דרוש מידע פינוי בינוי

[מתתי]

מסקנה שלי-
אחרי הרבה בדיקות.
מי שגר בעצמו בדירה ומרוצה ממנה, ומהשכנים. (לא משכיר/ מתכנן למכור)
בדרך כלל לא שווה לו פינוי בינוי.
בודאי במקום שיש לו אופציה להרחיב לבד.

החל מכך שאף אחד לא יודע איזה דירה הוא יקבל!
פעמים רבות גם לא יודעים באיזה קומה
תמהיל השכנים משתנה
אורך זמן הבנייה שנים ארוכות
תוספת המטרים לא גדולה
המרפסות שבונים היום יחסית קטנות ק"ו מרפסות סוכה

שלא לדבר על הבעיות אחר כך בבניינים רבי קומות
משאבות מים וכדו' בהפסקת חשמל אין מים!!
הרבה שכנים - מעט מעליות
תחזוקה גבוהה - בדרך כלל הם משלמים רק 5 שנים

ואחרי כל ההבטחות בסוף הם לא מכסים את כל ההוצאות שיש
ומכסים את עצמם משפטית מכל התקלות.

בקיצור..
זה נשמע הרבה יותר טוב ממה שזה!!!


ובסופו של דבר - הכל זה מיקוח
אתם יכולים לדרוש מה שאתם רוצים
רק תוודאו שיש לכם מספיק שכנים שעומדים איתכם
אחרת אין לו שום סיבה להסכים לדרישות שלכם.

וכמו שכבר כתבו פה
אם אתם כן רוצים פינוי בינוי
שימו לב שלא למתוח את החבל יותר מדי..
כי הוא ילך לפרוייקטים אחרים שיש לו בהם יותר ריוח

 

[?!!]

בדר"כ כשעושים פינוי בינוי זה כי הבניינים כבר ישנים
לפעמים העירייה מחליטה לעשות פינוי בינוי בלי לשאול את הדיירים מחמת זהירות
ואז כבר אין הסכמים כמה כל אחד יקבל
חבל לחכות לכזה מצב

 

[מתתי]

בדר"כ כשעושים פינוי בינוי זה כי הבניינים כבר ישנים
לפעמים העירייה מחליטה לעשות פינוי בינוי בלי לשאול את הדיירים מחמת זהירות
ואז כבר אין הסכמים כמה כל אחד יקבל
חבל לחכות לכזה מצב

לא יודע מה האינטרסים שלך.
אבל פחות מתאים לעבור לאיומים כל כך מהר.

 

[כוכבה ה.]

בדר"כ כשעושים פינוי בינוי זה כי הבניינים כבר ישנים
לפעמים העירייה מחליטה לעשות פינוי בינוי בלי לשאול את הדיירים מחמת זהירות
ואז כבר אין הסכמים כמה כל אחד יקבל
חבל לחכות לכזה מצב

אין דב כזה בעולם שהעירייה מחליטה בלי הסכמים
קשקוש בלבוש.

 

[מתתי]

אין דב כזה בעולם שהעירייה מחליטה בלי הסכמים
קשקוש בלבוש.

לפי מה שידוע לי זה קיים.
אך נדיר ביותר.

 

[כוכבה ה.]

לפי מה שידוע לי זה קיים.
אך נדיר ביותר.

אין דבר כזה
אפילו בבניינים שנפגעו במלחמה עם איראן
יש כמה מקומות שהבינוי מתעכב בגלל שלא מצליחים להגיע להסכם עם הדיירים
עוד לא נולד [וגם לא יוולד] החוק שיתיר לקחת מאדם את ביתו בלי הסכם חתום

 

[נזהרת]

כל שדרוג ברמת חיים גורר הוצאות (בלתי???) צפויות בהחלט
קרובי משפחתי התאמצו מאד וקנו דירות במתחם 360 מעל קניון רמות
(כמובן לא קשור לפינוי בינוי
אבל עושה חשק לנו תושבי רמות פולין ...)
נכון יש לבטים חדשים - משתמשים ויש שלא במעלית שבת?
יש הוצאות גבוהות לוועד הבית!!!
וייתכן שעוד (תחרות והשוואות? אולי)
עם זאת יש בית כנסת יפה, שטחים וגינה
שכנים נכבדים וחלקם ממש רבנים ובני תורה חשובים

מענין היכן גרה בעלת החצר הגדולה
אולי מתאים שם יותר תמא 38 כמו ברמת אשכול?

