דיון מחירי הדירות לאן?

[יעקב הרמתי]

אגב זה גידול?

הפיצ'רים החדשים ביד2, עצרו את הגידול במספר הדירות

 

[8821]

סיכום הנדלן עד כאן והתחזית לשנה הבאה
אחרי העלאת היבית היה צפי לירידה ומי שהציל את הקבלנים זה מבצעי המימון שקנו המשקיעים וגם המחירים שעלו(בעיקר ביד 1) עלה צמוד למדד ולא עליה אמיתית
ב-25 אחרי הפסקת המבצעים וההבנה שהמשקיעים הפסידו נגמר שוק המשקיעים והשוק קפא והתחילו ירידות
אבל זה רק ההתחלה כי השוק בקיפאון גם הקונים (והמשקיעים) וגם המוכרים והקבלנים (חוץ מלחוצים מכל מיני סיבות חיצוניות ולא של ירידות מחירים)
אבל עוד כמה חודשים של ירידות רצופות ובעיקר שיתחיל לרדת הריבית בפעימות ארוכות ונמוך יגמר הדמיון שהריבית תרד המחירים יעלו והירידות יהיו עובדה מוגמרת כי שזה נעשה בהמון זמן וכל פעם קצת אין את הלחץ לחזור ויחזרו מעט מעט (מה גם שהמשך הירידות לא יתמרצו לחזור אם הריבית היתה יורדת לפני שהמחירים ירדו - המחירים היו עולים אבל שזה להיפף הורדת הריבית לא תעלה את המחירים כי נקלט לאנשים שהמחירים בירידה לא רק בגלל הריבית אלא היצע וביקוש והזמן יעשה את שלו)

מה שכן אחרי שכלם יבינו שהמחירים בירידה וזהו, השוק יוצף במכירות של קבלנים ומוכרים שיושבים על הגדר וחלומים שהמחירים יעלו עוד מעט ושם תהיה הירידה הדרסטית ,
שנה הבאה תזכר לדורות כירידות חדות, תתכוננו! השנה היתה ההכנה לירידות בעיקר בההבנה שזה הולך לשם ובדיוק כמו שכולם מבינים שהולך לעלות המחירים כולם קונים כך להיפך

 

[ברוך פינחס]

מחירים היו עולים אבל שזה להיפף הורדת הריבית לא תעלה את המחירים כי נקלט לאנשים שהמחירים בירידה לא רק בגלל הריבית אלא היצע וביקוש והזמן יעשה את שלו

או שהתיאוריה שלך צודקת או שלא,
אולי שהריבית תרד זה כן יחזיר את המשקיעים, בהתחלה אלו המושבעים שכל הזמן מנסים בכל זאת וברגע שהרבית תרד הם יסתערו ואחריהם יבואו השאר.
לא שאני מעריך שזה מה שיקרה אבל לא נראה לי שהיינו באירוע כזה ומאוד קשה להעריך.
בעיקר אם יש דעה מראש שהמחירים ירדו ומפרשים כל נתון לפי זה,
מה עם צוות איפכא מסתברא???

 

[נדלן ועוד]

סיכום הנדלן עד כאן והתחזית לשנה הבאה
אחרי העלאת היבית היה צפי לירידה ומי שהציל את הקבלנים זה מבצעי המימון שקנו המשקיעים וגם המחירים שעלו(בעיקר ביד 1) עלה צמוד למדד ולא עליה אמיתית
ב-25 אחרי הפסקת המבצעים וההבנה שהמשקיעים הפסידו נגמר שוק המשקיעים והשוק קפא והתחילו ירידות
אבל זה רק ההתחלה כי השוק בקיפאון גם הקונים (והמשקיעים) וגם המוכרים והקבלנים (חוץ מלחוצים מכל מיני סיבות חיצוניות ולא של ירידות מחירים)
אבל עוד כמה חודשים של ירידות רצופות ובעיקר שיתחיל לרדת הריבית בפעימות ארוכות ונמוך יגמר הדמיון שהריבית תרד המחירים יעלו והירידות יהיו עובדה מוגמרת כי שזה נעשה בהמון זמן וכל פעם קצת אין את הלחץ לחזור ויחזרו מעט מעט (מה גם שהמשך הירידות לא יתמרצו לחזור אם הריבית היתה יורדת לפני שהמחירים ירדו - המחירים היו עולים אבל שזה להיפף הורדת הריבית לא תעלה את המחירים כי נקלט לאנשים שהמחירים בירידה לא רק בגלל הריבית אלא היצע וביקוש והזמן יעשה את שלו)

