התייעצות התייעצות משפטית במכירת דירה באמצע בנייה

[ישעיהו כהן]

ראובן קנה דירה על הנייר, ושילם לקבלן 20%, והוא רוצה להעביר את הדירה לשמעון, ששמעון ישלם את השאר (ושמעון יקח משכנתא על שמו, ונצרך גם לשם כך שהערבות הבנקאית תעבור לשמעון). האם הקבלן יכול לסרב לזה ?
מדובר שלא היה סעיף בחוזה שמתייחס לזה.
כמו"כ מדובר שיש לראובן סיבה לעזוב את העיסקה, היות שהבנייה התעכבה כמה שנים, וראובן כבר קנה דירה אחרת.
אשמח מאוד למידע. או אם יש עו"ד מומחה שיכול לטפל בזה בתשלום (כלומר, אם באמת על פי חוק הקבלן חייב להסכים, והוא מתחמק, אם עו"ד יוכל לטפל בזה).
אשמח מאוד למידע (ואם יש לכך מקור מפורש בחוק).

 

[לארג']

הקבלן כבר מכר את כל הדירות בפרוייקט?

 

[ישעיהו כהן]

הקבלן כבר מכר את כל הדירות בפרוייקט?

כמדומני שהוא לא מכר את הכל

 

[מדבר נדל"ן]

ראובן קנה דירה על הנייר, ושילם לקבלן 20%, והוא רוצה להעביר את הדירה לשמעון, ששמעון ישלם את השאר (ושמעון יקח משכנתא על שמו, ונצרך גם לשם כך שהערבות הבנקאית תעבור לשמעון). האם הקבלן יכול לסרב לזה ?
מדובר שלא היה סעיף בחוזה שמתייחס לזה.
כמו"כ מדובר שיש לראובן סיבה לעזוב את העיסקה, היות שהבנייה התעכבה כמה שנים, וראובן כבר קנה דירה אחרת.
אשמח מאוד למידע. או אם יש עו"ד מומחה שיכול לטפל בזה בתשלום (כלומר, אם באמת על פי חוק הקבלן חייב להסכים, והוא מתחמק, אם עו"ד יוכל לטפל בזה).
אשמח מאוד למידע (ואם יש לכך מקור מפורש בחוק).

ברכישת הדירה השנייה ראובן שילם מס רכישה על דירה שנייה? בנוסף אם שמעון רוכש מראובן את הדירה במחיר יקר יותר ממה ששולם יש לראובן חיוב לשלם מס שבח.

אם תסתדר עם הקבלן (גם בתמורה לתשלום) תוכל לבטל עיסקה ושהקבלן ימכור אותה לשמעון במקרה כזה יתכן ותוכל לחסוך את העלויות הנ"ל.

 

[ישעיהו כהן]

ברכישת הדירה השנייה ראובן שילם מס רכישה על דירה שנייה? בנוסף אם שמעון רוכש מראובן את הדירה במחיר יקר יותר ממה ששולם יש לראובן חיוב לשלם מס שבח.

אם תסתדר עם הקבלן (גם בתמורה לתשלום) תוכל לבטל עיסקה ושהקבלן ימכור אותה לשמעון במקרה כזה יתכן ותוכל לחסוך את העלויות הנ"ל.

אם נבטל את העיסקה, כנראה הקבלן ימכור אותה ביותר יקר, כי המחירים שם עלו.
---------------------------------------------------------------------
מצאתי עכשיו בחוזה הרכישה סעיף כדלהלן.
האם זה אומר שאפשר לחייב את הקבלן להעביר זכויות ?

 

[מדבר נדל"ן]

אם נבטל את העיסקה, כנראה הקבלן ימכור אותה ביותר יקר, כי המחירים שם עלו.

