השקעות האם כדאי לקחת משכנתא לצורך קניית דירה להשקעה?

[בדינג]

תלוי מה הגודל של הדירה וכמה הנחה מקבלים- אבל אפשר להגיע להרבה יותר, ויש כאלו שמקבלים 90% הנחה בארנונה

אם הדירה מעל 120 מ"ר לא זכאים בכל מקרה לארנונה. ואם שני בני הזוג עובדים במשכורות נמוכות אני כלל וכלל לא ממליץ לקנות דירה נוספת ולהסתכן בחודש חודשיים שהנכס ריק ולצבור חובות גדולים.

 

[מקצועי בלבד]

ממש לא נכון, אולי במקום ממש מסויים, אבל ממש לא נכון משום כיוון

בבקשה, תקראי את הכתבה ואת הנתונים!

מאז ועד היום: בכמה טיפסו מחירי הדירות בין 1948 ל-2018?

מחירי הדיור בישראל נמצאים בשנים האחרונות במגמת עלייה, אולם בחודשים האחרונים חלה האטה. איך נראית רכבת ההרים הזאת מאז ועד היום? סקירה מיוחדת שערך שמאי המקרקעין אוהד דנוס עבור וואלה! נדל"ן לכבוד יום העצמאות ה-70 למדינת ישראל

מאז ועד היום: בכמה טיפסו מחירי הדירות בין 1948 ל-2018?
(בווידאו: בכמה טיפסו מחירי הדירות מאז ועד היום)
מחירי הדירות בישראל נמצאים בשנים האחרונות במגמת עלייה, אולם בחודשים האחרונים נרשמה האטה. רכבת ההרים הזאת באה לידי ביטוי גם בסקירה מיוחדת שערך השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, עבור וואלה! נדל"ן לרגל יום העצמאות ה-70 של מדינת ישראל, אשר בדקה את מחירי הדירות מקום המדינה ועד היום.

הבדיקה התייחסה למוצר השכיח - שווי ממוצע ארצי לדירה בת 4 חדרים בבנייה רוויה (לגובה), ותיקה (יד שנייה) וחדשה. הנתונים מבוססים על ביטאוני "מקרקעין וערכם" אותם מוציאה לשכת שמאי המקרקעין לאור החל משנת 1952, מסמכים במשרד של דנוס וכן ארכיונים אישיים של שמאי מקרקעין ותיקים. דנוס מדגיש כי מדובר בממוצע מחירים ארצי, "כך שמטבע הדברים יימצאו נתונים שונים בישוב כזה או אחר או בנכס כזה או אחר".

מכיוון שלא נרשמו מדדים לפני שנת 1951, לא ניתן היה להשיג במסגרת הבדיקה נתון שמציג את מחירי הדירות בשנת 1948. "עדויות בעל פה מדברות על סכום הנמוך משקל אחד, אך מאחר שאין לכך כל משמעות מבחינה סטטיסטית או מבחינת חישוב הצמדות, הוחלט 'לפרגן' למדינה - ולהעמיד את השווי הממוצע של דירות בזמן קום המדינה על שקל אחד", אומר דנוס. לדבריו, "הסכומים המוצגים בסקירה נבחנו בהתאם לעליות המדד והאינפלציה, תוך היוון לשקלים מלירות ישראליות".

עוד באותו נושא

מדד מחירי הדירות בחודשים ינואר-פברואר 2018 ירד ב-0.2%

מחירי הדירות מקום המדינה ועד ימינו (מקור: אוהד דנוס)

אז כמה עלו הדירות מאז ועד היום

"אם בוחנים את הנתונים אפשר להסיק שבעשור הבא בחיי המדינה תהיה נטייה לירידות מחירים דווקא. רק שינויים קיצוניים במשק, כגון שיעורי צמיחה יוצאי דופן, הקטנת היצעים בפועל והמשך ריבית נמוכה, עשויים לשנות את המגמה"


אז כמה עלו הדירות מאז ועד היום? דנוס מסביר כי שקל אחד בשנת 1948 שווה ב-2014 לכ-400 אלף שקל בהצמדה למדד המחירים. לפיכך, מהבדיקה עולה כי ב-1948 הביקושים לדירות היו כנראה קשיחים למדי, ושוויה של דירת 4 חדרים בישראל עמד על כ-400 אלף שקל. אלא שעשור לאחר מכן נרשמה ירידה תלולה במחירי הדירות, שצנחו לסכום של 377 אלף שקל.

