירים לא צדק אלא הוא צדק לגמרי רק לא חשבנו שהפריסלים יצליחו כ"כ ובגלל ההצלחה של הפריסלים היו שחשבו שסמוך על הקבלנים שימצאו פתרונות חדשים אבל כאן בועת הנדל"ן התנפצה לקרקע המציאות והמחירים התחילו לרדת וההסבר פשוט לוקשים אפשר למכור רק על העתיד ולא בהווה )

עכשיו כולם קולטים (שוב תמיד יש יותר 'חכמים') שהיתה כאן בועה והיא מתנפצת לאט לאט
נקודת המוצא של העליות זה ביקוש יותר מהיצע והים המצב להיפך ההיצע הרבה יותר מהביקוש (כי בונים חוץ מלדיירים גם למשקיעים וחוצניקים שלא קונים בגלל כמה סיבות ולכן גם בירושלים יורד)
הריבית הוציאה משקיעים וגם דיירים אבל אחרי שהמחירים ירדו ויש דירות בשפע ואנשים קולטים את זה שעבדו עלינו עד היום (מי שחושב כמובן) אז לא יוכלו שוב לשחק עלינו במשחק שהמחירים יעלו עד שהביקוש יהיה יותר מההיצע ועד שזה יקרה זה לפחות 3 שנים כי קבלנים שקנו קרקעות או התחילו בניה לא יכולים להפסיק כי הם שילמו ע"ז מליונים ורק הריבית שאם הם יפסיקו זה יותר מהירידות (וגם הבנק דורש את הכסף) ולכן ב-3 שנים הקרבות גם אם הקבלנים ירצו לעצור בניה הם לא יוכלו (חוץ מזה שהם לא מפסידים כי הם קנו קרקעות ב-30% פחות)
וגם שהקבלנים מרוב לשכנע את הציבור שהמחיר יעלה חלקם הצליחו גם לשכנע את עצמם

וגם אם הריבית תרד המשקיעים לא יחזרו לנדל"ן אחרי שגילו שזה עיסקה מסוכנת והרבה יעדיפו את שוק ההון (ב-20 שנה אחרונות הנדל"ן היה בטוח אבל אחרי שזה לא בטוח עדיף שוק ההון וגם בציבור החרדי זה כבר נכנס חזק)

ושוב למה שמישהו ישקיע אין אין שום סיבה בעולם שהמחירים יעלו גם לטווח ארוך (עליה יכולה להיות רק מאינפלציה ועליות בניה וכדו' שעליות בניה יכוילם גם לרדת כי עובדים על שיטות בניה זולות)
רק סיבה אחת יכולה לעלות את מחירי הדירות אם הציבור טיפש וימשיך לקנות אם הלוקשים של הקבלנים
הורדת מחירי הדירות לא קשור רק לבניה אלא בעיקר לפסיכולוגיה ואם נבין אז המחירים לא יעלו לעולם ויש לנו לפחות שנה לנסות להבין ובזה תלוי
לא שר השיכון יוריד את המחירים אלא פרוג והעיתונים

לסיכום: הריבית לא הסיבה לירידת מחירים היא רק גרמה לזה שאנשים יפקחו את העיינים לראות שהם בתוך בועת נדל"ן ולכן אחרי שהבועה התנפצה א"א לנפח בלון מנופץ והמחירים גם לטטוח הארוך לא יעלו בהרבה רק אם יהיה שינוי משמעותי

תזכרו שנת ה-25 היא השנה שמחירי הדירות חזרו לשפיות להמון שנים וזה שא"א לחזות לכמה זמן זה 1. יש גבול לירידה (לפחות 20% כן ירד, כי מסתבר שזה ירד לפחות את העליה מ-21 (פרט לעליות בניה מדד וכדו' שזה הוצאות אמיתיות)
2. אם יהיה משהו חריג זה גם יכול לשנות אבל את זה רק שוטים יכולים לנבאות
מתנצל שזה ארוך אבל זה בשביל להבין

 

[לארג']

לא רואה כ"כ ירידה וגם אם כן כולם מבינים שזו ירידה לצורך עליה
הרי הכל פה פסיכולוגי וברגע שהנגיד יוריד 0.5% ריבית יקפיץ את המחירים כלפי מעלה
הרבה קונים יושבים על הגדר בגלל הריבית / דירה בהנחה ,
נכון זה לא זמן למשקיעים, אבל לא חסר זוגות שמחכים לקנות דירות
ולא קונים כי מחכים לרגע האחרון לפני העלייה הבאה

