דיון מחירי הדירות לאן?

[szn]

כל הטבלאות מסיטים את עיקר הנושא
יש יותר היצע מביקוש (היום) נקודה.
ומי שמתווכח הוא לא בדק ,יש נתונים פשוטים בכל מקום (והובאו בעבר בפורום ולכל המתעצלים להסתכל אל תגיבו )
בלי טבלאות והסברים מסובכים

צריך לקחת בחשבון שברגע שיהיה הרבה דירות אז הבנקים לא יתנו ליווי ואז יבנו פחות או בהתאם לצורך, כי בלי ליווי אי אפשר לבנות

באמת אני מחפש מציאות בירושלים אני מתכוון ממש מציאות כמו דירה במעלות דפנה 4 חדרים ב3.1/3.2 או דירה בנווה יעקב 4 חדרים ב1.7/1.6 במקום 2 מליון ואני באמת מחכה לירידות חדות מאוד למרות שיש לי דירות

באזורים חרדיים בי-ם אין כל כך הרבה היצע כך שהמחירים לא יורדים.

 

[מעין רקובסקי]

אשמח שתתמחרו את ירידת המחירים כלומר תנו דוגמא כמה דירה עולה היום וכמה תעלה אחרי הירידה וכמה זמן זה יקח

יש כן דרך קצת לתמכר את הירידה או עליה של דירות על פי הצעות של המכרזים של רמ"י בכמה מתומכרת יחידת קרקע היום בבית שמש או קרית גת וכו' לעומת כמה תומכרה לפני 3 שנים או לפני 5 שנים (קשה לחשב את זה) אבל כן מראה על כיוון מסוים .
גם עם זה נכון שקבלנים נתקעו עם דירות עדיין מראה כיוון אני זוכרת שלפני כ5 שנים שקראתי שהקבלנים מציעים הצעות למכרזים בבית שמש שאחרי רווח יזמי יעלה דירה של 3 חדרים במינימום 1.850.000 הבנתי שהחגיגה תיגמר אין מספיק זוגות צעירים שיוכלו לעמוד בעלויות האלו.
לכן ניסיתי לחשב את הנתונים של ההפרשים קשה מאוד לפרש אותם בגלל דירות שפונות לשוק החופשי דירות שפונות למחיר למטרה אשמח האם למישהוא יש נתונים ברורים בעניין
מהנתונים נוכל לראות האם המחיר ירד ישאר לעמוד או יעלה משמעותי .
כי לפי דעת רבים וטובים לא שווה להיכנס להשקעה בשוק הדיור ב3 שנים הקרובות

 

[צופה לישועה]

צריך לקחת בחשבון שברגע שיהיה הרבה דירות אז הבנקים לא יתנו ליווי ואז יבנו פחות או בהתאם לצורך, כי בלי ליווי אי אפשר לבנות



באזורים חרדיים בי-ם אין כל כך הרבה היצע כך שהמחירים לא יורדים.

וגם לא באיזורים קלאסיים אחרים
כמו דירות 3 חדרים במרכז בני ברק
לא הירדן ולא שיכונים ג׳ ה׳ או תחילת רבי עקיבא וכו׳
אני בקשר עם מספר מתווכים ועם ישא ברכה

גם מה שיש במרכז ב״ב זה ברובו הגדול דירות מתפוררות עם חסרונות גדולים נוספים.

אבל מי שמסמן את המטרה ומצייר עיגול ומתנפל על מי שרואה את הדברים בצורה לא משוחדת מפוזיציה, רואה בדיוק את מה שהוא רוצה לראות, ויביא דוגמאות משכונות וערים ואפילו ארצות אחרות, כשהמצב בשטח פשוט מסרב לשתף פעולה לרוע המזל…

 

[8821]

וגם לא באיזורים קלאסיים אחרים
כמו דירות 3 חדרים במרכז בני ברק
לא הירדן ולא שיכונים ג׳ ה׳ או תחילת רבי עקיבא וכו׳
אני בקשר עם מספר מתווכים ועם ישא ברכה

גם מה שיש במרכז ב״ב זה ברובו הגדול דירות מתפוררות עם חסרונות גדולים נוספים.

