דיון מחירי הדירות לאן?

[yudit10]

הקדמתי שבכל העולם נוהגים כך וכך, והסברתי בצורה לוגית טהורה מדוע דירה היא לא נכס, ומדוע היא מגבילה.
יש לך השגות על הטענות הללו?

כן, הסברתי לעיל
שהגם שדירה היא לא נכס, אחרי 30 שנה סעיף הדיור ירד מהתקציב החודשי.
מה שאין כן בשכירות

 

[א. איזראעל]

אם המטרה שלנו היא להתעשר-
את צודקת
אבל המטרה של הציבור החרדי בסוף בסוף זה דירות לילדים.

להתעשר...
זו דווקא דרך נהדרת לקנות דירות לילדים, לא?

 

[בעצם...]

זה כן נותן משהו.
א. זה נותן את זה שלא צריך להוציא על הדיור שקל אחד.

ומאידך גם לא מרויחים שקל אחד.

אפשר למשכן את הנכס ולמנף את הכסף הזה.

אותו הדבר ניתן לעשות עם הרבה השקעות אחרות שגם מניבות אחוזים גבוהים יותר בינתיים.
לדוגמא אם את שמה כסף בחברת השקעות, תוכלי לקבל מהם הלוואה ברבית אפסית, תנאים הרבה יותר טובים ממשכנתא על דירת מגורים.
כמו"כ אם קנית דירה בפריפריה, תוכלי למשכן אותה וכו'.
זו עדיין לא מעלה בקניית דירה למגורים.

 

[בעצם...]

כן, הסברתי לעיל
שהגם שדירה היא לא נכס, אחרי 30 שנה סעיף הדיור ירד מהתקציב החודשי.
מה שאין כן בשכירות

והסיבה שבנק הפועלים לא עושה זאת, היא....

שהרבית דרבית שמרויחים על ההשקעה הנבונה יותר, 'בולעת' גם את החיסכון בתשלום דמי השכירות ל40 השנים הנותרות. (שהוא עדיין בדיוק אותו הדבר, מוגבל לאחוזי התשואה שדירה זהה לשלך נותנת)

 

[בעצם...]

כן, הסברתי לעיל
שהגם שדירה היא לא נכס, אחרי 30 שנה סעיף הדיור ירד מהתקציב החודשי.
מה שאין כן בשכירות

אני די מתעייף, אסיים רק בלומר שבחישובי רבית דרבית, הפרש של שני אחוז שנתיים, עשוי להסתכם בהכפלה של הסכום בטווח של 30 שנה.

 

[yudit10]

להתעשר...
זו דווקא דרך נהדרת לקנות דירות לילדים, לא?

אז אולי תפתחי אשכול:
איך מתעשרים?
(בעידן בו כל שאלה פותחת אשכול חדש)
באשכול הזה דנים מה קורה עם שוק הדיור.
האם פניו לעליה / עצירה או ירידה.
יש כאן כאלה שטוענים שלא כדאי להשקיע בנדל"ן
ויש כאלה שטוענים שבכלל עדיף להשקיע ולא לקנות דירה לעצמו

וזה הדיון כאן עד כה.

 

[yudit10]

ומאידך גם לא מרויחים שקל אחד.

אותו הדבר ניתן לעשות עם הרבה השקעות אחרות שגם מניבות אחוזים גבוהים יותר בינתיים.
לדוגמא אם את שמה כסף בחברת השקעות, תוכלי לקבל מהם הלוואה ברבית אפסית, תנאים הרבה יותר טובים ממשכנתא על דירת מגורים.
כמו"כ אם קנית דירה בפריפריה, תוכלי למשכן אותה וכו'.
זו עדיין לא מעלה בקניית דירה למגורים.

תוכל בבקשה לתת לי דוגמא לחברת השקעה כזו?

 

[yudit10]

והסיבה שבנק הפועלים לא עושה זאת, היא....