 

[די]

לא קונים כי מחכים לרגע האחרון לפני העלייה הבאה

כי אין להם כסף

 

[3040*]

הייתי חייב ללכת... נבואה ניתנה לשוטים אבל הערכות לחכמים
עד היום חשבתי כמוך והיום נפל לי האסימון אחרי תקופה ארוכה של למידת הנושא לעומק (אני לא שולף כמו שיש כאלו שחושבים עלי אני בשיטה שעל תדבר אם אתה לא מבין)
הריבית גרמה לירידה מחירים אבל היא לא הסיבה לירידה ואני יסביר
כידוע הנדל"ן הוא בועה שקבלנים בשיתוף בנקים ניפחו אותה בעיקר בפן הפסיכולוגי והלחץ שיש יותר ביקוש מהיצע ועל סמך הנתון הזה (ובלי לחשבן לי עם טבלאות) הם הלחיצו את הציבור והעלו מחירים עד שהגיע הריבית ואנשים המשיכו להאמין שהמחירים יעלו עוד והבנקים הצילחו להנשים את הבועה (בעיקר ע"י משקיעים 'חכמים' חרדיים שהם מבינים יותר מכולם והיום הם אוכלים את הפירות הבאושים ,פרטים אצל משקיעי הפריסיל) ע"י הפריסלים וזה הסיבה שהמחירים יורדים רק עכשיו אחרי שביטלו את הפריסלים (תחילת 25 והלמ"ס 3 חודשים אחורה)ולא ב-23
(ולא שמי שניבא שירדו המחירים לא צדק אלא הוא צדק לגמרי רק לא חשבנו שהפריסלים יצליחו כ"כ ובגלל ההצלחה של הפריסלים היו שחשבו שסמוך על הקבלנים שימצאו פתרונות חדשים אבל כאן בועת הנדל"ן התנפצה לקרקע המציאות והמחירים התחילו לרדת וההסבר פשוט לוקשים אפשר למכור רק על העתיד ולא בהווה )

עכשיו כולם קולטים (שוב תמיד יש יותר 'חכמים') שהיתה כאן בועה והיא מתנפצת לאט לאט
נקודת המוצא של העליות זה ביקוש יותר מהיצע והים המצב להיפך ההיצע הרבה יותר מהביקוש (כי בונים חוץ מלדיירים גם למשקיעים וחוצניקים שלא קונים בגלל כמה סיבות ולכן גם בירושלים יורד)
הריבית הוציאה משקיעים וגם דיירים אבל אחרי שהמחירים ירדו ויש דירות בשפע ואנשים קולטים את זה שעבדו עלינו עד היום (מי שחושב כמובן) אז לא יוכלו שוב לשחק עלינו במשחק שהמחירים יעלו עד שהביקוש יהיה יותר מההיצע ועד שזה יקרה זה לפחות 3 שנים כי קבלנים שקנו קרקעות או התחילו בניה לא יכולים להפסיק כי הם שילמו ע"ז מליונים ורק הריבית שאם הם יפסיקו זה יותר מהירידות (וגם הבנק דורש את הכסף) ולכן ב-3 שנים הקרבות גם אם הקבלנים ירצו לעצור בניה הם לא יוכלו (חוץ מזה שהם לא מפסידים כי הם קנו קרקעות ב-30% פחות)
וגם שהקבלנים מרוב לשכנע את הציבור שהמחיר יעלה חלקם הצליחו גם לשכנע את עצמם

וגם אם הריבית תרד המשקיעים לא יחזרו לנדל"ן אחרי שגילו שזה עיסקה מסוכנת והרבה יעדיפו את שוק ההון (ב-20 שנה אחרונות הנדל"ן היה בטוח אבל אחרי שזה לא בטוח עדיף שוק ההון וגם בציבור החרדי זה כבר נכנס חזק)

