יש לכם שאלות בנושא משכנתאות? אשמח לסייע לכם.

[tsivyaf]

דבר ראשון תבדקי האם יש עמלת פירעון מוקדם
אם כן כדאי לחכות קצת
כי יש סיכוי שבנק ישראל יוריד את עמלת הפירעון המוקדם או יבטל אותה
וזה יכול להיות עשרות אלפי שקלים

 

[הון ובית]

אני רוצה למחזר משכנתא - איך מתחילים?

1. מוציאים דו"ח שנקרא 'דו"ח לסילוק יתרות למשכנתא' - אני אצרף כאן מדריך, עם קישוריות פנימיות לכל הבנקים.
2. שולחים ליועץ משכנתאות מקצועי ומוסמך (ניתן אליי כמובן לבדיקת כדאיות.
3. מבררים מול היועץ אם יש כדאיות / כמה / למה, מה האפשרויות שיש בנוסף [הוספת הלוואות, הארכת תקופה/קיצור תקופה, הורדת סיכון / הוספת סיכון מעט] ועוד. חשוב להבין את המשמעויות - ולבחון ברמה האישית גם.
4. יוצאים לדרך.. וחוסכים המון!
אגב, גם לגביי ביטול עמלת הפירעון - לוקחים בחשבון ומוודאים אם כדאי להמתין, לעיתים מדובר בגרוש וחצי [אחרי הנחות / אין עמלות].
רוב הסיכוי שמשכנתאות שנלקחו לפי שנתיים ומעלה יש להם אפשרות חיסכון משמעותי מאד..!
--------
גילוי נאות, אני יועץ משכנתאות מוסמך - חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות, ועובד בשת"פ עם גדולי היועצים במקביל כדי להבטיח את המקסימום מקצועיות וחיסכון אמיתי עבור הלקוחות.

 

[ייייייי]

אני לקחתי משכנתא של 1200000 מהבנק ואני ראה בדוח אשראי של בנק ישראל שזה מופיע כ16 הלוואות יכול שזה הוריד לי את דירוג האשראי מה אתם אומרים

 

[הון ובית]

אני לקחתי משכנתא של 1200000 מהבנק ואני ראה בדוח אשראי של בנק ישראל שזה מופיע כ16 הלוואות יכול שזה הוריד לי את דירוג האשראי מה אתם אומרים

בדו"ח של d&b כתוב בגלל מה ירד הדירוג.
בעיקרון זה לא אמור להוריד.

 

[נחמי3]

רציתי לברר, האם ניתן באופן עקרוני למחזר רק חלק מהלוואת המשכנתא. כלומר, אם יש לי חלק צמוד מדד שאני רוצה למחזר אותו ואת שאר החלקים להשאיר באותו מצב, האם זה אפשרי?
במידה וכן, האם ניתן לעשות זאת בכל בנק [על החלק הספיציפי הזה], או שרק בבנק שבו נלקחה המשכנתא?

 

[וואלך משכנתאות]

באותו בנק, אפשרי.
בבנק אחר, המשמעות של המיחזור היא: שאתה לוקח הלוואה מהבנק השני כדי לפרוע את ההלוואה שאתה חייב לבנק הראשון.
אלא א"כ יש לך בנק שמוכן לתת שיעבוד שני, מה שלא קיים כמעט ובוודאי לא משתלם (הבנק השני ייקח ריביות יותר גבוהות על כך שהוא השיעבוד השני).

 

[הון ובית]

רציתי לברר, האם ניתן באופן עקרוני למחזר רק חלק מהלוואת המשכנתא. כלומר, אם יש לי חלק צמוד מדד שאני רוצה למחזר אותו ואת שאר החלקים להשאיר באותו מצב, האם זה אפשרי?
במידה וכן, האם ניתן לעשות זאת בכל בנק [על החלק הספיציפי הזה], או שרק בבנק שבו נלקחה המשכנתא?

