מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[עו''ד ורו''ח]

תעשה "הצג לפי עיר" בלשונית למעלה, ותראה שעפולה עם סיכויים טובים בהרבה.

צודק. איך זה מתחשבן?

 

[עו''ד ורו''ח]

קריית גת זה האזור המתחרד?

 

[בית שמשניק]

צודק. איך זה מתחשבן?

זה מחשב את הסיכוי הכולל לזכות בהגרלה אחת מתוך כל ההגרלות בעיר (אפשר להירשם בכל עיר לכל ההגרלות בעיר)

 

[בית שמשניק]

קריית גת זה האזור המתחרד?

לא. זה בקרית גת צפון. ליד כרמי גת.

 

[דג תמנון]

@עו''ד ורו''ח , עשית פה חזרה מצוינת על כל מה שנטחן פה והסברה מעולה כמה מחשבה משקיעים המקצוענים פה בהמלצותיהם .

 

[טל זכריה]

@טל זכריה זה מבוסס על נתונים רשמיים כלשהם? כי למיטב ידיעתי אין כאלה.

יצא לי בעבר לסקור לא מעט פרויקטים שיצאו לכנס זוכים ולראות מה האחוזים של הביטולים

 

[בית שמשניק]

השיא ממשיך להישבר:
סך הנרשמים להגרלה לפי נוסחת החלוקה ל3 ערים חצה כבר את ה100K!
כך שלהערכתי (לפי חישובים מהגרלות קודמות) מדובר בפועל על כ123K נרשמים עד עתה, ועוד היד נטויה...

 

[שואלת_אבג]

נגעת בשאלה חשובה. השוואה בין נוף הגליל מלכת הסיכויים לבין קרית עקרון הסגנית היקרה יותר.

נוף הגליל גם יותר סיכויי זכייה (3.42% מול 2.34 בקרית עקרון), גם יותר זולה (1.08 מיליון מול 1.7), גם יותר רווח באחוזים על ההשקעה (41.13% מול 27.22), וגם כנראה יותר רווח בש"ח (516,165 ש"ח מול 501,286 לפי שמאי, אבל 445,993 ש"ח מול 467,370 לפי ממוצע שמאי / מדל"ן).

אז בפשטות נוף הגליל עדיפה.

החיסרון בנוף הגליל שהיא עיר מעורבת שליש ערבים (13% מוסלמים ו20% ערבים נוצרים), והיתרון בקרית עקרון היא הפוטנציאל לעליית ערך בשכונה החדשה הצמודה לרחובות והקירבה הכללית למרכז.

מצד שני, נוף הגליל זה נוף יפה ושקט מול הואדי וההרים, והבנייה בקרית עקרון הולכת להיות צפופה ובקוביות ומשולשים לא הכי יפים + רעש משדה התעופה הצבאי תל נוף. יתרון נוסף לנוף הגליל הוא הקירבה לשכונת כפר יונה החרדית אם מתכננים למגורים, וכמובן המחיר הנמוך בהרבה של הקנייה.

הכלל שלי הוא ללכת לפי סיכויי הזכייה כשצריך ממש סיבה טובה לסטות מזה והמוציא מחברו עליו הראיה. אז הייתי הולך על נוף הגליל.

תודה רבה על התשובה המפורטת והברורה כל כך
ממש הארת את עיני
נלך על נוף הגליל בעז"ה

 

[צחי קרמר]

נגעת בשאלה חשובה. השוואה בין נוף הגליל מלכת הסיכויים לבין קרית עקרון הסגנית היקרה יותר.

נוף הגליל גם יותר סיכויי זכייה (3.42% מול 2.34 בקרית עקרון), גם יותר זולה (1.08 מיליון מול 1.7), גם יותר רווח באחוזים על ההשקעה (41.13% מול 27.22), וגם כנראה יותר רווח בש"ח (516,165 ש"ח מול 501,286 לפי שמאי, אבל 445,993 ש"ח מול 467,370 לפי ממוצע שמאי / מדל"ן).

אז בפשטות נוף הגליל עדיפה.