רק ב-1968 החלו המחירים לטפס בחזרה לסכום ממוצע של 754 אלף שקל לדירת 4 חדרים, לפי שווי המחירים כיום. ואילו ב-1978 שוב קרסו המחירים לסכום של 209 אלף שקל בלבד. בשנות ה-80 של המאה הקודמת הביקושים למגורים בארץ הקודש התחזקו - ובשנת 1988 זינקו בחזרה לסכום של 740 אלף שקל. בשנות ה-90 שווי דירת 4 חדרים עמד על יותר ממיליון שקל (1.005 מיליון), ואילו עשור לאחר מכן המחירים דווקא ירדו ל-923 אלף שקל בשנת 2008.

הייתה זו שנת המשבר שהחלה את בועת הנדל"ן, שהובילה לעלייה חדה במחירים עשור לאחר מכן, וכיום דירת 4 חדרים בבנייה רוויה עולה בממוצע 1.455 מיליון שקל. לדברי דנוס, מי שהפרוטה הייתה מצויה בכיסו לאורך השנים ולא מכר את הנכס הרוויח: "אם שקל אחד בשנת 1948 שווה ב-2014 כ-400 אלף שקל בהצמדה למדד, מי שקנה דירה עם קום המדינה הרוויח עד היום כ-1.055 מיליון שקל על הנייר", הוא אומר, "זאת, כאשר מביאים בחשבון כי הריבית שהכסף יכול היה לצבור (מעבר להצמדה) מתקזזת עם שווי השימוש בדירה".

לדבריו, "ניתן להבחין במחזוריות המתקיימת בכל עשור - פעם מחירי הדירות עולים ריאלית ופעם לא. ההשפעה על שיעור התנודתיות תלויה בגורמים רבים, ובהם שער החליפין (העשור שבין 1978 ל-1988 לדוגמא). המחזוריות הופרה בעשור שבין 1988 ל-1998 (הייתה אמורה להיות ירידה), אך זאת כתוצאה משינויים דמוגרפיים משמעותיים (כמו העלייה מברית המועצות) אשר שינו את מאזן הביקוש/היצע. אלא שכאמור, הירידה לא איחרה לבוא והגיעה בעשור שלאחר מכן".

אז מה המסקנה של דנוס מהתנודתיות במחירי הדירות בעשורים האחרונים? "אם בוחנים את הנתונים אפשר להסיק שבעשור הבא בחיי המדינה תהיה נטייה לירידות מחירים דווקא. רק שינויים קיצוניים במשק, כגון שיעורי צמיחה יוצאי דופן, הקטנת היצעים בפועל והמשך ריבית נמוכה, עשויים לשנות את המגמה", הוא מסכם.

מקור

 

[בדינג]

כל מי שיש לו 2 דירות אינו זכאי להנחה בארנונה? גם אם זה לא באותה עיר? איך העיריה יודעת על הדירה השניה?

יש להם דרכים לדעת, אני לא יודע אם הם מתאמצים. אבל אם הם רוצים הם יכולים.

 

[צבייון]

יש להם דרכים לדעת, אני לא יודע אם הם מתאמצים. אבל אם הם רוצים הם יכולים.

זה חוק עירוני או של משרד הפנים שכל מי שיש לו 2 דירות אינו זכאי להנחה בארנונה?