ברור בדיוק כמו שאתה מוכר לשמעון במחיר גבוהה מששילמת (ומוכן לספוג את מס הרכישה)
לא התכוונתי לבטל עיסקה חד צדדי ח"ו כי זה יכול לגרור אותך לתשלום קנסות ועוד נזקים. אלא להציע לקבלן (בהתייעצות עם עו"ד על הניסוח של ההצעה וההסכם) 'לבטל' את העסקה ושהקבלן ימכור את הדירה לשמעון במחיר מוסכם ביניכם.
לגבי הסעיף בחוזה: אי אפשר לחייב את הקבלן כי אי אפשר לחייב את הבנק להסכים

 

[הרב הגו-N]

@יעקב רייניץ @עו"ד נתן רוזנבלט @ברנדוויין

 

[ברנדוויין]

אם נבטל את העיסקה, כנראה הקבלן ימכור אותה ביותר יקר, כי המחירים שם עלו.
---------------------------------------------------------------------
מצאתי עכשיו בחוזה הרכישה סעיף כדלהלן.
האם זה אומר שאפשר לחייב את הקבלן להעביר זכויות ?
צפה בקובץ המצורף 2163990

באופן אישי קצת קשה לי להבין מסעיף אחד. כדאי שתצרף את כל ההסכם.
אם צירוף כל ההסכם בעייתי בשבילך, אז אכתוב לך מה שאני כן מצליח להבין (מהסעיף שכן צרפת): כתוב כאן תנאי אחד שבו אתה יכול להעביר את הזכויות לצד שלישי - והוא הסכמה בכתב של הבנק. אם יש לך את ההסכמה מהבנק - אזי התקיים התנאי שמחייב את המוכר (היזם). אבל כמובן זה נושא של הבנת הנקרא... אולי אני טועה.
עוד דבר שיכול לעזור לך , אם יש לך הסבר למה הסעיף נכתב ובצרוף הוכחות כלשהן, כמו התכתבויות שהיו לפני חתימת ההסכם בהן דנתם על האפשרות או הכוונות שלך להעביר את הזכויות - זה יכול לעזור לך. כדאי גם שתפרט על הנזק שנגרם לך מהמחדלים של הקבלן כמו עיכוב הבניה ועוד. תנסה 'להאדיר' את הנזק.
שורה תחתונה - כמו שהציעו לך כאן לפני, כדאי שתנסה לפתור את העברת הזכויות מול המוכר בהסכמה. אם לא הולך בקלות אתה יכול לשלוח מכתב בו תפרט את השתלשלות הדברים וציון לסעיף. לפי התגובה תדע איך להתקדם.

 

[ברנדוויין]

באופן אישי קצת קשה לי להבין מסעיף אחד. כדאי שתצרף את כל ההסכם.
אם צירוף כל ההסכם בעייתי בשבילך, אז אכתוב לך מה שאני כן מצליח להבין (מהסעיף שכן צרפת): כתוב כאן תנאי אחד שבו אתה יכול להעביר את הזכויות לצד שלישי - והוא הסכמה בכתב של הבנק. אם יש לך את ההסכמה מהבנק - אזי התקיים התנאי שמחייב את המוכר (היזם). אבל כמובן זה נושא של הבנת הנקרא... אולי אני טועה.
עוד דבר שיכול לעזור לך , אם יש לך הסבר למה הסעיף נכתב ובצרוף הוכחות כלשהן, כמו התכתבויות שהיו לפני חתימת ההסכם בהן דנתם על האפשרות או הכוונות שלך להעביר את הזכויות - זה יכול לעזור לך. כדאי גם שתפרט על הנזק שנגרם לך מהמחדלים של הקבלן כמו עיכוב הבניה ועוד. תנסה 'להאדיר' את הנזק.
שורה תחתונה - כמו שהציעו לך כאן לפני, כדאי שתנסה לפתור את העברת הזכויות מול המוכר בהסכמה. אם לא הולך בקלות אתה יכול לשלוח מכתב בו תפרט את השתלשלות הדברים וציון לסעיף. לפי התגובה תדע איך להתקדם.

קח את מה שכתבתי בערבון מוגבל. צריך לראות את ההקשר שבו נכתב הסעיף.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

קוראים לזה הסבת ערבויות, אם שמעון לא זקוק למשכנתא לא תהיה בעייה עם כך בד"כ.

 

[בציניות]

אם נבטל את העיסקה, כנראה הקבלן ימכור אותה ביותר יקר, כי המחירים שם עלו.
---------------------------------------------------------------------
מצאתי עכשיו בחוזה הרכישה סעיף כדלהלן.
האם זה אומר שאפשר לחייב את הקבלן להעביר זכויות ?
צפה בקובץ המצורף 2163990

לא נראה לי קשור.
להבנתי, זה אומר להעביר את הזכויות מהקבלן אל הרוכש, כלומר לרשום את הדירה בטאבו על שם הרוכש.
זה לא מדבר על זכויות שהרוכש מעביר למישהו שלישי.