החיסרון בנוף הגליל שהיא עיר מעורבת שליש ערבים (13% מוסלמים ו20% ערבים נוצרים), והיתרון בקרית עקרון היא הפוטנציאל לעליית ערך בשכונה החדשה הצמודה לרחובות והקירבה הכללית למרכז.

מצד שני, נוף הגליל זה נוף יפה ושקט מול הואדי וההרים, והבנייה בקרית עקרון הולכת להיות צפופה ובקוביות ומשולשים לא הכי יפים + רעש משדה התעופה הצבאי תל נוף. יתרון נוסף לנוף הגליל הוא הקירבה לשכונת כפר יונה החרדית אם מתכננים למגורים, וכמובן המחיר הנמוך בהרבה של הקנייה.

הכלל שלי הוא ללכת לפי סיכויי הזכייה כשצריך ממש סיבה טובה לסטות מזה והמוציא מחברו עליו הראיה. אז הייתי הולך על נוף הגליל.

לפי מה חישבתם את הרווח בקריית עקרון
לא ידוע לי על פרוייקט בשיווק ולדעתי המחיריים יהיו גבוהים שם
מול נוף הגליל שהמחיר נשמע מנותק

 

[דג תמנון]

לפי מה חישבתם את הרווח בקריית עקרון
לא ידוע לי על פרוייקט בשיווק ולדעתי המחיריים יהיו גבוהים שם
מול נוף הגליל שהמחיר נשמע מנותק

זה לא אשכול חדש...

קולמוסים רבים נשתברו פה על התמחור העתידי. בדרך כלל נלקחו בחשבון הערכות שמאי רמ''י ומדל''ן (אם ישנן).

 

[בית שמשניק]

לפי מה חישבתם את הרווח בקריית עקרון
לא ידוע לי על פרוייקט בשיווק ולדעתי המחיריים יהיו גבוהים שם
מול נוף הגליל שהמחיר נשמע מנותק

החישוב בקרית עקרון הוא בעיקר לפי השמאי - הנחה של 500K על דירת 100 מ"ר (יש גם לפי מדלן - אבל אין דירות חדשות בשיווק אז לא ממש משקף).
בנוף הגליל המחיר באמת נשמע קצת מופרך במבט ראשון, אבל מצאתי מודעה באשכול על הר יונה שמאששת פחות או יותר את מחיר השמאות שם של כ1.6M ל100 מ"ר + חניה מחסן ומרפסת (כמדומני שעלות הבנייה גבוהה יחסית שם ולכן המחירים גבוהים יותר משאר הפריפריות).

 

[121930]

יצא לי בעבר לסקור לא מעט פרויקטים שיצאו לכנס זוכים ולראות מה האחוזים של הביטולים

עשית סקר על אחוזי ביטולים בין מי שזכה אחרי ביטול של מישהו אחר?
מסבירה את עצמי: בהגרלה שיש בה 100 זוכים ו30 ביטולים, יהיו 30 זוכים מרשימת ההמתנה, איזה אחוז מתוכם גם מבטלים, בדרך כלל?

 

[livlove]

הי אני במקום 10 ברשימת המתנה בפרויקט הזה

אני מעוניינת בדירה להשקעה לאיזה מקום כדאי לי להירשם הון עצמי אזור 400K והחזר של אזור 6K אני בן מקום בירושלים
ושאלה נוספת אם אני בן מקום בירושלים ובמקום נוסף ואני כבר כמה שנים טובות לא גר בירושלים זה יכול לבטל זכיה?
אשמח לתשובתכם
@עוד עו"ד @בית שמשניק @ירמי וולדמן

וכן תודה רבה לכם על העזרה הרבה שלכם

 

[עוד עו"ד]

הי אני במקום 10 ברשימת המתנה בפרויקט הזה

אני מעוניינת בדירה להשקעה לאיזה מקום כדאי לי להירשם הון עצמי אזור 400K והחזר של אזור 6K אני בן מקום בירושלים
ושאלה נוספת אם אני בן מקום בירושלים ובמקום נוסף ואני כבר כמה שנים טובות לא גר בירושלים זה יכול לבטל זכיה?
אשמח לתשובתכם
@עוד עו"ד @בית שמשניק @ירמי וולדמן