 

[בדינג]

@מקצועי בלבד השמאי יכול לומר המון דברים. נראה שהוא לא לוקח בחשבון מספר דברים:
1. אין היצע, ואם יש ביקוש ואין היצע המחירים עולים.
2. החרדים לחוצים מאוד לקנות דירות וחלקם אף רוכשים מספר דירות עבור ילדיהם.
3. ישנם הרבה משקיעים מחו"ל שרוצים דירה בא"י והם מגבירים את הביקוש מעבר לגידול הטבעי.

 

[דיגיקלי]

אני לא יודעת על מה מדובר- ועל אילו ערים
אני מכירה אישית
אח שקנה דירה ב 1998 בדיוק
ואחות שקנתה בדיוק ב 2008 ושילמה כמעט כפול מהאח
(בגדול אותו גודל של דירה, באותו אזור ממש)
ואגב,
בשנת 1998 מבחינה ביטחונית לא היה כ"כ פשוט בישראל
יתכן שזה גם משפיע
אבל בגדול ההבדל הוא ממש מזערי, לעומת העליה בעשור הקודם ובעשור הבא

 

[בדינג]

זה חוק עירוני או של משרד הפנים שכל מי שיש לו 2 דירות אינו זכאי להנחה בארנונה?

אני חושב שזו הוראה של משרד הפנים כי הם הרי קובעים את הקריטריונים.

 

[דיגיקלי]

זה חוק עירוני או של משרד הפנים שכל מי שיש לו 2 דירות אינו זכאי להנחה בארנונה?

לא ידוע לי,
אבל הסכום שמקבלים שכירות נחשב כהכנסה, וממילא הזכאות להנחה בארנונה יורדת באופן יחסי

 

[צבייון]

אני חושב שזו הוראה של משרד הפנים כי הם הרי קובעים את הקריטריונים.

זה בגלל שיש עוד הכנסה או בגלל עצם זה שיש עוד דירה?

 

[בדינג]

זה בגלל שיש עוד הכנסה או בגלל עצם זה שיש עוד דירה?

עצם זה שיש עוד דירה. כמו אלו שיש להם בית 125 מ"ר.

 

[מקצועי בלבד]

אם תעקבו אחר דברי באשכול הזה, לא המלצתי לו אף פעם לקנות דירה בדימונה. אני יותר נוטה לכך שעדיף לו לקחת משכנתא של 900,000 ש"ח ולקנות דירה שמניבה כמו שצריך, באזור שאמור לעלות ולהתייקר עוד או בכלל להשקיע בנכס כמו משרדים שהתשואה שם הרבה יותר גבוהה.

ב900,000 ש"ח משכנתא, אז רק הריבית השנתית היא 31,500 ש"ח, [משכנתא בריבית ממוצעת של 3.5%] תוסיף עוד קצת הוצאות של מנהל נכס, תיקונים קצת, חודשים ריקים, ההפסד של מס הכנסה שלילי, והנחה בארנונה, ועוד,
יוצא שגם אם יש רווח, הוא קטן מאד!!!
ודומה באחוזים להשקעה בדימונה, וגם יש סיכון גדול, בגלל שאתה מדבר על דירה מחולקת בצורה לא חוקית.
וישנם עוד סיכונים בהשקעה מסוג זה.
בקיצור, אני חושבת שזה לא הזמן המתאים להשקעות מסוג זה.

 

[צבייון]

עצם זה שיש עוד דירה. כמו אלו שיש להם בית 125 מ"ר.

מידיעה או מהשערה?

 

[דיגיקלי]

אגב
גם דירה מעל 120 מ"ר
תלוי במס' הנפשות- כך שמעל סך מסויים של נפשות
כן מקבלים הנחה
(וזה גם הגיוני)

 

[צבייון]

כמו אלו שיש להם בית 125 מ"ר.