ושוב למה שמישהו ישקיע אין אין שום סיבה בעולם שהמחירים יעלו גם לטווח ארוך (עליה יכולה להיות רק מאינפלציה ועליות בניה וכדו' שעליות בניה יכוילם גם לרדת כי עובדים על שיטות בניה זולות)
רק סיבה אחת יכולה לעלות את מחירי הדירות אם הציבור טיפש וימשיך לקנות אם הלוקשים של הקבלנים
הורדת מחירי הדירות לא קשור רק לבניה אלא בעיקר לפסיכולוגיה ואם נבין אז המחירים לא יעלו לעולם ויש לנו לפחות שנה לנסות להבין ובזה תלוי
לא שר השיכון יוריד את המחירים אלא פרוג והעיתונים

לסיכום: הריבית לא הסיבה לירידת מחירים היא רק גרמה לזה שאנשים יפקחו את העיינים לראות שהם בתוך בועת נדל"ן ולכן אחרי שהבועה התנפצה א"א לנפח בלון מנופץ והמחירים גם לטטוח הארוך לא יעלו בהרבה רק אם יהיה שינוי משמעותי

תזכרו שנת ה-25 היא השנה שמחירי הדירות חזרו לשפיות להמון שנים וזה שא"א לחזות לכמה זמן זה 1. יש גבול לירידה (לפחות 20% כן ירד, כי מסתבר שזה ירד לפחות את העליה מ-21 (פרט לעליות בניה מדד וכדו' שזה הוצאות אמיתיות)
2. אם יהיה משהו חריג זה גם יכול לשנות אבל את זה רק שוטים יכולים לנבאות
מתנצל שזה ארוך אבל זה בשביל להבין

אני הכי מתחבר לרעיון שגם אם כל המשברים יפתרו, הטראומה של המשקיעים לא תתמוגג והם כבר לא יעזבו את החלופות האחרות כמו שוק ההון
בארה"ב מי שמכיר היסטוריה בגלל משבר של 4-5 שנים יכל להשתנות דפוס השקעה ל 30 שנה קדימה "דור שלם"

 

[אלי באבא]

ני הכי מתחבר לרעיון שגם אם כל המשברים יפתרו, הטראומה של המשקיעים לא תתמוגג והם כבר לא יעזבו את החלופות האחרות כמו שוק ההון
בארה"ב מי שמכיר היסטוריה בגלל משבר של 4-5 שנים יכל להשתנות דפוס השקעה ל 30 שנה קדימה "דור שלם"

מצטרף להנ''ל.....................
אני יחזור בקצרה על דברים פשוטים וידועים...............
בהשקעה יש ב' פרמטרים כמה אפשר להרוויח. וכמה סיכון יש להפסיד את הקרן, פשוט.........
צריך שיהיה יחס מסויים בין הסיכוי לסיכון , השקעה שיכולה להרוויח רק ארבע אחוז, ויש בה סיכון סביר להפסיד מהקרן. היא השקעה גרועה במיוחד...
אבל השקעה שמרוויחה ארבע אחוז בשנה. ואין בה סיכון כגון פק''מ. היא השקעה אפשרית.......

השקעה בנדל''ן בישראל עד היום נהנתה ממוניטין של בטיחות בקרן, וברווח. כמעט כמו פק''מ בנקאי.
ולכן הפרמייה של ההשקעה בנדל''ן הייתה גבוהה. וזה הביא ביקושים גבוהים מאוד מאוד להשקעה בנדל''ן.
[למרות כל כאבי הראש הכרוכים בכך, שוכרים וכו']

עכשיו שנשבר המיתוס, והתגלה שהרווח לא בטוח, וגם הקרן יכולה להפסיד, ניצב המשקיע בפני עולם שונה לחלוטין, ההשקעה בנדל''ן היא לא בטוחה, וא''כ היא שווה פחות,' זה כמו שהפק''מ הפך למניות, אבל גובה התשואה לא עלה בהתאמה..............
וכאן מגיע הדילמא זה עדיין השקעה שווה או לא..........................
היא עדיין עדיפה על האופציות השונות, או לא...............................
מפסיקים לקנות, או גם יוצאים מהשקעות קיימות...................
וזה נקודת המשבר שכולם מחכים לראות מה זה יעשה לשוק, יש כאן פאן נוסף שמשנה את כל המעלות שהיו להשקעה בנדל''ן.

