אחת ולתמיד! איפוס לוח סילוקין = הפסד או לא

[יוסי אוסטר(ראובן 23)]

זה סותר את זה

כי לפעמים ישתלם ללקוח לקחת קרן שווה בפחות שנים מול שפיצר ביותר שנים למשל בדוגמא שהבאתי.

הבאת דוגמה מאוד נדירה ולא קיימת כמעט.
תכלס 97% מהמשכנתאות נלקחות בשפיצר ולא סתם.

 

[כוכב המשכנתאות]

@מקצועי בלבד

ממליץ לך להיכנס ללוח סילוקין בתמהילים שהבאת ותביני... כי בקרן שווה הסכום פוחת והולך לכן זה יוצא יותר שנים אם בנקודת ההתחלה ההחזר שווה כמו בדוגמא שהבאת
אבל נניח שלוקח המשכתא הוא זו"צ בלי ילדים הייטקסיט שמרוויח 50K לחודש ולוקח משכנתאבגובה 2M ש"ח
עכשיו, הוא מסוגל ב5שנים הקרובות להחזיר 20K בחודש וכל 5 שנים לרדת בהדרגה ב5K או שמצד שני להתחייב על סכום קבוע של לא יותר מ10Kש"ח בחודש = ייצא לו בקרן שווה 15 שנה ובשפיצר 30 שנה
סיכום: א"א להשוות לפי מספר שנים אלא לפי יכולת החזר כי תמיד

אבל גם במקרה הזה עדיף לקחת שפיצר עם החזר של 20K ובעוד 15 שנה למחזר וקצת יותר לפרוס ולהגיע להחזר של 15K וכן הלאה...

 

[פרוגפרוגנדה]

אפשר גם לקחת חצי משכנתא ל15 שנה (למשל את הקבוע)
ואת החצי השני ל30 שנה

 

[מקצועי בלבד]

@מקצועי בלבד

ממליץ לך להיכנס ללוח סילוקין בתמהילים שהבאת ותביני... כי בקרן שווה הסכום פוחת והולך לכן זה יוצא יותר שנים אם בנקודת ההתחלה ההחזר שווה כמו בדוגמא שהבאת
אבל נניח שלוקח המשכתא הוא זו"צ בלי ילדים הייטקסיט שמרוויח 50K לחודש ולוקח משכנתאבגובה 2M ש"ח
עכשיו, הוא מסוגל ב5שנים הקרובות להחזיר 20K בחודש וכל 5 שנים לרדת בהדרגה ב5K או שמצד שני להתחייב על סכום קבוע של לא יותר מ10Kש"ח בחודש = ייצא לו בקרן שווה 15 שנה ובשפיצר 30 שנה
סיכום: א"א להשוות לפי מספר שנים אלא לפי יכולת החזר כי תמיד

גם במקרה הזה ממש לא יהיה לו שווה לקחת מסלול קרן שווה.
במקרה שנניח כל 5 שנים הוא חושב כרגע שיכולת ההחזר החודשי שלו תרד, אז הוא יכול א. לעשות מיחזור כל 5 שנים, או דרך פשוטה יותר לעשות תמהיל משכנתא שחלק מסוים בגובה ההחזר החודשי שהוא ירצה להפחית אחרי 5 שנים, תהיה לתקופה של 5 שנים בלבד, וכך אחרי 5 שנים ההחזר החודשי ירד, ואפשר כך לעשות עוד מסלולים גם לטווח של 10 שנים וכן הלאה.

אין אף בן אדם שכל חודש יוכל להחזיר פחות מחודש קודם ולכן יהיה כדאי לו ללכת על מסלול של קרן שווה.

 

[ירא שמיי]

גם במקרה הזה ממש לא יהיה לו שווה לקחת מסלול קרן שווה.
במקרה שנניח כל 5 שנים הוא חושב כרגע שיכולת ההחזר החודשי שלו תרד, אז הוא יכול א. לעשות מיחזור כל 5 שנים, או דרך פשוטה יותר לעשות תמהיל משכנתא שחלק מסוים בגובה ההחזר החודשי שהוא ירצה להפחית אחרי 5 שנים, תהיה לתקופה של 5 שנים בלבד, וכך אחרי 5 שנים ההחזר החודשי ירד, ואפשר כך לעשות עוד מסלולים גם לטווח של 10 שנים וכן הלאה.