גם דירה מעל 120 מ"ר

באיזה עיר מדובר?
באתר של עירית בני ברק כתוב דירה עד גודל של 151 מ"ר

 

[מקצועי בלבד]

אני לא יודעת על מה מדובר- ועל אילו ערים
אני מכירה אישית
אח שקנה דירה ב 1998 בדיוק
ואחות שקנתה בדיוק ב 2008 ושילמה כמעט כפול מהאח
(בגדול אותו גודל של דירה, באותו אזור ממש)
ואגב,
בשנת 1998 מבחינה ביטחונית לא היה כ"כ פשוט בישראל
יתכן שזה גם משפיע
אבל בגדול ההבדל הוא ממש מזערי, לעומת העליה בעשור הקודם ובעשור הבא

הנתונים הם ממוצע ארצי!
וזה לא משקף רק את 2008, אלא הוא כותב, [ואני גם יודעת את זה] שהיה עשור של ירידות מחירים,
חבל להתווכח עם הנתונים.
מה היה במשפחתך אני לא יודעת, אבל אלו הנתונים.

@מקצועי בלבד השמאי יכול לומר המון דברים. נראה שהוא לא לוקח בחשבון מספר דברים:

נכון. וגם אתה.
אבל מבין שניכם, נראה לי שהוא מבין בזה קצת יותר, [עם כל הכבוד]

1. אין היצע, ואם יש ביקוש ואין היצע המחירים עולים.

דווקא יש היום המון היצע!!
אתה יודע כמה דירות ריקות יש היום בישראל??
וכמה היה לפני 5 שנים??

2. החרדים לחוצים מאוד לקנות דירות וחלקם אף רוכשים מספר דירות עבור ילדיהם.

א. ממש לא נכון, הלחץ פחת מזמן,
ב. ולמה לפני 2008 הם לא היו בלחץ??

3. ישנם הרבה משקיעים מחו"ל שרוצים דירה בא"י והם מגבירים את הביקוש מעבר לגידול הטבעי.

הם נולדו רק עכשיו??
לפני 2008 לא היו משקיעים מחו"ל??

בקיצור ב3 שנים האחרונות, מחירי הדירות נמצאים במצב שהם לא ממש עולים, ולא ממש יורדים,
[כמובן שיש אזורים שקצת עלה, ויש אזורים שקצת ירד] ויש הרבה סימנים שמראים על ירידות צפויות, כמובן אף אחד לא נביא, אבל וודאי שאי אפשר לחזות כרגע עליות מחירים.

 

[בדינג]

ודומה באחוזים להשקעה בדימונה, וגם יש סיכון גדול, בגלל שאתה מדבר על דירה מחולקת בצורה לא חוקית.

ממש לא. בדימונה גם דירה מחולקת מניבה 3000 ש"ח בחודש. ואף אחד לא ישכור שם דירת 40 מ"ר ב-1500 ש"ח כשהוא יכול לשכור דירה 70 מ"ר ב-1600 ש"ח. אז מי שמחלק דירה בדימונה לדעתי הוא סוג של מתאבד.

לגבי החשבון שלך על הריביות והכל, החשבון נכון. אבל תכל'ס אחרי 20 שנה יש לו ביד 900,000 ש"ח שלא היה לו מקודם!
יש לי מכר שלא רצה לקנות רכב חדש כי הוא פחד מהירידת ערך. וזה מפחיד. אבל מה הוא עשה במקום? הוא שכר רכב 5 שנים מאלבר ב-2600 ש"ח לחודש. כל הזמן צעקתי עליו שהוא עושה שטות והוא אמר לי שאני לא מבין כלום. עברו 5 שנים ואלבר נשארו עם 156,000 ש"ח ביד מהשכירות שלו. והוא נשאר בלי כלום. בעוד שאם הוא הוא היה קונה כזה רכב חדש מהחברה הוא היה משלם 120,000 ש"ח על האוטו. וביטוח עוד נניח 5000 ש"ח בשנה סה"כ 25,000 ש"ח. תחזוקה שוטפת עוד 2,000 ש"ח בשנה. סה"כ 10,000 ש"ח. סה"כ 155,000 ש"ח הוצאות. ואז אחרי 5 שנים הוא היה מוכר את האוטו ונשאר ביד עם 70,000-60,000 ש"ח. מה רע?

