התייעצות האם מחירי הדירות בירושלים לקראת קיפאון

[החברונע'ר]

מה זאת אומרו לוחצים על כפתור
כל דירה מקבלת דירת תמורה עם עוד 25 מ"ר שזה 3 חדרים לא איזה גאונות או משהו

מליון דברים יכולים להשתבש בדרך.

 

[szn]

מה זאת אומרו לוחצים על כפתור
כל דירה מקבלת דירת תמורה עם עוד 25 מ"ר שזה 3 חדרים לא איזה גאונות או משהו

לא תמיד תוספת של 25 מטר הופכת דירה ל- 3 חד'

רווח יש רק השאלה כמה..

 

[אדריכלית מתחילה]

לא תמיד תוספת של 25 מטר הופכת דירה ל- 3 חד'

רווח יש רק השאלה כמה..

חוץ מזה שבפינוי בינוי היזם לא חייב לתת יותר ממה שקיים בהיתר
רק בתמ"א
אז הרווח הוא רק שיש דירה חדשה, או במידה שהצליח להוציא מהיזם עוד מטרים

 

[אלישא]

אני מדבר אתכם פה על תוכנית ששלב א שלה כבר יצאה לדרך וכבר נהרסה הכל כבר חתום שם ויש שם חתום 25 מ"ר
אז אם קונים שם עכשיו דירה ישנה הכל כבר חתום זה אולי יכול להימשך קצת יותר זמן אבל בגדול זה כבר יצא לדרך

 

[מדי פעם]

חג שמח לירושלים – אושרו עוד קרוב לאלפיים דירות בפינוי בינוי

מחציתן בשכונת קריית יובל והשאר בשכונות פת וקריית משה. מתכנן המחוז, אדר' דן קינן: "נמשכת תנופת ההתחדשות בעיר"

magdilim.co.il

 

[אדריכלית מתחילה]

אני מדבר אתכם פה על תוכנית ששלב א שלה כבר יצאה לדרך וכבר נהרסה הכל כבר חתום שם ויש שם חתום 25 מ"ר
אז אם קונים שם עכשיו דירה ישנה הכל כבר חתום זה אולי יכול להימשך קצת יותר זמן אבל בגדול זה כבר יצא לדרך

הרווח של ה300K הוא אחרי שהורדת את העלות של המשכנתא? או שאתה לא לוקח משכנתא ?

 

[אלישא]

מה זה אומר העלות של המשכנתא אני מדבר איתך שווי שוק

 

[אדריכלית מתחילה]

מה זה אומר העלות של המשכנתא אני מדבר איתך שווי שוק

כן אבל אם אתה קונה דירה ששוה נניח 1.2M
לוקח משכנתא נניח של 600K
ושילמת רביות [על המשכנתא] בערך 300K
ואז המחיר של הדירה עלה ב300K , אתה לא הרווחת כלום
גם אם למעשה המחיר של הדירה עלה

 

[מקצועי בנדל"ן]

כן אבל אם אתה קונה דירה ששוה נניח 1.2M
לוקח משכנתא נניח של 600K
ושילמת רביות [על המשכנתא] בערך 300K
ואז המחיר של הדירה עלה ב300K , אתה לא הרווחת כלום
גם אם למעשה המחיר של הדירה עלה

הרווח בדירה הוא לא רק עליית המחיר, אלא גם ההון שמצטבר בתשלום הקרן ובהקטנת המשכנתא לאורך זמן.
בנוסף, אם הדירה מושכרת, ההכנסה מהשכירות יכולה לכסות חלק מהריביות.

 

[שמח-לעזור]

הרווח בדירה הוא לא רק עליית המחיר, אלא גם ההון שמצטבר בתשלום הקרן .

איך תשלום קרן הוא רווח?

 

[מקצועי בנדל"ן]

איך תשלום קרן הוא רווח?

תשלום קרן בונה לך הון בנכס ומחזק את התשואה לאורך זמן.
משקיע לוקח את זה בחשבון יחד עם חישוב עליית מחירים, תשואות משכירות ביקוש וכו',
כדי להעריך את התשואה הכוללת של ההשקעה.

