אזהרה למשקיעים

[משתדל להיות טוב]

לטווח ארוך כמעט תמיד נשאר הקרן גם בהשקעות (אם זה מתנהל בזהירות), ואם כל ההוצאות והחסרונות בדירה לא ברור שאכן נשאר הקרן

בגדול מי שלא עושה שטוית בדירה זה נשאר לו

 

[ברוגע]

אחרי כל הדיבור כאן, עדיין עדיף דירה להשקעה עם כל החסרונות הנ"ל או לפתוח קרן בבית השקעות וכד'?

נדל"ן זה 'היה הוה ויהיה'
במטאפורה כמובן....

 

[ברוגע]

אני רואה שמסתובבים פה אנשים שמבינים.
אולי תוכלו לייעץ לי במקרה ספציפי?

השקעות - יחידה להשכרה בירושלים - עזרה מהמבינים

שלום ותודה לכל המייעצים בפורום חשוב ומכובד זה. באפשרותינו לקחת משכנתא של 900,000 בשביל לקנות דירה למגורים באזור שבו אנחנו רוצים חסר לנו עוד כ- 200K. ולא רוצים לקחת הלוואות נוספות חוץ מהמשכנתא. חשבנו על רעיון של יח"ד בירושלים ויש לנו כרגע הצעה על הפרק שנצטרך עבורה משכנתא של 850K כולל הכל -...

www.prog.co.il

אם זו יחידה שלא רשומה בטאבו כתת חלקה נפרדת, אז נכנסת לתחום ההשקעות המסוכנות, יש כאן הרבה היבטים עם חשיפה לסיכון גבוה. זה הכסף היחיד שלך. לא הייתי ממליץ

 

[שזמה]

אכן, אבל עם כל הכאב ראש שיש בטיפול בזה, לא עדיף להשקיע עם מנהל השקעות?

 

[משתדל להיות טוב]

אכן, אבל עם כל הכאב ראש שיש בטיפול בזה, לא עדיף להשקיע עם מנהל השקעות?

זה לא עולה יותר יקר?

 

[stroke]

אם זו יחידה שלא רשומה בטאבו כתת חלקה נפרדת, אז נכנסת לתחום ההשקעות המסוכנות, יש כאן הרבה היבטים עם חשיפה לסיכון גבוה. זה הכסף היחיד שלך. לא הייתי ממליץ

רשום בטאבו כתת חלקה נפרדת.

 

[ברוגע]

רשום בטאבו כתת חלקה נפרדת.

אם ההשקעה היא 850000 שח, אז מ3300 שכירות נטו לחודש וצפונה זו תשואה יפה.

משכנתא על נכס כזה לא בהכרח תעבור חלק.

בדוק מה הביקוש לשכירות באזור?
האם האנשים ששוכרים שם דירות הם לא כל מיני הזויים?
מה מצב הדירה מבחינת תחזוקה,
האם האנשים ששוכרים שם דירות הם סוג שישכרו להרבה שנים או שכל שנה מתחלפים?
מי השכנים בבנין?
האם שווי הנכס תואם את המחירים באזור?
בסוף תרצה למכור את זה אז בדוק גם מה הביקוש לקניית נכס כזה?
האם הקונים הפוטנציאלים הם משקיעים או מקומיים?

בגלל ההערכה שיש כאן תשואה יפה ההרגשה שלי שיש פה משהו שמסתירים ממך

 

[stroke]

אם ההשקעה היא 850000 שח, אז מ3300 שכירות נטו לחודש וצפונה זו תשואה יפה

מושכרת כרגע לפני שיפוץ ב-3,400

משכנתא על נכס כזה לא בהכרח תעבור חלק.

למה?
אזור ביקוש של זוגות צעירים, מאנ"ש.

 

[עגורן]

היות ואנשים המועניים לקנות דירה שניה, נכנסים לפורום הזה, חשבתי שרצוי לפרסם את זה כאן.


לאחרונה מדברים הרבה על השקעה בנכס נוסף לצורך הכנסה או במקום הפנסיה.

רק כמה נקודות ממה שראיתי בעצמי - בתור מפקח בניה, אצל משקיעים.

בדרך כלל, אם לוקחים משכנתא גבוהה, ההכנסה מהשכירות לא מכסה את תשלום המשכנתא.

ולפיכך צריך לחשב כמה תעלה ההחזר החודשי של המשכנתא, וכמה יכנס מהשכירות, ולוודא שאת ההפרש, יש מהיכן לשלם.

בנוסף, יש עוד כמה 'כספים קטנים' שצריך לקחת בחשבון העלויות.

• תיווך
• עורך דין
• שמאות לצורך המשכנתא. (ואם ממשכנים גם את הדירה הקיימת, אז שמאות גם על זה).
• בדר ך כלל משלמים בין שליש לשני שליש למשכנתא, עוד לפני שמקבלים את הדירה. וכמובן שבזמן הזה אין הכנסה משכירות. (לדוגמה, נותנים לדייר חצי שנה עד שמוסר את הדירה. אך הוא צריך לקנות דירה במקום אחר. ולשם כך הוא מבקש כבר 50% מעלות הדירה ולפעמים 90%. את זה נותנים מכספי הבנק. יוצא שחצי שנה לא נכנס תשלום שכירות, אך תשלומי משכנתא צריך לשלם).
• שיפוץ הדירה. הבנק לא נותנים משכנתא לשם שיפוץ, (רק הלוואה פרטית עם ריביות הרבה יותר גבוהות). ולכן צריך לבדוק איזה סדר גודל של שיפוץ הדירה תצטרך, ולוודע שיש כסף לזה.
• כמובן שבזמן השיפוץ גם אין הכנסה של שכירות.
• לפעמים לוקח כמה חודשים עד שמוצאים שוכרים. אך את המשכנתא צריך לשלם.
• בנוסף לתשלום עבור ההלואה, חייבים לשלם ביטוח חיים ונכס עבור המשכנתא. כמה שהמשכנתא יותר גבוהה, כך העלות של ביטוח יותר. וכן מגיל מסוים (בערך 35) וכן אם יש בעיות בריאות או אפילו משקל יתר, זה מייקר את הביטוח חיים. כך שזה בקלות לכול לצאת כ500 ₪ לחודש.
• מקבלי הנחה לארנונה על בסיס הכנסות מועטות, גם אם יתחילו לקבל רווחים מהדירה רק בעוד 20 שנה – כשתגמר המשכנתא, בכל זאת אינם זכאים להנחה.
• לקחת בחשבון, שאם המטרה היא לקנות על מנת למכרה לאחר זמן, בגלל המס הגבוה ברכישת דירה שניה, (8%) לא משתלם למכור את הדירה לפחות לא לפני כשמונה שנים לאחר הקניה.

למרות כל הנ"ל, עדיין זה אפיק ריווחי. רק צריך לקח את הכל בחשבון.

גם מס הכנסה שלילית, מי שיש לו שני דירות אינו זכאי לקבל.