מה שכן אחרי שכלם יבינו שהמחירים בירידה וזהו, השוק יוצף במכירות של קבלנים ומוכרים שיושבים על הגדר וחלומים שהמחירים יעלו עוד מעט ושם תהיה הירידה הדרסטית ,
שנה הבאה תזכר לדורות כירידות חדות, תתכוננו! השנה היתה ההכנה לירידות בעיקר בההבנה שזה הולך לשם ובדיוק כמו שכולם מבינים שהולך לעלות המחירים כולם קונים כך להיפך

איחול יפה לשנה טובה!
ולכל מי שבונה על זה, תזכרו שיש רצפת זכוכית שבל מקרה לא תשבר - היינו עלויות קרקע, פיתוח, בניה, וכמובן שורת רווח יזמי.
גם אם התחזית (יותר נכון, ציפייה) הזו תתממש מדובר על אחוזים בודדים באזור 5-10% אל תבנו על יותר מזה.

 

[3040*]

איחול יפה לשנה טובה!
ולכל מי שבונה על זה, תזכרו שיש רצפת זכוכית שבל מקרה לא תשבר - היינו עלויות קרקע, פיתוח, בניה, וכמובן שורת רווח יזמי.
גם אם התחזית (יותר נכון, ציפייה) הזו תתממש מדובר על אחוזים בודדים באזור 5-10% אל תבנו על יותר מזה.

הרצפה הזאת היא 1,000,000 לדירה של 120 מטר עיין ערך דירות בחיפה
עד שם תיאורטית יכול לרדת גם בצפון תל אביב
ואם היזם רכש את הקרקע ביוקר זה לא אומר שהוא לא יהיה חייב לבחור בין למכור במחירי הפסד לפשיטת רגל מוחלטת

 

[וואי]

איחול יפה לשנה טובה!
ולכל מי שבונה על זה, תזכרו שיש רצפת זכוכית שבל מקרה לא תשבר - היינו עלויות קרקע, פיתוח, בניה, וכמובן שורת רווח יזמי.
גם אם התחזית (יותר נכון, ציפייה) הזו תתממש מדובר על אחוזים בודדים באזור 5-10% אל תבנו על יותר מזה.

זה כמו להגיד שבמניות יש רצפת זכוכית של המחיר שבו קנית.
תרצה תמכור בהפסד, לא תרצה תישאר ביד עם מוצר שהולך ויורד (ואולי בסוף יעלה, אבל לא בטוח שתשרוד עד אז עם המימון).

 

[נדלן ועוד]

נשמע פנטסטי, אבל לצערנו זה לא מוצר מדף...
ליזם אין אפשרות למכור במחיר הפסד - באותו רגע הוא מאבד את הבנק המלווה במקרה הטוב, או מקפיץ לשמיים את הריביות במקרה הגרוע ואז נכנס לבור שהוא לא יודע איך לצאת ממנו, לכן גם אם הוא מאוד רוצה אין היתכנות כזו.

זו גם הסיבה שקבלנים קטנים קרסו בשנתיים האחרונות - נתקעו בין הפטיש לסדן.
דירה של אדם פרטי יכול למכור בהפסד כמו מניות.
דירה מיזם שמוכר בהפסד -הוא פשוט כורת את הענף עליו הוא יושב - אין מה להשוות למניות!

 

[ספרא רבא]

איחול יפה לשנה טובה!
ולכל מי שבונה על זה, תזכרו שיש רצפת זכוכית שבל מקרה לא תשבר - היינו עלויות קרקע, פיתוח, בניה, וכמובן שורת רווח יזמי.
גם אם התחזית (יותר נכון, ציפייה) הזו תתממש מדובר על אחוזים בודדים באזור 5-10% אל תבנו על יותר מזה.

הרצפה הזו מתנמכת יותר ומתאימה את עצמה לדרישות השוק.
אם הציבור לא יקנה, הקבלנים לא יגשו למכרזים והממשלה תיאלץ להוריד את המחירים, אפילו בעשרות אחוזים.
קבלן שמחזיק מלאי דירות וממושכן לבנק, שווה לו למכור ללא רווח ואולי אפילו בהפסד, ובלבד שלא יצא מופסד עם הפסד גדול יותר.
אני אישית לא בטוח בירידת מחירים כללית, בגלל שעובדה שבאיזורים שונים המחירים דווקא עולים, כך שיתכן שקיימת דווקא מגמה של רכישת דירות, השאלה רק איפה.

 

[נדלן ועוד]

הרצפה הזו מתנמכת יותר ומתאימה את עצמה לדרישות השוק.