 

[S10]

כן אבל אם אתה קונה דירה ששוה נניח 1.2M
לוקח משכנתא נניח של 600K
ושילמת רביות [על המשכנתא] בערך 300K
ואז המחיר של הדירה עלה ב300K , אתה לא הרווחת כלום
גם אם למעשה המחיר של הדירה עלה

בדרך כלל זה מתקזז עם השכירות הגבוהה שהיזם משלם

 

[שמח-לעזור]

תשלום קרן בונה לך הון בנכס ומחזק את התשואה לאורך זמן.
משקיע לוקח את זה בחשבון יחד עם חישוב עליית מחירים, תשואות משכירות ביקוש וכו',
כדי להעריך את התשואה הכוללת של ההשקעה.

אבל הוא בשום אופן לא רווח

אם ניקח את הדוגמא הספציפית לעיל
נפתלי קנה דירה ב1.2m ונשאר לו בבנק 300k
לאחר x זמן היא שווה 1.5m
בזמן הזה הוא שילם 300 לקרן וריביות בלבד עוד 300k
ס״ה השווי של נפתלי הוא 1.5 מיליון ש״ח, בדיוק כמו בזמן שהוא קנה את הדירה…

(כמובן שאם הוא השכיר את הדירה בזמן הזה, או קבל שכירות מהיזם, זה כבר כן רווח)

 

[הגולם מפראג]

אתה

אבל הוא בשום אופן לא רווח

אם ניקח את הדוגמא הספציפית לעיל
נפתלי קנה דירה ב1.2m ונשאר לו בבנק 300k
לאחר x זמן היא שווה 1.5m
בזמן הזה הוא שילם 300 לקרן וריביות בלבד עוד 300k
ס״ה השווי של נפתלי הוא 1.5 מיליון ש״ח, בדיוק כמו בזמן שהוא קנה את הדירה…

(כמובן שאם הוא השכיר את הדירה בזמן הזה, או קבל שכירות מהיזם, זה כבר כן רווח)

שים לב שאתה מחשב תשלום של 600K
במצב נורמאלי לא אמורים להגיע לכאלו סכומים גבוהים של תשלומים
במקרה שהבאת (שהוא ספציפית לא מתאים במחיר לדירות בירושלים)
זה יוצא תשלום של 5% על כל הסכום למשך 10 שנים
באמת צריך לבדוק בכל עיסקה את הכדאיות שלה.
חוץ מזה שכמו שכתבו בדרך כלל יש את השכירות שמכסה את הכל (כולל הקרן) או לפחות את הרוב.

 

[ברוך פינחס]

הרווח בדירה הוא לא רק עליית המחיר, אלא גם ההון שמצטבר בתשלום הקרן ובהקטנת המשכנתא לאורך זמן.
בנוסף, אם הדירה מושכרת, ההכנסה מהשכירות יכולה לכסות חלק מהריביות.

מעניין אותי מאוד מה דעתך על המשפט ששמעתי פעם ממשקיע מנוסה:
בנדלן מספיק שאתה לא מפסיד בשביל שתרוויח.

הוא טען שגם אם על הנייר הוצאת הרבה הוצאות ועליית הערך רק מנעה ממך הפסדים,
עדיין הרווחת שיש לך נכס שאפשר להוציא עליו עוד ועוד משכנתאות בכל מיני דרכים...
ודרכו לקנות עוד נכסים.
וגם רווח התנהגותי - אם יש לך נכס עם משכנתא אתה תשלם אותה בכל מקרה ותשאר עם הקרן של הנכס שכיסת.
אבל אם לא תהיה לך משכנתא שדופקת כל חודש לעולם לא תחסוך את הסכום שהרווחת בקרן של הנכס.

 

[פרוגפרוגנדה]

בנדלן מספיק שאתה לא מפסיד בשביל שתרוויח.

בשום תחום אני לא מקבל את זה

הוא טען שגם אם על הנייר הוצאת הרבה הוצאות ועליית הערך רק מנעה ממך הפסדים,
עדיין הרווחת שיש לך נכס שאפשר להוציא עליו עוד ועוד משכנתאות בכל מיני דרכים...

עדיף להרויח מאשר שיהיה יכולת להוציא משכנתא שזה הלוואה יחסית זולה ופריסה נוחה

וגם רווח התנהגותי - אם יש לך נכס עם משכנתא אתה תשלם אותה בכל מקרה ותשאר עם הקרן של הנכס שכיסת.
אבל אם לא תהיה לך משכנתא שדופקת כל חודש לעולם לא תחסוך את הסכום שהרווחת בקרן של הנכס.