אין אף בן אדם שכל חודש יוכל להחזיר פחות מחודש קודם ולכן יהיה כדאי לו ללכת על מסלול של קרן שווה.

זה גם דרך אבל או יותר יקרה או עם כאבי ראש של מיחזורים

אבל התכוונתי בעיקר כלפי איך מחשבנים כדאיות וההשוואה שהבאת למעלה פשוט לא נכונה כי בכדי לעשות השוואה צריך לבדוק מול מספר שנות ההחזר שפיצר מול קרן שווה ואז קרן שווה הרבה יותר ריווחית

הבאת דוגמה מאוד נדירה ולא קיימת כמעט.
תכלס 97% מהמשכנתאות נלקחות בשפיצר ולא סתם.

מסכים איתך אבל יש עוד מקרים כמו יציאה לפנסיה או ללימודים כעבור כמה שנים

 

[יוסי אוסטר(ראובן 23)]

זה גם דרך אבל או יותר יקרה או עם כאבי ראש של מיחזורים

אבל התכוונתי בעיקר כלפי איך מחשבנים כדאיות וההשוואה שהבאת למעלה פשוט לא נכונה כי בכדי לעשות השוואה צריך לבדוק מול מספר שנות ההחזר שפיצר מול קרן שווה ואז קרן שווה הרבה יותר ריווחית


מסכים איתך אבל יש עוד מקרים כמו יציאה לפנסיה או ללימודים כעבור כמה שנים

בשביל המסכים איתך עושים דפרנציאלי ומסלולים בפערי שנים

 

[מקצועי בלבד]

זה גם דרך אבל או יותר יקרה או עם כאבי ראש של מיחזורים

זה ממש לא יוצא יותר יקר אם לוקחים מסלולים מסוימים לתקופה של 5 שנים או 10 שנים, וזה לא צריך להיות בכל מסלול כזה של מאות אלפים אלא אפשר גם לקחת 20,000 ש"ח ולחלק אותם להחזר חודשי של כמה שנים בודדות וכן על זה הדרך.
וכאמור אני חוזרת אין שום מקרה שבו יהיה עדיף לקחת משכנתא במסלול של קרן שווה!!
ויועץ משכנתאות שלא מבין למה, לדעתי זאת בעיה חמורה!!

אבל התכוונתי בעיקר כלפי איך מחשבנים כדאיות וההשוואה שהבאת למעלה פשוט לא נכונה כי בכדי לעשות השוואה צריך לבדוק מול מספר שנות ההחזר שפיצר מול קרן שווה ואז קרן שווה הרבה יותר ריווחית

השוואה נכונה עושים לפי יכולת החזר חודשי!!
חישוב לפי מספר שנים זאת טעות גסה וחמורה.

 

[ירא שמיי]

אם לוקחים מסלולים מסוימים לתקופה של 5 שנים או 10 שנים, וזה לא צריך להיות בכל מסלול כזה של מאות אלפים אלא אפשר גם לקחת 20,000 ש"ח ולחלק אותם להחזר חודשי של כמה שנים בודדות וכן על זה הדרך

ובכזה מקרה מה יהיה ההבדל בין שפיצר לקרן שווה?... זה בעצם לקחת את הרעיון של קרן שווה ולהשחיל עם שפיצר לכן כתבתי שזה גם רעיון טוב אבל באותו כיוון

השוואה נכונה עושים לפי יכולת החזר חודשי!!
חישוב לפי מספר שנים זאת טעות גסה וחמורה.

אם זה רק היה אפשרי... זה כל הקטע שבקרן שווה ההחזר יורד כל הזמן אז מה ההשוואה בכלל?! למה ללכת על יכולת ההחזר בתחילת המשכנתא אולי תחשבי לפי האמצע

 

[מקצועי בלבד]

ובכזה מקרה מה יהיה ההבדל בין שפיצר לקרן שווה?...

הבדל גדול מאד!

