דיון מחירי הדירות לאן?

[חרמון]

לא"א אין ענין בירידת מחירים!
לא לממשלה ולא לבנקים ובוודאי שלא לאזרחים!
ירידת מחירים דרסטית זהו משבר שיהיה קשה לצאת ממנו!

המקסימום שרוצים זה קפאון

משבר זו צניחת מחירים דרסטית
אבל לא חושבת שיש בעיה בירידה איטית ומאוזנת.
מה שכן, זה ברור ששוק הנדלן היום הוא בבועה ובועה דרכה להתפוצץ,
זה רק ענין של זמן.

 

[מקצועי בלבד]

@מקצועי בלבד
יש לי שאלה,
למה במניות את אומרת שמשקיעים בצורה פאסיבית
ולא בודקים אם יש ירידה או עליה
כי גם אם יש ירידה
מיד אחרי זה זה יתקן את עצמו בעליה

ואילו בנדלן את מביאה כדוגמא את השנים 1999-2007 שבהם היתה ירידה?

הרי אם מסתכלים על הטווח הארוך
אזי גם אם יהיה קיפאון או אפילו ירידה 7 שנים
אחרי זה תהיה עליה חדה בחזרה?

(וזה לפי כל הגרפים של הדיור בארץ)

את בעיקרון צודקת ובאמת כשזה לטווח רחוק של מינימום 20 שנה זה השקעה טובה.
אבל אין שום ערבון שהמחיר אז יהיה יותר מהיום, ולכן הכלכלנים שבוחנים כזאת השקעה לא לוקחים בחשבון עליית מחיר של הנכס.
וזה שונה ממדד המניות שגם אם יש ירידות, זה וודאי לא 7 שנים או 10 שנים ברצף.
ובטווח השקעה של 10-15-20 שנה, יש בדר"כ תשואות יפות מאד. [ואפי' אם בשנה שנתיים הראשונות, היו ירידות בבורסה] וחוץ מזה שיש עוד השקעות חוץ משוק ההון.

 

[בעצם...]

משבר זו צניחת מחירים דרסטית
אבל לא חושבת שיש בעיה בירידה איטית ומאוזנת.
מה שכן, זה ברור ששוק הנדלן היום הוא בבועה ובועה דרכה להתפוצץ,
זה רק ענין של זמן.

לדעתי בטחון מוגזם לכל כיוון הוא טעות, הניתוחים הללו ספקולטיביים לחלוטין, והכי מדוייק מביניהם 'סובל' לכל היותר מ63% דיוק (חישוב סטטיסטי מורכב).

יכול מאד להיות שהמחירים ימשיכו לעלות, ויכול מאד להיות שהם יצנחו.
מה שבטוח זה שאחד משניהם יקרה...
או שלא.

 

[y&m]

טוב, זו פעם שניה שאני רואה אמירה כזו, וזו טעות.
בכל העולם אנשים גרים בשכירות, ובכל העולם דיור להשכרה הרבה יותר מפותח ומבוקש.
המדינה שלנו, היא אחת מאלו שהחליטו שכל אחד צריך להחזיק דירה.
ובכן, ניקח כדוגמא את בנק הפועלים ששוכר את המבנה של הסניף שלו במאה שערים בעשרות אלפי שקלים כל חודש.
אז הם טיפשים?

לחלוטין לא.
דירה היא לא נכס, דירה היא מוצר צריכה.
כמו שצריך לאכול ולשתות ולסוע, צריך גם לגור.

ברגע שאדם קונה דירה במיליון ש"ח, אין לו נכס של מיליון ש"ח אלא כסף קבור, כי הוא 'נעול' לאחוז התשואה שדירה זהה לשלו מניבה.

אם הוא גר במודיעין עילית, הוא יעשה 3% שנתי על הכסף שלו (חיסכון בדמי השכירות).
בשעה שהוא יכול לגור בשכירות במודיעין עילית, ואת המיליון להשקיע במקומות שיניבו אחוזי תשואה גבוהים יותר, ואת ההפרש להרויח. (אני יודע שהוא גר כל חודש, והדירה להשכרה לעתים תעמוד ריקה)

זו הסיבה שבנק הפועלים לא 'יקנה' מבנה לסניף, כי את הכסף שלו הוא משקיע לפי היכן שרווחי ולא לפי היכן שהוא צריך סניף.