אבל מי שמסמן את המטרה ומצייר עיגול ומתנפל על מי שרואה את הדברים בצורה לא משוחדת מפוזיציה, רואה בדיוק את מה שהוא רוצה לראות, ויביא דוגמאות משכונות וערים ואפילו ארצות אחרות, כשהמצב בשטח פשוט מסרב לשתף פעולה לרוע המזל…

כנראה שזה מה שמציעים לחוצניקי"ם (מנסים לנצל אותם בגלל הבנתם 'הגדולה')
ולא צריך להיעלב גם אני לא מבין בשוק הנדל"ן בארה"ב ורוב הסיכוים שאם אני ישקיע שם אני יפסיד

 

[8821]

תודה רבה על הציונים...
אם הסיבה שיש ירידות בביקושים זה בגלל שאנשים פנו לאפיק של שכירות לא יתכן בעולם שגם מחירי השכירות וגם מחירי הקנייה ירדו אלא אם כן אנשים התחילו למות בכמויות מסחריות....
דווקא באיזור שאני גר בו (בני ברק) מחירי השכירות מזנקים משמעותית

או שיש יותר דירות מאנשים
משום מה להרבה אנשים זה לא מצליח להיקלט ולא נדבק להם

 

[8821]

זה נשמע שאתה ממש יודע לתזמן את השוק ברמה של דקות ושניות, לכתוב הנה והנה והנה זה אפילו לא בדיחה זה ראיה מטווח אפס, לחשוב ששוק הדיור הולך לקיפאון מההוכחה של הלמ"ס לרבעון וחצי זה אפילו לא בדיחה בסביבת ריבית של 6% ואינפלציה של דירות קבלן

הלמ"ס הוא לא הסיבה לירידה אלא סימן וראיה להרבה סיבות למה המחירים בירידה
אבל אנשים שלא רואים אז הלמ"ס אצלהם הוא נעלם ולא מתייחסים אליו או שחושבים שהכל קשור לריבית

 

[בית שימשי]

גם לא באיזורים קלאסיים אחרים
כמו דירות 3 חדרים במרכז בני ברק
לא הירדן ולא שיכונים ג׳ ה׳ או תחילת רבי עקיבא וכו׳
אני בקשר עם מספר מתווכים ועם ישא ברכה

גם מה שיש במרכז ב״ב זה ברובו הגדול דירות מתפוררות עם חסרונות גדולים נוספים.

גם שמדברים על ירידת מחיר זה ברמה הארצית אבל בשטח זה אף פעם לא שחור ולבן, זה תלוי באיזה עיר (בעיקר תל אביב) ובאיזה שכונה, ואיזה גודל דירה, ובעוד המון משתנים, ולמשל בבני ברק עיקר הירידה זה בדירות שהיה בהם בניה לא חוקית או דירות שהיו נחשבות עם "אופציה" (לא חוקית כמובן) והיום שיש פיקוח יותר הדוק (רשות לאכיפה במקרקעין) המחיר ירד.

 

[צופה לישועה]

כנראה שזה מה שמציעים לחוצניקי"ם (מנסים לנצל אותם בגלל הבנתם 'הגדולה')
ולא צריך להיעלב גם אני לא מבין בשוק הנדל"ן בארה"ב ורוב הסיכוים שאם אני ישקיע שם אני יפסיד

אתה מוזמן לבדוק את המצב בשטח, ובמקרה אני מכר של כמה מתווכים משהותי בבני ברק כולל מהמפורסמים שבהם, ומקבל עדכונים שוטפים מישא ברכה, כשבני משפחה שלי בבני ברק בודקים בשבילי את הדירות בשטח.