גם באותו בנק זה אמנם ייתכן טכנית, אבל הבנק לא יוותר על מרווח הרווחים שלו. מה שאומר שאם נרצה להפוך מסלול צמוד ללא צמוד, הבנק יתמחר בהתאם, כדי לא להפסיד מהמהלך. בפירעון - ניתן לפרוע בלי בעיה, וזה לא משנה למסלולים האחרים.
הדרך היחידה "לשכנע" את הבנק שאנו רוצים למחזר ולתת לנו רווחיות, היא בלאיים עליו שאנו עוברים לבנק אחר, וייתכן שגם נעביר את העו"ש שלנו ממנו.

 

[וואלך משכנתאות]

גם באותו בנק זה אמנם ייתכן טכנית, אבל הבנק לא יוותר על מרווח הרווחים שלו. מה שאומר שאם נרצה להפוך מסלול צמוד ללא צמוד, הבנק יתמחר בהתאם.........
הדרך היחידה "לשכנע" את הבנק שאנו רוצים למחזר ולתת לנו רווחיות, היא בלאיים עליו שאנו עוברים לבנק אחר, וייתכן שגם נעביר את העו"ש שלנו ממנו.

כולי האי ואולי, הדרך של הבנק למנוע זאת ע"י שלא מתגמל את הפקידים/הסניף על המיחזור הפנימי, ואז לך תחכה שיעשו לך טובה... למה שינסו להוריד לך ריביות בדיוק, לפנות לאגף? מה האינטרס שלהם?! בזמן הזה היא יכולה לצבור על שמה עוד קצת ביצועים שהיא תקבל על זה ציון בסוף השנה. (לא כסף, ציון. הבנק בקושי מתגמל את העובדים על הביצועים אם בכלל! - תלוי באיזה בנק) גם אם תעבור בנק, את הפקידה שאתה כעת עומד מולה יותר מעניין לצבור עוד קצת ביצוע על שמה או על הסניף, מבחינתה, אתה סתם תקלה באמצע הכביש.
האפשרות היחידה היא ע"י שקובעים תור במוקד ואז הפקידה כבר נפלה איתך אז היא תנסה להיות נחמדה וכן לתת לך את השירות הטוב, או באמצעות פניה ליועץ שנותן לה תמיד תיקים ושווה לה לעזור לך ואז היא תנסה מה שאפשר כדי לעזור.

 

[הון ובית]

גם אם תעבור בנק, את הפקידה שאתה כעת עומד מולה יותר מעניין לצבור עוד קצת ביצוע על שמה או על הסניף, מבחינתה, אתה סתם תקלה באמצע הכביש.
האפשרות היחידה היא ע"י שקובעים תור במוקד ואז הפקידה כבר נפלה איתך אז היא תנסה להיות נחמדה וכן לתת לך את השירות הטוב, או באמצעות פניה ליועץ שנותן לה תמיד תיקים ושווה לה לעזור לך ואז היא תנסה מה שאפשר כדי לעזור.

הבנקים (במיוחד פועלים דיסקונט ומזרחי, בשונה באמת מלאומי..) מאד אוהבים את הלקוחות שלהם ויילחמו עליהם, ולכן הם מוכנים לעשות המון למנוע דיפאולט. גם אם הבנק לא מתגמל על פנימי, הוא לא סובל לקוחות עוזבים.. לכן לעיתים צריך אמנם להגיע למכתב כוונות וכאלה, אבל זו דרך שעובדת. הקאץ' לא רק בגלל היועץ - כמו בגלל הדיפאולט. יועץ טוב יכול לעזור גם עם זירוז (בעזרת קשרים עם משווקים), והובלת הבנק למצב שהוא יוריד ריביות.

 

[נחמי3]

תודה על כל התגובות.
שאלה נוספת, אם אני פונה לבנק בבקשת מחזור חלק מהמשכנתא, הוא חייב לתת לי הצעה, או שאין לו שום מחוייבות?
בנוסף, רציתי לברר האם במקרה כזה הוא דורש מבחן הכנסות חדש, או שכשמדובר במחזור פנימי אין צורך?
בתודה מראש.

 

[הון ובית]

שאלה נוספת, אם אני פונה לבנק בבקשת מחזור חלק מהמשכנתא, הוא חייב לתת לי הצעה, או שאין לו שום מחוייבות?

