השקעה בבורסה כתוכנית חיסכון, אשמח לשמוע מהמבינים האם זו הטעיה או תוכנית טובה

[robi]

כל השאלה זה באיזה אפיק כדאי להשקיע את הסכום הזה של 200ש"ח, והאם יש נוסחה מנצחת של 10% שבה השקעתי לאורך התקופה כמאה אלף ש"ח ותביא את ה 3.5 מיליון ש"ח בסוף התקופה. ואני מוכן להסתפק גם ב2 מיליון.

אין נוסחה מנצחת. אבל זה לא אומר שלא צריך להשקיע, תנסה למצוא את ההשקעה הטובה בשבלך, לא את ההשקעה שתתן X מיליונים.

ככל שהצריכה עולה המחירים בהתאם. - והמדד תמיד בעליה!

כשמדברים על "עליית מחירים" מדברים על עליית מחירים ראלית. כלומר בניכוי אינפלציה. מחירי המזון לא עלו ראלית במהלך השנים, רובם ירדו, חלקם עלו קצת, סך הכל הם צמודים למדד.
גם מחירי הבתים צריכים להיות צמודים למדד, כך זה התנהל במהלך כל השנים עד לפני 10 שנים (כמובן שבמהלך השנים היו עליות והיו ירידות, אני מתכוון שלטווח הארוך המחירים תיקנו חזרה למדד). וכך זה בכל העולם. דירה היא מוצר צריכה, וככזה היא צמודה למדד המחירים לצרכן.
בשנים האחרונות יש עליות (ראליות) חזקות מאוד, ויש לכך סיבות (בעיקר ירידת הריבית). אין סיבה להניח שהם ימשיכו לעלות. אני לא אומר שתהיה ירידה, ואני לא אומר שאפשר בכלל לדעת משהו בתחום הזה, אבל לחשוב שהמחירים יעלו לנצח בגלל שכבר 10 שנים הם עולים זוהי טעות קשה.

 

[robi]

אני מגיב כי באיזשהו מקום אני מרגיש מוכפש בשעה שאני מנסה לסייע בעצה.

אין לי כל כוונה להכפיש, אני לא מכיר אותך, ויתכן שאתה עושה עיסקאות טובות. מצד שני אני לא רוצה שאנשים יוטעו.
אמרתי את שלי, אמרת את שלך, יקרא הקורא ויחליט.

 

[האורות]

המילים "לא יודע לחשב" "מטעה את הקוראים" הן מחמאות.
הבנתי.

אז מה אתה אומר,
דירה טובה שנקנית היום בחיפה ב500 אל"ש,
או דירה טובה בפרדס כץ שנקנית היום במיליון ש"ח
(טובה הכוונה שכלם מסכימים שכיום היא במחיר מציאה)
מה יקרה לה בעוד 25 שנה, המחיר יירד? יישאר על כנו? יעלה?
מה דעתך

 

[robi]

1. אני אומר שאני לא יודע. ושאף אחד לא יכול לדעת. לטווח הארוך, ו25 שנה זה בהחלט טווח ארוך, מדד מחירי הדירות יתכנס עם מדד המחרים לצרכן. כך שאולי אפשר להניח שתהיה עליה נומינלית, אבל ראלית המחיר ישאר בערך כפי שהוא היום.
2. משהו על "מחיר מציאה": כמעט כל החברים שלי שקנו דירה בשנים האחרונות אמרו שזה היה "מחיר מציאה".
מציאות לא מתגלגלות הרחובות, צריך לעבוד קשה מאוד כדי למצוא אותם. ומתווך שמוצא מציאה בדרך כלל שומר אותה לעצמו או גובה עליה דמי תיווך גבוהים מאוד.

אין לי בעיה עם השקעה בנדל"ן - אני עצמי משקיע רק בנדל"ן, מעולם לא השקעתי בשוק ההון - הבעיה שלי זה עם סיסמאות כמו:
"המחירים תמיד עולים"
"מחיר מציאה"
"שכירות מכסה משכנתה"
שמבטיחות לאנשים שאינם מבינים בתחום כסף קל. והוא לא.

אגב, כשאתה מוסר מספרים בפורום, צפה לכך שיתקנו אותך. אל תכעס, זוהי מהותו של פורום ציבורי.

 

[robi]

חשוב לי לומר, שזה שאני חלוק עם האורות לגבי חישוב תשואה מנדל"ן, ולגבי הטענה שהמחירים תמיד עולים וכו'.
זוהי מחלוקת לגבי הפן התאורטי של השקעה נדלני"ת, והרבה מאוד מתווכים טועים בעניינים הללו, כיון שהם אנשי שטח ולא עוסקים במתמטיקה.
עיקר התפקיד של מתווך הוא להיות איש שטח מקצועי, להביא ללקוחות את העיסקה הטובה ביותר, ויתכן מאוד שהאורות הוא איש שטח מעולה. ממש אין קשר לחלק התיאורטי, עליו התווכחנו.