במציאות כמעט שאין דירות 3 חדרים אפילו במחיר גבוה יחסית, במצב סביר שלא דורש הרס מהיסוד, ובנוסף חסרונות כמו כניסה מחניה או טאבו משותף וכו׳, במרכז בני ברק, קרי בין רחובות: ירושלים לכהנמן
ודבורה הנביאה - עזרא - לנדא - חבקוק וכו׳
גם מה שיש נבדק דירה דירה ותמיד יש הפתעות שמתגלות בשטח שמסבירות למה הדירה פנויה…

ולגבי? עבדו עלי? לא נראה לי
דירה של 77 מ״ר ב1.6 מיליון בבעל שם טוב בין רש״י לחזון איש, קומה ראשונה, חזית, טאבו רגיל, שכנים טובים, אפשרות הרחבה, שיפוץ ושינוי ל3.5 חדרים כולל הכל יביא אותי ל2 מיליון בערך.

 

[8821]

איתמר שולם – ליווי משקיעים ויזמות נדל"ן, המחדש
המקצוע אמור הכל (נגיעות)

 

[8821]

שוק היד שנייה רושם עלייה
זה ממש אחרת מכל מה שמפמפמים כאן

עליה במכירה ולא במחיר
וזה כי הם מורידים יותר מחירים מהקבלנים
לא לתקוף בלי לחשוב

 

[מעין רקובסקי]

הנה אני מצרפת קישור של רשות מקרקעי ישראל תוצאות מכרזים
רמ"י תוצאות מכרזים
ששם אפשר לראות מגמה די ברורה על פי מכרזים רנדומלים שמתומחר ירידת מחירים דה פקטו אפילו שלא ממש מספרים הנה התוצאות שחישבתי על קרית גת עיר של אנשים פשוטים לא יוקרה במכרזים שהם לא מחיר למטרה מכרז פומבי רגיל בניה רוויה :
תוצאות מכרז של 07/07/2025

מתחם א​

• מספר יח"ד: 197
• מחיר סופי (קרקע): ‎₪10,873,388
• הוצאות פיתוח: ‎₪41,700,888

חישוב לכל דירה:

• מחיר קרקע ליח"ד: ‎10,873,388 ÷ 197 ≈ ₪55,197
• הוצאות פיתוח ליח"ד: ‎41,700,888 ÷ 197 ≈ ₪211,727
• סה"כ עלות ליח"ד (קרקע + פיתוח): ≈ ₪266,924

ב2024 יש מכרזים אף אחד לא ניגש
ב2023 אין מכרזים
תוצאות של מכרז 27/07/2022

מתחם ד​

• מספר יח"ד: 75
• מחיר סופי (קרקע): ‎₪30,026,026
• הוצאות פיתוח: ‎₪14,993,612

לכל דירה (חישוב):

• מחיר קרקע ליח"ד: ‎30,026,026 ÷ 75 ≈ ₪400,347
• הוצאות פיתוח ליח"ד: ‎14,993,612 ÷ 75 ≈ ₪199,915
• סה"כ ליח"ד (קרקע + פיתוח): ≈ ₪600,262

מכרז של 30/06/2021

מתחם ב​

• מספר יח"ד: 246
• מחיר סופי (קרקע): ‎₪90,506,698
• הוצאות פיתוח: ‎₪39,000,486

חישוב לכל דירה:

• קרקע ליח"ד: ‎90,506,698 ÷ 246 ≈ ₪367,926
• פיתוח ליח"ד: ‎39,000,486 ÷ 246 ≈ ₪158,537
• סה"כ ליח"ד (קרקע + פיתוח): ≈ ₪526,463

---

האם זה לא ירידת מחיר אז ירידת מחיר מה היא?

 

[צופה לישועה]

עליה במכירה ולא במחיר
וזה כי הם מורידים יותר מחירים מהקבלנים
לא לתקוף בלי לחשוב

אתה קורא את עצמך???

להביע דעה שמחירים עולים אתה מחשיב כמתקפה ישירה עליך…..