 

[צופה לישועה]

זו הודעה ראשונה שלי אחרי תקופה בתור צופה מהצד

אני מנקודת המבט שלי רואה שלמעשה רוב הקונים הם או קונים לעצמם ולילדיהם
או משקיעים, כשחלק גדול מהם מחו״ל

בקרב משפחתי הגדולה ומכרי אני יכול לומר שכל מי שמחתן, ממשיך לקנות דירות לילדיו בדיוק כמו לפני עשור או 2, ובאותם מקומות (ב״ב, י-ם, מעט פריפריה שהגדרתה משתנה עם השנים).
אלו שהיו משדרגים לפני עשור או 2, עושים זאת גם עכשיו, אולי ממתינים כרגע מעט לירידת ריבית צפויה, אך לא מעבר.

אני מתגורר בשנים האחרונות בארה״ב, ויכול לומר בפה מלא כאחד שכרגע קונה דירה להשקעה במרכז ב״ב (בני ברקי במקור)

אין! חד משמעית אין אפילו היום בעידן הריבית הגבוהה, מקום שמתחרה עם הנדל״ן בארץ, במיוחד למי שגם כך מחשיב אחיזת רגל בארץ (רוב החוצניקים החרדיים).

השקעות בטוחות ללא סיכון בשוק ההון לטווח ארוך כשהמצב בעולם נפיץ והנשיא הבא בארה״ב יכול להיות דמוקרט אנטישמי וסוציאליסטי, הם לא באמת בטוחות בעיני רבים מתושבי חו״ל.

גם השוק יכול ליפול עם עליית סין, נפילת אירופה בידי איסלמיסטים, עליית אנטישמיות וקומוניזם בארה״ב. וגם היהודים לא בטוח שירגישו שהם או כספם בטוחים שם בעוד 5 או 10 או 20 שנה.

לטווח ארוך גם הבינה המלאכותית כשמבקשים ממנה להעריך כמה סלי השקעות טובים כמו VTI יעלו לשנה לטווח ארוך בניקוי אינפלציה, התשובה היא 2-4%. מזה יש להוריד מס פדרלי ומדינתי, ונשאר ביד בממוצע 2% אלא אם העולם לא ישתנה והכל יהיה כמו שהורגלנו לראות לפני שאירופה הפכה איסלמית המפלגה הדמוקרטית בארה״ב הפכה לקומוניסטית שונאת ישראל ואוהבת מהגרים וערבים.

מנגד, ישראל הופכת ליציבה יותר ויותר מבחינה בטחונית.
מעולם לא היה מצב ללא איום של חיזבאללה החזק, סוריה של אסאד, אטום מאיראן שכולם חוששים להלחם נגדה, ועזה שאף אחד לא העיז להכנס לתוכה…

בישראל, היסטורית, ואם שואלים לטווח ארוך את אותן בינות מלאכותיות, עליית מחירים במרכז ב״ב כדוגמא, לאחר ניקוי אינפלציה! כ3-3.5%!
שכירות, עוד 3% בקירוב.
יחד 6-7% שנתי!
וכל זה, נקי ממס!!!
היות שנכס להשכרה זכאי לחישוב ערך הנכס לחלק ל30 שנה וסכום זה מחושב כירידת ערך, הרי של30 שנה לפחות, וגם לאחר מכן, יש את עלויות המשכנתא והוצאות שנשמרות לקיזוז מול הכנסות משכירות משנה לשנה אם לא היה בהן צורך לקיזוז באותה שנה, הרי שאין מס בכלל על הכנסה משכירות ללמעלה מ30 שנה!!!

אין השקעה יותר טובה ובטוחה מזו לטווח ארוך, קניה ממס, שגם מקנה בנוסף לתושב חו״ל את הידיעה ש״יש לו נכס בא״י״ פשוט אין, ובדקתי והתייעצתי המון לפני שהחלטתי. וכן, יש לי גם מניות ושאר השקעות. אבל שום דבר לא מקנה את החבילה המושלמת שמקנה דירה במקום טוב בארץ.

אז יש שמחכים שתרד הריבית, או שהמצב יתייצב טיפה, אבל בסופו של יום דעתי היא שהציפיה לירידות גדולות ובטח לטווח ארוך, היא לא יותר ממשאלת לב.