וכן תודה רבה לכם על העזרה הרבה שלכם

ההגרלה שלך מצוינת וסיכויי הזכייה גבוהים.
לא הייתי נרשם לשום הגרלה. אולי חוץ מרישום לבית שמש גם בהגרלה הנוכחית, וגם זה בספק כי ההגרלה שלך היא באזור החרדי.
רישום בירושלים היה יכול להיות אופציה, אבל התקציב שלך מספיק לדירת 3 חדרים בלבד בהר הצופים. אם התקציב גמיש גם ל4-5 חדרים (ראי טבלת האקסל בקישור בספוילר הון עצמי + תשלום חודשי לפי מס' חדרים), אז הייתי נרשם לירושלים הר הצופים בלבד.
כל ההגרלות האחרות פחות טובות מההגרלה שלך, בה יש לך סיכוי מעולה.

נ.ב. אם את מציינת שאת בן מקום "במקום נוסף" רצוי לכתוב איפה, כמה "שנים טובות" את כבר לא גרה בירושלים, וכדאי גם לציין את "מיקום הזכייה" ולא רק איפה את ברשימת ההמתנה, כדי לדעת כמה כבר התקדמת בתור.

 

[עוד עו"ד]

יצא לי בעבר לסקור לא מעט פרויקטים שיצאו לכנס זוכים ולראות מה האחוזים של הביטולים

מעניין!
אתה הגעת ל20%-30% ביטולים. גם בית שמשניק הגיע לכ20% ביטולים.

הבעיה היא שאי אפשר לדעת מיהו "המבטל האחרון" וללכת לפי הממוצעים של כנסי זוכים (במקרה שלך) / פניות לייעוץ (בית שמשניק), זה יצא פחות מאשר ממוצע "המבטל האחרון" מי שביטל אחרון אחרי הכנס / הפניות לייעוץ.

לפני כמה שנים טובות היה פרסום סטטיסטי בחוברת של חוקרים שמינה משרד השיכון שהגיע לאחוזי ביטול גבוהים מאד, כ50% - תלוי באזורים בארץ, אבל זה היה בתחילת מחיר למשתכן וממש לא רלוונטי לימינו.

אני עצמי פחות מכיר אישית את תחום אחוזי הביטול, אבל אם אתה מדבר על 20/30% ובית שמשניק על 20%, הייתי נוטה יותר לכיוון ממוצע כללי של 30%, ביחס לממוצע "המבטל האחרון".

 

[ספרא רבא]

פוסט נוסף של טל זכריה:
הכנתי לכם פה רשימה של סיבות נפוצות שבגללם זוכים בהגרלות דירה בהנחה לא מממשים את זכייתם. בממוצע רק 70% עד 80% מהזוכים בהגרלות השונות ממשים זכייתם, ובישובים יקרים או שהתמהיל בישוב הוא דירות גדולות האחוזים נמוכים יותר. ממליץ לכם לקרוא בעיון הסיבות האלו חוזרות על עצמן בכל הפרויקטים.

צפה בקובץ המצורף 2069120

נראה שבהנחה שרוב הזכאים - נרשמים, אז סיבת ד'2 היא העיקרית. רוב מוחלט של הזוגות הצעירים רוכשים דירה בשוק החופשי. במסגרת "דירה בהנחה" רוכשים פחות מ-20K, ואילו בשוק החופשי פי שתיים או שלוש.
כך שרוב המשתתפים באים לנסות את מזלם, ואם לא הצליחו, הם פונים לשוק החופשי.

 

[ספרא רבא]

מעניין!
אתה הגעת ל20%-30% ביטולים. גם בית שמשניק הגיע לכ20% ביטולים.

הבעיה היא שאי אפשר לדעת מיהו "המבטל האחרון" וללכת לפי הממוצעים של כנסי זוכים (במקרה שלך) / פניות לייעוץ (בית שמשניק), זה יצא פחות מאשר ממוצע "המבטל האחרון" מי שביטל אחרון אחרי הכנס / הפניות לייעוץ.