הדירות ברמות פולין בלתי נסבלות לדוג' נזילות חסרות תקנה משכנים (ששיפצו או שלא...)
בקרית יובל מצפים לפינוי בינוי מהבלוקים העתיקים נראים מתפוררים...
בשמואל הנביא חוששים שרק עשירים מאד יוכלו לקנות את הדירות המוצעות החדשות שייבנו
זה בהחלט יכול להעלות את רמת החיים בצורה שאינה מתאימה לתושבים המקוריים (זו אכן בעיה לדעתי)
למרות שכולם יסכימו שמגיע לתושבים דירות יותר נורמליות
מסקנתי
צריך סיבה טובה לבינוי פינוי (כך התכנית ברמות פולין)
לא מספיק רצון לשדרוג כלשהו

 

[מתתי]

אין דבר כזה
אפילו בבניינים שנפגעו במלחמה עם איראן
יש כמה מקומות שהבינוי מתעכב בגלל שלא מצליחים להגיע להסכם עם הדיירים
עוד לא נולד [וגם לא יוולד] החוק שיתיר לקחת מאדם את ביתו בלי הסכם חתום

העירייה בהחלט יכולה להגדיר בניין
כמבנה מסוכן...

 

[כוכבה ה.]

העירייה בהחלט יכולה להגדיר בניין
כמבנה מסוכן...

נכון מאוד
אבל שום יזם לא יזכה לבנות אותו מחדש לפני שיביא הסכם חתום מול כל הבעלים

 

[szn]

אין דב כזה בעולם שהעירייה מחליטה בלי הסכמים
קשקוש בלבוש.

יש מקומות שהעיריה מקדמת פינוי בינוי במסלול רשויות
ואז העיריה מגדירה תמורה 12 מטר ומגישה תבע
ולפי"ז היזם מקבל זכויות ברמה כזאת שיהיה לו רווח המינימלי 18%.

באופן כללי צריך לדעת שהיום היזם לא יכול לתת מה שבא לו
כי לכל עיריה יש מדיניות כמה מטר לתת והעיריה מאשרת ליזם זכויות בהתאם למדיניות

לצורך הדוגמא, בקרית יובל שהמחיר מעל 30 אלף למטר, אם היזם נותן 25-30 מטר
היזם צריך לקבל מהעיריה מכפיל של בערך פי 3 כדי לקבל רווח מקובל בשוק (18%)
ואם היזם מתחייב לתת 40 מטר הוא צריך מכפיל של פי 4 כדי להשאר עם רווח
ואת זה העיריה לא מאשרת.

מה שכן, אפשר לעשות זה מנגנון חלוקת רווחים, כלומר שמעל 20% רווח
היזם מתחלק ברווח עם הדיריים מעבר ל-20 מטר

למעשה ברוב העיריות בארץ המדיניות לתת 12 מטר
ובהתאם לזה מאשרים ליזם זכויות שיביאו אותו לרווח של 18% (השמאות נקראת תקן 21)
ואם היזם יתן 25 מטר המתחם לא יהיה כלכלי ולא יהיה ליווי בנקאי

נ.ב. גם בי-ם המדיניות יכולה להשתנות (כרגע זה עומד על 25 מטר)

 

[szn]

תחזוקה גבוהה - בדרך כלל הם משלמים רק 5 שנים

רוב ההסכמים שראיתי (במרכז הארץ) נותנים 10 שנים
בי-ם העיריה מחייבת את היזמים לתת 10 שנים, אחרת אין ליזם פטור מהיטל השבחה.

 

[כוכבה ה.]

רוב ההסכמים שראיתי (במרכז הארץ) נותנים 10 שנים
בי-ם העיריה מחייבת את היזמים לתת 10 שנים, אחרת אין ליזם פטור מהיטל השבחה.

אם אתה כבר כאן מה דעתך לגבי השאלה המרכזית של האשכול
חצרות ומרפסות??

 

[szn]

אם אתה כבר כאן מה דעתך לגבי השאלה המרכזית של האשכול
חצרות ומרפסות??

כתבתי שנותנים מקדם 0.3-0.5 על כל מטר
תלוי במו"מ.

אפשר לדרוש חצר בדירת התמורה
הבעיה שבדרך כלל הקומת קרקע הולכת לעיריה לצורך מבני ציבור (או מסחר)

 

[?!!]

אין לי שום אינטרסים
פשוט זה מה שמדברים שיעשו אצלנו אחרי התנגדויות..

 

[?!!]