במקום זה הוא נשאר בלי כלום!

 

[בדינג]

דווקא יש היום המון היצע!!
אתה יודע כמה דירות ריקות יש היום בישראל??
וכמה היה לפני 5 שנים??

כי אנשים מאמינים לבלוף של מחיר למשתכן. ולכן הם מחכים.

א. ממש לא נכון, הלחץ פחת מזמן,
ב. ולמה לפני 2008 הם לא היו בלחץ??

היו בלחץ אבל הרבה פחות. יש היום באזור הקריות חברות חרדיות שמנלות אלפי (!!!) דירות של משקיעים חרדים. לדעתי פעם זה לא היה.

הם נולדו רק עכשיו??
לפני 2008 לא היו משקיעים מחו"ל??

היו משקיעים מחו"ל אבל לא במסה הזו. מישהו מודע לכמות של דירות הרפאים בירושלים? זה משהו לא ייאמן. ופעם זה לא היה.

 

[מקצועי בלבד]

ממש לא. בדימונה גם דירה מחולקת מניבה 3000 ש"ח בחודש. ואף אחד לא ישכור שם דירת 40 מ"ר ב-1500 ש"ח כשהוא יכול לשכור דירה 70 מ"ר ב-1600 ש"ח. אז מי שמחלק דירה בדימונה לדעתי הוא סוג של מתאבד.

אם אני קונה דירה ב400,000 ש"ח ומרוויחה 18,000 ש"ח בשנה,
או שאני קונה דירה בבאר שבע מחולקת ומרוויחה 40,000 ש"ח בשנה
אז אחוזי התשואה דומים.

לגבי החשבון שלך על הריביות והכל, החשבון נכון. אבל תכל'ס אחרי 20 שנה יש לו ביד 900,000 ש"ח שלא היה לו מקודם!
יש לי מכר שלא רצה לקנות רכב חדש כי הוא פחד מהירידת ערך. וזה מפחיד. אבל מה הוא עשה במקום? הוא שכר רכב 5 שנים מאלבר ב-2600 ש"ח לחודש. כל הזמן צעקתי עליו שהוא עושה שטות והוא אמר לי שאני לא מבין כלום. עברו 5 שנים ואלבר נשארו עם 156,000 ש"ח ביד מהשכירות שלו. והוא נשאר בלי כלום. בעוד שאם הוא הוא היה קונה כזה רכב חדש מהחברה הוא היה משלם 120,000 ש"ח על האוטו. וביטוח עוד נניח 5000 ש"ח בשנה סה"כ 25,000 ש"ח. תחזוקה שוטפת עוד 2,000 ש"ח בשנה. סה"כ 10,000 ש"ח. סה"כ 155,000 ש"ח הוצאות. ואז אחרי 5 שנים הוא היה מוכר את האוטו ונשאר ביד עם 70,000-60,000 ש"ח. מה רע?

במקום זה הוא נשאר בלי כלום!

אבל זה לא חייב להיות או לקנות דירה או כלום.
אלא או לקנות דירה, או להשקיע את הכסף במשהו אחר שמניב יותר.
וזה מה שאני טוענת, שהיום לקנות דירה להשקעה, לא נראה לי רעיון מוצלח, אלא לעשות השקעות אחרות.

 

[בדינג]

באיזה עיר מדובר?
באתר של עירית בני ברק כתוב דירה עד גודל של 151 מ"ר

כמדומני שבירושלים זה 120 מ"ר. אבל אני לא בטוח. תתפסו את הרעיון.

 

[מקצועי בלבד]

היו משקיעים מחו"ל אבל לא במסה הזו. מישהו מודע לכמות של דירות הרפאים בירושלים? זה משהו לא ייאמן. ופעם זה לא היה.

זה היה תמיד.