שהרבית דרבית שמרויחים על ההשקעה הנבונה יותר, 'בולעת' גם את החיסכון בתשלום דמי השכירות ל40 השנים הנותרות. (שהוא עדיין בדיוק אותו הדבר, מוגבל לאחוזי התשואה שדירה זהה לשלך נותנת)

זה משפט חשוב ביותר!
וזה קשור בדיוק לדיון שלנו כאן,
האם מחירי הדירות עולים או לא.
כי אם אכן מחירי הדירות סטטיים, אתה צודק.
אבל אם מחירי הדירות עולים, והרבה
אזי יש כאן בעיה רצינית

 

[בעצם...]

תוכל בבקשה לתת לי דוגמא לחברת השקעה כזו?

בפרטי

 

[תפוח אדמה]

טוב, זו פעם שניה שאני רואה אמירה כזו, וזו טעות.
בכל העולם אנשים גרים בשכירות, ובכל העולם דיור להשכרה הרבה יותר מפותח ומבוקש.
המדינה שלנו, היא אחת מאלו שהחליטו שכל אחד צריך להחזיק דירה.
ובכן, ניקח כדוגמא את בנק הפועלים ששוכר את המבנה של הסניף שלו במאה שערים בעשרות אלפי שקלים כל חודש.
אז הם טיפשים?

לחלוטין לא.
דירה היא לא נכס, דירה היא מוצר צריכה.
כמו שצריך לאכול ולשתות ולסוע, צריך גם לגור.

ברגע שאדם קונה דירה במיליון ש"ח, אין לו נכס של מיליון ש"ח אלא כסף קבור, כי הוא 'נעול' לאחוז התשואה שדירה זהה לשלו מניבה.

אם הוא גר במודיעין עילית, הוא יעשה 3% שנתי על הכסף שלו (חיסכון בדמי השכירות).
בשעה שהוא יכול לגור בשכירות במודיעין עילית, ואת המיליון להשקיע במקומות שיניבו אחוזי תשואה גבוהים יותר, ואת ההפרש להרויח. (אני יודע שהוא גר כל חודש, והדירה להשכרה לעתים תעמוד ריקה)

זו הסיבה שבנק הפועלים לא 'יקנה' מבנה לסניף, כי את הכסף שלו הוא משקיע לפי היכן שרווחי ולא לפי היכן שהוא צריך סניף.

ולכן מי שמשלם שכירות זה אחל'ה.

אם הוא לא עושה כלום עם הכסף שלו בינתיים, הוא זורק כסף יהודי לפח

נכון מאוד.
כל מילה.
וזה בדיוק מה שעשינו.
מכרנו דירת מגורים שקנינו אי אז, וקנינו דירות השקעה מצויינות שמניבות לנו תשואה יפה ששווה הרבה יותר מערך השכירות של הדירה שאנחנו שוכרים..
בדיוק כמו בחו"ל.

 

[מקצועי בלבד]

תוכל בבקשה לתת לי דוגמא לחברת השקעה כזו?

בקרן השתלמות:
האם אפשר לקחת הלוואה כנגד החיסכון: כן. סכום ההלוואה הוא פועל יוצא של נזילות הקרן והסכום שהצטבר בה. הריבית לרוב תהיה נמוכה מאוד (החיסכון מהווה בטוחה) ותעמוד על פריים או פריים פחות חצי.משך ההלוואה לרוב יוגבל לשבע שנים.

בקופת גמל להשקעה:
האם אפשר לקחת הלוואה כנגד החיסכון?: כן. בכפוף לאישור החברה, ניתן לקבל הלוואה עד 80% מהחיסכון הצבור בקופה, לתקופת הלוואה מרבית של 7 שנים. הריבית נמוכה יחסית (פריים מינוס חצי).

בפוליסת חיסכון:
האם אפשר לקחת הלוואה כנגד החיסכון: כן, ניתן לקחת הלוואה בריבית נמוכה מאוד (פריים מינוס 0.5%) ולשעבד כנגדה את כספי הפוליסה.

מחיסכון פנסיוני: קרן פנסיה, ביטוח מנהלים, קופת גמל.
האם אפשר לקחת הלוואה כנגד החיסכון: כן. הלוואה עד 7 שנים בגובה של עד 80% מיתרת הכספים שבחיסכון, בריבית של פריים מינוס חצי.

