דיון מחירי הדירות לאן?

[shimשימי]

התחלות הבנייה בשיא

​

התחלות וגמר בנייה - יולי 2024-יוני 2025[1]​

Construction Begun and Completed in June 2024 - July 2025​

צפה בקובץ המצורף 2067253

מה שמענין זה לא התחלות הבנייה אלא גמר הבנייה
והשאלה הנשאלת היא האם כמות הזמן להגיע לגמר הבנייה גדל או קטן בשנים האחרונות?

 

[בית שמשניק]

ענית בעצמך את התשובה
יש פערי מחירים אדירים בין שכונה חרדית לשכונה מתחרדת שמפסיק ביניהם כביש אחד...
אני לא מכיר את בית שמש אבל אם ההשוואה היא לשכונה של ישראלים ישנה קצת... עם מפרט פחות.
אז בשביל חוצניקים היא בעצם לא קיימת...
באופן כללי בציבור החרדי אין פער גדול מאוד בין דירות חדשות לישנות.
אצל החילונים זה בכלל לא מתקרב,
יכול להיות רחוב אחד, שבו פערי מחירים גדולים מאוד.
כי יש דירות חדשות ויש ישנות.
אצלנו השכונה והאזור הם העיקר הדירה עצמה זה עניין לתמחור כיווני אויר חדשה חזית וכו'.
אצל החילונים זה עניין של איכות חיים.

לכן בלי להכיר את בית שמש אני בכלל לא מתפלא על פערי המחירים הללו.

אם היית מכיר את רמה ה' היית מבין שאין דירות ישנות, אלא מדובר בדירות שנבנו ב3-4 שנים האחרונות.
אין כל כך סיבה הגיונית שבאותה שכונה ממש דירה שנבנתה בשנת 2022 תעלה 400K פחות מדירה שנבנית עכשיו.

 

[ברוך פינחס]

אם היית מכיר את רמה ה' היית מבין שאין דירות ישנות, אלא מדובר בדירות שנבנו ב3-4 שנים האחרונות.
אין כל כך סיבה הגיונית שבאותה שכונה ממש דירה שנבנתה בשנת 2022 תעלה 400K פחות מדירה שנבנית עכשיו.

יכול להיות שהמפרט הוא כן סיבה
יותר הגיוני שהדיירים הם הסיבה, אם לפני 3-4 שנים קנו שם ישראלים והוא משווק לחוצניקים אז השכונה הישראלית לא רלוונטית מבחינתם.
וגם יכול להיות שהוא משווק מוצלח ומוכר לחוצניקים הרבה יותר יקר ממחיר השוק...
אם כי קשה להאמין שזה בלי שום סיבה אמיתית , הם לא עד כדי כך פרייאירים.
כנראה שיש סיבות להפרש אבל זה לא מצדיק כזה הפרש, ויחד עם השיווק המוצלח שלו הוא הגדיל את ההפרש בין הטיפה ישן לחדש.

 

[אז נדברו]

 

[פרישמן]

צפה בקובץ המצורף 2067394

נו באמת, כתבה שכולה ראיונות עם הבנקים שאפילו אם באמת יהיה משבר, הם יגידו ויסבירו שהכל בסדר. דווקא כשהם מרגיעים ואומרים שהכל טוב, פה אני צריך לשאול למה בכלל צריך להרגיע את המשקיעים.

בכל אופן כולם על הגדר ומחכים שהריבית תרד, המלחמה תסתיים, הרוכשים מחו"ל והמשקיעים יחזרו.

 

[בית שימשי]

יכול להיות שהמפרט הוא כן סיבה
יותר הגיוני שהדיירים הם הסיבה, אם לפני 3-4 שנים קנו שם ישראלים והוא משווק לחוצניקים אז השכונה הישראלית לא רלוונטית מבחינתם.
וגם יכול להיות שהוא משווק מוצלח ומוכר לחוצניקים הרבה יותר יקר ממחיר השוק...
אם כי קשה להאמין שזה בלי שום סיבה אמיתית , הם לא עד כדי כך פרייאירים.
כנראה שיש סיבות להפרש אבל זה לא מצדיק כזה הפרש, ויחד עם השיווק המוצלח שלו הוא הגדיל את ההפרש בין הטיפה ישן לחדש.