 

[tadmit]

התיאור משעבדים את גופם ורוחם הוא מוגזם,
ולחתום נשארים בלי כלום ביד זה ממש מוגזם.
דהיינו להשים בצד אחד את כל אלו שעשו עסקת נדל"ן לאחר התייעצות והצליחו, ולהגיד שיש אותו מספר שהתייעצו ונכשלו - זה רחוק מהמציאות כמטחווי קשת.
ברור שכל השקעה - גם בשוק ההון - צריך או ללמוד את התחום או לקחת איש מקצוע.

בקשר ל100000 ושיגיע ל2 מיליון,
ספר לי על זה
אשמח מאדדדד לשמוע

משעבדים את גופם ורוחם, זה אומר אנשים שלא ישנים בלילה מהלחץ של התשלום הבא של המשכנתא על הנכס הנוסף שקנו ואין להם מאיפה לשלמו, כי הנכס עומד ריק חודשיים וחצי, וכי השוכר האחרון השאיר אחריו נזקים שדורשים תיקון, ואין להם כסף בשביל לתקן את זה, מה שאומר שהנכס ימשיך לעמוד ריק.
זה אומר אנשים שעובדים שעות נוספות וכנ"ל.

בקשר ל100000 שמגיע ל2 מיליון אחרי 40 שנה, אני מפנה אותך לכתבה שאיתה פתחתי את האשכול. אגב זה מגיע ליותר.

 

[האורות]

תודה על ההבהרות
ואני רוצה לומר לך שאנשים כמוך הם אתגר בשבילי, אתגר שאני שמח לפצח.
אני נפגש עם זה כמעט מעשים שבל יום וכל אחד כזה מקדם אותי ומוסיף לי ניסיון...

והמשפטים שציטטת בשמי:

1.
"המחירים תמיד עולים"
"מחיר מציאה"
"שכירות מכסה משכנתה"

אני עומד מאחריהם וממשיך לומר אותם. הם לא סיסמאות, זאת מציאות. שעובדת.

1.
מציאות לא מתגלגלות הרחובות, צריך לעבוד קשה מאוד כדי למצוא אותם. ומתווך שמוצא מציאה בדרך כלל שומר אותה לעצמו או גובה עליה דמי תיווך גבוהים מאוד.

נכון שצריך לעבוד קשה. וזאת בדיוק העבודה שלי. אני עובד בשביל הלקוח. להיות רב'ה בחיידר זאת עבודה קשה, לבנות גבס זאת עבודה קשה וגם להשקיע זאת עבודה מורכבת, אז אותו בונה בגבס ואותו מלמד עובדים כל היום קשה במה שהם טובים בו ומשלמים לי לתת לכסף שעבדו עליו לעבוד בשבילם.
בנדל"ן יש הזדמנות שאתה שם את הכסף והכסף הזה מייצר לך עוד כסף.

בקשר ל"למה המתווך לא לוקח לעצמו". כמה כסף כבר יש לו? מאיפה הוא ישלם את כל הנכסים המוצלחים?
נו, באמת.
"מציאה" לא הכוונה משהו פשש שכולם לא יודעים עליה רק אתה יודע. מציאה הכוונה דירה טובה ששוה את הכסף שלה ואולי אפילו מעט יותר. קשה למצוא אבל בהחלט אפשרי.

 

[האורות]

@tadmit
אז אם כפי הכתבה והכל כזה פשוט, אז מה הבעיה באמת?

ובקשר לקניית נכס, שוב, בתור איש מקצוע, אני מברר אצל הלקוח ואם אנחנו מבינים שחודש ריק זה דבר שהוא לא יעמוד בו, פשוט וברור שאסור לו לגשת לזה.

בכלל, אם רכשת נכס ואחרי תקופה אתה רואה שזה לא בשבילך (אני אומר ש5 שנים זה מדד בשביל לבדוק את זה) פשוט תמכור אותו במחיר שיכסה לך את ההוצאות.
זה כמובן דבר לא מצוי ורחוק מאד שיקרה למי שמקבל ליווי נכון, אבל זה לא שאתה מסכן את כל ההשקעה.

 

[robi]

נכון שצריך לעבוד קשה. וזאת בדיוק העבודה שלי.