 

[משפחה מאושרת]

הקבלנים מערימים קשיים, צריך לבדוק מול הקבלן ספציפית ומול החוזה כולו. בביטול עסקה לרוב יש קנס של כ10%, לא מומלץ. אם הקבלן יסכים לביטול עסקה הוא על אחת כמה וכמה יסכים למכירה.
מומלץ לפנות לעו"ד שמתמצא.

 

[ברנדוויין]

לא נראה לי קשור.
להבנתי, זה אומר להעביר את הזכויות מהקבלן אל הרוכש, כלומר לרשום את הדירה בטאבו על שם הרוכש.
זה לא מדבר על זכויות שהרוכש מעביר למישהו שלישי.

זה באמת מעניין. החלק הראשון על פניו אומר כמו שכתבת (שהזכויות יעברו ע"ש של הרוכש). אבל לא הבנתי למה זה כפוף לאישור הבנק או לערבות הבנקאית? מה שאני מכיר ואמור להיות הגיוני הוא שמתנים את העברת הזכויות בקבלת מלוא התשלום. ולכן הבנתי שהסעיף מתייחס להעברה לצד ג'. מה דעתך?

 

[בציניות]

זה באמת מעניין. החלק הראשון על פניו אומר כמו שכתבת (שהזכויות יעברו ע"ש של הרוכש). אבל לא הבנתי למה זה כפוף לאישור הבנק או לערבות הבנקאית? מה שאני מכיר ואמור להיות הגיוני הוא שמתנים את העברת הזכויות בקבלת מלוא התשלום. ולכן הבנתי שהסעיף מתייחס להעברה לצד ג'. מה דעתך?

עדיין לא נראה לי שזה קשור, אבל הכול יכול להיות.
אולי @עו"ד נתן רוזנבלט יאיר עיננו.

 

[ברנדוויין]

עדיין לא נראה לי שזה קשור, אבל הכול יכול להיות.
אולי @עו"ד נתן רוזנבלט יאיר עיננו.

אנסה להסביר את עצמי יותר טוב ואשמח לראות למה אתה סבור אחרת.
יש בסעיף שני חלקים: הראשון - העברת הזכויות ביחידה בפרויקט ע"ש הרוכש. המשמעות הפשוטה היא שהסעיף מורה באיזה אופן הזכויות יועברו על שמו של הרוכש (כמו שכתבת).
אבל בחלק השני מגיעים שני תנאים: א. הסכמה של הבנק. ב. שהערבות תהיה עדיין בתוקף. אז דבר ראשון מה שאני מכיר - זכויות עוברות רק לאחר שהרוכש שילם את מלוא התמורה. לא בשום אופן אחר. ולכן אשאל מה ההיגיון שהמוכר יסכים להעביר זכויות בלי שהכסף אצלו בכיס? ולמה שיתחיל להסתבך בגביה מול הקונה במצב כזה גרוע כשהרישום הוא על שמו של הקונה?.
עכשיו נתקדם, מה הם שני התנאים? א. הסכמה של הבנק - נשאל, למה שהסכמת הבנק תהיה קשורה או תעכב את העברת הזכויות? ואיך ההסכמה שלו בכלל תגן על המוכר?.
התנאי השני בסעיף: שהערבות תהיה בתוקף. את זה אני לא מבין בכלל, הרי כל עניינה של הערבות היא להגן על הרוכש - לא על המוכר, אז למה שהמוכר יעכב את הרישום עד שעניין מסוים שלא קשור אליו יתבצע? . יותר מזה - לולי שהחוק (מכר) היה מחייב את המוכר להעמיד ערבות - המוכר לא היה מוציא אותה, היא עולה לו כסף. אז למה שהמוכר יתלה את העברת הזכויות בתוקף של הערבות?
לכן אני מבין שהסעיף עוסק בהעברת הזכויות לצד ג'. והמוכר מוודא שיש הסכמה של הבנק שהעמיד את הערבות - להסב אותה על שמו של הרוכש החדש.
אשמח לדעתך.
ולמה פרשנות הסעיף העלום הזה מעניינת אותי? אני רוצה לבדוק האם ההנחות שהנחתי נכונות והאם אני יודע לקרוא נכון.