זה בעצם לקחת את הרעיון של קרן שווה ולהשחיל עם שפיצר לכן כתבתי שזה גם רעיון טוב אבל באותו כיוון

ממש לא!
בקרן שווה ההחזר החודשי יורד בכל חודש, לעומת פה שזה ירד רק פעם בכמה שנים בהתאם לצורך הספציפי.
וככל שמחזירים סכום חודשי גבוה יותר, כך בסופו של דבר הכסף מוחזר בתקופה קצרה יותר ולכן גם משמעותית בפחות ריבית.

אם זה רק היה אפשרי... זה כל הקטע שבקרן שווה ההחזר יורד כל הזמן אז מה ההשוואה בכלל?! למה ללכת על יכולת ההחזר בתחילת המשכנתא אולי תחשבי לפי האמצע

הולכים לפי יכולת ההחזר החודשי.
ולכן אם בתחילת המשכנתא הוא יכול לעמוד בהחזר חודשי מסוים, אין שום סיבה להקטין כל חודש את ההחזר החודשי!!
וגם למי שבהמשך יהיה בעל יכולת קטנה יותר, אז כתבתי איך לפעול.

וכל עוד אין מקרה שבכל חודש יהיה לו יכולת החזר חודשי קטנה יותר, אז זה אף פעם לא יצא רווחי יותר.

 

[ירא שמיי]

הבדל גדול מאד!

ב15 שנה ההבדל למאה אלף שח זה 700₪ במצטבר לטובת שפיצר כשמיחזור באמצע תקופה זה לטובת קרן שווה חוץ מאזורי נ.י

ממש לא!
בקרן שווה ההחזר החודשי יורד בכל חודש, לעומת פה שזה ירד רק פעם בכמה שנים בהתאם לצורך הספציפי.
וככל שמחזירים סכום חודשי גבוה יותר, כך בסופו של דבר הכסף מוחזר בתקופה קצרה יותר ולכן גם משמעותית בפחות ריבית.

ברור אבל זה הבדלים מינוריים, ומצריך ריבוי מסלולים בשפיצר

לסיכום דעתי בנושא למי שצריך ירידה מדורגת בהחזר זה לא כ"כ משנה איך הוא יבנה את זה וייקח את הצורה שהבנק יתמחר יותר זול

 

[מקצועי בלבד]

ב15 שנה ההבדל למאה אלף שח זה 700₪ במצטבר לטובת שפיצר כשמיחזור באמצע תקופה זה לטובת קרן שווה חוץ מאזורי נ.י

הנה דוגמה להוזלה אחרי 5 שנים בדומה להוזלה שתהיה בקרן שווה לאחר 5 שנים, ועדיין מדובר בפער של 104,000 ש"ח.

ברור אבל זה הבדלים מינוריים, ומצריך ריבוי מסלולים בשפיצר

אז כפי שהראיתי פה זה ממש לא הבדלים מינוריים, וזה מאד פשוט לחישוב ולתכנון מראש לבן אדם שיודע שבעוד זמן מסוים הוא יוכל להחזיר פחות.
ומצופה מאד מכל יועץ משכנתא, שידע לנהל דבר פשוט כ"כ.

 

[ירא שמיי]

הנה דוגמה להוזלה אחרי 5 שנים בדומה להוזלה שתהיה בקרן שווה לאחר 5 שנים, ועדיין מדובר בפער של 104,000 ש"ח.
צפה בקובץ המצורף 2064169
צפה בקובץ המצורף 2064170


אז כפ שהראיתי פה זה ממש לא הבדלים מינוריים, וזה מאד פשוט לחישוב ולתכנון מראש לבן אדם שיודע שבעוד זמן מסוים הוא יוכל להחזיר פחות.
ומצופה מאד מכל יועץ משכנתא, שידע לנהל דבר פשוט כ"כ.

לא דומה לא כמעט הייתם כבר יכולים לחשבן ללא ירידה בהחזר החודשי
אם כבר אז לפי זה = הבדל מינורי

 

[מקצועי בלבד]

לא דומה לא כמעט הייתם כבר יכולים לחשבן ללא ירידה בהחזר החודשי
אם כבר אז לפי זה = הבדל מינורי
צפה בקובץ המצורף 2064205צפה בקובץ המצורף 2064207

שים לב שההחזר החודשי במסלול של קרן שווה מתחיל מ972 ש"ח.
ובשיטת שפיצר בנית תמהיל להחזר חודשי של מקסימום 927 ש"ח, אבל אם תשווה לאותו סכום של 972 ש"ח בקרן שווה, תגיע לפער לטובת השפיצר.