תודה על הסבלנות
מקווה שעזרתי למישהו

 

[3040*]

זו הודעה ראשונה שלי אחרי תקופה בתור צופה מהצד

אני מנקודת המבט שלי רואה שלמעשה רוב הקונים הם או קונים לעצמם ולילדיהם
או משקיעים, כשחלק גדול מהם מחו״ל

בקרב משפחתי הגדולה ומכרי אני יכול לומר שכל מי שמחתן, ממשיך לקנות דירות לילדיו בדיוק כמו לפני עשור או 2, ובאותם מקומות (ב״ב, י-ם, מעט פריפריה שהגדרתה משתנה עם השנים).
אלו שהיו משדרגים לפני עשור או 2, עושים זאת גם עכשיו, אולי ממתינים כרגע מעט לירידת ריבית צפויה, אך לא מעבר.

אני מתגורר בשנים האחרונות בארה״ב, ויכול לומר בפה מלא כאחד שכרגע קונה דירה להשקעה במרכז ב״ב (בני ברקי במקור)

אין! חד משמעית אין אפילו היום בעידן הריבית הגבוהה, מקום שמתחרה עם הנדל״ן בארץ, במיוחד למי שגם כך מחשיב אחיזת רגל בארץ (רוב החוצניקים החרדיים).

השקעות בטוחות ללא סיכון בשוק ההון לטווח ארוך כשהמצב בעולם נפיץ והנשיא הבא בארה״ב יכול להיות דמוקרט אנטישמי וסוציאליסטי, הם לא באמת בטוחות בעיני רבים מתושבי חו״ל.

גם השוק יכול ליפול עם עליית סין, נפילת אירופה בידי איסלמיסטים, עליית אנטישמיות וקומוניזם בארה״ב. וגם היהודים לא בטוח שירגישו שהם או כספם בטוחים שם בעוד 5 או 10 או 20 שנה.

לטווח ארוך גם הבינה המלאכותית כשמבקשים ממנה להעריך כמה סלי השקעות טובים כמו VTI יעלו לשנה לטווח ארוך בניקוי אינפלציה, התשובה היא 2-4%. מזה יש להוריד מס פדרלי ומדינתי, ונשאר ביד בממוצע 2% אלא אם העולם לא ישתנה והכל יהיה כמו שהורגלנו לראות לפני שאירופה הפכה איסלמית המפלגה הדמוקרטית בארה״ב הפכה לקומוניסטית שונאת ישראל ואוהבת מהגרים וערבים.

מנגד, ישראל הופכת ליציבה יותר ויותר מבחינה בטחונית.
מעולם לא היה מצב ללא איום של חיזבאללה החזק, סוריה של אסאד, אטום מאיראן שכולם חוששים להלחם נגדה, ועזה שאף אחד לא העיז להכנס לתוכה…

בישראל, היסטורית, ואם שואלים לטווח ארוך את אותן בינות מלאכותיות, עליית מחירים במרכז ב״ב כדוגמא, לאחר ניקוי אינפלציה! כ3-3.5%!
שכירות, עוד 3% בקירוב.
יחד 6-7% שנתי!
וכל זה, נקי ממס!!!
היות שנכס להשכרה זכאי לחישוב ערך הנכס לחלק ל30 שנה וסכום זה מחושב כירידת ערך, הרי של30 שנה לפחות, וגם לאחר מכן, יש את עלויות המשכנתא והוצאות שנשמרות לקיזוז מול הכנסות משכירות משנה לשנה אם לא היה בהן צורך לקיזוז באותה שנה, הרי שאין מס בכלל על הכנסה משכירות ללמעלה מ30 שנה!!!

אין השקעה יותר טובה ובטוחה מזו לטווח ארוך, קניה ממס, שגם מקנה בנוסף לתושב חו״ל את הידיעה ש״יש לו נכס בא״י״ פשוט אין, ובדקתי והתייעצתי המון לפני שהחלטתי. וכן, יש לי גם מניות ושאר השקעות. אבל שום דבר לא מקנה את החבילה המושלמת שמקנה דירה במקום טוב בארץ.

אז יש שמחכים שתרד הריבית, או שהמצב יתייצב טיפה, אבל בסופו של יום דעתי היא שהציפיה לירידות גדולות ובטח לטווח ארוך, היא לא יותר ממשאלת לב.