זה בדיוק הסיבה שהוא מוכר יקר, שאנשים יגידו "בוודאי יש לזה סיבה" ויחפשו את המעלות המיוחדות שאולי יש בהם.

 

[ברוך פינחס]

זה בדיוק הסיבה שהוא מוכר יקר, שאנשים יגידו "בוודאי יש לזה סיבה" ויחפשו את המעלות המיוחדות שאולי יש בהם.

אתה בעצם טוען שכל הרוכשים טפשים...
אני נותן להם יותר קרדיט.
שוב בלי להכיר כלום בשטח רק על סמך הנתונים שאתה נתת.

 

[בית שימשי]

אתה בעצם טוען שכל הרוכשים טפשים...

זה לא עניין של טיפש, בסוף כולם מושפעים מפרסום שיווק ותעמולה, והקו חשיבה של הרוכשים אומר "כנראה יש הצדקה למחיר" והם מתמקדים במעלות שיש בפרויקט ומשכנעים את עצמם שזה שווה, ושוכחים שיש גם חסרונות, ובמיוחד שגם עם המעלות זה לא מצדיק את הפער.

 

[לארג']

זה לא עניין של טיפש, בסוף כולם מושפעים מפרסום שיווק ותעמולה, והקו חשיבה של הרוכשים אומר "כנראה יש הצדקה למחיר" והם מתמקדים במעלות שיש בפרויקט ומשכנעים את עצמם שזה שווה, ושוכחים שיש גם חסרונות, ובמיוחד שגם עם המעלות זה לא מצדיק את הפער.

לא בפער של חצי מליון

 

[שמח-לעזור]

אנשים בונים על עליית ערך עד האכלוס
ושווה להם לשלם יותר בעתיד יותר, ולהרוויח את העלויות מימון
(לאו דווקא משקיעים, גם רוכשים רגילים)

 

[די]

זה בדיוק הרעיון של הפריסייל
שלם עכשיו רק 15% ותעשה אקזיט לפני האיכלוס
לכן דירה יד2 גם אם היא זולה במאות אלפי ש"ח היא פשוט לא רלוונטית
כי ביד2 צריך לשלם מחיר מלא ולא רק 15%
לצערינו החלומות האלו מתנפצות אל קרקע המציאות, כשמשקיעי הפריסייל מגלים באיכלוס שמחיר הדירה שלהם הוא בדיוק כמו דירה יד 2 של לפני כמה שנים...

 

[למעשייה]

לצערינו החלומות האלו מתנפצות אל קרקע המציאות, כשמשקיעי הפריסייל מגלים באיכלוס שמחיר הדירה שלהם הוא בדיוק כמו דירה יד 2 של לפני כמה שנים...

לצערנו, הגל הגדול של הפריסייל עדיין לא הגיע לשלב הזה.
קופות הצדקה צריכות להיערך לרגע שזה יקרה.. ה"י

 

[די]

לצערנו, הגל הגדול של הפריסייל עדיין לא הגיע לשלב הזה.
קופות הצדקה צריכות להיערך לרגע שזה יקרה.. ה"י

לא יודע אם קופות הצדקה אמורות לממן את זה.
מי שפתח עסק והפסיד מאות אלפי ש"ח (הון עצמי), קופת הצדקה מממנת לו את זה?

 

[זבדיה]

לא יודע אם קופות הצדקה אמורות לממן את זה.
מי שפתח עסק והפסיד מאות אלפי ש"ח (הון עצמי), קופת הצדקה מממנת לו את זה?

אם אין לו לחם לאכול?

 

[אופקים 1]

זה בדיוק הרעיון של הפריסייל
שלם עכשיו רק 15% ותעשה אקזיט לפני האיכלוס
לכן דירה יד2 גם אם היא זולה במאות אלפי ש"ח היא פשוט לא רלוונטית
כי ביד2 צריך לשלם מחיר מלא ולא רק 15%
לצערינו החלומות האלו מתנפצות אל קרקע המציאות, כשמשקיעי הפריסייל מגלים באיכלוס שמחיר הדירה שלהם הוא בדיוק כמו דירה יד 2 של לפני כמה שנים...