על הנייר זה נשמע טוב,
חובה לזכור
1. מרבית קרקעות המדינה - בבעלות המדינה = שליטה מלאה על מחירי הקרקע.
2. הבנקים מעוניינים בהכנסות גבוהות כמובן - היזם תלוי בהם בצורה די טוטאלית = שליטה בגובה אחוזי ריביות + שמירה על שורת רווח גבוה ליזם.
3. לקוח הקצה - מניע את הגלגל לפי גובה הביקוש כך הגלגל מתרחב ומתגלגל מהר יותר = עליית מחירים.
4. היזם - תלוי בכולם! תקוע בין הצורך להרוויח לבין לעמוד בתנאים והתחייבויות.

כל עוד יש לקוחות קצה הגלגל מסתובב כמתוכנן - מה קורה לדעתכם כשהגלגל נעצר? ואין ביקוש? המחיר יורד!
הכי נפגע - היזם
הכי מרוויח - הלקוח
מי שולט בכל הסיפור, המדינה - את התשלום על הקרקע כבר קיבלו, וכעת פשוט מאטים את קצב המכרזים כך מעודדים לחץ על השוק לעליית מחירים - וחוזר חלילה.

 

[די]

כעת פשוט מאטים את קצב המכרזים כך מעודדים לחץ על השוק לעליית מחירים - וחוזר חלילה.

עכשיו המחירים יורדים, וה"מדינה" רק מגבירה את קצב השיווקים, כדי להוריד את המחיר עוד יותר.

 

[בית שמשניק]

שרובם לא אקטואלי

על סמך מה אתה חושב? חלק אולי לא אקטואלי אבל הרוב הגמור לכאורה כן.

אגב זה גידול?
האם בדרך כלל היה פחות?

בעבר, היה הרבה פחות - אבל בתקופה האחרונה זה התייצב סביב המספרים הללו

מדריך - תיעוד היצע הדירות ביד 2 | ללא דיון

עריכת מנהל: ההודעות הועתקו מאשכול מחירי הדירות לאן? דרך אגב ביד 2 מאז עליית הריבית עלו מספר המודעות למכירה בכל רחבי הארץ מ52,000 לכ67,000 כיום, וזו עלייה דרמטית לאור העובדה שבתוך הסכום המקורי יש המון דירות כפולות (אצל מתווכים ) ודירות לא אמיתיות (גם של מתווכים , כמובן) והם לא הוסיפו מודעות...

www.prog.co.il

 

[אז נדברו]

הלמ"ס: האטה משמעותית בשוק המשרדים

גמר בנייה עלה ל-1.04 מיליון מ"ר (2024), אבל היתרי בנייה רשמו בתוך ארבע שנים ירידה דרסטית של 32%.

יזמים מתקשים להתחיל פרויקטים חדשים

מגורים: עלייה בהתחלות, בעיות בגמר

התחלות בנייה: +22% (76,480 דירות)
גמר בנייה: -4.9% (54,800 דירות בלבד)
זמן בנייה התארך ל-31.4 חודשים (מ-27.6)

היתרי בנייה: +8.9% (80,390 דירות)

• המרכז: 24%, תל אביב: 21%, דרום: 17.9%
• ירושלים יוצאת דופן עם ירידה של 2%

ערים מובילות בהתחלות:
ירושלים (6,600), תל אביב (5,870), אופקים (2,990)

השורה התחתונה: הביקוש גבוה, ההיצע נמוך - המשבר נמשך
@יעקב רייניץ

 

[בית שימשי]

גם אם הממתינים יישברו, יש עוד כ90K דירות יד שניה רק בלוח יד2...

זה נכון, אבל רוב המוכרים הם משפרי/מצמצמי דיור שיחפשו דירה אחרת.(לפחות 2/3)

 

[בית שמשניק]

זה נכון, אבל רוב המוכרים הם משפרי/מצמצמי דיור שיחפשו דירה אחרת.(לפחות 2/3)

מנין לך שאלו המספרים? אני לא בטוח בכלל.
יש משקיעים שנמאס להם להחזיק בדירות ומחפשים אפיקים אחרים, יש דירות ירושה, ויש גם כאלו שנוכחו לראות שהמשכנתא גדולה עליהם והם מעוניינים לעבור בינתיים לשכירות.

 

[בית שימשי]

מנין לך שאלו המספרים? אני לא בטוח בכלל.
יש משקיעים שנמאס להם להחזיק בדירות ומחפשים אפיקים אחרים, יש דירות ירושה, ויש גם כאלו שנוכחו לראות שהמשכנתא גדולה עליהם והם מעוניינים לעבור בינתיים לשכירות.