אבל הדיון הוא לא עליך, אלא על השקעות נדל"ן באופן כללי.
גם כשאני קניתי דירות עשיתי זאת עם מתווך, והוא היה הגון ובעל מקצוע. זה אומר שלא הייתי צריך לבדוק בעצמי? זה אומר שלא שללתי דירות שהוא הציע? כל העסק הזה לוקח זמן, וכאב ראש.
צריך לבחור אזור השקעה, אח"כ לבחור מתווך, אח"כ דירה מסוימת. אח"כ לנהל אתה. מניות אף פעם לא מתקשרות אליך בלילה ואומרות שהבוילר מקצר. שוכרים כן. מניות לא מבקשות ממך לריב עם השכן כדי שיתן את הנזילה אצלו. שוכרים כן. אפשר כמובן לקחת מנהל נכס - זה פוגע בתשואה.

בקשר ל"למה המתווך לא לוקח לעצמו". כמה כסף כבר יש לו? מאיפה הוא ישלם את כל הנכסים המוצלחים?

דיברתי עם כמה מתווכים, ככה בשיחה חברית, והם אמרו לי מפורשות שאם הם משיגים קונה שמוכן לשלם הרבה או מוכר שמוכן למכור בזול - הם ידרשו הרבה הרבה מעבר לדמי התיווך הרגילים (זה בסדר, זכותם).

אתגר שאני שמח לפצח.

אני באמת חושב שתפקידו של מתווך להביא את העיסקה הנכונה ולהיות הוגן עם לקחותיו. אין מתפקידו להתעסק עם המספרים, עם אחוזי התשואה, עם המסים, עם עלות המימון וכו'. אתה כנראה מתווך מעולה, אבל החישובים שלך מוטעים. אין דרך לפצח מתמטיקה מוטעית.

אז אם כפי הכתבה והכל כזה פשוט, אז מה הבעיה באמת?

בקשר ל100000 שמגיע ל2 מיליון אחרי 40 שנה, אני מפנה אותך לכתבה שאיתה פתחתי את האשכול. אגב זה מגיע ליותר.

בדיוק כמו נדל"ן גם פה מנסים ליצור אוטופיה ומתעלמים מהפרטים ראה תגובתי -
השקעה בבורסה כתוכנית חיסכון, אשמח לשמוע מהמבינים האם זו הטעיה או תוכנית טובה

 

[יעקב בנט]

אני לא מצליח להבין את כל ההשוואות לנדל"ן.
איך בדיוק אקנה נדל"ן עם 200ש"ח לחודש, גם במשך 40 שנה.
בהשקעה של 200ש"ח לחודש בשוק ההון, אחרי 40 שנה יש סכום מכובד ביותר.

אפשר לשעבד דירת מגורים שלך (בהנחה שהיא נקיה ממשכנתא או שהמשכנתא עליה נמוכה מ50% מערכה) ולקבל עליה משכנתא ובנוסף לקחת משכנתא על הדירה הנרכשת (עד 70% במקרים מסויימים) ועם המשכנתאות לקנות נכס שהשכירות תכסה את רוב המשכנתא ותצטרך להוסיף סכום קטן של 200 ש"ח לדוגמא בכל חודש.

 

[robi]

עד 70% במקרים מסויימים

גם בדירה שניה?

 

[אבק]

יעקב בנט,
במשכנתא על דירה קיימת או הלוואת גישור
יש אופציה לקבלת הסכום באופן מדורג
ולא בבת אחת?

 

[האורות]

אוי... רובי רובי, מה יהיה איתך תגיד לי.

לאורך כל הדרך אני אומר וחוזר ואומר שהשקעה צריך לעשות רק עם לימוד או ליווי.
והעמלה על הליווי לא שוחקת את התשואה, כי להשקיע לא נכון או לא לעשות בנתיים כלום עם הכסף גם שוחק את התשואה.

ויש לי חדשות בשבילך.
אני לא מתווך. אני מלווה.
לקוחותיי משלמים דמי תיווך כדת וכדין ואני ממליץ לנהוג במתווכים ביד רחבה בכדי שיביאו באמת עסקאות נדירות.

אני מעניק ליווי אישי בהשקעות נדל"ן, שזה אומר שהלקוח מקבל ראש שקט, למנוע ממנו בדיוק את כל הטרחות והטרדות אותם אתה מעלה.
השירות מיועד לאנשים ששואלים את עצמם כמה להשקיע, איך להשקיע, איפה להשקיע, ומה עם בדיקות משפטיות? ואיך עושים משא ומתן עם המוכר? ומה לעשות עם שוכרים בעיתיים? ועוד ועוד.
השירות שלי זה בעצם תשובה אחת לכל השאלות.
תה תמשיך לעבוד במה שאתה טוב בו ואני יעבוד בשבילך להגדיל את הכסף שלך.

אז @rubi , לא. אני לא מתווך.
יש לך כל מיני תפיסות כאלה. אתה מניח הנחה ובונה תיאוריה ומגיב לפי זה.
אני כאן. תשאל, תברר.