 

[בציניות]

אנסה להסביר את עצמי יותר טוב ואשמח לראות למה אתה סבור אחרת.
יש בסעיף שני חלקים: הראשון - העברת הזכויות ביחידה בפרויקט ע"ש הרוכש. המשמעות הפשוטה היא שהסעיף מורה באיזה אופן הזכויות יועברו על שמו של הרוכש (כמו שכתבת).
אבל בחלק השני מגיעים שני תנאים: א. הסכמה של הבנק. ב. שהערבות תהיה עדיין בתוקף. אז דבר ראשון מה שאני מכיר - זכויות עוברות רק לאחר שהרוכש שילם את מלוא התמורה. לא בשום אופן אחר. ולכן אשאל מה ההיגיון שהמוכר יסכים להעביר זכויות בלי שהכסף אצלו בכיס? ולמה שיתחיל להסתבך בגביה מול הקונה במצב כזה גרוע כשהרישום הוא על שמו של הקונה?.
עכשיו נתקדם, מה הם שני התנאים? א. הסכמה של הבנק - נשאל, למה שהסכמת הבנק תהיה קשורה או תעכב את העברת הזכויות? ואיך ההסכמה שלו בכלל תגן על המוכר?.
התנאי השני בסעיף: שהערבות תהיה בתוקף. את זה אני לא מבין בכלל, הרי כל עניינה של הערבות היא להגן על הרוכש - לא על המוכר, אז למה שהמוכר יעכב את הרישום עד שעניין מסוים שלא קשור אליו יתבצע? . יותר מזה - לולי שהחוק (מכר) היה מחייב את המוכר להעמיד ערבות - המוכר לא היה מוציא אותה, היא עולה לו כסף. אז למה שהמוכר יתלה את העברת הזכויות בתוקף של הערבות?
לכן אני מבין שהסעיף עוסק בהעברת הזכויות לצד ג'. והמוכר מוודא שיש הסכמה של הבנק שהעמיד את הערבות - להסב אותה על שמו של הרוכש החדש.
אשמח לדעתך.
ולמה פרשנות הסעיף העלום הזה מעניינת אותי? אני רוצה לבדוק האם ההנחות שהנחתי נכונות והאם אני יודע לקרוא נכון.

מסתבר שאתה צודק.
אני לא התעמקתי בזה כל כך, אבל לאור מה שאתה כותב, קראתי שוב ובאמת זה יותר נראה כפי מה שאתה אומר.

 

[ברנדוויין]

מסתבר שאתה צודק.
אני לא התעמקתי בזה כל כך, אבל לאור מה שאתה כותב, קראתי שוב ובאמת זה יותר נראה כפי מה שאתה אומר.

אם @ישעיהו כהן יסכים לצרף את ההסכם או את חלקו נהיה יותר חכמים ... ייתכן ואני טועה.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

עדיין לא נראה לי שזה קשור, אבל הכול יכול להיות.
אולי @עו"ד נתן רוזנבלט יאיר עיננו.

אם העסקה בין שני אברכים אמצא את הפתרונות, אם היא מול בנאדם שטיבו לא ידוע - חייבים עזרת החברה במכירה.

 

[ברנדוויין]

קוראים לזה הסבת ערבויות, אם שמעון לא זקוק למשכנתא לא תהיה בעייה עם כך בד"כ.

מה מבטח את הכסף של הרוכש השני? הרי הערבות על ה 20% אינה על שמו.
בנוסף אשמח לקרוא את הפתרונות הנוספים שהזכרת. תודה רבה

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

מה מבטח את הכסף של הרוכש השני? הרי הערבות על ה 20% אינה על שמו.
בנוסף אשמח לקרוא את הפתרונות הנוספים שהזכרת. תודה רבה

נכון, אבל אם יקרה משהו הראשון יקבל את הביטוח והוא מראש משפה את זה לשני, הפתרונות ייתפרו במקום לפי מידה.