 

[efrat1]

טוב, זו פעם שניה שאני רואה אמירה כזו, וזו טעות.
בכל העולם אנשים גרים בשכירות, ובכל העולם דיור להשכרה הרבה יותר מפותח ומבוקש.
המדינה שלנו, היא אחת מאלו שהחליטו שכל אחד צריך להחזיק דירה.
ובכן, ניקח כדוגמא את בנק הפועלים ששוכר את המבנה של הסניף שלו במאה שערים בעשרות אלפי שקלים כל חודש.
אז הם טיפשים?

לחלוטין לא.
דירה היא לא נכס, דירה היא מוצר צריכה.
כמו שצריך לאכול ולשתות ולסוע, צריך גם לגור.

ברגע שאדם קונה דירה במיליון ש"ח, אין לו נכס של מיליון ש"ח אלא כסף קבור, כי הוא 'נעול' לאחוז התשואה שדירה זהה לשלו מניבה.

אם הוא גר במודיעין עילית, הוא יעשה 3% שנתי על הכסף שלו (חיסכון בדמי השכירות).
בשעה שהוא יכול לגור בשכירות במודיעין עילית, ואת המיליון להשקיע במקומות שיניבו אחוזי תשואה גבוהים יותר, ואת ההפרש להרויח. (אני יודע שהוא גר כל חודש, והדירה להשכרה לעתים תעמוד ריקה)

זו הסיבה שבנק הפועלים לא 'יקנה' מבנה לסניף, כי את הכסף שלו הוא משקיע לפי היכן שרווחי ולא לפי היכן שהוא צריך סניף.

ולכן מי שמשלם שכירות זה אחל'ה.

אם הוא לא עושה כלום עם הכסף שלו בינתיים, הוא זורק כסף יהודי לפח

יש אנשים שלמען שלוות הנפש שלהם הם רוצים לגור בדירה משלהם.
בעיני, קשה מאד למשפחה עם הרבה ילדים לגור בשכירות.
להיטלטל בין דירות, להחליף מוסדות לימוד לילדים, מקומות עבודה וחברה, ולהיות תלויים בגחמות של בעל הדירה.

 

[בעצם...]

יש אנשים שלמען שלוות הנפש שלהם הם רוצים לגור בדירה משלהם.
בעיני, קשה מאד למשפחה עם הרבה ילדים לגור בשכירות.
להיטלטל בין דירות, להחליף מוסדות לימוד לילדים, מקומות עבודה וחברה, ולהיות תלויים בגחמות של בעל הדירה.

נכון מאד.
אך כפי שהסברתי לעיל, הדיון הוא מבחינה כלכלית טהורה.

 

[חרמון]

יש אנשים שלמען שלוות הנפש שלהם הם רוצים לגור בדירה משלהם.
בעיני, קשה מאד למשפחה עם הרבה ילדים לגור בשכירות.
להיטלטל בין דירות, להחליף מוסדות לימוד לילדים, מקומות עבודה וחברה, ולהיות תלויים בגחמות של בעל הדירה.

וזה גם מה שחוזר פה באשכול שזו בעיה של הארץ כאן שאין מושג של שכירות לטווח ארוך או שכירות מטעם המדינה.
אבל אם במקום הוצאת דירות למחיר למשתכן עוד לפני שיש התרי בניה וקציצת רגלי המשקיעים ע"י מיסים אסטרונומיים, המדינה תשקיע בבנית דירות לשכירות עבור המון העם זה כבר ינרמל את השוק.

 

[מקצועי בלבד]

טוב הגיע הזמן לכתבה נוספת ועדכנית. [הפעם קצרה]
[לא נכתב ע"י אותו אחד של שני הכתבות הקודמות]

אל תקנו דירה, המחירים יורדים!
לא מה שחשבתם - נתוני הלמ"ס שגויים, אין מחסור במלאי של דירות; ומחירי הדירות דווקא ירדו בשנים האחרונות

עופר מנדל|02/07/2019 11:26


בזמן האחרון, נדמה כי אין יום בו לא ניתקל באייטמים המבשרים על "התחדשות עליות מחירי הדירות". המסקנה המתבקשת עבור זוג צעיר תהיה לרכוש דירה מהר פן יאחר! ואילו עבור המשקיע הפוטנציאלי הרמז ברור – כסף על הרצפה, הרם אותו המחירים בדרך למעלה. אך האם מתקפת האייטמים המתוזמנת משקפת גם את המציאות? לדעתי לא.