ולכן מי שמשלם שכירות זה אחל'ה.

אם הוא לא עושה כלום עם הכסף שלו בינתיים, הוא זורק כסף יהודי לפח

זה לא בדיוק טעות.

1. זה תלוי בפער שבין השכירות לתשלום הדירה עם המשכנתא, ובארץ זה פער ממש קטן, ובעבר היה עוד פחות פער. (דירה עלתה כ-60 משכורות!)
ואם את רוצה לחשבה ממש כלכלית את העניין, אז תוסיפי את כל השנים שהאדם גר בדירה של עצמו כאילו הוא משלם לעצמו שכירות (שזה מה שהיה קורה לו לא היה רוכש את הדירה) ואז זה כבר ישתלם גם מבחינה כלכלית.

2. בארץ אין שכירות ארוכת טווח, והשיקול של קניית דירה הוא לא רק כלכלי אלא פרקטי. זה לא הגיוני לעבור כל שנה שנתיים דירה כמשפחה עם ילדים.

 

[הושיענו]

טוב, זו פעם שניה שאני רואה אמירה כזו, וזו טעות.
בכל העולם אנשים גרים בשכירות, ובכל העולם דיור להשכרה הרבה יותר מפותח ומבוקש.
המדינה שלנו, היא אחת מאלו שהחליטו שכל אחד צריך להחזיק דירה.
ובכן, ניקח כדוגמא את בנק הפועלים ששוכר את המבנה של הסניף שלו במאה שערים בעשרות אלפי שקלים כל חודש.
אז הם טיפשים?

לחלוטין לא.
דירה היא לא נכס, דירה היא מוצר צריכה.
כמו שצריך לאכול ולשתות ולסוע, צריך גם לגור.

ברגע שאדם קונה דירה במיליון ש"ח, אין לו נכס של מיליון ש"ח אלא כסף קבור, כי הוא 'נעול' לאחוז התשואה שדירה זהה לשלו מניבה.

אם הוא גר במודיעין עילית, הוא יעשה 3% שנתי על הכסף שלו (חיסכון בדמי השכירות).
בשעה שהוא יכול לגור בשכירות במודיעין עילית, ואת המיליון להשקיע במקומות שיניבו אחוזי תשואה גבוהים יותר, ואת ההפרש להרויח. (אני יודע שהוא גר כל חודש, והדירה להשכרה לעתים תעמוד ריקה)

זו הסיבה שבנק הפועלים לא 'יקנה' מבנה לסניף, כי את הכסף שלו הוא משקיע לפי היכן שרווחי ולא לפי היכן שהוא צריך סניף.

ולכן מי שמשלם שכירות זה אחל'ה.
אם הוא לא עושה כלום עם הכסף שלו בינתיים, הוא זורק כסף יהודי לפח

אם כבר מדברם על טעות אז מה שכתבת זה טעות ולהטעות אחרים,
הרי אתה בעצמך כתבת שבנק הפועלים ( למרות שזו לא דוגמא טובה כי הוא משקיע ואנחנו מדברים על זוג סטנדרטי )שוכר במקום אחד ומצד שני הוא קונה איפה שמשתלם לו ולכן
לבוא ולהגיד שעדיף לגור בשכירות לכל החיים ולהפסיד כסף כל חודש כשמנגד אפשר לקנות דירה ולהישאר אחרי 30 שנה עם נכס ביד.

 

[בעצם...]

זה לא בדיוק טעות.

1. זה תלוי בפער שבין השכירות לתשלום הדירה עם המשכנתא, ובארץ זה פער ממש קטן, ובעבר היה עוד פחות פער. (דירה עלתה כ-60 משכורות!)

אף אחד לא מכריח אותו לקנות דירה בקריות, זו הייתה דוגמא כדי להבין על מה אני מדבר, הוא יכול לקנות עם זה מניות של טבע, או ביטקוין (אני לא ממליץ ולא מייעץ...כי זה התפקיד של מישהי אחרת)

בארץ אין שכירות ארוכת טווח, והשיקול של קניית דירה הוא לא רק כלכלי אלא פרקטי. זה לא הגיוני לעבור כל שנה שנתיים דירה כמשפחה עם ילדים

ראשית זו ביצה ותרנגולת.
שנית אני מדבר מהפן הכלכלי בלבד.
יכול להיות שיש לי 'חרדות' מדירות שכורות והפסיכיאטר אמר לי לקנות דירה, זה לא אומר שזה צעד כלכלי חכם.
ועוד יותר לא אומר שמי שעושה אחרת זורק כסף לפח.
זו הנקודה שהתכוונתי אליה.