ובהתאם לכך זה ההשוואה הנכונה בהתאם לדוגמה שלך -

וכפי שרואים פה אז אפי' במקרה הזה יש פער של אלפי ש"ח לטובת שיטת שפיצר.

 

[ירא שמיי]

שים לב שההחזר החודשי במסלול של קרן שווה מתחיל מ972 ש"ח.
ובשיטת שפיצר בנית תמהיל להחזר חודשי של מקסימום 927 ש"ח, אבל אם תשווה לאותו סכום של 972 ש"ח בקרן שווה, תגיע לפער לטובת השפיצר.

ובהתאם לכך זה ההשוואה הנכונה בהתאם לדוגמה שלך -
צפה בקובץ המצורף 2064288
צפה בקובץ המצורף 2064289
וכפי שרואים פה אז אפי' במקרה הזה יש פער של אלפי ש"ח לטובת שיטת שפיצר.

לא חכמה להוריד שנים ולטעון שיש הבדל של אלפי ש"ח
לא היה לי זמן לחשב ולהתאים את הנתונים המדויקים אז עשיתי בערך עם סטייה של כמה עשרות שח

 

[הדקדקן]

הרב שפיצר העמיד יסוד בגדר החזר הקרן, ולא בריבית
[דהינו לא שבהתחלה תשלם יותר ריבית אלא שבהתחלה תשלם פחות קרן, ודו"ק]

ההגדרה הכי יפה וקולעת ששמעתי

 

[מקצועי בלבד]

לא חכמה להוריד שנים ולטעון שיש הבדל של אלפי ש"ח
לא היה לי זמן לחשב ולהתאים את הנתונים המדויקים אז עשיתי בערך עם סטייה של כמה עשרות שח

אז שוב, מורידים שנים בשפיצר בגלל שמשווים לפי אותו סכום של החזר חודשי!!!
אם לא הבנת את הנקודה הזאת עד עכשיו, אז אין לי מה להסביר יותר.

 

[ירא שמיי]

אז שוב מורידים שנים בשפיצר בגלל שמשווים לפי אותו סכום של החזר חודשי!!!
אם לא הבנת את הנקודה הזאת עד עכשיו, אז אין לי מה להסביר יותר.

בשמחה רבה, אבל זה לא השוואה נכונה

 

[מקצועי בלבד]

בשמחה רבה, אבל זה לא השוואה נכונה

זאת השוואה מדויקת!!
כאמור השוואה נכונה היא לפי יכולת ההחזר החודשי!!
אם לא הבנת את הנקודה הזאת עד עכשיו אז על מה התווכחת פה???

 

[ירא שמיי]

זאת השוואה מדויקת!!

על סמך מה?

זאת השוואה מדויקת!!
כאמור השוואה נכונה היא לפי יכולת ההחזר החודשי!!
אם לא הבנת את הנקודה הזאת עד עכשיו אז על מה התווכחת פה???

דיברנו על יהודי שרוצה כל חמש שנים לרדת בהחזר החודשי אז טענתם שבמקום לקחת קרן שווה שלזה זה מיועד אפשר לחלק בחישוב שפיצר ולשלב בתמהיל מסלולים מקוצרים ועל זה הוכחתי שזה לא משנה כמעט ולכל אחד יש את המעלה שלו. ודו"ק

 

[מקצועי בלבד]

על סמך מה?

על סמך אותו החזר חודשי, כמו במסלול של הקרן השווה בהתחלה, לאחר 5 שנים, ולאחר 10 שנים.

דיברנו על יהודי שרוצה כל חמש שנים לרדת בהחזרת החודשי אז טענתם שבמקום לקחת קרן שווה שלזה זה מיועד אפשר לחלק בחישוב שפיצר ולשלב בתמהיל מסלולים מקוצרים ועל זה הוכחתי שזה לא משנה כמעט ולכל אחד יש את המעלה שלו. ודו"ק

ראיתי רק הוכחה לכך שלא הבנתם את הנקודה הבסיסית שמשווים לפיי יכולת החזר חודשי.
מי שמבין טיפה בתחום אמור להבין את זה.