נתוני התחלות בנייה מטעים
פרסום מספר התחלות הבנייה משמש כר נוח לדיסאינפורמציה. הדעת נותנת כי מספר נמוך שלהן יגרום למחסור בדירות בעתיד ולפיכך לעליית מחירים, אבל זה לא בהכרח כך. אמנם, צמצום התחלות בנייה מקטין היצע ויוצר לחץ לעליית מחירים, אך יש לבחון האם מדובר בצמצום שנגרם כתגובה לצמצום הביקוש לדירות.

אם כך, הרי זאת דווקא אינדיקציה לירידת מחירים עתידית והצמצום בהתחלות הבנייה מעיד על אמון הקבלנים/ יזמים בשוק הדירות. אדגיש כי הדברים לא נאמרים בחלל ריק - בכל מקום בו צנחו מחירי הדירות הדבר לווה ב"הכחדה" כמעט מוחלטת של התחלות הבנייה במקביל (כך קרה גם בארה"ב, באירלנד ועוד).

מכל מקום, נראה כי בעלי העניין סימנו להם למטרה להראות כי חל צמצום בהתחלות הבנייה. לאחרונה, פרסמה הלמ"ס את מספר התחלות הבנייה עבור 12 החודשים אפריל 2018 - מרץ 2019 שעומד על 48,310 ואשר מהווה ירידה לכאורה של 2.1% לעומת 12 החודשים הקודמים.

בדיוק באותו היום לפני שנה, פרסמה הלמ"ס לראשונה את מספר התחלות הבנייה לחודשים אפריל 2017 – מרץ 2018 והנה ראו זה פלא, ביום זה בדיוק על פי הלמ"ס מספרם עמד על 43,350 בלבד. רגע, כיצד אם כך מספר זה טיפס והגיע כאמור, אחרי בדיקה ועדכון הנתונים ל-49,330?

מסתבר כי קיים ריטואל קבוע בו מתעדכן מעלה מספר התחלות הבנייה על ידי הלמ"ס בהדרגה ומתייצב רק אחרי כשנה וחצי על שיעור הגבוה בכ-10%-15% מהנתון הראשוני!

שימו לב, מדובר בריטואל קבוע וידוע לכל העוסקים בתחום ומתרחש מדיי שנה כעניין שבשגרה. במילים אחרות מספר התחלות הבנייה ל-12 החודשים האחרונים יתעדכן לבסוף אף הוא ויעמוד כבר בעוד שנה על סך של כ-56,000 התחלות בנייה, כלומר ישקף דווקא עלייה של כ-15% מהשנה הקודמת לו.

למרות שכל העוסקים בתחום מודעים לתופעה הזאת, נעשית כאן הטעייה מכוונת של הציבור על ידי זריעת פאניקה ומצג שווא המתאר תמונה השונה ב-180 מעלות מתמונת המציאות. זאת ועוד, התחלות הבנייה הרי ישפיעו ישירות על ההיצע רק בגמר בנייתם (בעוד כשנתיים-שלוש) והנה באותה הודעה של הלמ"ס ניתן להבחין גם בנתוני גמר הבניה (52,530) השנה שמצביעים על עלייה חדה של כ-10%, לעומת השנה הקודמת.

בצירוף נתונים על הביקוש לדירות חדשות בשנה האחרונה (כ-41 אלף בלבד), מלמדים הנתונים דווקא על גידול משמעותי נוסף במלאי הדירות הלא מכור שבידיי הקבלנים. הנתונים האלו לא שירתו את בעלי העניין ולפיכך זכו להתעלמות מוחלטת.


עד כמה משקף מדד מחירי הדירות של הלמ"ס את השוק?
חלפו כבר מספר שנים מאז הושק פרויקט מחיר למשתכן ואחת ההחלטות היותר שנויות במחלוקת הקשורות אליו היתה השמטתו דה-פקטו ממדד מחירי הדירות הרשמי הכללי של הלמ"ס.