חייב לתת לפרוע. מיחזור יכול להיחשב משכנתה חדשה, והוא ייתן הצעה אבל היא עלולה להיות יקרה מאד.

בנוסף, רציתי לברר האם במקרה כזה הוא דורש מבחן הכנסות חדש, או שכשמדובר במחזור פנימי אין צורך?
בתודה מראש.

אין צורך. אא"כ תעלי החזר, או תוסיפי הלוואה.

 

[רינהרינה]

אין צורך. אא"כ תעלי החזר, או תוסיפי הלוואה.

במחזור משכנתא באותו בנק אין צורך להציג שוב הכנסות גבוהות?

 

[הון ובית]

במחזור משכנתא באותו בנק אין צורך להציג שוב הכנסות גבוהות?

לא. הרי בלאה"כ ההלוואה היתה נמשכת גם ללא הוכחת הכנסות מחודשת.
רק, שאם תרצו לעשות שינוי ברמה של 'חישוב מסלול מחדש' - כמו, להעלות גובה החזר לקיצור שנים / תוספת להלוואה / פריסה ארוכה יותר / וכדו', הבנק עלול לרצות שוב לחשב את ההכנסות / אחוזי המימון של הנכס, בכדי לבחון שוב את בקשתכם מחדש. אבל, אם רק תמחזרו לריביות טובות יותר, והשאר בעיקרון לא משתנה, אז לא.

 

[הגוץ]

פירסמתי בפורום השכן.....
לכל מומחי פרוג
קיבלתי את ההצעה הזאת עבור דירה בב"ש, חדשה מב קלן עם ליווי בנקאי,
המחיר שלה 1250000 ולקחתי 870000 ,שזה אומר 70%
עם יועץ
מה דעתכם....

אשמח לתגובות, אני עדיין יכול לשנות............
בתודה מראש!!!!!!!!!!!!

 

[תלמידים]

פירסמתי בפורום השכן.....
לכל מומחי פרוג
קיבלתי את ההצעה הזאת עבור דירה בב"ש, חדשה מב קלן עם ליווי בנקאי,
המחיר שלה 1250000 ולקחתי 870000 ,שזה אומר 70%
עם יועץ
מה דעתכם....

אשמח לתגובות, אני עדיין יכול לשנות............
בתודה מראש!!!!!!!!!!!!

למה כל כך הרבה צמודה ועוד לכל כך הרבה שנים?

 

[הון ובית]

פירסמתי בפורום השכן.....
לכל מומחי פרוג
קיבלתי את ההצעה הזאת עבור דירה בב"ש, חדשה מב קלן עם ליווי בנקאי,
המחיר שלה 1250000 ולקחתי 870000 ,שזה אומר 70%
עם יועץ
מה דעתכם....

אשמח לתגובות, אני עדיין יכול לשנות............
בתודה מראש!!!!!!!!!!!!

המרווח יפה, ויש מצב שניתן לשפר את משכנתה בצורה משמעותית.

 

[הגוץ]

המרווח יפה, ויש מצב שניתן לשפר את משכנתה בצורה משמעותית.

לשפר מבחינת מה, ריביות או תמהיל?
אני רוצה שבשנים הראשונות התשלום יהיה יותר גבוה..

 

[טום אנד ג'רי]

האם כרטיסי אשראי מרובים וביטולם, מוריד את דירוג האשראי?

 

[הון ובית]

האם כרטיסי אשראי מרובים וביטולם, מוריד את דירוג האשראי?

ביטול עצמאי לא יוריד דירוג אשראי.
כ"א מרובים יוריד אולי קצת, אבל אם מנצלים בהם את המסגרות - זה מוריד הרבה מאד.

 

[הון ובית]

לשפר מבחינת מה, ריביות או תמהיל?
אני רוצה שבשנים הראשונות התשלום יהיה יותר גבוה..

גם ריביות (עלות כוללת), וגם תמהיל יותר נכון מבחינת סיכוני הצמדה וכאלה.
ולהישאר על אותו החזר, עם אותו מרווח בנק.