ומכאן תצא הקריאה לכל אחד ואחד לנהוג כפי ש @rubi נוהג:
אל תהיו פראיירים!!!

1.

אין לי בעיה עם השקעה בנדל"ן - אני עצמי משקיע רק בנדל"ן, מעולם לא השקעתי בשוק ההון

 

[robi]

@האורות
יתכן שהתבלבלת בין @robi ל @rubi ?

1. אם אתה מלווה אז תמיהתי גודלת. לא חשוב.
2. נדל"ן זה לא רק דירות, לא רק בארץ, ולא רק בפריפריה.
3. בהחלט אפשר לעשות השקעה טובה על ידי קניית דירה בארץ, ובהחלט יש אנשים שזה מה שמתאים להם, אבל הם צריכים להבין למה יש לצפות. המספרים שנתת מוטעים.

 

[דוכי בחול]

אני רק מניח את זה פה



בשעה האחרונה למסחר, מפולת שערים בבורסות בניו יורק

המדדים נופלים יותר מ5%.

ירידות חדות בניו יורק: הדאו-ג'ונס יורד במעל 1000 נקודות. הירידה הגדולה בהיסטוריה בנקודות

צניחה חופשית: מדד הדאו-ג'ונס יורד ביותר מ-1000 נקודות

 

[אבק]

אני רק מניח את זה פה
בשעה האחרונה למסחר, מפולת שערים בבורסות בניו יורק
המדדים נופלים יותר מ5%.
ירידות חדות בניו יורק: הדאו-ג'ונס יורד במעל 1000 נקודות. הירידה הגדולה בהיסטוריה בנקודות

צניחה חופשית: מדד הדאו-ג'ונס יורד ביותר מ-1000 נקודות

שזה אומר שמי שקנה בבוקר שורט ממונף פי 3 הרוויח 15%
הקיצער למסחר קצר טווח חייבים לדעת מה עושים
אבל להשקעה רבת שנים מסתמכים על ההיסטוריה שאחרי המשברים והנפילות הכי גדולות תמיד בסוף חזרו לעליות
הנה למשל מדד הדאו גונס

 

[האורות]

..

 

[האורות]

@האורות
יתכן שהתבלבלת בין @robi ל @rubi ?

יתכן מאד. יש כאן השלמה אוטומטית כזאת. אבל התכוונתי אליך. אתה עוזר לי השני לא.

2. נדל"ן זה לא רק דירות, לא רק בארץ, ולא רק בפריפריה.

נכון מאד. מסכים בכל מילה.
אבל זה בא לסתור / לענות על משהו שאמרתי?

[QUOTE="robi, post: 5334561, member: 31895"][USER=11541]
3. בהחלט אפשר לעשות השקעה טובה על ידי קניית דירה בארץ, ובהחלט יש אנשים שזה מה שמתאים להם, אבל הם צריכים להבין למה יש לצפות. המספרים שנתת מוטעים.[/QUOTE]
אשמח שתצטט לי מספרים שנתתי והם מוטעים.[/user]

 

[יעקב בנט]

גם בדירה שניה?

בעל דירה יחידה שרוצה לקנות דירה נוספת יכול להצהיר שקונה דירה חליפית ולהתחייב למכור את דירתו הראשונה בתוך 18 חודש ואז זכאי לקבל משכנתא על הדירה הנוספת עד 70%.
לאחר קבלת המשכנתא הוא יכול לשלוח לרשות המיסים דו"ח שבו הוא "מתחרט" ומחליט שלא למכור את הדירה הראשונה, ואז הוא יצטרך לשלם 8% מס רכישה (בתוספת ריבית כלשהיא על הזמן שעבר מזמן הרכישה עד זמן ההצהרה המתקנת. למעשה אפשר גם מיד בזמן הרכישה לחתום על דו"ח שמתקן את ההצהרה הראשונה, ולשלוח אותו לרשות המיסים מיד לאחר שזו קיבלה את ההצהרה הראשונה, וכך לקצר את הזמן שיידרש לשלם עליו ריבית)

 

[יעקב בנט]

יעקב בנט,
במשכנתא על דירה קיימת או הלוואת גישור
יש אופציה לקבלת הסכום באופן מדורג
ולא בבת אחת?

תמיד אפשרי, רק יש חסרון שלאחר ביצוע חלק מההלוואה, אם הריבית במשק עולה, תעלה אוטומטית הריבית בחלק שלא נמשך עדיין ולא תהיה כל אפשרות להפחתה של הריבית באותו חלק. מה שגמיש יותר כל עוד לא בוצעה עדיין שום חלק מההלוואה