תודה על הסבלנות
מקווה שעזרתי למישהו

אתה יוצא פה מתוך כמה הנחות שכלל לא מבוססות
1.העליה של ה 3 אחוזים בשנה לעת עתה לא קיימת ואף שלילית השנתיים האחרונות ירדו המחירים ריאלית בכ 10-15 אחוז בבני ברק (כמובן מי שרוצה למכור, מי שלא מוכר יכול להעלות את המחיר גם ב 500% למה לא בעצם) שלא לדבר על מכת הפינוי בינוי בעיר שתביא הרבה אנשים לקו האדום של האיכות חיים שבו הם לא ישלימו עם בניינים של 40 דיירים על מדרכה של 1.20 ללא חניות וביוב שעולה כל שבת בבוקר.
2.הסיכונים הבטחוניים לא ממש רלוונטיים, ליהודים מאז ומעולם לא היה מקום אחר, מה שהלחיץ את תושבי חו"ל גם מהיכרות אישית שלי זה פיגועים, שם לא נראה גם מגמה חיובית כל כך הערבים מחומשים מכף רגל ועד ראש, אף אחד לא נמנע מלקנות דירה שמא האטום יגיע וישראל תהפך להירושימה
לאחר 30 שנה יורד שווי הדירה בגלל שהיא נהפכת לדירה ישנה זה בלאי של כ חצי אחוז בשנה
3.המערב עדיין שומר על פער טכנלוגי עצום לעומת סין ורוסיה (ליבת הנשק של סין מבוססת על נשק סובייטי שלא הוכיח את עצמו במלחמת רוסיה אוקראינה) כנ"ל התעשייה, בסוף סין היא מדינה דיקטטורית מה שגורם לאמביציה נמוכה בתעשייה הצבאית והכלכלית, כמובן גם ההון האנושי לא קרוב למערב
4.ביפן שרק משגשגת משנה לשנה המחירים לא התאוששו מאז בועת הנדל"ן שהתנםצה לפני קרוב ל 100 שנים

 

[צופה לישועה]

אתה יוצא פה מתוך כמה הנחות שכלל לא מבוססות
1.העליה של ה 3 אחוזים בשנה לעת עתה לא קיימת ואף שלילית השנתיים האחרונות ירדו המחירים ריאלית בכ 10-15 אחוז בבני ברק (כמובן מי שרוצה למכור, מי שלא מוכר יכול להעלות את המחיר גם ב 500% למה לא בעצם) שלא לדבר על מכת הפינוי בינוי בעיר שתביא הרבה אנשים לקו האדום של האיכות חיים שבו הם לא ישלימו עם בניינים של 40 דיירים על מדרכה של 1.20 ללא חניות וביוב שעולה כל שבת בבוקר.
2.הסיכונים הבטחוניים לא ממש רלוונטיים, ליהודים מאז ומעולם לא היה מקום אחר, מה שהלחיץ את תושבי חו"ל גם מהיכרות אישית שלי זה פיגועים, שם לא נראה גם מגמה חיובית כל כך הערבים מחומשים מכף רגל ועד ראש, אף אחד לא נמנע מלקנות דירה שמא האטום יגיע וישראל תהפך להירושימה
לאחר 30 שנה יורד שווי הדירה בגלל שהיא נהפכת לדירה ישנה זה בלאי של כ חצי אחוז בשנה
3.המערב עדיין שומר על פער טכנלוגי עצום לעומת סין ורוסיה (ליבת הנשק של סין מבוססת על נשק סובייטי שלא הוכיח את עצמו במלחמת רוסיה אוקראינה) כנ"ל התעשייה, בסוף סין היא מדינה דיקטטורית מה שגורם לאמביציה נמוכה בתעשייה הצבאית והכלכלית, כמובן גם ההון האנושי לא קרוב למערב
4.ביפן שרק משגשגת משנה לשנה המחירים לא התאוששו מאז בועת הנדל"ן שהתנםצה לפני קרוב ל 100 שנים

היה לי ברור שיש שיחלקו עלי
אולי אף אחד לא יסכים איתי
ובכל זאת מצאתי לנכון לשתף מה שעלה בדעתי לאור הרבה מאוד בירורים ושיחות עם משקיעים, אנשי מקצוע, וסתם בני משפחה ומכרים, בארץ ובארה״ב כאחד, במהלך החודשים והשבועות האחרונים.