פשוט הזוי

 

[צופה לישועה]

הנה אני מצרפת קישור של רשות מקרקעי ישראל תוצאות מכרזים
רמ"י תוצאות מכרזים
ששם אפשר לראות מגמה די ברורה על פי מכרזים רנדומלים שמתומחר ירידת מחירים דה פקטו אפילו שלא ממש מספרים הנה התוצאות שחישבתי על קרית גת עיר של אנשים פשוטים לא יוקרה במכרזים שהם לא מחיר למטרה מכרז פומבי רגיל בניה רוויה :
תוצאות מכרז של 07/07/2025

מתחם א​

• מספר יח"ד: 197
• מחיר סופי (קרקע): ‎₪10,873,388
• הוצאות פיתוח: ‎₪41,700,888

חישוב לכל דירה:

• מחיר קרקע ליח"ד: ‎10,873,388 ÷ 197 ≈ ₪55,197
• הוצאות פיתוח ליח"ד: ‎41,700,888 ÷ 197 ≈ ₪211,727
• סה"כ עלות ליח"ד (קרקע + פיתוח): ≈ ₪266,924

ב2024 יש מכרזים אף אחד לא ניגש
ב2023 אין מכרזים
תוצאות של מכרז 27/07/2022

מתחם ד​

• מספר יח"ד: 75
• מחיר סופי (קרקע): ‎₪30,026,026
• הוצאות פיתוח: ‎₪14,993,612

לכל דירה (חישוב):

• מחיר קרקע ליח"ד: ‎30,026,026 ÷ 75 ≈ ₪400,347
• הוצאות פיתוח ליח"ד: ‎14,993,612 ÷ 75 ≈ ₪199,915
• סה"כ ליח"ד (קרקע + פיתוח): ≈ ₪600,262

מכרז של 30/06/2021

מתחם ב​

• מספר יח"ד: 246
• מחיר סופי (קרקע): ‎₪90,506,698
• הוצאות פיתוח: ‎₪39,000,486

חישוב לכל דירה:

• קרקע ליח"ד: ‎90,506,698 ÷ 246 ≈ ₪367,926
• פיתוח ליח"ד: ‎39,000,486 ÷ 246 ≈ ₪158,537
• סה"כ ליח"ד (קרקע + פיתוח): ≈ ₪526,463

---

האם זה לא ירידת מחיר אז ירידת מחיר מה היא?

שוב מה הקשר?
ביפן ובקרית גת ובשדה דב המחירים יכולים לרדת
ובשכונות החרדיות בי-ם ובמרכז ב״ב אין היצע ויש ביקוש אז המחירים לא הולכים בכיוון ״הנכון״…

יכול להיות שאני טועה בכתובת ומדובר פה על פורום של סטטיסטיקות ומחירים כלל עולמיים וארציים?

כי אם מדובר פה על הציבור החרדי
ואני מלכתחילה התמקדתי בערים מסוימות, אז לא רואה שום שייכות בין הנתונים שמובאים למצב בשטח.
כמו לומר שאם מחירי הבשר הטרף בירידה, הרי שיש שפע לתושבי בני ברק, (יש פחות שיקנו בשר כשר)

 

[וואי]

ולגבי? עבדו עלי? לא נראה לי
דירה של 77 מ״ר ב1.6 מיליון בבעל שם טוב בין רש״י לחזון איש, קומה ראשונה, חזית, טאבו רגיל, שכנים טובים, אפשרות הרחבה, שיפוץ ושינוי ל3.5 חדרים כולל הכל יביא אותי ל2 מיליון בערך.