כל שדרוג ברמת חיים גורר הוצאות (בלתי???) צפויות בהחלט
קרובי משפחתי התאמצו מאד וקנו דירות במתחם 360 מעל קניון רמות
(כמובן לא קשור לפינוי בינוי
אבל עושה חשק לנו תושבי רמות פולין ...)
נכון יש לבטים חדשים - משתמשים ויש שלא במעלית שבת?
יש הוצאות גבוהות לוועד הבית!!!
וייתכן שעוד (תחרות והשוואות? אולי)
עם זאת יש בית כנסת יפה, שטחים וגינה
שכנים נכבדים וחלקם ממש רבנים ובני תורה חשובים

מענין היכן גרה בעלת החצר הגדולה
אולי מתאים שם יותר תמא 38 כמו ברמת אשכול?

הדירות ברמות פולין בלתי נסבלות לדוג' נזילות חסרות תקנה משכנים (ששיפצו או שלא...)
בקרית יובל מצפים לפינוי בינוי מהבלוקים העתיקים נראים מתפוררים...
בשמואל הנביא חוששים שרק עשירים מאד יוכלו לקנות את הדירות המוצעות החדשות שייבנו
זה בהחלט יכול להעלות את רמת החיים בצורה שאינה מתאימה לתושבים המקוריים (זו אכן בעיה לדעתי)
למרות שכולם יסכימו שמגיע לתושבים דירות יותר נורמליות
מסקנתי
צריך סיבה טובה לבינוי פינוי (כך התכנית ברמות פולין)
לא מספיק רצון לשדרוג כלשהו

השכונות שהזכרת הן שכונות שחייבות פינוי בינוי או כאלו שיש שם רצון לשדרוג?

 

[כוכבה ה.]

כתבתי שנותנים מקדם 0.3-0.5 על כל מטר
תלוי במו"מ.

אפשר לדרוש חצר בדירת התמורה
הבעיה שבדרך כלל הקומת קרקע הולכת לעיריה לצורך מבני ציבור (או מסחר)

אז אי אפשר בעצם..
ומרפסת?? אם אני מתעקשת על מרפסת בשטח המקורי??

 

[נזהרת]

הן חיבות הריסה ובניה מחדש ע"פ המבינים
ואז עדיין זכותם לדון על התהליך ומה ירויחו
אך לענ"ד צריך מבט כולל ולא אנוכי
מה טובת הכלל ועל מה אפשר להתפשר
ועדיין להעריך את הדירה החדשה שיקבלו לעומת מה שהיה קודם

 

[szn]

אז אי אפשר בעצם..
ומרפסת?? אם אני מתעקשת על מרפסת בשטח המקורי??

לא בטוח שאפשרי בדיוק בקומה שנוחה.

בסוף בפינוי בינוי קשה לקבל בדיוק מה שיש היום
צריך לבדוק במבט כולל האם העסקה משתלמת או לא? האם הרווח יותר מההפסד?

 

[Shuli Bil]

לפני שבועיים היה בי-ם כנס פינוי בינוי 'בהלכה', שנועד להכניס בדעת הקהל שאפשר לעשות פ''ב בציבור החרדי.
למרות שהעיקרון מבורך הכנס קיבל אצלי ציון נמוך כי לא מפרקים סוגיות קשות כמו שאלת כפיית דייר סרבן בכזה כנס ומי שיודע להקשיב שמע שכל הרבנים שם אמרו אותו דבר בדיוק: פה זה לא פורום רציני אלא כנס שנועד לערבב את הציבור ולכן הם רק פרשו את הצדדים ואיש מהם לא פרסם שם הכרעה לדורות.

כששאלו את הרב רובין שליט"א האם אפשר לכפות דייר סרבן, האם הרב לא פסק מפורשת שאי אפשר לכפות? וכששאלו אותו אם מי שחרג בבניה... האם הרב לא פסק שממ"נ יש לו זכות להתנגד על פי ההלכה... ומה זה משנה למה...?
כששאלו את הרב עמרם פריעד שליט"א האם אפשר לקחת דייר סרבן לבית משפט, האם הוא לא פסק מפורשת שחייבים להוסיף סיעף בחוזה שהולכים רק לבית דין מוכר?

 

[מירר]

כששאלו את הרב רובין שליט"א האם אפשר לכפות דייר סרבן, האם הרב לא פסק מפורשת שאי אפשר לכפות? וכששאלו אותו אם מי שחרג בבניה... האם הרב לא פסק שממ"נ יש לו זכות להתנגד על פי ההלכה... ומה זה משנה למה...?
כששאלו את הרב עמרם פריעד שליט"א האם אפשר לקחת דייר סרבן לבית משפט, האם הוא לא פסק מפורשת שחייבים להוסיף סיעף בחוזה שהולכים רק לבית דין מוכר?

אני משער שיצאת מהכנס מוקדם ולא שמעת את שאר הרבנים שסברו אחרת