מעבר לשאלה העקרונית האם מחיר למשתכן גרמה לירידת מחירי הדירות (הרחבה על הערכת האוצר ומשרד השיכון והבינוי), קיימת שאלה בסיסית יותר - האם נתוני מחיר למשתכן מתבטאים כפי שצריך במדד מחירי הדירות?

הסיבה הרשמית לכך שמשמיטים את נתוני התוכנית, היתה סחירותן המוגבלת (לא ניתן למכור אותן אלא בטווח זמן של מספר שנים) וקהל היעד הספציפי שלהן, אולם קשה שלא להשתחרר מהתחושה שמישהו לא היה מעוניין בהשפעתו התודעתית של הפרויקט על מחיר שאר השוק. לבסוף ניתן לדירות אלה משקל אפסי של כ-0.3% מהמדד (כמשקלן מכלל 2 מיליון הדירות בישראל משום מה) זאת למרות שמשקלן האמיתי מכלל העסקאות בשוק הוא כ-10%-15%.

עיוות זה מהווה מצע נח לדיסאינפורמציה וספינים של בעלי עניין. נדמה כי הספין השכיח ביותר שנוהגים להשתמש בו הוא בהצגת שיעור העסקאות. כל חודש בו חל גידול בשיעור עסקאות מחיר למשתכן הזולות יותר - דבר המשפיע כמובן על שיעור כלל העסקאות בשוק, מיד הכותרות יזעקו כי השוק "התעורר" וירמזו על עליית מחירים.

ובכלל - האם אפשר לומר כי מדד מחירי הדירות של הלמ"ס מצליח לפחות "במשימתו" לשקף את מחירי "השוק החופשי" (כלומר ללא מחיר למשתכן)?

מסתבר שגם כאן יש כשל. שיעור העסקאות הממשלתיות מכלל עסקאות הדירות החדשות (ולפיכך מכלל העסקאות בשוק) רק הולך ועולה והנה הגיע בפרסום האחרון ל-42% (לעומת 32% חודש לפניו). אולם, כל אימת שחל גידול כזה מדד הלמ"ס מקבל דווקא הטיה כלפיי מעלה. אלמלא זכייתם במחיר למשתכן, אותם צעירים מעוטי יכולת היו מסתפקים ברכישת דירות ב"שוק החופשי" המתאימות לכיסם – כלומר רוכשים את הדירות הזולות בשוק. לפיכך גידול במספר הזוכים משמעותו שפוחת מספר עסקאות הדירות הזולות בשוק החופשי ובכל מדגם כאשר נגרעים המספרים הנמוכים, הממוצע עולה.

האם מחירי הדירות "חזרו לעלות"?
הדרך הנהוגה בעולם למדוד יוקר דירות הוא בחישוב היחס בין מספר המשכורות הממוצעות (חציוניות) לבין מחיר דירה ממוצע. החודש התבשרנו כי מחירי הדירות עלו ב-0.5% ומיד הכותרות דרבנו אותנו לרכוש דירה כי "גל ההתייקרויות רק החל".

המחירים זינקו כאן בעשור האחרון, את זה כולם כבר יודעים. ועדיין, הרוח שנשבה כאן השתנתה לגמרי בשנים האחרונות. מדד מחירי הדירות רשם שיא נומינלי של כל הזמנים בספטמבר 2017 - מחיר ממוצע של דירה בישראל נקבע אז על 1.531 מיליון שקל.

השכר הממוצע במשק באותו הזמן היה 10,109 שקל, ומכאן אנו למדים כי נדרשו בזמנו 151 משכורות ממוצעות כדי לרכוש דירה ממוצעת. מנקודת זמן זו מחיר הדירות ירד כמעט בהתמדה, במקביל לזחילה מעלה של השכר הממוצע במשק, לשפל בתחילת 2019 - מחיר דירה ממוצעת נקבע על 1.489 מיליון שקל.

מכיוון שהשכר הממוצע במשק עמד בתחילת 2019 על 10,682 שקל אנו למדים כי מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה ירד והגיע ל-139 משכורות ממוצעות לדירה.