הבאת אחלה של דוגמא לירידת מחיר אדירה

 

[צופה לישועה]

הבאת אחלה של דוגמא לירידת מחיר אדירה

היתה בדירה הזו סיבה מיוחדת שקבלתי אותה במחיר הזה…
קשור לירושה
אין ולא תמצא משהו מקביל

כמובן זה מראה כמה אני ״אמריקאי שלא מבין ועובדים עליו״…

 

[המצבר]

רק בישראל:
במהלך כנס הנדל"ן השנתי של הוועדה המרחבית לתכנון ובנייה ’זמורה’ דמרי וראול סרוגו מתווכחים כמה דירות לא מכורות בישראל סרוגו אומר 80000 ודמרי אומר 30000
חחח איזה שכונה

 

[אלי באבא]

וגם לא באיזורים קלאסיים אחרים
כמו דירות 3 חדרים במרכז בני ברק
לא הירדן ולא שיכונים ג׳ ה׳ או תחילת רבי עקיבא וכו׳
אני בקשר עם מספר מתווכים ועם ישא ברכה

גם מה שיש במרכז ב״ב זה ברובו הגדול דירות מתפוררות עם חסרונות גדולים נוספים.

אבל מי שמסמן את המטרה ומצייר עיגול ומתנפל על מי שרואה את הדברים בצורה לא משוחדת מפוזיציה, רואה בדיוק את מה שהוא רוצה לראות, ויביא דוגמאות משכונות וערים ואפילו ארצות אחרות, כשהמצב בשטח פשוט מסרב לשתף פעולה לרוע המזל…

אני מנסה להבין מה הטענה.
אתה טוען שאין היציע בבני ברק.
המחירים ירדו זה מציאות, אז כנראה שגם אין ביקוש, במצב העכשווי. או שלעומת 2022 זה כן נקרא היציע [ אין וויכוח על העבר, ירד או לא ירד, יש נתונים של הלמ''ס, תראה את נתוני רשות המיסים הפער מ2022 להיום, עליה בוודאי לא הייתה]

אתה טוען שהלקוחות נמצאים בשוק, אנשים קונים דירות כרגיל.....
תראה את הנתונים.

אלא מה הטענה שהביקוש עכשיו עולה, והלקוחות עכשיו חוזרים לשוק, והמגמה משתנה,
תביא נתון שקנו החודש דירות בכמות גבוהה משמעותית מהחודש הקודם, עדיין לא ראיתי נתון שמעיד על השתנות המגמה.

אלא מנסים לשער מה יהיה בעתיד היותר רחוק [אזור ינואר והלאה] יתכן כך, ואפשר אחרת, כמו שתגיד לי שהנסדא''ק יעמוד בינואר הקרוב על 25,000 נקודות, או על 19,000 נקודות, יכול להיות כך, ויכול להיות כך.

 

[חיים גולדמן]

כי אם מדובר פה על הציבור החרדי
ואני מלכתחילה התמקדתי בערים מסוימות, אז לא רואה שום שייכות בין הנתונים שמובאים למצב בשטח.
כמו לומר שאם מחירי הבשר הטרף בירידה, הרי שיש שפע לתושבי בני ברק, (יש פחות שיקנו בשר כשר)

ממש לא כמו בשר כשר
היום הציבור החרדי הולך מחוסר ברירה לכל מקום בארץ שזול יותר
כמו חריש שגרים באותו בנין חילונים גמורים אם אנשי ישוב הישן

 

[וואי]

היתה בדירה הזו סיבה מיוחדת שקבלתי אותה במחיר הזה…
קשור לירושה
אין ולא תמצא משהו מקביל

כמובן זה מראה כמה אני ״אמריקאי שלא מבין ועובדים עליו״…

תראה,
אני לא חושב שלפני שלוש שנים היית יכול למצוא דירה במפרט זה בפחות משתי מליון ולא משנה מה יש בה, ירושה, שכן מסומם, ביוב בכל פינה, וכל מרעין בישין

 

[צופה לישועה]

תראה,
אני לא חושב שלפני שלוש שנים היית יכול למצוא דירה במפרט זה בפחות משתי מליון ולא משנה מה יש בה, ירושה, שכן מסומם, ביוב בכל פינה, וכל מרעין בישין

גם לא היום