 

[בעצם...]

אם כבר מדברם על טעות אז מה שכתבת זה טעות ולהטעות אחרים,
הרי אתה בעצמך כתבת שבנק הפועלים ( למרות שזו לא דוגמא טובה כי הוא משקיע ואנחנו מדברים על זוג סטנדרטי )שוכר במקום אחד ומצד שני הוא קונה איפה שמשתלם לו ולכן
לבוא ולהגיד שעדיף לגור בשכירות לכל החיים ולהפסיד כסף כל חודש כשמנגד אפשר לקנות דירה ולהישאר אחרי 30 שנה עם נכס ביד.

אסביר שוב, דירה היא לא נכס, את גרה בה ומשתמשת בה.
זה שאחרי 30 שנה יש לך נכס ביד לא נותן לך כלום אם אין לך דרך לממש את הנכס הזה כי את משתמשת בו.
והבנק לא בהכרח קונה נכס, הוא יכול לקנות גם אחוזים במאגר 'לויתן', וכדו'.
הנקודה היא שאם אנו מנסים להיות בראש כלכלי, אז נבחן היכן הסיכוי הכי טוב שהכסף שלנו יגדל עם השנים, וכשאנחנו כבולים לאזור מגורים מסויים, אנו בהכרח מוותרים על שיקולים כלכליים.

 

[שתים]

@מקצועי בלבד מאיזו שנה הכתבה הזאת?
זכור לי שקראתי אותה מזמן.

 

[y&m]

אף אחד לא מכריח אותו לקנות דירה בקריות, זו הייתה דוגמא כדי להבין על מה אני מדבר, הוא יכול לקנות עם זה מניות של טבע, או ביטקוין (אני לא ממליץ ולא מייעץ...כי זה התפקיד של מישהי אחרת)

ראשית זו ביצה ותרנגולת.
שנית אני מדבר מהפן הכלכלי בלבד.
יכול להיות שגם יש לי 'חרדות' מדירות שכורות והפסיכיאטר אמר לי לקנות דירה, זה לא אומר שזה צעד כלכלי חכם.
ועוד יותר לא אומר שמי שעושה אחרת זורק כסף לפח.
זו הנקודה שהתכוונתי אליה.

אם ניקח דירה ממוצעת:
5,000*12*60
3,600,000.

הדירה הזאת עלתה:
1,000,000.

כ"כ מופרך כלכלית??

שלא לדבר על כאלו שהדירה הזאת ששווה עכשיו ככה עלתה להם רק חצי מיליון.
או שהשכירות על הדירה הזאת הרבה יותר יקרה ואז התחשיב עוד יותר משתלם.

גם מבחינה כלכלית משתלם לקנות דירה, אולי יש עסקאות שוות יותר.
יתכן. אבל רק מי שמבין בהם יכול להשקיע.
ולזוגות צעירים שלא מבינים - זאת השקעה סולידית שווה בהחלט.

 

[הושיענו]

אסביר שוב, דירה היא לא נכס, את גרה בה ומשתמשת בה.
זה שאחרי 30 שנה יש לך נכס ביד לא נותן לך כלום אם אין לך דרך לממש את הנכס הזה כי את משתמשת בו.
והבנק לא בהכרח קונה נכס, הוא יכול לקנות גם אחוזים במאגר 'לויתן', וכדו'.
הנקודה היא שאם אנו מנסים להיות בראש כלכלי, אז נבחן היכן הסיכוי הכי טוב שהכסף שלנו יגדל עם השנים, וכשאנחנו כבולים לאזור מגורים מסויים, אנו בהכרח מוותרים על שיקולים כלכליים.

ומה הפתרון שאתה מציע לזוג שיש להם נניח 400.000 ש"ח הון עצמי ולא רוצים לקנות דירה כי זה לא נכס אלא מוצר צריכה פרטי ? שיקנו קרקע חקלאית ? על הירח ? או השקעות מפקפקות כאילו ואחרים ???