גם לא מספיק שווה אבל קשה לי להכנס לסגנונות של אנשים

 

[בית שמשניק]

ציטוט מראיון ב'דה מרקר' עם דן פרנס מנכ"ל קרסו נדל"ן:

אתם אומרים שאתם נמנעים מלפעול במקומות שעלולה להיות בהם הצפה של היצע דירות, אבל אחד ממוקדי הפעילות שלכם הוא קריית יובל בירושלים, שהבנייה שם עצומה בעוד העיר סובלת מבריחת תושבים.

"רוב הבנייה שם היא שלנו. אנחנו בונים בקריית יובל יותר מ–1,000 דירות, ואני לא חושש. ירושלים היא הבירה, ולכל יהודי בעולם יש פינה חמה אליה. המגזר החרדי והמגזר הדתי־לאומי אוהבים אותה. נכון שהחרדים לא אוהבים להתגורר במגדלים, אבל זה משתנה. רבות מהדירות נמכרות למשקיעים חרדים, במיוחד ברחוב שטרן, ויש גם משפרי דיור. ברחוב זנגוויל קונים משפרי דיור משכונת בית וגן הסמוכה, והמחירים שם כל הזמן בעלייה. מתחילת המלחמה אנחנו מוכרים בירושלים טוב יותר מבכל מקום אחר בארץ".

וכאן באה שאלת המיליון: מי יקנה את הדירות הללו מאותם משקיעים?....

 

[8821]

ציטוט מראיון ב'דה מרקר' עם דן פרנס מנכ"ל קרסו נדל"ן:

אתם אומרים שאתם נמנעים מלפעול במקומות שעלולה להיות בהם הצפה של היצע דירות, אבל אחד ממוקדי הפעילות שלכם הוא קריית יובל בירושלים, שהבנייה שם עצומה בעוד העיר סובלת מבריחת תושבים.

"רוב הבנייה שם היא שלנו. אנחנו בונים בקריית יובל יותר מ–1,000 דירות, ואני לא חושש. ירושלים היא הבירה, ולכל יהודי בעולם יש פינה חמה אליה. המגזר החרדי והמגזר הדתי־לאומי אוהבים אותה. נכון שהחרדים לא אוהבים להתגורר במגדלים, אבל זה משתנה. רבות מהדירות נמכרות למשקיעים חרדים, במיוחד ברחוב שטרן, ויש גם משפרי דיור. ברחוב זנגוויל קונים משפרי דיור משכונת בית וגן הסמוכה, והמחירים שם כל הזמן בעלייה. מתחילת המלחמה אנחנו מוכרים בירושלים טוב יותר מבכל מקום אחר בארץ".

וכאן באה שאלת המיליון: מי יקנה את הדירות הללו מאותם משקיעים?....

מי שיקנה מכל המשקיעים בבאר שבע אופקים נתיבות וחריש ועוד (שזה אומר שיקנו מהם רק בהפסד גדול)
אבל בציבור החרדי יש כלל שמנדל"ן לא מפסידים וגם מציאות לא שוברת את הכלל רק החור בכיס שיגיע בהמשך
וגם אז זה רק לאותו אחד כי הוא לי יגלה לאף אחד שהפסיד כי לכשלונות אין חברים (רק בושות)

 

[ברוך פינחס]

זה אומר שיקנו מהם רק בהפסד גדול

אני לא חושב שזה יהיה הפסד גדול, בחריש אנשים לא הפסידו הרבה - חלק הרוויחו קצת וחלק לא הרוויחו ומי שקנה במחיר לא טוב הפסיד.
גם בקרית יובל אלו שקנו בפריסייל אמיתי ירוויחו אמנם לא כמו שהם תכננו אבל עדיין יהיה להם רווח.
גם אם לא יהיה מי שיקנה מיד הם ימתינו ובסוף ימצאו מי שיקנה.
מי שקנה מעל מחיר השוק על סמך הבטחות שהמחיר יעלה לגבהים כנראה יפסיד קצת.
ומי שקנה נורמלי לא ירוויח ולא יפסיד.
זה בגדול
כמובן שיש משתנים לכאן ולכאן.
זה לא חכמה לומר כל הזמן שבכל מקום בארץ ירדו המחירים והמשקיעים יפסידו מה שלא קרה עד היום ....

 

[8821]

זה לא חכמה לומר כל הזמן שבכל מקום בארץ ירדו המחירים והמשקיעים יפסידו מה שלא קרה עד היום ....

יצא תחקיר של משרד האוצר שבהרבה הרים יש הפסד ריאלי