לדוגמה: סך מכירות יד שניה בחודש יולי עמד על 5,285 דירות
ומכירות המשקיעים בחודש יולי הסתכמו ב 1,603- דירות,
ובאפריל: מכירות יד שניה בחודש אפריל הסתכמו ב3,890- דירות,
ומכירות המשקיעים בחודש אפריל הסתכמו ב1,269- דירות.

 

[למעשייה]

אני אישית לא בטוח בירידת מחירים כללית, בגלל שעובדה שבאיזורים שונים המחירים דווקא עולים, כך שיתכן שקיימת דווקא מגמה של רכישת דירות, השאלה רק איפה.

איפה המחירים עולים?

 

[ספרא רבא]

איפה המחירים עולים?

כך עולה מהנתונים שפרסמה הלמ"ס בחודש החולף.

 

[פרישמן]

לא יודע. השוק בבית שמש ממש לא ברור (כתבתי על זה למעלה). מצד אחד, הקבלנים משתוללים עם מחירים מטורפים, ומצד שני בשוק היד-2 יש האטה בשטח כבר הרבה זמן. לא יודע להעריך לאן זה הולך מכאן. יתכן שזה יהיה תלוי בשכונות השונות בעיר, כי מי שמחזיק את המחירים הגבוהים זה כנראה החוצניקים, לכן בשכונות שיש שם חוצניקים אולי המחירים יישארו יותר יציבים.
בכל מקרה, אני במקומך הייתי מנסה להוציא את הדירה הנוכחית למכירה, כדי למנוע הפתעות בהמשך...

המצב הנוכחי בבית שמש:

יש כ-800 דירות למכירה ביד2

קנו/נמכרו בשנה האחרונה (רק) כאלף דירות לפי מדלן (שבמקור מרשות המיסים)

יש כנראה כמעט 3k דירות חדשות למכירה

להוסיף להנ"ל את התוכניות לרמה ו והבנייה שהחלה ברמה ה'.


ציטוט מכתבה בידיעות אחרונות ביום שישי כז אלול תשפ"ה:

 

[דג תמנון]

על הנייר זה נשמע טוב,
חובה לזכור
1. מרבית קרקעות המדינה - בבעלות המדינה = שליטה מלאה על מחירי הקרקע.
2. הבנקים מעוניינים בהכנסות גבוהות כמובן - היזם תלוי בהם בצורה די טוטאלית = שליטה בגובה אחוזי ריביות + שמירה על שורת רווח גבוה ליזם.
3. לקוח הקצה - מניע את הגלגל לפי גובה הביקוש כך הגלגל מתרחב ומתגלגל מהר יותר = עליית מחירים.
4. היזם - תלוי בכולם! תקוע בין הצורך להרוויח לבין לעמוד בתנאים והתחייבויות.

כל עוד יש לקוחות קצה הגלגל מסתובב כמתוכנן - מה קורה לדעתכם כשהגלגל נעצר? ואין ביקוש? המחיר יורד!
הכי נפגע - היזם
הכי מרוויח - הלקוח
מי שולט בכל הסיפור, המדינה - את התשלום על הקרקע כבר קיבלו, וכעת פשוט מאטים את קצב המכרזים כך מעודדים לחץ על השוק לעליית מחירים - וחוזר חלילה.

?!

הדירות שהקבלנים כבר קנו את הקרקעות שלהן הן האחרונות בשוק?
אחריהן לא יהיו עוד?
אולי הקבלנים החלשים יקרה להם 'חנן מור' ואח''כ כולם יקנו קרקעות במחירים נמוכים כי רמ''י יהיו חייבים לרדת?

בנוסף, לא תיאמת עמדות עם המציאות לפני שכתבת שהמדינה מאיטה את קצב המכרזים...

אני מסכים שבעתיד המדינה יכולה לתרץ שכרגע יש מספיק היצע ולבלום את המכרזים, אבל בינתיים זה לא קורה.

 

[נדלן ועוד]

בנוסף, לא תיאמת עמדות עם המציאות לפני שכתבת שהמדינה מאיטה את קצב המכרזים...

אתקן את דבריי: המדינה עשויה להאט מכרזים, אא"כ תחליט בסיום המלחמה לרוקן סופית את כל הקופה.....
לדוג' צפוי ככל הנראה צמצום מחיר למשתכן ארצי או אזורי וכיוצא בזה.

ההסבר והניתוח היה נטו רציונלי בראיה מקארו כלכלית בשוק הנדל"ן והמניע הראשי לכך. מבלי לשכנע את עצמנו עם דמיונות שווא שהמדינה מוכנה להפסיד על חשבוננו...