אשמח להחכים

 

[מקצועי בלבד]

@מקצועי בלבד מאיזו שנה הכתבה הזאת?
זכור לי שקראתי אותה מזמן.

הראשונה מסוף 2017
השנייה מ 2019

 

[מקצועי בלבד]

ומה הפתרון שאתה מציע לזוג שיש להם נניח 400.000 ש"ח הון עצמי ולא רוצים לקנות דירה כי זה לא נכס אלא מוצר צריכה פרטי ? שיקנו קרקע חקלאית ? על הירח ? או השקעות מפקפקות כאילו ואחרים ???

אשמח להחכים

פה יש כמה הצעות,
https://www.prog.co.il/threads/השקעה-עם-תשואה-של-7.507615/
כמובן שיש עוד השקעות טובות.

 

[א. איזראעל]

העובדות מוכיחות שרוב יועצי השקעות ובעלי ההון מעדיפים להשקיע בעצמם (לא מדברת על ייעוץ, זה כבר סיפור אחר) בסלי מניות עם אחוזי תשואה גבוהים פי כמה מהשקעות נדל"ן וסיכון מופחת בהרבה עקב פיזור הסיכונים.
אלו שמרויחים את סכומי הענק מנדל"ן הם לא אילו שרוכשים ביזע ובמשכנתא ענקית דירת שניים וחצי חדרים בדימונה או אפילו בטבריה, אלא הקבלנים ובעלי הקרקעות.
אגב, מבין אילי ההון בעולם, כן, אלו שתמונתם מפארת את רשימת המליארדרים ב'פורבס', רק אחוזים מזעריים רכשו את הונם מעיסקי נדל"ן.

 

[בעצם...]

ומה הפתרון שאתה מציע לזוג שיש להם נניח 400.000 ש"ח הון עצמי ולא רוצים לקנות דירה כי זה לא נכס אלא מוצר צריכה פרטי ? שיקנו קרקע חקלאית ? על הירח ? או השקעות מפקפקות כאילו ואחרים ???

אשמח להחכים

ראשית, בתור התחלה, אני מדבר על הניתוח הכלכלי כשלעצמו.
לפני אז מה עושים?
הבה נסכים שכשיש לי 400,000 ש"ח, ואני משקיע אותם דווקא ליד ההורים שלי, (כי שם אני רוצה לגור) לא עשיתי צעד כלכלי. יכול להיות שבנתונים שלי הוא צעד נכון, אך הוא לא צעד כלכלי.

שנית, בהנחה שהעובדות הן כפי שאת מתארת, כלומר שהאופציות הן, או לקנות דירה, או להסתכן באיבוד של הכסף בעסקאות מפוקפקות, אז את צודקת לחלוטין, שצריך לקנות דירה.

אבל, יש הרבה דרכים להשקיע כסף בחכמה, ולהרויח אחוזים גבוהים יותר מבנדל"ן.
הפשוטה והבטוחה שבהן, לפתוח תיק השקעות בחברה אמינה ורצינית, ולתת לאנשים שעוסקים בזה 30 שנה, לקבל החלטות מושכלות.

עדיין, יכולים להיות כל מיני שיקולים למה כן עדיף לקנות דירה.

אך אין ביניהם לבין שיקולי עלות-תועלת, דבר וחצי דבר.

 

[yudit10]

טוב, זו פעם שניה שאני רואה אמירה כזו, וזו טעות.
בכל העולם אנשים גרים בשכירות, ובכל העולם דיור להשכרה הרבה יותר מפותח ומבוקש.
המדינה שלנו, היא אחת מאלו שהחליטו שכל אחד צריך להחזיק דירה.

בשביל להשוות לכל העולם, צריך להביא את התמונה המלאה.
בהרבה מקומות הממשלה נותנת מענקי דיור לאלה שאין להם דירות
באופן ש90% מהשכירות ממומן ע"י הממשלה
(לונדון, ארה"ב ועוד)
אם המדינה שלנו החליטה שכל אחד צריך דירה, ולכן היא לא מממנת שכירות
זו לא חכמה לדפוק ראש בקיר ולהגיד אנחנו הולכים כמו שהולך בכל העולם,

 

[yudit10]

יש מדד שנקרא מדד מחירי הדיור, אם בודקים מ2008 עד 2020 הוא מראה עליה של 130% אם בודקים מ1990 עד 2020 הוא מראה עליה של 5%.