זה לא הרעיון של פריסייל
השיטה הזאת מאוד מתאימה למי שמחזיק נכס ומעוניין לשפר דיור

שהמוכר שצריך להראות מכירות כדי לקבל את הליווי הבנקאי (כי זה המדד הכי טוב לכך שיש ביקוש לנכס במחיר המבוקש), מוכן לספוג את המימון עליו

והקונה המחושב שיודע שבעוד 4 שנים הוא יצטרך דירה אחרת מרוויח שהוא לא צריך לדאוג למימון כפול, גם לשלם משכנתא על הדירה שהוא מתגוררה, וגם לשלם על הדירה החדשה. ויכול למכור את הדירה שלו זמן קצר לפני האכלוס ולא להסתבך עם לוחות תשלומים מול הקונה.

 

[ברוך פינחס]

זה בדיוק הרעיון של הפריסייל
שלם עכשיו רק 15% ותעשה אקזיט לפני האיכלוס
לכן דירה יד2 גם אם היא זולה במאות אלפי ש"ח היא פשוט לא רלוונטית
כי ביד2 צריך לשלם מחיר מלא ולא רק 15%
לצערינו החלומות האלו מתנפצות אל קרקע המציאות, כשמשקיעי הפריסייל מגלים באיכלוס שמחיר הדירה שלהם הוא בדיוק כמו דירה יד 2 של לפני כמה שנים...

תלוי באיזה פריסייל.
לא כל מודעת ענק על פריסייל היא באמת פריסייל
להיפך זה כנראה גבוה ממחיר השוק.
פריסייל אמיתי נמכר בשקט ללקוחות בודדים לפני היציאה לשיווק, מכל מיני אינטרסים של הקבלן למכור בהתחלה כבר כמה דירות בשביל הבנק המלווה או מסיבות אחרות.
אלו שקנו בפריסיילים שבמודעות רחוב כדאי שיתחילו להתכונן מראש איך לגמור את הסיפור לפני שיתפוצץ

 

[בית שימשי]

אנשים בונים על עליית ערך עד האכלוס
ושווה להם לשלם יותר בעתיד יותר, ולהרוויח את העלויות מימון

והיום שיש ירידת ערך צריך לקנות יותר זול ממחיר השוק.(המחיר שיהיה בעתיד)

 

[ר' יהונתן]

לפי מה שדיברתי עם המון מתווכים באישי
הירידה הגדולה והמשמעותית עדיין לא התחילה מכיון שמי שלא חייב למכור את הדירה מחכה לימים יפים יותר (בתקווה שיהיו) ויוכל למכור במחיר כמו שהוא רוצה
הבעיה שאחרי 18 חודש מאז קניית הדירה החדשה אם לא מוכרים מתחייבים במס גבוה ולכן הערכה בשוק שככל שיעבור הזמן ויותר אנשים יהיו חייבים למכור את הדירות נראה ירידות יותר משמעותיות
כמו''כ יהיה את רוכשי מבצעי הקבלנים שב2026 יהיו צריכים להביא את רוב הסכום ואז יגלו שהריבית עדיין גבוה ושההיטק לא התאושש אז נראה אותם גם מוכרים את הדירות בהמוניהם ושם הבעיה יותר גדולה כי בערך בבנין של 40 דירות יהיה יהיה כ10 רוכשים שלא יוכלו להשלים את העיסקה ויהיו חייבים למכור ואתם מבינים לבד איך הקונים יודעים לנצל את המוכרים הלחוצים במחיר נמוך משמעותית

 

[למעשייה]

הבעיה שאחרי 18 חודש מאז קניית הדירה החדשה אם לא מוכרים מתחייבים במס גבוה ולכן הערכה בשוק שככל שיעבור הזמן ויותר אנשים יהיו חייבים למכור את הדירות נראה ירידות יותר משמעותיות

אאל"ט זה עומד כיום על 24 חודשים (הוראת השעה לא הוארכה)

 

[לארג']

אאל"ט זה עומד כיום על 24 חודשים (הוראת השעה לא הוארכה)

להתחייב במס על דירה יחידה , אפשר למכור את הדירה הנוכחית עד 12 חודש מטופס 4
אני טועה?