לסיכום, ניתן להצביע על כמה נקודות מרכזיות:
- הבנייה נמשכת במלוא עוזה ומגדילה את מלאי הקבלנים הלא מכור.
- הוצאת מחיר למשתכן ממדד הלמ"ס מעוותת אותו כלפיי מעלה.
- מחירי הדירות ממשיכים בשחיקתם בניכוי אינפלציוני, ומה שיותר חשוב ביחס לשכר במשק שעל פיו רשמו כבר שחיקה של כ-10% מהשיא שנקבע לפני כשנה וחצי.

מקור

 

[בעצם...]

טוב הגיע הזמן לכתבה נוספת ועדכנית. [הפעם קצרה]
[לא נכתב ע"י אותו אחד של שני הכתבות הקודמות]

אל תקנו דירה, המחירים יורדים!
לא מה שחשבתם - נתוני הלמ"ס שגויים, אין מחסור במלאי של דירות; ומחירי הדירות דווקא ירדו בשנים האחרונות

עופר מנדל|02/07/2019 11:26


בזמן האחרון, נדמה כי אין יום בו לא ניתקל באייטמים המבשרים על "התחדשות עליות מחירי הדירות". המסקנה המתבקשת עבור זוג צעיר תהיה לרכוש דירה מהר פן יאחר! ואילו עבור המשקיע הפוטנציאלי הרמז ברור – כסף על הרצפה, הרם אותו המחירים בדרך למעלה. אך האם מתקפת האייטמים המתוזמנת משקפת גם את המציאות? לדעתי לא.


נתוני התחלות בנייה מטעים
פרסום מספר התחלות הבנייה משמש כר נוח לדיסאינפורמציה. הדעת נותנת כי מספר נמוך שלהן יגרום למחסור בדירות בעתיד ולפיכך לעליית מחירים, אבל זה לא בהכרח כך. אמנם, צמצום התחלות בנייה מקטין היצע ויוצר לחץ לעליית מחירים, אך יש לבחון האם מדובר בצמצום שנגרם כתגובה לצמצום הביקוש לדירות.

אם כך, הרי זאת דווקא אינדיקציה לירידת מחירים עתידית והצמצום בהתחלות הבנייה מעיד על אמון הקבלנים/ יזמים בשוק הדירות. אדגיש כי הדברים לא נאמרים בחלל ריק - בכל מקום בו צנחו מחירי הדירות הדבר לווה ב"הכחדה" כמעט מוחלטת של התחלות הבנייה במקביל (כך קרה גם בארה"ב, באירלנד ועוד).

מכל מקום, נראה כי בעלי העניין סימנו להם למטרה להראות כי חל צמצום בהתחלות הבנייה. לאחרונה, פרסמה הלמ"ס את מספר התחלות הבנייה עבור 12 החודשים אפריל 2018 - מרץ 2019 שעומד על 48,310 ואשר מהווה ירידה לכאורה של 2.1% לעומת 12 החודשים הקודמים.

בדיוק באותו היום לפני שנה, פרסמה הלמ"ס לראשונה את מספר התחלות הבנייה לחודשים אפריל 2017 – מרץ 2018 והנה ראו זה פלא, ביום זה בדיוק על פי הלמ"ס מספרם עמד על 43,350 בלבד. רגע, כיצד אם כך מספר זה טיפס והגיע כאמור, אחרי בדיקה ועדכון הנתונים ל-49,330?

מסתבר כי קיים ריטואל קבוע בו מתעדכן מעלה מספר התחלות הבנייה על ידי הלמ"ס בהדרגה ומתייצב רק אחרי כשנה וחצי על שיעור הגבוה בכ-10%-15% מהנתון הראשוני!

שימו לב, מדובר בריטואל קבוע וידוע לכל העוסקים בתחום ומתרחש מדיי שנה כעניין שבשגרה. במילים אחרות מספר התחלות הבנייה ל-12 החודשים האחרונים יתעדכן לבסוף אף הוא ויעמוד כבר בעוד שנה על סך של כ-56,000 התחלות בנייה, כלומר ישקף דווקא עלייה של כ-15% מהשנה הקודמת לו.