ואגב יפן, גם שם כמו באירופה, האוכלוסייה המקומית מזדקנת, יש צניחה בילודה, והערבים משתלטים על הערים הגדולות.

בהצלחה

 

[דג תמנון]

זו הודעה ראשונה שלי אחרי תקופה בתור צופה מהצד

אני מנקודת המבט שלי רואה שלמעשה רוב הקונים הם או קונים לעצמם ולילדיהם
או משקיעים, כשחלק גדול מהם מחו״ל

בקרב משפחתי הגדולה ומכרי אני יכול לומר שכל מי שמחתן, ממשיך לקנות דירות לילדיו בדיוק כמו לפני עשור או 2, ובאותם מקומות (ב״ב, י-ם, מעט פריפריה שהגדרתה משתנה עם השנים).
אלו שהיו משדרגים לפני עשור או 2, עושים זאת גם עכשיו, אולי ממתינים כרגע מעט לירידת ריבית צפויה, אך לא מעבר.

אני מתגורר בשנים האחרונות בארה״ב, ויכול לומר בפה מלא כאחד שכרגע קונה דירה להשקעה במרכז ב״ב (בני ברקי במקור)

אין! חד משמעית אין אפילו היום בעידן הריבית הגבוהה, מקום שמתחרה עם הנדל״ן בארץ, במיוחד למי שגם כך מחשיב אחיזת רגל בארץ (רוב החוצניקים החרדיים).

השקעות בטוחות ללא סיכון בשוק ההון לטווח ארוך כשהמצב בעולם נפיץ והנשיא הבא בארה״ב יכול להיות דמוקרט אנטישמי וסוציאליסטי, הם לא באמת בטוחות בעיני רבים מתושבי חו״ל.

גם השוק יכול ליפול עם עליית סין, נפילת אירופה בידי איסלמיסטים, עליית אנטישמיות וקומוניזם בארה״ב. וגם היהודים לא בטוח שירגישו שהם או כספם בטוחים שם בעוד 5 או 10 או 20 שנה.

לטווח ארוך גם הבינה המלאכותית כשמבקשים ממנה להעריך כמה סלי השקעות טובים כמו VTI יעלו לשנה לטווח ארוך בניקוי אינפלציה, התשובה היא 2-4%. מזה יש להוריד מס פדרלי ומדינתי, ונשאר ביד בממוצע 2% אלא אם העולם לא ישתנה והכל יהיה כמו שהורגלנו לראות לפני שאירופה הפכה איסלמית המפלגה הדמוקרטית בארה״ב הפכה לקומוניסטית שונאת ישראל ואוהבת מהגרים וערבים.

מנגד, ישראל הופכת ליציבה יותר ויותר מבחינה בטחונית.
מעולם לא היה מצב ללא איום של חיזבאללה החזק, סוריה של אסאד, אטום מאיראן שכולם חוששים להלחם נגדה, ועזה שאף אחד לא העיז להכנס לתוכה…

בישראל, היסטורית, ואם שואלים לטווח ארוך את אותן בינות מלאכותיות, עליית מחירים במרכז ב״ב כדוגמא, לאחר ניקוי אינפלציה! כ3-3.5%!
שכירות, עוד 3% בקירוב.
יחד 6-7% שנתי!
וכל זה, נקי ממס!!!
היות שנכס להשכרה זכאי לחישוב ערך הנכס לחלק ל30 שנה וסכום זה מחושב כירידת ערך, הרי של30 שנה לפחות, וגם לאחר מכן, יש את עלויות המשכנתא והוצאות שנשמרות לקיזוז מול הכנסות משכירות משנה לשנה אם לא היה בהן צורך לקיזוז באותה שנה, הרי שאין מס בכלל על הכנסה משכירות ללמעלה מ30 שנה!!!

אין השקעה יותר טובה ובטוחה מזו לטווח ארוך, קניה ממס, שגם מקנה בנוסף לתושב חו״ל את הידיעה ש״יש לו נכס בא״י״ פשוט אין, ובדקתי והתייעצתי המון לפני שהחלטתי. וכן, יש לי גם מניות ושאר השקעות. אבל שום דבר לא מקנה את החבילה המושלמת שמקנה דירה במקום טוב בארץ.

אז יש שמחכים שתרד הריבית, או שהמצב יתייצב טיפה, אבל בסופו של יום דעתי היא שהציפיה לירידות גדולות ובטח לטווח ארוך, היא לא יותר ממשאלת לב.