לפני כמה שנים טובות היה פרסום סטטיסטי בחוברת של חוקרים שמינה משרד השיכון שהגיע לאחוזי ביטול גבוהים מאד, כ50% - תלוי באזורים בארץ, אבל זה היה בתחילת מחיר למשתכן וממש לא רלוונטי לימינו.

אני עצמי פחות מכיר אישית את תחום אחוזי הביטול, אבל אם אתה מדבר על 20/30% ובית שמשניק על 20%, הייתי נוטה יותר לכיוון ממוצע כללי של 30%, ביחס לממוצע "המבטל האחרון".

יש הבדל בין מבטל אקטיבי לפסיבי, בין מי שקיבל הודעת זכיה לבין מי שנמצא ברשימת המתנה. ככל שהמשתתף ממוקם במרחק גדול יותר מהזכיה כך הסיכוי שיפנה לשוק החופשי גדול יותר, אם מחוסר סיכוי אם מחוסר סבלנות אם מחוסר ידיעה (במקרה שהסיכוי שלו וודאי). כמובן שנקודת המפתח היא כמה מבטלים אקטיביים יש, אבל עיקר הביטולים מתרחשים בקרב הממתינים.

 

[121930]

מעניין!
אתה הגעת ל20%-30% ביטולים. גם בית שמשניק הגיע לכ20% ביטולים.

הבעיה היא שאי אפשר לדעת מיהו "המבטל האחרון" וללכת לפי הממוצעים של כנסי זוכים (במקרה שלך) / פניות לייעוץ (בית שמשניק), זה יצא פחות מאשר ממוצע "המבטל האחרון" מי שביטל אחרון אחרי הכנס / הפניות לייעוץ.

לפני כמה שנים טובות היה פרסום סטטיסטי בחוברת של חוקרים שמינה משרד השיכון שהגיע לאחוזי ביטול גבוהים מאד, כ50% - תלוי באזורים בארץ, אבל זה היה בתחילת מחיר למשתכן וממש לא רלוונטי לימינו.

אני עצמי פחות מכיר אישית את תחום אחוזי הביטול, אבל אם אתה מדבר על 20/30% ובית שמשניק על 20%, הייתי נוטה יותר לכיוון ממוצע כללי של 30%, ביחס לממוצע "המבטל האחרון".

אולי יש איפשהו מידע על זה?
איזה מספר בתור היה הזוכה האחרון.
מה שיכול להיות מעניין זה לעשות סקר אמיתי לפי כמה פרמטרים:
- איזור ביקוש
- מחירים
- כמה זמן המתנה בין זכייה לחתימת חוזה
- לכמה שנים מתוכנן הבנייה (כלומר כמה זמן בין חתימת החוזה לבין קבלת המפתחות)
- למה ומתי ביטלו (לפני / אחרי הכנס, קנייה בשוק חופשי / גירושין / סיבות כלכליות וכו'...)
- לחלק בין זוכים ראשונים (זוכים מההגרלה) לבין מי שזכה אחרי המתנה...
-...

תיאורטית המידע הזה יכול להיות אנונימי לגמרי, כך שאני לא רואה סיבה שיהיה סודי, אבל לא מצאתי אותו בשום מקום (האמת לא חיפשתי יותר מידי).

 

[בגבגבג]

שלחתי בקשה וקיבלתי את התשובה הזאת,
אציין שיש לי רק רבע דירה ולא יותר. לא ברור לי מה לא תקין ולמה לא פנו לשאול אותי?? אני כמובן רוצה כבר בהגרלה הקרובה להיכנס.
מישהו יודע? @יואל זוהר @זכויותינו
תודה רבה.

 

[שואל ומשיב12]

היי חברים האתר שפורסם בנוגע לבדיקת סיכויי זכיה מחושבן בו כל ההנחות לפי עיר וכדו' או נטו המחיר המעודכן
כי לפי טענת ההתאחדות זה המחיר המעודכן לאחר הנחה בכל עיר לגופה