למרות שכל העוסקים בתחום מודעים לתופעה הזאת, נעשית כאן הטעייה מכוונת של הציבור על ידי זריעת פאניקה ומצג שווא המתאר תמונה השונה ב-180 מעלות מתמונת המציאות. זאת ועוד, התחלות הבנייה הרי ישפיעו ישירות על ההיצע רק בגמר בנייתם (בעוד כשנתיים-שלוש) והנה באותה הודעה של הלמ"ס ניתן להבחין גם בנתוני גמר הבניה (52,530) השנה שמצביעים על עלייה חדה של כ-10%, לעומת השנה הקודמת.

בצירוף נתונים על הביקוש לדירות חדשות בשנה האחרונה (כ-41 אלף בלבד), מלמדים הנתונים דווקא על גידול משמעותי נוסף במלאי הדירות הלא מכור שבידיי הקבלנים. הנתונים האלו לא שירתו את בעלי העניין ולפיכך זכו להתעלמות מוחלטת.


עד כמה משקף מדד מחירי הדירות של הלמ"ס את השוק?
חלפו כבר מספר שנים מאז הושק פרויקט מחיר למשתכן ואחת ההחלטות היותר שנויות במחלוקת הקשורות אליו היתה השמטתו דה-פקטו ממדד מחירי הדירות הרשמי הכללי של הלמ"ס.

מעבר לשאלה העקרונית האם מחיר למשתכן גרמה לירידת מחירי הדירות (הרחבה על הערכת האוצר ומשרד השיכון והבינוי), קיימת שאלה בסיסית יותר - האם נתוני מחיר למשתכן מתבטאים כפי שצריך במדד מחירי הדירות?

הסיבה הרשמית לכך שמשמיטים את נתוני התוכנית, היתה סחירותן המוגבלת (לא ניתן למכור אותן אלא בטווח זמן של מספר שנים) וקהל היעד הספציפי שלהן, אולם קשה שלא להשתחרר מהתחושה שמישהו לא היה מעוניין בהשפעתו התודעתית של הפרויקט על מחיר שאר השוק. לבסוף ניתן לדירות אלה משקל אפסי של כ-0.3% מהמדד (כמשקלן מכלל 2 מיליון הדירות בישראל משום מה) זאת למרות שמשקלן האמיתי מכלל העסקאות בשוק הוא כ-10%-15%.

עיוות זה מהווה מצע נח לדיסאינפורמציה וספינים של בעלי עניין. נדמה כי הספין השכיח ביותר שנוהגים להשתמש בו הוא בהצגת שיעור העסקאות. כל חודש בו חל גידול בשיעור עסקאות מחיר למשתכן הזולות יותר - דבר המשפיע כמובן על שיעור כלל העסקאות בשוק, מיד הכותרות יזעקו כי השוק "התעורר" וירמזו על עליית מחירים.

ובכלל - האם אפשר לומר כי מדד מחירי הדירות של הלמ"ס מצליח לפחות "במשימתו" לשקף את מחירי "השוק החופשי" (כלומר ללא מחיר למשתכן)?

מסתבר שגם כאן יש כשל. שיעור העסקאות הממשלתיות מכלל עסקאות הדירות החדשות (ולפיכך מכלל העסקאות בשוק) רק הולך ועולה והנה הגיע בפרסום האחרון ל-42% (לעומת 32% חודש לפניו). אולם, כל אימת שחל גידול כזה מדד הלמ"ס מקבל דווקא הטיה כלפיי מעלה. אלמלא זכייתם במחיר למשתכן, אותם צעירים מעוטי יכולת היו מסתפקים ברכישת דירות ב"שוק החופשי" המתאימות לכיסם – כלומר רוכשים את הדירות הזולות בשוק. לפיכך גידול במספר הזוכים משמעותו שפוחת מספר עסקאות הדירות הזולות בשוק החופשי ובכל מדגם כאשר נגרעים המספרים הנמוכים, הממוצע עולה.