תודה על הסבלנות
מקווה שעזרתי למישהו

תודה לך על המבט החדש!

 

[3040*]

היה לי ברור שיש שיחלקו עלי
אולי אף אחד לא יסכים איתי
ובכל זאת מצאתי לנכון לשתף מה שעלה בדעתי לאור הרבה מאוד בירורים ושיחות עם משקיעים, אנשי מקצוע, וסתם בני משפחה ומכרים, בארץ ובארה״ב כאחד, במהלך החודשים והשבועות האחרונים.

ואגב יפן, גם שם כמו באירופה, האוכלוסייה המקומית מזדקנת, יש צניחה בילודה, והערבים משתלטים על הערים הגדולות.

בהצלחה

מה שאמרת זה המבט הישן שהיה עד לפני שלוש שנים
היו כאן שינויים טקטוניים לרעת שוק הדיור שלא נתת להם תשובות כמו המעבר לשוק ההון הקושי למכור וכו' אבל ודאי מכבדים את הדעה המנומקת שלך ושמחים שבחרת לשתף אותנו

 

[צופה לישועה]

מה שאמרת זה המבט הישן שהיה עד לפני שלוש שנים
היו כאן שינויים טקטוניים לרעת שוק הדיור שלא נתת להם תשובות כמו המעבר לשוק ההון הקושי למכור וכו' אבל ודאי מכבדים את הדעה המנומקת שלך ושמחים שבחרת לשתף אותנו

תראה

הבירורים שעשיתי הם מהתקופה האחרונה

אני כן מכיר הרבה ישראלים שעברו לחו״ל ואמריקאים שחששו לנסוע או להשקיע בארץ בגלל אירן וסוריה וחיזבאללה, והרבה פחות מחשש מפיגועים שלמעט תקופה קצרה לפני 20 שנה לא היו ברמה שגרמה למשקיעים לחשוש מעתיד המדינה כמו החשש מאירן וסוריה וחיזבאללה יחד או לחוד.

כמו שאמרתי יפן היא דוגמא למה שיכול לקרות לאמריקה בהמשך ולאירופה עכשיו, ודוגמא למה ישראל היא השקעה טובה ולא להיפך.

ה3% כפי שכתבתי הוא לטווח ארוך, וכך ההנחה בקרב כל אנשי המקצוע גם אם תהיה תקופה כזו או אחרת של ירידות או עצירות, וכן במבט לאחור למרות הירידות הנוכחיות, העליה ל10 20 שנה אחורה בהחלט תומכת בדברי.

לענין ירידת ערך, גם אם תוריד מ6/6.5 אחוז, עדיין האחוזים גבוהים ביחס לאופציות אחרות וכל זה נקי ממס
מלבד הידיעה שיש נכס בא״י, וגם שיש כסף במקום שאינו מדינת המגורים בארה״ב או אירופה שיום אחד בעתיד אולי לא יהיו מקום בטוח כל כך, ואז למכור יחד עם כולם כשאין קונים, יהיה רע מאוד ולקנות בארץ יהיה יקר וקשה מאוד. זה בפירוש נותן שקט נפשי שלתושב ישראל קשה להבין אבל לתושבי חו״ל קל להזדהות.

והפער הטכנולוגי מול סין לא רק שאינו גדול כפי שאתה כותב, אלא שגם ארה״ב לא לעולם תשאר בצד שלנו…

המחנה הדמוקרטי הצעיר שכובש את המפלגה מורכב כולו משונאי ישראל ואוהבי ערבים
ואפילו בצד הרפובליקני רק אתמול טראמפ עצמו דיבר ואמר שהוא המום שהמצב התהפך והיום כבר מחצית מהרפובליקנים הם נגד ישראל, והלובי החזק שהיה לישראל בקונגרס כל השנים מאז קום המדינה, כמעט ולא קיים יותר.

זה דברי טראמפ אוהב ישראל, מאתמול. וזה מבוסס במה שקורה בשטח לצערינו.

כך שלכל מטבע יש 2 צדדים, ומה שרואים מכאן לא רואים משם

ולא, אינני מצפה שיסכימו איתי, אולי אפילו לא שיבינו אותי. ובכל זאת כתבתי.

שוב בהצלחה