שוב
אני אשמח לקבל את כל המידע המלא מסביב למדד.
מה זה המדד הזה?
האם זהו מדד של מחירי דירות ביחס למשכורת? ביחס למדד?
כי אם כן גם את רווח המניות צריך למדוד ביחס לזה.

 

[yudit10]

אסביר שוב, דירה היא לא נכס, את גרה בה ומשתמשת בה.
זה שאחרי 30 שנה יש לך נכס ביד לא נותן לך כלום אם אין לך דרך לממש את הנכס הזה כי את משתמשת בו.
והבנק לא בהכרח קונה נכס, הוא יכול לקנות גם אחוזים במאגר 'לויתן', וכדו'.
הנקודה היא שאם אנו מנסים להיות בראש כלכלי, אז נבחן היכן הסיכוי הכי טוב שהכסף שלנו יגדל עם השנים, וכשאנחנו כבולים לאזור מגורים מסויים, אנו בהכרח מוותרים על שיקולים כלכליים.

זה כן נותן משהו.
א. זה נותן את זה שלא צריך להוציא על הדיור שקל אחד.
ב. אפשר למשכן את הנכס ולמנף את הכסף הזה.

 

[תמי פ]

אלא הקבלנים ובעלי הקרקעות.

המדינה היא זאת שעושה את הכסף הגדול מהדירות

 

[בעצם...]

בשביל להשוות לכל העולם, צריך להביא את התמונה המלאה.
בהרבה מקומות הממשלה נותנת מענקי דיור לאלה שאין להם דירות
באופן ש90% מהשכירות ממומן ע"י הממשלה
(לונדון, ארה"ב ועוד)
אם המדינה שלנו החליטה שכל אחד צריך דירה, ולכן היא לא מממנת שכירות
זו לא חכמה לדפוק ראש בקיר ולהגיד אנחנו הולכים כמו שהולך בכל העולם,

אני חושב שזו הקצנה איומה לומר שהטיעונים שלי משולים לדפיקת הראש בקיר, אני משתמש בסברות לוגיות לחלוטין.
הקדמתי שבכל העולם נוהגים כך וכך, והסברתי בצורה לוגית טהורה מדוע דירה היא לא נכס, ומדוע היא מגבילה.
יש לך השגות על הטענות הללו?

מה זה המדד הזה?

המדד הזה מודד ביחס לעצמו, כמה ממוצע מחירי הדירות בשנת 2000 וכמה היום, ואת ההפרש ביניהם.
לא השויתי בין נדל"ן לבין מניות, התייחסתי לטענתך,

למה במניות את אומרת שמשקיעים בצורה פאסיבית
ולא בודקים אם יש ירידה או עליה
כי גם אם יש ירידה
מיד אחרי זה זה יתקן את עצמו בעליה

ואילו בנדלן את מביאה כדוגמא את השנים 1999-2007 שבהם היתה ירידה?

הרי אם מסתכלים על הטווח הארוך
אזי גם אם יהיה קיפאון או אפילו ירידה 7 שנים
אחרי זה תהיה עליה חדה בחזרה?

והראיתי שגם בראייה ארוכת טווח, לא בהכרח שנדל"ן הוא העסק הריוחי ביותר.

 

[yudit10]

העובדות מוכיחות שרוב יועצי השקעות ובעלי ההון מעדיפים להשקיע בעצמם (לא מדברת על ייעוץ, זה כבר סיפור אחר) בסלי מניות עם אחוזי תשואה גבוהים פי כמה מהשקעות נדל"ן וסיכון מופחת בהרבה עקב פיזור הסיכונים.
אלו שמרויחים את סכומי הענק מנדל"ן הם לא אילו שרוכשים ביזע ובמשכנתא ענקית דירת שניים וחצי חדרים בדימונה או אפילו בטבריה, אלא הקבלנים ובעלי הקרקעות.
אגב, מבין אילי ההון בעולם, כן, אלו שתמונתם מפארת את רשימת המליארדרים ב'פורבס', רק אחוזים מזעריים רכשו את הונם מעיסקי נדל"ן.

אם המטרה שלנו היא להתעשר-
את צודקת
אבל המטרה של הציבור החרדי בסוף בסוף זה דירות לילדים.
ו