האם מחירי הדירות "חזרו לעלות"?
הדרך הנהוגה בעולם למדוד יוקר דירות הוא בחישוב היחס בין מספר המשכורות הממוצעות (חציוניות) לבין מחיר דירה ממוצע. החודש התבשרנו כי מחירי הדירות עלו ב-0.5% ומיד הכותרות דרבנו אותנו לרכוש דירה כי "גל ההתייקרויות רק החל".

המחירים זינקו כאן בעשור האחרון, את זה כולם כבר יודעים. ועדיין, הרוח שנשבה כאן השתנתה לגמרי בשנים האחרונות. מדד מחירי הדירות רשם שיא נומינלי של כל הזמנים בספטמבר 2017 - מחיר ממוצע של דירה בישראל נקבע אז על 1.531 מיליון שקל.

השכר הממוצע במשק באותו הזמן היה 10,109 שקל, ומכאן אנו למדים כי נדרשו בזמנו 151 משכורות ממוצעות כדי לרכוש דירה ממוצעת. מנקודת זמן זו מחיר הדירות ירד כמעט בהתמדה, במקביל לזחילה מעלה של השכר הממוצע במשק, לשפל בתחילת 2019 - מחיר דירה ממוצעת נקבע על 1.489 מיליון שקל.

מכיוון שהשכר הממוצע במשק עמד בתחילת 2019 על 10,682 שקל אנו למדים כי מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה ירד והגיע ל-139 משכורות ממוצעות לדירה.

לסיכום, ניתן להצביע על כמה נקודות מרכזיות:
- הבנייה נמשכת במלוא עוזה ומגדילה את מלאי הקבלנים הלא מכור.
- הוצאת מחיר למשתכן ממדד הלמ"ס מעוותת אותו כלפיי מעלה.
- מחירי הדירות ממשיכים בשחיקתם בניכוי אינפלציוני, ומה שיותר חשוב ביחס לשכר במשק שעל פיו רשמו כבר שחיקה של כ-10% מהשיא שנקבע לפני כשנה וחצי.

מקור

אני בעד. פתחתי פוזיציית short

 

[תמי פ]

משום מה לא ראיתי שאנשים שמשלמים שכירות הם עשירים.
לא הבנתי מה ההבדל עם ה3000+ הולך למשכנתא או לשכירות?

 

[מקצועי בלבד]

משום מה לא ראיתי שאנשים שמשלמים שכירות הם עשירים.
לא הבנתי מה ההבדל עם ה3000+ הולך למשכנתא או לשכירות?

ההבדל הוא בתשואה שההון שלי עושה.

 

[דיגיקלי]

בלת"ק
אבל כל הזמן כשאני קוראת על תל אביב שיורדים בה המחירים וכו'

גם אם בתל אביב מחירי הדירות ירדו מאוד

אני צוחקת כל הזמן
כי בת"א אין סיכוי שהמחירים ירדו
זו העיר בירה, עיני הרבה מאוד אנשים נשואות למגורים בעיר הזו
והם משלמים הון על חתיכת דירונת עלובה
כי זה המרכז, תרצו לא תרצו
אין בכלל מה להשוות לב"ב
ואין סיכוי לירידת מחירים בת"א
אולי בפרפריה, במרכז? לא
והיא מבוקשת קצת יותר (אין לי אימוג'י לעשות

 

[klik's]

ומחירי קרקע זה בדיוק הבועה.
כי איך יכול להיות שאותה דירה עולה בדימונה 400,000 ש"ח
ובתל אביב 2,500,000 ש"ח?

זה בדיוק היצע וביקוש
למה שימכרו בפחות?
הם קנו את המגרש/ המבנה בסכום גבוה ורוצים להרוויח
ואפילו אם קיבלו בירושה את המגרש, למה שימכרו ב 1,000,000 אם אפשר ב 2,000,000
גם אם לך היה דירה, שברצונך למכור
ו 10 אנשים כבר אמרו לך שהם ממש חולמים לקנות אותה
וודאי שהיית מרימה את האף ודורשת מחיר גבוה
ואם 200 אנשים היו רוצים, הייית דורשת גם יותר
למה לא?
למה נסיעות לאומן בר"ה עולות 1000$, ובימות החורף 200$
מה מחירי הדלק עלו?